[PDF] DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 2016 1 janv. 2017 potentielle des

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Nexity Document de référence 2016 - Page 1

Société anonyme au capital de 276.525.220 euros Siège social : 19, rue de Vienne S TSA 50029 S 75801 Paris Cedex 08

444 346 795 RCS Paris

DOCUMENT

DE RÉFÉRENCE

INCLUANT LE RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2016

Le présent Document de référence a été déposé 3.0Ļ1 "# *`32-0G2ļ "#1 +0!Fļ1 $GHH!G#01 le 6 avril 2017, conformément à

*`02G!*# mlm-ln "# 1-H 3Ļ%*#+#H2 %ļHļ0*@ * .-300 Ľ20# 32G*G1ļ Ħ *`..3G "`3H# -.ļ02G-H $GHH!GĻ0# 1`G* #12 !-+.*ļ2ļ .0 3H#

H-2# "`-.ļ02G-H 4G1ļ# .0 *`32-0G2ļ "#1 +0!Fļ1 $GHH!G#01@ # "-!3+#H2 ļ2ļ ļ2 *G .0 *`ļ+#22#30 #2 #H%%# *

responsabilité de ses signataires.

H ..*G!2G-H "# *`02G!*# mV "3 0Ļ%*#+#H2 HJ HŽ VkWGmkko "# * -++G11G-HA *#1 GH$-0+2G-H1 13G4H2#1 1-H2 incluses par

référence dans le présent Document de référence :

ƒ *# 0..-02 "# %#12G-HA *#1 !-+.2#1 !-H1-*G"ļ1 "# *`#6#0!G!# mklp GH1G I3# *# 0..-02 "`3"G2 !-00#1.-H"H2 $G%30H2

aux pages 131 à 175, 259 à 312 et 313 à 314 du Document de référence "ļ.-1ļ 3.0Ļ1 "# *`B

#H "2# "3

13 avril 2016 sous le numéro D.16-0325 ; et

ƒ *# 0..-02 "# %#12G-HA *#1 !-+.2#1 !-H1-*G"ļ1 "# *`#6#0!G!# mklo GH1G I3# *# 0..-02 "`3"G2 !-00#1.-H"H2 $G%30H2

aux pages 125 à 174, 261 à 333 et 334 à 335 du Document de référence "ļ.-1ļ 3.0Ļ1 "# *`B

#H "2# "3

8 avril 2015 sous le numéro D.15-0297.

Des exemplaires du présent Document de référence sont disponibles sans frais auprès de : Nexity, 19, rue de Vienne S TSA

50029 S 75801 Paris Cedex 08, GH1G I3# 130 *#1 1G2#1

H2#0H#2 "# C#6G27 H555@H#6G27@$0J #2 "# *`32-0G2é des marchés financiers (www.amf-france.org).

Nexity Document de référence 2016 - Page 3

SOMMAIRE

1 PRÉSENTATION DU GROUPE ............................................................................................... 5

1.1 Nexity en bref ................................................................................................................................................................................................................... 6

1.2 Historique de la Société ................................................................................................................................................................................................ 9

1.3 Stratégie ........................................................................................................................................................................................................................... 10

1.4 Présentation du marché immobilier...................................................................................................................................................................... 14

1.5 Description des principales activités de Nexity ................................................................................................................................................. 26

1.6 Concurrence .................................................................................................................................................................................................................... 61

1.7 Le développement durable dans les activités de Nexity ............................................................................................................................... 65

1.8 Environnement législatif et règlementaire ......................................................................................................................................................... 72

1.9 Recherche et développement, propriété intellectuelle .................................................................................................................................. 78

1.10 Investissements ............................................................................................................................................................................................................. 80

1.11 Contrats importants ..................................................................................................................................................................................................... 81

2 FACTEURS DE RISQUES ..................................................................................................... 83

2.1 3G1I3#1 *Gļ1 3 +0!Fļ "# *`G++- G*G#0 ............................................................................................................................................................... 84

2.2 Risques liés aux activités du Groupe et risques industriels .......................................................................................................................... 89

2.3 Risques financiers ......................................................................................................................................................................................................... 93

2.4 Gestion des risques ...................................................................................................................................................................................................... 94

2.5 10-!ļ"30#1 (3"G!GG0#1 #2 "`0 G20%# ..................................................................................................................................................................... 97

3 RAPPORT FINANCIER ......................................................................................................... 99

3.1 Examen de la situation financière et du résultat .......................................................................................................................................... 100

3.2 Trésorerie et capitaux ............................................................................................................................................................................................... 107

3.3 Informations sur les tendances ............................................................................................................................................................................ 108

3.4 États financiers consolidés au 31 décembre 2016 ...................................................................................................................................... 110

3.5 Comptes annuels au 31 décembre 2016 ......................................................................................................................................................... 160

3.6 Éléments complémentaires ................................................................................................................................................................................... 180

4 0673CBCD `CD3PRISE .................................................................................. 183

4.1 00%H#1 "`"+GHG1202G-H #2 "# G0#ction générale ...................................................................................................................................... 184

4.2 3..-02 "3 10ļ1G"#H2 "3 -H1#G* "`"+GHG1202G-H 130 *#1 !-H"G2G-H1 "# .0ļ.02G-H #2 "`-0%HG12G-H "#1 20436 "3

Conseil et sur les procédures de contrôle interne ......................................................................................................................................... 195

4.3 3..-02 "#1 -++G11G0#1 36 !-+.2#1 130 *# 0..-02 "3 10ļ1G"#H2 "3 -H1#G* "`"+GHG1202G-H 130 *#1 !-H"G2G-H1 "#

.0<.02'-,#2"`-0%,'12'-,"#120436"3-,1#'*#2130*#1.0-!<"30#1 de contrôle interne .............................................. 217

4.4 Opérations avec les apparentés ........................................................................................................................................................................... 218

4.5 Rémunération et avantages des dirigeants ..................................................................................................................................................... 225

4.6

H2ļ0Ľ21 "#1 "G0G%#H21 +H"2G0#1 1-!G36 #2 "#1 +#+ 0#1 "3 -H1#G* "`"+GHG1202G-H "H1 *# !.G2* "# * 4-!Gļ2ļ230

4.7 Opérations sur tit0#1 0ļ*G1ļ#1 .0 *#1 +#+ 0#1 "3 -H1#G* "`"+GHG1202G-H #2 *#1 .0GH!G.36 "G0G%#H21 .......................... 230

4.8 Stock-options et actions gratuites des dirigeants mandataires sociaux .............................................................................................. 231

Page 4 S Document de référence 2016 Nexity

5 RESPONSABILITÉ SOCIA `CD313

4 ................................................................. 233

5.1 Stratégie de développement durable ................................................................................................................................................................. 234

5.2 Performance RSE pour servir la responsabilité de Nexity .......................................................................................................................... 239

5.3 Salariés S Ressources humaines .......................................................................................................................................................................... 245

5.4 Note méthodologique concernant les informations sociales, environnementales et sociétales ............................................... 258

5.5 Rapport de l'organisme tiers indépendant sur les informations sociales, environnementales et sociétales consolidées

figurant dans le rapport de gestion .................................................................................................................................................................... 261

5.6 Table de concordance avec la Loi Grenelle II ................................................................................................................................................... 264

6 INFORMATIONS CONCERNCD `ÕBDD63 ............................................................ 267

6.1 Informations générales ............................................................................................................................................................................................ 268

6.2 Organigramme simplifié ......................................................................................................................................................................................... 269

6.3 Propriétés immobilières .......................................................................................................................................................................................... 272

6.4 Informations concernant le capital social ........................................................................................................................................................ 273

6.5 Principaux actionnaires ........................................................................................................................................................................................... 279

6.6 Informations boursières........................................................................................................................................................................................... 281

6.7 Dispositions statutaires ........................................................................................................................................................................................... 282

6.8 Personnes responsables du Document de référence ................................................................................................................................... 286

6.9 Contrôleurs légaux des comptes .......................................................................................................................................................................... 287

6.10 Tables de concordance ............................................................................................................................................................................................ 288

Nexity Document de référence 2016 - Page 5

1 PRÉSENTATION DU GROUPE

1.1 Nexity en bref ................................................................................................................................................................................................................... 6

1.2 Historique de la Société ................................................................................................................................................................................................ 9

1.3 Stratégie ........................................................................................................................................................................................................................... 10

1.3.1 6H +-"Ļ*# "`-.ļ02#30 G++- G*G#0 Gntégré ....................................................................................................................................................................... 10

1.3.2 `+ G2G-H "`Ľ20# *# *#"#0 "# *`G++- G*G#0 "G%G2* ......................................................................................................................................................... 11

1.3.3 Un plan de croissance dans tous ses métiers ................................................................................................................................................................... 11

1.3.4 La pleine intégration de la composante développement durable dans la stratégie de Nexity ................................................................... 13

1.3.5 `ļ4-*32G-H "3 +-"Ļ*# ļ!-H-+GI3# !23#* 4#01 3H# .*2#-$-0+# "# 1#04G!#1 Ħ *`G++- G*G#0 ..................................................................... 13

1.4 Présentation du marché immobilier...................................................................................................................................................................... 14

1.4.1 Présentation générale du marché .......................................................................................................................................................................................... 14

1.4.2 Le marché du logement en France ......................................................................................................................................................................................... 15

1.4.3 # +0!Fļ "# *`G++- G*G#0 2#02GG0# #H

0H!# .................................................................................................................................................................. 21

1.4.4 Le marché des services immobiliers en France ................................................................................................................................................................ 25

1.5 Description des principales activités de Nexity ................................................................................................................................................. 26

1.5.1 Immobilier résidentiel ................................................................................................................................................................................................................. 26

1.5.2

++- G*G#0 "`#H20#.0ise............................................................................................................................................................................................................... 42

1.5.3 Services............................................................................................................................................................................................................................................... 49

1.5.4 Régénération urbaine (Villes & Projets) ............................................................................................................................................................................... 58

1.5.5 102G!G.2G-H1 "H1 "#1 -.ļ02G-H1 "`GH4#12G11#+#H2 G++- G*G#0 ........................................................................................................................... 59

1.5.6 Activités innnovantes en incubation et projets digitaux .............................................................................................................................................. 60

1.5.7 Participations financières ........................................................................................................................................................................................................... 61

1.6 Concurrence .................................................................................................................................................................................................................... 61

1.6.1 Immobilier résidentiel ................................................................................................................................................................................................................. 62

1.6.2

++- G*G#0 "`#H20#.0G1#............................................................................................................................................................................................................... 63

1.6.3 Services............................................................................................................................................................................................................................................... 64

1.6.4 Franchise immobilière ................................................................................................................................................................................................................. 64

1.6.5 Régénération urbaine (Villes & Projets) ............................................................................................................................................................................... 64

1.6.6 Investissements .............................................................................................................................................................................................................................. 65

1.7 Le développement durable dans les activités de Nexity ............................................................................................................................... 65

1.7.1 Efficacité des bâtiments ............................................................................................................................................................................................................. 65

1.7.2 Analyse environnemeH2*# "#1 1G2#1 "H1 *`!2G4G2ļ "`+ļH%#+#H2 .................................................................................................................. 67

1.7.3 Chantiers éco-responsables ...................................................................................................................................................................................................... 69

1.7.4 Les actions Villes & Projets en matière de développement durable ....................................................................................................................... 71

1.8 Environnement législatif et règlementaire ......................................................................................................................................................... 72

1.8.1 Activités de promotion immobilière ...................................................................................................................................................................................... 72

1.8.2 Activités de gestion et de transaction immobilière ........................................................................................................................................................ 74

1.8.3 Dispositifs fi1!36 2#H"H2 Ħ $4-0G1#0 *`GH4#12G11#+#H2 *-!2G$ #2 * .0G+--accession .................................................................................. 75

1.9 Recherche et développement, propriété intellectuelle .................................................................................................................................. 78

1.9.1 Recherche et développement ................................................................................................................................................................................................... 78

1.9.2 Propriété intellectuelle ................................................................................................................................................................................................................ 79

1.10 Investissements ............................................................................................................................................................................................................. 80

1.11 Contrats importants ..................................................................................................................................................................................................... 81

1 PRÉSENTATION DU GROUPE

Nexity en bref

Page 6 S Document de référence 2016 Nexity

1.1 NEXITY EN BREF

Nexity1 est le premier groupe en France de services à l`'++- '*'#0',2<%0

"#*.0-+-2'-,#2"#11#04'!#1'++- '*'#01H'++- '*'#00<1'"#,2'#*A'++- '*'#0"`#,20#.0'1#A1#04'!#1'++- '*'#01

aux particuliers et services immobiliers aux entreprises, réseaux de franchises, ensemblier urbain), et ayant une

.0ļ1#H!# $-02# 130 *`#H1#+ *# "#1 !7!*#1 H!-302A +-7#H #2 *-H% 2#0+#1J@

C#6G27 #12 3H !2#30 #H%%ļ "3 2#00G2-G0# #2 1`22!F# Ħ !-H!#4-G0 1#1 .0-"3G21 #H 2#HH2 !-+.2# "# *`ļ4-*32G-H

potentielle des comportements et des usages des consommateurs, ainsi que de la transformation des attentes des

!2#301 "# * 4G**#@ 6H# -0G#H22G-H +0I3ļ# 4#01 H-1 !*G#H21A 3H #H%%#+#H2 "# *-H% 2#0+# .-30 *`G++- G*G#0 #2 *

4'**#"30 *#A#23,#.-*'2'/3#"`',,-42'-,+ '2'#31#A!-,12'23#,2 à cet égard des piliers de la stratégie de Nexity.

Le Groupe sert trois types de clients : les clients particuliers, les entreprises et les investisseurs, ainsi que les

collectivités locales. La nouvelle organisation de la Direction générale de Nexity, pour la première fois orientée par

client et non par produit, et présentée le 23 janvier 2017, est le reflet de cette segmentation.

C#6G27 .0-.-1# Ħ 1#1 "G$$ļ0#H21 !*G#H21 3H# %++# 3HGI3# "# !-H1#G*1 #2 "`#6.#02G1#1A .0-"3G21A 1#04G!#1 -3

solutions, pour les accompagner tout au long de leur vie immobilière (acquisition, location, gestion, exploitation,

aux particuliers : une large gamme de logements en accession et en investissement locatif (y compris une offre

en nue-propriété) ; une offre diversifiée de lots de terrains à bâtir, une offre complète de services (administration

"# G#H1A !-++#0!G*G12G-H "`!2G$1 G++- G*G#01A #6.*-G22G-H "# 0ļ1G"#H!#1 1#04G!#1A H-2++#H2 ļ23"GH2#1 #2

seniors) et une offre de transaction 4G *#1 0ļ1#36 "# $0H!FG1#1 H#H2307 ml #2 37 -I3#2 *` ++- G*G#0J ;

aux entreprises et aux investisseurs : une offre tertiaire couvrant les différentes gammes de produits (bureaux,

immeubles de grande hauteur, plates-$-0+#1 *-%G12GI3#1A .0!1 "`!2G4Gtés, hôtels, commercesMJ #2 "# .0-!ļ"ļ1

constructifs (béton, bois), une offre de revalorisation durable des immeubles de bureaux existants, une offre

"`G++#3 *#1 "# *-%#+#H2 .-30 *#1 G**#301 .0-$#11G-HH#*1A 3H# -$$0# !-+.*Ļ2# "# 1#04G!#1 Hproperty

management, building managementA !-H1#G* #2 20H1!2G-H G++- G*GĻ0#J GH1G I3`3H# -$$0# "# !--

investissement ; et

aux collectivités locales : une offre de partenariat pour la conception et la réalisation de grands projets urbains

-3 * 4*-0G12G-H "`#+.0G1#1 $-ncières. Nexity H# "G1.-1# .1 "`!2G$1 G++- G*G#01 "# 0#H"#+#H2A&*`#6!#.2'-,"`3,.-02#$#3'**#*'+'2<@

Le Groupe figure en 2016 parmi les premiers acteurs français des métiers des marchés de *`G++- G*G#0@

* ļHļ$G!G#

"`3,#!*'#,2;*#"'4#01'$'<##2"`3, +G**%# 2#00G2-0G* ļI3G*G 0ļ #H20# *`å*#-de-France et la province.

H mklqA *# 0-3.# 0ļ*G1ļ 3H !FG$$0# "`$$G0#1 !-H1-*G"ļ "# n@krn +G**G-H1 "`#30-1@ 4-H 0ļ13*22 -.ļ02G-HH#*

!-30,2!-,1-*'"<1`#12<*#4<&mqq+'**'-,1"`#30-1@3nl"Le Groupe présente une organisation originale, qui offre à ses entités une autonomie significative en matière

opérationnelle et de management de leurs équipes, tout en conservant un contrôle centralisé permettant une

..0-!F# 20Ļ1 120G!2# "3 !-H20ť*# "#1 0G1I3#1 #2 "# *`**-!2G-H "#1 0#11-30!#1 $GHH!GĻ0#1@ #22# $-02# !#H20*G12G-H

ce qui concerne les fonctions communication de marque, finance, juridique, ressources humaines, digital et

1712Ļ+#1 "`GH$-0+2G-H, permet aux équipes opérationnelles de se concentrer sur le développement des projets ou

sur la conduite de leur activité, tout en favorisant grâce à des initiatives mises en place par le Groupe, les évolutions

internes et le partage du savoir-faire propre aux différents métiers du Groupe.

H +2GĻ0# "# .0ļ1#H22G-H "# *`GH$-0+2G-H $GHH!GĻ0#A *#1 "G$$ļ0#H2#1 !2G4G2ļ1 "3 0-3.# 1-H2 0#%0-3.ļ#1 dans

I320# .ť*#1A I3G .0ļ1#H2#H2 "#1 !0!2ļ0G12GI3#1 ļ!-H-+GI3#1 !-Fļ0#H2#1 HH230# "# *`!2G4G2ļA 13G4G "# *`!2G4G2ļ

*`',$-0+2'-,$',,!';re :

le pôle Immobilier résidentiel, comprenant les activités de promotion de logements neufs (y compris les

!2G4G2ļ1 "`

1#*#!2G-HA "# 13 #2 "`"-30" #HG1J #2 "# *-2G11#+#H2 "# 2#00GH1 Ħ f2G0 C

++- G*G#0 "`#H20#.0G1#A !-00#1.-H"H2 36 !2G4'2<1"#.0-+-2'-,H,#3$-30<& '*'22'-,J"`'++#3 *#1 "# 30#36A "`'++#3 *#1 "# %0,"# &32#30 H JA "# .0!1 "`!2'4'2<1A "# .*2#1-formes logistiques, de !-++#0!#1 #2 "`Fť2#*1 ;

Les indicateurs et les données financières, y compris prospectifs, commentés ci-après et hors mention contraire sont issus du reporting opérationnel, avec la

présentation des co-entreprises en intégration proportionnelle. Les comptes consolidés en normes IFRS figurent au paragrpahe 3.4 du présent Document de

référence 1 Ci-après la Société ou le Groupe

PRÉSENTATION DU GROUPE 1

Nexity en bref

Nexity Document de référence 2016 - Page 7

le pôle Services, comprenant les services pour les clients particuliers (administration de biens, gestion de

résidences étudiantesA * %#12G-HA *`HG+2G-H #2 *# "ļ4#*-..#+#H2 "# 0ļ1#36 "# $0H!FG1#1 G++- G*GĻ0#1) et

pour les entreprises ou les investisseurs (gestion, conseil et transaction immobilière) ; et

le pôle des Autres activités, I3G 0#%0-3.# H-2++#H2 *`!2G4G2ļ "# 0ļ%ļHļ02G-H 30 GH# HVilles & Projets), les

!2G4G2ļ1 "`GH4#12G11#+#H21A *#1 !2G4G2ļ1 GHH-4H2#1 #H GH!3 2G-HA *#1 .0GH!G.36 .0-(#21 "G%G236 #2 * F-*"GH%@

Informations financières sélectionnées

Activité commerciale 2016

0-G11H!# "#1 0ļ1#042G-H1 "# *`

réservations de logements neufs en France (+35 % en volume, +29 % en valeur) ; Part de marché de Nexity en Immobilier résidentiel en progression de 1,4 point à 12,7 % ;

10G1#1 "# !-++H"#1 #H

Performances financières 2016

et taux de marge opérationnelle à 8,7 % (+1,5 point) ; Endettement n#2 +ō20G1ļ Ħ nlr +G**G-H1 "`#30-1 Hmk % de gearing1).

Nexity dépasse ses objectifs2

Réel 2016

Guidance 2016

Réservations de logements neufs en France (en volume) +35,4% > +15% à +20% 3

Prises de commandes en Immobilier d'entreprise

npq Bw ... mpk Bw 3

Chiffre d'affaires

3Al B"1w 12 *# 32-30 "# n B"1w 3

Résultat opérationnel courant

mqq Bw ... mop Bw 3

3 : objectif dépassé

États financiers résumés

Les états financiers consolidés de Nexity sont établis conformément aux normes IFRS (International Financial

Reporting StandardsJ #2 36 GH2#0.0ļ22G-H1 "# *` 34
HIFRS Interpretations Committee) 2#**#1 I3`"-.2ļ#1 "H1 *`,'-,#30-.<#,,#@

La norme IFRS 11 " Partenariats bA "`..*G!2G-H - *G%2-G0# "#.3G1 *# ler janvier 2014 entraîne la comptabilisation

des co-entreprises .0 +G1# #H ļI3G4*#H!# H*-01 I3`#**#1 ļ2G#H2 H2ļ0G#30#+#H2 !-H1-*G"ļ#1 .0 GH2ļ%02G-H

proportionnelle). Pour Nexity, les co-entreprises sont principalement des opérations de copromotion en Immobilier

0ļ1G"#H2G#* #2 #H

++- G*G#0 "`#H20#.0G1#@ 1-30 1-H reporting opérationnel qui sert de base au pilotage du Groupe,

C#6G27 !-H2GH3# "`GH2ļ%0#0 *#1 !--entreprises selon le mode proportionnel, car il considère que cette présentation

traduit mieux la mesure de sa performance et de ses risques en termes de chif$0# "`$$G0#1A "# 0ļ13*22

-.<02'-,,#*A "# #1-', #, $-,"1 "# 0-3*#+#,2A -3 "`#,"#22#+#,2@ `',$-0+2'-, 1#!2-0'#**# .0<1#,2<# ",1 *#

présent Document de référence reflète le reporting opérationnel.

Les tableaux ci-après résument les comptes consolidés du Groupe avec les co-entreprises présentées en intégration

proportionnelle #H +G**G-H1 "`#30-1 .-30 *#1 #6#0!G!#1 !*-1 *#1 nl "ļ!#+ 0# mkloA mklp #2 mklq@ #1 .0GH!G.*#1

données comptables et financières doivent être lues en relation avec le paragraphe 3.1 " Examen de la situation

financière et du résultat » du présent Document de référence.

Les comptes consolidés pour *`#6#0!G!# 2016 figurent au paragraphe 3.4 " États financiers consolidés » du présent

Document de référence et les comptes consolidés pour les exercices 2014 et 2015 sont incorporés par référence.

1 Gearing : endettement net / capitaux propres 2 Guidance communiquée en février 2016 et partiellement revue à la hausse les 31 mai, 21 juillet et 27 octobre 2016

1 PRÉSENTATION DU GROUPE

Nexity en bref

Page 8 S Document de référence 2016 Nexity

Compte de résultat consolidé résumé (reporting opérationnel) (en millions d'euros) 2016 2015 2014

Chiffre d'affaires 3.072,7 3.057,1 2.631,9

Résultat opérationnel courant 266,5 220,1 183,7 Résultat net(1) avant perte de valeur des goodwills 139,1 123,5 85,7

Résultat net(1) 139,1 123,5 35,7

(1) part des actionnaires de la société-mère Bilan consolidé résumé (reporting opérationnel) ACTIF (en millions d'euros) 2016 2015 2014

Actifs non courants 1.404,5 1.319,8 1.280,9

Actifs courants 3.956,1 3.810,3 3.516,6

Total de l'actif 5.360,6 5.130,1 4.797,5

PASSIF

(en millions d'euros) 2016 2015 2014 Capitaux propres part des actionnaires de la société-mère 1.589,3 1.579,1 1.558,7 Participations ne donnant pas le contrôle 4,9 2,3 20,1 Capitaux propres de l'ensemble 1.594,1 1.581,4 1.578,8

Passifs non courants 814,0 700,1 689,9

Passifs courants 2.952,4 2.848,6 2.528,8

Total du passif 5.360,6 5.130,1 4.797,5

Tableau des flux de trésorerie consolidés (reporting opérationnel) (en millions d'euros) 2016 2015 2014 Capacité d'autofinancement après coût du financement et impôts 181,6 148,9 116,9 Variation du BFR et des impôts différés 9,3 91,2 (79,1) Flux de trésorerie liés aux activités opérationnelles 190,9 240,1 37,8 Flux de trésorerie liés aux activités d'investissement (80,4) (19,3) (224,9) Flux de trésorerie liés aux activités de financement (232,5) (67,3) 252,2 Variations de trésorerie de période (122,0) 153,5 65,1

PRÉSENTATION DU GROUPE 1

Historique de la Société

Nexity Document de référence 2016 - Page 9

1.2 HISTORIQUE DE LA SOCIÉTÉ

C#6G27 #12 G113# "# * !#11G-H .0 7G4#H"G #H mkkk "`3H# .02G# "#1 !2G4G2ļ1 "# *

4A 0ļ3HG#1 "H1 * 1-!Gļ2ļ

#6'27@#22#!#11'-,A"de levier (Leveraged Buy Out ou LBO) auprès de certains dirigeants de la CGIS aux côtés de trois investisseurs

financiers, CDC Entreprises FCPR, LBO France et Lehman Brothers. Nexity a ensuite mené deux opérations de

refinancement puis a été introduit à la Bourse de Paris le 21 octobre 2004.

¿ * 13G2# "3 0 "# mkkkA *# 0-3.# 1`#12 0#!#H20ļ 130 1#1 +ļ2G#01 "# .0-+-2G-H #2 "ļ4#*-..#+#H2 "H1

*`'++- '*'#0#,!<",2#,mkkl1#1$'*'*#17+,1#*3 #2#4A',1'/3`3,.-02#$#3'**#"`!2'$1'++-biliers

provenant du groupe Vivendi, puis en 2009-2011, ses participations financières dans le Crédit Foncier de France

(CFF) et Eurosic.

Sur la période 2000-2011 #2 .0**Ļ*#+#H2 Ħ !#1 -.ļ02G-H1A *# 0-3.# +G1 #H ŭ340# 3H# .-*G2GI3# "#

renforcement de 1#1 +ļ2G#01 I3G 1`#12 !-H!0ļ2G1ļ# .0 3H "ļ4#*-..#+#H2 "# 1 !-34#0230# 2#00G2-0G*# #2 "# 1#1

Fin 2011, le Groupe a créé la société LFP Nexity Services Immobiliers (détenue alors à 75,36 %) en partenariat avec

La Française AM pour regrouper les activités de services immobiliers aux entreprises (property management, conseil

et transaction en immobilier tertiaire) détenues par les deux groupes. Nexity a finalisé en février 2016 le rachat de

la totalité de sa participation dans la société LFP Nexity Services Immobiliers.

En 2014, Nexity a successivement acquis :

100 % du %0-3.# "`"+GHG1202G-H "# G#H1 00*G@ #22# !I3G1G2G-H a renforcé la position de premier acteur

GH2ļ%0ļ "#1 +ļ2G#01 "# *`G++- G*G#0 "# C#6G27 #2 a conforté 1 .*!# "# H3+ļ0- m "# *`"+GHG1202G-H "# G#H1

en France ;

76,4 | "#1 2G20#1 "# 13A .G-HHG#0 #2 *#"#0 #H

0H!# "# * 1-*32G-H "`313$03G2 *-!2G$ 1-!G*@ # "G1.-1G2G$ 0#.-1#

sur le dļ+#+ 0#+#H2 2#+.-0G0# "3 "0-G2 "# .0-.0Gļ2ļ #H20# *# "0-G2 "`31%# H*`313$03G2J #2 *# "0-G2 .-02H2 130 *#

patrimoine (la nue-.0-.0Gļ2ļJA Ħ "#12GH2G-H "# *`F G22G-H 1-!G*#@ #22# !I3G1G2G-H a complété *`-$$0# "G4#01G$Gļ#

du pôle Immobilier résidentiel ; et

50,1 % des titres de Térénéo, promoteur de bureaux en structure bois de la région Nord qui a développé un

savoir-$G0# 1.ļ!G$GI3# "H1 * .0-+-2G-H "`G++#3 *#1 a ļ!-*-%GI3#1 bA #H 1203!230# -G1 #2 Ħ 11#

consommation énergétique. Avec cette opération, Nexity a complété sa couverture géographique, devenant ainsi

le premier opérateur de bureaux en bois en France.

En 2015, le groupe BPCE, qui détenait environ 40 % du capital de Nexity depuis 2007, a réduit sa participation

conformément à son plan stratégique. Le groupe BPCE a annoncé le 2 mars 2016 avoir cédé le solde de sa

participation dans Nexity.

1 PRÉSENTATION DU GROUPE

Stratégie

Page 10 S Document de référence 2016 Nexity

En 2016, Nexity a principalement :

acquis 55 % des titres de la société Edouard Denis Développement, promoteur généraliste bénéficiant de

positions significatives sur les marchés des Hauts-de-France, "# *`Île-de-France, de Lyon, Bordeaux, Lille et

Nantes et conforte la position de leadership de Nexity 130 *#1 +ļ2G#01 "# *`G++- G*G#0 0ļ1G"#H2G#* ;

acquis 65 % des titres de la société Prado Gestion, promoteu0 "G1.-1H2 "`3H# .0ļ1#H!#, sous la marque

Primosud, 130 *# +0!Fļ "`G6-en-10-4#H!#A B01#G**#M ;

acquis 100 % de Costame, un des leaders français du conseil en solutions techniques dans les domaines de

*`G++- G*G#0 #2 "# * !-H1203!2G-H@ #22# -.ļ02G-H vien2 ļ2-$$#0 *`-$$0# "# C#6G27 "H1 *#1 1#04G!#1 36

entreprises ; et

renforcé son partenariat stratégique avec le groupe AEgide-Domitys, leader du marché des résidences seniors

avec services non médicalisées (participation de Nexity portée de 38,15 % à 45,16 % du capital) avec une option

"# "#4#HG0 *`!2G-HHG0# +(-0G2G0# #H mklV@

Début 2017, Nexity a adpaté son organisation afin de préparer son ambition stratégique de devenir une plate-forme

Collectivité (voir paragraphe 1.3.5 " `ļ4-*32G-H du modèle économique actuel vers une plate-forme de services à

*`G++- G*G#0 » du présent Document de référence).

1.3 STRATÉGIE

1.3.1 6H +-"Ļ*# "`-.ļ02#30 Gmmobilier intégré

#.3G1 1 !0ļ2G-H #H mkkkA C#6G27 !-H1203G2 3H +-"Ļ*# -0G%GH* "`-.ļ02#30 G++- G*G#0 GH2ļ%0ļA 131!#.2G *# "#

répondre à la quasi-GH2ļ%0*G2ļ "#1 .0- *ļ+2GI3#1 G++- G*GĻ0#1 "# 1#1 !*G#H21 #2 "G1.-1H2 "`3H# .-1G2G-H "# *#"#0

-3"`!2#30+(#30130!&!3,"#11#!2#301"`!2'4'2<-|'*#12.0<1#,2@3-"#*Ħ "# 1-H !ŭ30 "# +ļ2G#0 FG12-0GI3#

dans la promotion de logements et, dans une moindre mesure, dans la promotion tertiaire, le Groupe a

successivement étendu ses compétences à de nouveaux domaines (régénération urbaine, services immobiliers aux

particuliers et aux entreprises, réseaux de franchises), tout en étendant sa présence sur de nouvelles zones

géographiques (meilleur maillage des marchés régionaux en France).

Ce modèle économique capitalise sur les caractéristiques spécifiques de la réglementation française pour la

.0-+-2G-H "# *-%#+#H21@ 4#! * 7#H2# #H *`Õ22

3230 "`!FĻ4#+#H2 H7

JA *# 0-3.# H` .1 #1-GH "# .-02#0 *#

0'1/3# !-++#0!'* (31/3`& * *'40'1-, .3'1/3# *# 20,1$#02 "# .0-.0'<2< 1`#$$#!23# 3 $30 #2 & +#130# "# *

construction pour les logements qui peuvent être vendus dès que le promoteur a acheté le terrain et obtenu les

.#0+G1 "# !-H1203G0#@ # 0-3.# "G1.-1# *-01 "`3H +-H2H2 "`!2G$1 0#*2G4#+#H2 $G *# #2 de nature peu risquée. À

!# 2G20#A *`!2G4G2ļ "# C#6G27 #12 .*31 -0G#H2ļ# 130 *`ļ!-H-+G# "# $*36 #2 "# 1#04G!#1 I3# 130 * "ļ2#H2G-H de stocks (voir

paragraphes 1.4.2, section " Cadre juridique et financier de la promotion immobilière en France » et 2.4.1

" Politique de gestion des risques » du présent Document de référence).

3#$*#2 "# 1-H !F-G6 1202ļ%GI3# "# "ļ4#*-..#0 3H +-"Ļ*# "`#H20#.0G1# "# 1#04G!#1 #2 H-H "# $-H!GĻ0#A C#6G27 H#

"<2'#,21301-, '*,/3`3,$' *#+-,2,2"`!2'$1'++- '*'#01&"#1$',1"`',4#12'11#+#,2H1,1#6!*30#A"#$4-,

marginale et opportuniste, de procéder au portage de certains terrains ou actifs à fort potentiel de développement,

"H1 *`-.2GI3# "`3H# 0#4#H2# $3230# S H-2++#H2 "H1 *`!2G4G2ļ Villes & Projets).

Le Groupe dis.-1# "`3H# .0ļ1#H!# GHļ%*ļ# 130 *`#H1#+ *# "#1 +ļ2G#01 "# *`G++- G*G#0 #H

0H!#@ 4H1 Ľ20#

métiers pour développer et diversifier ses sources "`..0-4G1G-HH#+#H2A 0#H$-0!#0 1-H -$$0# Ħ "#12GH2G-H "# 1#1

différentes clientèles, rendre celle-ci toujours plus compétitive, notamment en développant des offres originales et

innovantes répondant aux attentes du marché, et en bénéficiant de réseaux de distribution larges, diversifiés et

!-+.*ļ+#H2G0#1@ # 0-3.# .#32 1`..37#0 130 * 0ļ1G*G#H!# I3# *3G !-H$Ļ0# 1-H +-"Ļ*# "G4#01G$GļA I3G *3G .#0+#2

#6.-1ļ1 36 !7!*#1A #2 130 *#1 17H#0%G#1 HH-2++#H2 #H 2#0+#1 "`..-021 "`$$G0#1A "# !-+.*ļ+#H20G2ļ "`!2G4G2ļ

ou de ventes croisées) que lui permet de dégager son modèle intégré entre chacun de ses métiers.

C#6G27 #12 #H +#130# "`-$$0G0 3H# 1-*32G-n, un produit ou un service à ses différents clients (particuliers, entreprises

et collectivités locales), quelle que soit la problématique immobilière de ces derniers. Nexity a ainsi développé des

offres originales et innovantes à destination de la clientèle des particuliers (garantie contre les risques de carence

locative ou de moins-4*3# Ħ * 0#4#H2# "`3H G#HJA -3 "#1 #H20#.0G1#1 H%0H2G# "# !F0%#1 130 "#1 G++#3 *#1

construits par le Groupe, offre de bureaux partagés (Blue Office)).

À partir de 2010, et suite à la création de son pôle Services (largement issu de la croissance externe), Nexity a visé à

!.G2*G1#0 130 * !-+.*ļ+#H20G2ļ "# 1#1 !2G4G2ļ1 #H .*ĴH2 *# !*G#H2 3 !ŭ30 "# 1-H "G1.-1G2G$ -0%HG12G-HH#* #2

PRÉSENTATION DU GROUPE 1

Stratégie

Nexity Document de référence 2016 - Page 11

+0)#2GH%A $GH "`!!-+.%H#0 !#*ui-ci dans toutes ses demandes immobilières successives (acquisition, location,

%#12G-HA #6.*-G22G-HA !-++#0!G*G12G-HA GH4#12G11#+#H2MJ #2 "# .-34-G0 *3G -$$0G0 a une belle vie immobilière ».

# .11%# Ħ * +0I3# 3HGI3# C#6G27 1`#12 #$$#!23ļ "ļ 32 mkl2, date à laquelle les principales marques du Groupe

ont été réunies sous la marque " Nexity bA I3G "-.2ļ Ħ !#22# -!!1G-H 3H# H-34#**# G"#H2G2ļ 4G13#**#@ `#H1#+ *#

des 200 agences de services aux particuliers (anciennement Lamy) est ensuite passé sous enseigne Nexity. La

marque Nexity étant désormais bien assise, le Groupe a engagé une politique de diversification de ses marques et

!H36 "`!!Ļ1 3 !*G#H2 H"-30" #HG1A 00*GA

1#*#!2G-HA 0ļ1#36 "# $0H!FG1#1MJ@

3(-30"`F3GA * 1202ļ%G# "# C#6G27 4'1#&0#,$-0!#01.-1'2'-,"#*#"#0"#*`'++- '*'#01#*-,*#16#113'4,21 :

*`+ G2G-H "`Ľ20# *# *#"#0 "# *`G++- G*G#0 "G%G2* ;

3H .*H "# !0-G11H!# "H1 2-31 *#1 +ļ2G#01A 4#! 3H# + G2G-H $GHH!GĻ0# "# nmp +G**G-H1 "`#30-1 "# 0ļ13*22

opérationne* !-30H2 Ħ *`F-0G8-H mklV ;

la pleine intégration de la composante développement durable dans la stratégie du Groupe ; et

l`#H%%#+#H2 "# !-H!0ļ2G1#0 3H +-"Ļ*# "# .*2#-forme de services Ħ *`immobilier centré sur ses différentes

catégories de clients, dans un horizon rapproché.

1.3.2 `+ G2G-H "`Ľ20# *# *#"#0 "# *`G++- G*G#0 "G%G2*

-H1!G#H2 "# *`G+.-02H!# !0-G11H2# "#1 #H(#36 *Gļ1 Ħ * 20H1$-0+2G-H "G%G2*# #2 Ħ *`GHH-42G-H 1-!Gļ2*#A C#6G27

#,%%<$',mklo3,,-34#3.0-(#2"`#,20#.0'1#"<,-++

à investir dans de nouveaux services digitaux destinés à apporter de la valeur à ses clients ;

Ħ +G#36 !-HH#!2#0 1#1 !-** -02#301 #H *#1 "-2H2 "`-32G*1 "# +- G*G2ļ ;

à engager des projets de digitalisation et de dématérialisation des processus pour un meilleur service et une

meilleure maîtrise des coûts ; et Ħ .0-+-34-G0 3 1#GH "3 0-3.# *# "ļ4#*-..#+#H2 "`3H# !3*230# "G%G2*# #2 "# *`GHH-42G-H@

# .0-(#2 "`#H20#.0G1# .-30 32 "# 0#H$-0!#0 -3 "# "ļ$#Hdre la position concurrentielle de Nexity.

!0ļ2G-H "`3H# G0#!2G-H "3 "G%G2* .#0+G1 "# 011#+ *#0 *`#H1#+ *# "#1 $-H!2G-H1 "G%G2*#1A +0)#2GH% #2

informatiques. Toutes les activités du Groupe, y compris les fonctions transverses, sont impliquées dans ce projet de

transformation digitale. H1 * 0#*2G-H !*G#H2 "G%G2*#A *`- (#!2G$ #12 "`3%+#H2#0 *# 236 "# !.22G-H 4G

H2#0H#2 %0f!# Ħ "# H-34#36

+-7#,1"`&3+,'12'-,"#*0#*2'-,H!-++#*4'1'-!-,$<0#,!#J#2"#4*-0'12'-,"#1-$$0#1.0* qualité des

visuels et des textes. La relation évolue aussi vers davantage de collaboration interactive avec les clients, qui seront

désormais incités à émettre des avis sur leur expérience avec Nexity, et un ciblage plus pertinent grâce au

marketing prédictif réalisé à partir de bases de données.

0f!# 36 *G#H1 2G11ļ1 4#! "#1 %0H"1 *#"#01 2#!FH-*-%GI3#1A "#1 $-H"1 "`GH4#12G11#+#H2A "#1 GH!3 2#301 "# start-

up H10G1 9 -A C3+MJ #2 "#1 ļ!-*#1 "G%G2*#1A *`- (#!2G$ #12 "# .-3013G40# 3H 072F+# HH3#* "# lancement de cinq

innovations majeures, permettant de simplifier davantage le parcours client multi-canal et de conquérir de

nouveaux marchés liés à la désintermédiation.

Nexity fait également évoluer en profondeur ses outils de travail, fixes et mobiles, $GH "`..-02#0 36 !-** -02#301

le meilleur des nouvelles technologies pour mieux communiquer (visioconférence, messagerie instantanée) et

+G#36 !-** -0#0 H"-!3+#H21 .02%ļ1 #H *G%H#A 0ļ1#3 1-!G* "`#H20#.0G1#A 0#!F#0!F# "`GH$-0+2G-H1 GH2#0H#1J@

DaH1 !# !"0#A %0f!# Ħ 1#1 "G1.-HG G*G2ļ1 $GHH!GĻ0#1 #2 1 !.!G2ļ "`#H"#22#+#H2A C#6G27 !!03 1#1

',4#12'11#+#,21",1"#1.0-(#21"`',,-42'-,!#,20<1130*#"'%'2*Hmp+'**'-,1"`#30-1!-+.2 '*'1<1&!#2'20#

dans les résultats 2015 et 18 millions d`#30-1 en 2016) #2 1-3FG2# GH4#12G0 #H +-7#HH# mk +G**G-H1 "`#30-1 .0 H

en 2017 et 2018.

1.3.3 Un plan de croissance dans tous ses métiers

Ce plan de croissance a pour ambition financière d`22#GH"0#nmp+'**'-,1"`#30-1"#0<13*22-.<02'-,,#*!-30,2&

*`&orizon 2018.

Après une période de six ans (2008-2014) marquée par la crise financière et ses conséquences, durant laquelle

C#6G27 +G1 *`!!#H2 130 * 0ļ1G*G#H!# "# 1-H +-"Ļ*# ļ!-H-+GI3#A *# 0-3.# 1`GH1!0G2 "ļ1-0+G1 "H1 3H# 20(#!2-G0#

*#1.0-(#21'++- '*'#01"#1#1!*'#,21A#2*#"#0"#*`'++- '*'#0"'%'2*@#6'271`#12$'6<*`+ '2'-,"`22#',"0#nmp

1 PRÉSENTATION DU GROUPE

Stratégie

Page 12 S Document de référence 2016 Nexity

euros payé en 2016 et 2,40 euros prévus en 2017 (sous réserve du v-2# "# *`11#+ ļ*# %ļHļ0*# "3 ler juin 2017)

puis en 2018 H1-31 0ļ1#04# "# * "ļ!G1G-H "3 -H1#G* "`"+GHG1202G-H #2 "# *`..0- 2G-H "# *`11#+ *ļ# %ļHļ0*#

de Nexity).

La réalisation de cette ambition suppose que le cadre macroéconomique et réglementaire en vigueur début 2017 ne

se dégrade pas significativement au cours des deux prochaines années. #22# + G2G-H +-7#H 2#0+# 1`..3G# H-2++#H2 130 *#1 ļ*ļ+#H21 13G4H21 :

la poursuite de la croissance des marchés sous-jacents de Nexity : immobilier résidentiel, immobilier

"`#H20#.0G1#A 1#04G!#1 ;

la capacité du Groupe à avoir une croissance supérieure à celle de ces marchés sous-(!#H21A #H 1`..37H2 130

des " accélérateurs de croissance », comme :

une progression de sa part de marché, dans les secteurs géographiques et sur les produits, où celle-ci est

plus faible que la moyenne du Groupe (Sud de la France et Rhône-Alpes en immobilier résidentiel ; maisons

en village hors Île-de-France ; bureaux en province, logistique, hôtels et commerces en immobilier

d`#H20#.0G1#M JA 311G G#H 1-31 * +0I3# C#6G27 I3`#H 32G*G1H2 *#1 320#1 +0I3#1 "3 0-3.#A !-++# 13 ou Iselection, des modèles de distribution en architecture ouverte, ou des marques blanches,

3H# "G$$ļ0#H!G2G-H "# *`-$$0# "# C#6G27A .0 *`GHH-42G-,#2*#"'%'2*A#2*.-3013'2#"#*`<*0%'11#+#,2"#1

gammes de produits .-30 0ļ.-H"0# "# $Ĵ-H .#02GH#H2# 36 #1-GH1 "#1 !*G#H21 C Ħ 2G20# "`#6#+.*#1A #H

2015/2016 :

o * !0ļ2G-H "# *`-$$0# "# %#12G-H *-!2G4# #H *G%H# a E-gérance » est venue élargir la gamme de produits de

Nexity Services immobiliers aux particuliers,

o *# *H!#+#H2 "`3H# !2G4G2ļ "# !-H20!2H2 %ļHļ0* 130 *#1 20436 "# 0ļH-42G-H -3 *Gļ1 36

emménagements dans de nouveaux locaux a permis à Nexity Property Management de compléter sa gamme de services aux clients entreprises et investisseurs,

o "H1 *`G++- G*G#0 0ļ1G"#H2G#*A C#6G27 "ļ4#*-..ļ "#1 *-%#+#H21 +-GH1 -Hļ0#36 ļHļ$G!GH2 "`3H#

conception et de procédés constructifs optimisés adaptés à la clientèle des primo-accédants (Nexity

Access Design), et

o "H1 *`G++- G*G#0 "`#H20#.0G1#A C#6G27 ļ*0%GA #H .02G!3*G#0 #H .0-4GH!#A 1 %++# "# 30#36 ".2ļ#

avec les produits à structure bois Ywood et Térénéo, qui répondent à la demande des PME, et livrables

dans des délais plus courts que ceux découlant des procédés constructifs traditionnels. En 2015 et 2016,

Nexity a conforté sa place de leader français en promotion de bureaux en structure bois, et

un renforcement de la politique de synergies et de ventes croisées entre les différents métiers de Nexity,

!-H"3G1H2 Ħ * +G1# #H .*!# "`-$$0#1 .!)%ļ#1 (telles que proposer des services de gestion pour les

.0-"3G21 "# *`!2G4G2ļ "# .0-+-2G-H 0ļ1G"#H2G#**# #2 2#02GG0#A .0-.-1#0 * .0G1# Ħ G* .0 *#1 !2G4G2ļ1 "#

services de résidences étudGH2#1 "ļ4#*-..ļ#1 .0 *`quotesdbs_dbs23.pdfusesText_29

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