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WEKA BUSINESS MEDIA AGBAU- UND IMMOBILIENRECHT NEWSLETTER 09 | OKTOBER 20231 der Abnahme entdeckt werden, ihre Ursache in verbauten Teilen haben, deren Reparatur oder Ersatz zugleich den Rückbau zahlreicher weiterer Werkteile erfordert. Der Besteller wünscht, dass alles wie bestellt funktioniert; der Unternehmer macht geltend, dass eine

Bestellers im Schweizer Werkvertragsrecht,

um sich sodann vertieft des Themas der

Nachbesserung und der Limitierung dieses

richtsentscheide zeigen auf, welche Kriterien vant sind.

Werkvertragsrecht im Allgemeinen

Voraussetzungen

für die Geltendmachung

Liebe Leserin, lieber Leser

sig keit der Nachbesserungskosten. Welche Kriterien bestimmen denn die Situation: Welche Rechte haben Mietparteien, wenn der Vermieter Um Wir wünschen Ihnen eine anregende Lektüre Joel Weishaupt, RedaktorIN DIESER AUSGABE:

Top-Thema:

Nachbesserungskosten

Seite 1

Best Practice:

Umbau und

Sanierungsarbeiten

Seite 4

Best Practice:

Stolpersteine

beim Kauf ab Plan

Bundesgerichtsentscheide Seite 10

Kantonale

Gerichtsentscheide

Seite 11

ŋŋOKTOBER 2023

NEWSLETTER

der Nachbesserungskosten des Kaufpreises wünscht. Das Nachbesserungsrecht ist jedoch ausgeschlossen, WEKA BUSINESS MEDIA AGBAU- UND IMMOBILIENRECHT NEWSLETTER 09 | OKTOBER 20234

UMBAU UND SANIERUNGSARBEITEN

Rechtsgrundlagen

Unterscheidung "Unterhaltsarbeiten» -

"Erneuerungen und Änderungen» in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten. Der Ver- zu unterhalten, dass es von der Mieterschaft vertragskonform benützt werden kann. Fol ter müsse Arbeiten an "der Sache» dulden, den notwendig sind. Diesfalls bleiben aller- vorbehalten. "der Sache» nur dann vornehmen, wenn sie für den Mieter zumutbar sind und wenn das wiederum bleiben Ansprüche des Mieters auf

Herabsetzung des Mietzinses und auch Scha

denersatz ausdrücklich vorbehalten.

Der Gesetzgeber entscheidet somit zwischen

reinen Unterhaltsarbeiten, die für die Erhaltung der Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts notwendig sind, und sogenannten Erneuerun tauglichkeit dienen, sondern andere Zwecke verfolgen (Umgestaltung von Mietobjekten in der gleichen Mietliegenschaft für einen neu en Mieter entsprechend seinen Bedürfnissen, wertvermehrende Investitionen, die nicht un tische Sanierungen oder Einbau neuer, bisher nicht vorhandener Einrichtungen).

Lehre und Rechtsprechung anerkennen, dass

oft eine eindeutige Grenzziehung zwischen

Unterhaltsarbeiten und Erneuerungen bzw.

die Vornahme von Arbeiten oft die Notwen digkeit bildet, einen mangelhaften Zustand zu beseitigen oder nach Ablauf der Lebens dauer bestimmte Einrichtungen zu erneuern.

Selbst wenn der Vermieter dann die zu un

ersetzt bzw. erneuert, sind die Regeln über die Durchführung von Unterhaltsarbeiten an wendbar, weil Anlass zur Durchführung sol cher Arbeiten der Unterhaltsbedarf darstellt.Der Begriff der "Mietsache» bzw. der "Sache»

Der Begriff der "Sache» wird im Gesetz

wendet der Gesetzgeber diesen Begriff für dasjenige Mietobjekt, welches dem Mieter zum ausschliesslichen Gebrauch überlassen nach Übernahme der Sache mit der Zahlung

Mietobjekt selbst Arbeiten ausgeführt wer-

Rechte von Mietparteien im

Zusammenhang mit der Durchführung

von Umbau- und Sanierungsarbeiten in der Mietliegenschaft Umbau- und Sanierungsarbeiten auszuführen. Nach entsprechender Vorinformation gibt die Mieterschaft zum Ausdruck, dass sie frage, ob vorgesehene Sanierungsarbeiten ungeachtet der Bedürfnisse der schaft in diesem Zusammenhang zustehen.

Von Urban Hulliger

WEKA BUSINESS MEDIA AGBAU- UND IMMOBILIENRECHT NEWSLETTER 09 | OKTOBER 2023

Der Kauf ab Plan

Beim Kauf von Wohneigentum vor Errichtung

Haus nach zu diesem Zeitpunkt bestehen

zu übergeben. Durch den Verkauf ab Plan einfacher Zugang zu Finanzierungen durch

Dritte wie beispielsweise Banken.

Den einen Kauf ab Plan gibt es nicht, und

Konstellationen anzutreffen. So kann ein

separater Grundstückskaufvertrag und ein

Werkvertrag, ein gemischter Vertrag aus kauf

oder ein Kaufvertrag über eine künftige Sache abgeschlossen werden. 1

Je nach Konstella

stücks von der Erstellerin verschieden sein.

Zur Realisierung des Bauobjekts bedient sich

die Erstellerin in der Regel zudem zahlreicher

Subunternehmer und -planer, mit denen sie

Nachfolgend werden vier wesentliche vertrag

liche Regelungsbereiche beleuchtet, die in der des gemischten Vertrags zwischen einer Ver- ferin» gend nur ), anzutreffen sind.

Was wird eigentlich genau erworben?

Wird Wohneigentum ab Plan erworben,

zu visualisieren (auch für die Vermarktung).

Entscheidend sind jedoch folgende Doku

mente:

Nasszellen)

2. der detaillierte Baubeschrieb, in dem die

Art der Bauausführung und die für den Ein

bau vorgesehenen Materialien und Appara te sowie maschinellen Einrichtungen (z. B.

Auswahl des Innenausbaus

Diese Dokumente sollten auf gegenseitige

Übereinstimmung, Detaillierungsgrad und

der künftigen Immobilie genau beschrieben was sie letztlich für ihr Geld bekommt. Hierzu korrigieren, wenn im Nachhinein festgestellt werden muss, dass der vereinbarte Schall schutz den eigenen Anforderungen nicht ob die Budgetoptionen genügend hoch bezif fert wurden, damit beispielsweise die Küche wünschten Ausbaustandard entsprechen. rungswünsche anbringen kann (z. B. eine von der Planung abweichende Raumaufteilung). - und mit welchen Kostenfolgen (Minder- und die Voraussetzung des Abschlusses einer

Recht auf Eigenleistung, ein Vorschlagsrecht

für beizuziehende Subunternehmer und eine veranschlagten Honorare entgegengewirkt werden.

Bezugstermin vereinbart werden. Vermieden

werden sollten dagegen Vertragsklauseln, in denen lediglich festgehalten wird, dass ein

Bezugstermin im Voraus bekannt gegeben

wird.

Von wem wird das

Wohneigentum erworben?

Einhaltung von Zeit- und Kostenvorgaben

Subunternehmer und -planer sind daher für

das Gelingen des Bauvorhabens zentral. Die beteiligten Parteien offenlegen zu lassen und

Referenzen über von ihnen bereits realisierte

Bauprojekte einzuholen.

ist zudem der Konkurs der Vertragsgegenpar- tei vor Eigentumsübertragung, insbesondere im Falle erheblicher Zahlungsvorleistungen abschluss zu prüfen. Ein Mittel dazu ist (mit

Einholung eines Betreibungsregisterauszugs

Projektgesellschaften lohnt sich sodann der

ch), um damit die verantwortlichen Personen

Stolpersteine beim

Kauf von Wohneigentum ab Plan

des Nachfrageüberhangs auf dem Markt über wenig Verhandlungsmacht. Durch bestimmungen zu verhandeln. Diese neu gewonnene Verhandlungsmacht der

Von Lorenz Oetiker und Marius Jenny

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