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La Surélévation
Rapport au
PrĠsident de l'ADFA
Ministère du Logement
Ministère du Développement Durable
Lever les freins à la
conquête du foncier aérienBertrand EYRAUD - Nicolas TESTU
Janvier 2013
Logements sociaux et libres neufs en zone tendue
Lutte contre l'Ġtalement urbain
Lever les freins à la construction en surélévation 33 Synthèse
Il est un foncier abondant, peu prospecté et sous-développé dans nos villes. Sa foncier aérien.4 Lever les freins à la surélévation
SOMMAIRE
IndexSynthèse ..................................................................................................................................................... 7
Lettre de mission ........................................................................................................................................ 9
Introduction ............................................................................................................................................. 11
Droit de la copropriété ............................................................................................................................ 13
A - Enjeu de la surélévation en copropriété ........................................................................................ 13
B - Problématique ................................................................................................................................. 14
C - Préconisations ................................................................................................................................. 17
D - Exemples ......................................................................................................................................... 18
Droit de l'urbanisme ................................................................................................................................ 21
A - Enjeux du bonus durable ................................................................................................................ 21
B - Problématique ................................................................................................................................. 22
C - Préconisations ................................................................................................................................. 22
D - Exemples ......................................................................................................................................... 22
Règlementation sécurité et accessibilité ................................................................................................ 25
A - Enjeu de la réglementation pour la surélévation ........................................................................... 25
B - Problématique ................................................................................................................................. 25
C - Préconisation ................................................................................................................................... 26
D - Exemple .......................................................................................................................................... 27
Logement social et patrimoine public ..................................................................................................... 28
Demander (ă nouǀeau) audž bailleurs sociaudž d'Ġtudier leur patrimoine en ǀue de la surĠlĠǀation ... 29
Un acteur transversal pour la densification du patrimoine public ? .................................................... 31
Les Exemples étrangers ........................................................................................................................... 33
A - Le Royaume-Uni et Londres ........................................................................................................... 33
B - La Suède et Stockholm ................................................................................................................... 34
C - La Suisse et Genève ......................................................................................................................... 35
D - L'Autriche et Vienne ....................................................................................................................... 36
La vision de Michel Cantal-Dupart, architecte urbaniste ........................................................................ 37
Annexes .................................................................................................................................................... 39
Liens .......................................................................................................................................................... 43
6 Lever les freins à la surélévation
Lever les freins à la construction en surélévation 77 Synthèse
SYNTHESE
La surĠlĠǀation est d'intĠrġt gĠnĠralLes projets de surélévation visant à créer des logements neufs et indépendants, c'est-à-dire pouvant
être loués ou vendus, concourent ă l'intĠrġt gĠnĠral des maniğres suiǀantes :
Création de logements sociaux ou d'accession neufs et de qualité en zone tendue,Lutte contre l'Ġtalement urbain,
Développement mesuré de qualités architecturales, Activité économique saine, ne nécessitant pas d'aides ni de subǀentions3 propositions pour lever les freins à la construction en surélévation
du droit.Une réglementation sécurité et accessibilité pour la surélévation : la réglementation floue
pour la surélévation fait que ce sont les normes de la construction du neuf qui prévalent pour
toutes les parties du bâtiment, nouvelles comme anciennes.La suppression du droit de véto des copropriétaires du dernier étage pour les projets créant
transformer son appartement en duplex), le droit de véto du dernier étage a des effets perverssur les projets de surĠlĠǀation d'intĠrġt gĠnĠral (ǀalorisation du ǀide pour la rĠalisation de
nouveaux lots). Les copropriétaires du dernier étage monnaient systématiquement ce droit.De nombreudž projets n'aboutissent pas. Si par chance un projet se fait, la copropriĠtĠ a ĠtĠ
quoique puisse dire un règlement de copropriété, souvent ancien.Un Ġlan de la surĠlĠǀation par l'application du bonus durable ͗ sur le plan de l'urbanisme, le
droit a apporté un bel outil conditionnant la possibilité de surélever un bâtiment dans la
Mobiliser le foncier public pour la surélévationEnfin, le foncier public pourrait être redéveloppé par la surélévation, pour la création de logements
sociaux et l'amĠlioration des services publics. Le rapport explique pourquoi les structures,
organisations et objectifs des bailleurs sociaudž ne sont pas adaptĠs pour l'initiatiǀe et la conduite de
projets de surélévation.8 Lever les freins à la surélévation
Lever les freins à la construction en surélévation 99 Lettre de mission
LETTRE DE MISSION
Messieurs Eyraud et Testu,
L'ADFA, Association pour le DĠǀeloppement du Foncier AĠrien, milite depuis plusieurs annĠes pour
une évolution intelligente du toit de nos villes. Cette cinquième façade, trop souvent dévolue au seul
potentiel est méconnu.Le foncier aérien pourrait pourtant être mis au service de solutions concourant à relever de grands
défis de nos sociétés : crise du logement dans les centres urbains, nécessité de financer la
pays voisins ont déjà utilisé avec succès la surélévation comme un outil pour surmonter les enjeux de
la ville. De grandes capitales européennes et villes occidentales font vivre leur patrimoine.La vision est ambitieuse, la réponse est complexe. Les projets de surélévation sont le dénominateur
commun de contraintes appartenant à des disciplines variées ͗ le droit de l'urbanisme, le droit de la
Vous avez su démontrer cette expertise nécessaire en portant des projets audacieux mais
parfaitement réalistes. Vous êtes parvenus à maitriser la complexité du droit, de la technique et du
financement pour cette problématique précise.Sans attendre que la solution ǀienne d'en haut, je ǀous demande de bien ǀouloir partager ce retour
d'edžpĠrience et dresser un bilan des freins à la réalisation des droits à construire résiduels par la
surélévation.Vous démontrerez par l'edžemple et le retour d'edžpĠrience l'absurde paralysie de projets immobiliers
faisant pourtant consensus et participant ă l'intĠrġt gĠnĠral.Vous ne manquerez pas de mentionner les réalisations exemplaires chez nos voisins européens, en
mettant en évidence les différences de réglementation avec notre pays.Je ǀous remercie par aǀance de ǀotre implication et ǀous prie de croire, Messieurs, ă l'assurance de
mes salutations les meilleures.Michel Cantal Dupart, président d'honneur
de l'Association pour le DĠǀeloppement du Foncier AĠrien10 Lever les freins à la surélévation
Lever les freins à la construction en surélévation 1111 Introduction
INTRODUCTION
La surĠlĠǀation consiste ă construire de nouǀeaudž Ġtages sur le toit d'un bątiment edžistant. Elle répond
La réalisation de logements sociaux neufs dans les zones les plus tendues, de manière rapide et à moindre coût, la charge foncière étant déjà portée,De la même manière, la réalisation de logements pour l'accession ou la location dans les zones
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