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JUNI 2018BAU- UND IMMOBILIENRECHT NEWSLETTER 061

missionen in Betracht. Solche kommen z.B. in üssige Stoffe: Abwasser, Verunreinigung von Trinkwasser durch Dünger, Schmelz-wasser usw. des Nachbarn verletzen oder bei diesem unangenehme psychische Eindrücke verursa-

Eine ideelle Immission kann z.B.

durch ein feuer- oder explosionsartiges Ge- werbe oder durch den Betrieb eines Erotik-

Etablissements in einer Wohnsiedlung ausge-

Immissionen vorliegen, wenn dem Nach-

bargrundstück die Zuführung von Stoffen,

Personen (z.B. zu viele Passanten vor einem

sonnung usw.) entzogen wird. Auch eine ge- trübte Aussicht durch eine Nachbarbaute ist BAU- UND IMMOBILIENRECHT

Liebe Leserin, lieber Leser

sen, die rücksichtslos Immissionen verursachen, die bei ihren Nach- Schutzansprüche gibt es? Diese und weitere Fragen werden anhand von Praxisbeispielen beantwortet. Mit den Tücken bei gerichtlichen Mie- und welche Voraussetzungen müssen vorliegen? Ab Seite 7 setzen wir auseinander, die vom Gesetzgeber nicht eindeutig festgelegt wurden. Zum 1. Juli 2018 treten die gesetzlichen Änderungen zur Stellenmeldepfl icht in Kraft, deren Auswirkungen schliesslich ab Seite 10 praxisnah dargestellt werden. Wir wünschen Ihnen eine anregende Lektüre.Junes Babay, Redaktor

IN DIESER AUSGABE:

Top-Thema: Schutz vor

Immissionen des Nachbarn

Seite 1

Best Practice: Mieterausweisung -

Rechtsschutz

Best Practice:

Ausschuss, Delegierter

und Abgeordneter

Seite 7

Stellenmeldepfl icht

ab 1. Juli 2018

Seite 10

Arbeitshilfe: Vereinbarung

über die erstreckte Auszugsfrist

unter Bedingungen Seite 12AKTUELLE THEMEN - KOMMENTIERTE ENTSCHEIDE - PRAXISFÄLLE

JUNI 2018

NEWSLETTER 06

Schutz vor Immissionen des Nachbarn

Leider sind nicht alle Nachbarn angenehm. Manche sind mit ihren Immissionen inwiefern?

Von Silvia Eggenschwiler Suppan, lic. iur.,

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TOP-THEMA SCHUTZ VOR IMMISSIONEN DES NACHBARN

ein weiteres Beispiel für eine negative Immis- sion (vgl. zum Ganzen Art. 684 Abs. 2 ZGB).

Der Schutzumfang

sigen Immissionen geschützt. Ob eine Im-

Verletzung von entsprechenden Grenzwert-

vorschriften, falls vorhanden, zu beurteilen (Art. 679 Abs. 2 ZGB). Zudem steht dem

Gericht bei der Würdigung der konkreten Ver-

der Immissionen, die Lage und Beschaf- fenheit der Grundstücke sowie den Orts- gebrauch (Art. 684 Abs. 2 ZGB).

PRAXISBEISPIEL

So sind Immissionen in der Ge-

werbezone, bei einem Bauernhaus oder in der als in der Wohnzone, da der Eigentümer, der chenden Einwirkungen in Kauf zu nehmen hat.

Die einzelnen Schutzansprüche

eine noch bestehende Immission zu besei- tigen (sog. "Beseitigungsklage»). Besteht zwar die Immission nicht mehr, ist aber zu befürchten, dass sie sich in Zukunft wie- sogenannte "Unterlassungsklage» gegen kann allgemein formuliert werden, da es im

Ermessen des Gerichts liegt, welche konkret

zu treffenden Massnahmen zur Unterlassung einzuleiten sind.

Führt die Beseitigungs- und Unterlassungs-

klage nicht mehr zum Ziel, kann der betrof- fene Eigentümer eine Schadenersatzklage gegen den Schuldigen ergreifen. nicht entstanden, sondern droht sie erst zu entstehen, steht dem Betroffenen eine so- allem bei erst geplanten Bauwerken denkbar.

Wie bei der Unterlassungsklage braucht der

des gerichtlichen Ermessens keine konkreten

Massnahmen zu beantragen.

Die gesetzlichen Vorgaben

Zu beachten sind die spezialgesetzlichen

Normen der Art. 685 und 686 ZGB, welche

sogenanntes Graben und Bauen regeln. Dies ist z.B. der Fall, wenn die Bebauung eine Ab- senkung des Grundwasserspiegels bewirkt,

Von den Immissionen im Sinne von Art. 684

ZGB sind die direkten Einwirkungen auf das

eigene Grundstück zu unterscheiden. Direkte

Grundstückseinwirkungen sind z.B. Betreten,

Überfl iegen des Grundstücks.

PRAXISBEISPIEL

So ist z.B. ein direkter Eigentums-

eingriff zu bejahen, wenn ein Grossraumfl ug-

49 ff. E. 5.3).

Gegen direkte Einwirkungen kann sich der be-

troffene Eigentümer u.a. mit der sogenannten

Negatorienklage gestützt auf Art. 641 Abs. 2

ZGB wehren. Demgegenüber stehen Immis-

sionen gestützt auf Art. 684 ZGB in einem Zu- sen) Benutzung oder Bewirtschaftung des benachbarten Ausgangsgrundstücks. Mithin erfolgt der Eingriff durch Immissionen auf das betreffende Grundstück nicht unmittelbar, sondern nur mittelbar.

WICHTIGER HINWEIS

Zur Geltendmachung der einzelnen Schutz-

Besitzer des betroffenen oder bedrohten

Grundstücks befugt. Als Besitzer gelten vor

Nutzungsrechts (z.B. Wohnberechtigter und

den Grundstücks, aber auch gegen den Besit- zer eines solchen Grundstücks (Inhaber eines

Schaden und von der Person des Ersatzpfl ich-

tigen erlangt hat, oder in jedem Fall zehn Jah-

Abs. 1 OR).

Bewirtschaftung des Grundstücks

schaftung eines Grundstücks, namentlich ge und unvermeidbare Nachteile, wodurch ein Schaden entsteht, hat der Betroffene nur einen Schadenersatzanspruch gegen-

über dem Nachbarn (Art. 679a ZGB). Da-

mit auch ein solcher zugesprochen wird, müssen folgende Faktoren erfüllt sein: (1) Die Immissionen müssen eine gewisse missionsgrenzwerte), (2) deren Dauer muss

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TOP-THEMA SCHUTZ VOR IMMISSIONEN DES NACHBARN

oder Umsatzeinbussen). durch Pfl anzen

In einem bis vor das Bundesgericht ausge-

tragenen Streitfall waren die Parteien zwei

Eigentümer von zwei benachbarten Grund-

stücken in der Gemeinde Stallikon im Kanton gentümers waren mehr als 20 m hoch, hat- ten einen Kronendurchmesser von mehreren

Metern und standen dicht an der Grenze des

anderen Eigentümers. Dieser stellte sich auf

Liegenschaft Licht, Sonne und Luft entziehen

gericht Affoltern die Klage ab, da der Besei- tigungsanspruch nach dem massgeblichen kantonalen Pfl anzrecht (§§ 169 ff. EGZGB des

Kantons Zürich) binnen fünf Jahren seit der

EGZGB des Kantons Zürich). Das Oberge-

richt des Kantons Zürich hiess die Berufung gut und wies den Fall wieder an die erste In- stanz zurück. Nach dem Obergericht sei der

Beseitigungsanspruch nach dem kantonalen

mission nach Art. 684 ZGB sein, welche un- lich dieser Frage dem kantonalen Recht vor.

Das Bezirksgericht Affoltern wies nach einem

aufwendigen Verfahren die Klage erneut ab.

Das Obergericht hob auch dieses Urteil zum

Teil auf und ordnete die Beseitigung von fünf

GERICHTSENTSCHEID

Das Bundesgericht schützte den

Entscheid des Zürcher Obergerichts mit fol-

gender Begründung:

Da das Bundesrecht keine Regelungen für

den Kantonen übertragen. Demnach ist es ausschliesslich Sache der Kantone, Abstands- vorschriften für Pfl anzen festzulegen.

Dies schliesst jedoch nicht aus, dass ge-

stützt auf den bundesrechtlichen Schutz in

Immissionen jederzeit wehren zu dürfen, eine

der kantonrechtliche Beseitigungsanspruch mithin die kantonalrechtlichen Abstandsvor- schriften klar verletzt sind. Ist dagegen die me bereits vorbehaltlos, d.h. ohne Nachweis den, sobald die Abstandsvorschriften verletzt sind (BGE 126 III 452 ff. E. 3; vgl. auch BGer durch Bauten

Kann ein Nachbar die Beseitigung einer Baute

auf dem Nachbargrundstück, welche seiner die Pfl anzen verlangen?

GERICHTSENTSCHEID

Im Unterschied zum kantonalen

Pfl anzenrecht stellt heute das kantonale Bau-

werk dar, aufgrund dessen einer Baute in einem baurechtlichen Bewilligungsverfahren auch im

Hinblick auf den berechtigen Immissionsschutz

Rechnung zu tragen ist. Insbesondere ist der

seine Rechte in diesem Bewilligungsverfahren sigen Immissionen im Sinne von Art. 679/684

ZGB verursachen, ausser der entsprechende

Entscheid ist absolut haltlos, mithin nichtig

(BGE 138 III 49 ff. E. 4.4.4; BGer 5A_47/2016 vom 26. September 2016 E. 2.2).

Kann ich mich als Eigentümer eines in Flug-

GERICHTSENTSCHEID

Ist der Betreiber eines Flughafens

im Besitz einer Betriebskonzession und ist ihm das damit verbundene Enteignungsrecht erteilt, so fi nden die zivilrechtlichen Rechts- wendung. An deren Stelle hat der betroffene welchen er im Enteignungsverfahren geltend zu machen hat.

Ein solcher steht ihm zu, wenn folgende drei

Voraussetzungen erfüllt sind:

sionen, im Fall des Flughafens Zürich Erwerb des Grundstücks vor dem 1. Januar 1961

Überschreitung der Immissionsgrenzwerte

mindestens einem Drittel des Verkehrswerts (BGE 134 III 248 ff.).

4. Immissionen aus dem Betrieb eines

Barbetrieb

Eine AG führt an zentraler Lage ein alteinge-

sessenes Hotel/Restaurant mit Saal und Ter-

Nachdem die AG im Untergeschoss und Tief-

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TOP-THEMA SCHUTZ VOR IMMISSIONEN DES NACHBARN

reichte der Nachbar gegen die AG eine Immis- sionsklage ein.

Die Klage wurde bereits vor erster Gerichtsin-

stanz mit der Anordnung von diversen Mass- schlossenhalten von Türen und Fenstern des

Barbetriebs von 22.00 bis 6.00 Uhr und Verbot

von Musik im Freien ab 22.00 Uhr) gutgehei- ssen. Die zweite Gerichtsinstanz erweiterte den kung der Öffnungszeiten von Sonntag bis Don-

Parkdienst vor und nach Ladenschluss und zu

keiner Tages- und Nachtzeit Musik im Freien).

Das Bundesgericht schützte dieses zweit-

instanzliche Urteil wie folgt:

GERICHTSENTSCHEID

der Terrassenwirtschaft und bei Ankunft so- grenzwerte kennt, weshalb die untere Instanz wandt hat. Weiter hat das zweitinstanzliche

Gericht richtigerweise berücksichtigt, dass

Betriebs und derjenigen des Nachbarn einer

vom Massstab des Empfi ndens eines Durch- schnittsmenschen in der gleichen Situation auszugehen ist. Im vorliegenden Fall waren der Benützung des Parkplatzes auch für nor- malempfi ndliche Menschen ausserordentlich ern. Das Übermassverbot war daher verletzt, weshalb die von der zweiten Instanz angeord- neten Massnahmen nicht zu beanstanden sind (BGE 126 III 223 ff.).

Alter des Gerichtsentscheids

zu berücksichtigen

Im Ergebnis ist dieser Bundesgerichtsent-

davon auszugehen, dass das Bundesge- richt damals seine neuere Rechtsprechung, wonach der Immissionsschutz bereits im baurechtlichen Baubewilligungsverfahren zu prüfen ist und in welchem der betroffe- ne Nachbar seine Rechte geltend machen konnte (BGE 138 III 49 ff. E. 4.4.4; BGer

5A_47/2016 vom 26. September 2016

E. 2.2), noch nicht berücksichtigte. Im vor-

Abs. 1 RPG eine baurechtliche Bewilligung für

den neuen Barbetrieb im Untergeschoss not- erforderlich ist, wenn keine baulichen Mass- nahmen vorgenommen werden.

Nachbarn fühlten sich von der an ihr Grund-

stück angrenzenden Spielwiese einer Schulequotesdbs_dbs26.pdfusesText_32

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