[PDF] Bail commercial - les principaux aspects juridiques

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1UNIS02/2018

LE BAIL COMMERCIAL

Principaux aspects juridiques

2UNIS02/2018

PLAN

I-Le statut des baux commerciaux (p.3 à 23)

1) Conditions statut (p.6 à 12)

2) Conventions exclues de la protection statutaire : baux

précaires (p.13

à 17)

3) Ordre public et baux commerciaux (p.18 à23)

III-Evènements en cours de bail (p.51 à 80)

1)Révision triennale (p.52 à 58)

2)Indexation mobile (p.59 à 63)

3)Changement : déspécialisation partielle ou plénière

(p.64 à 68)

4)La sous-location (p.69 à 71)

5)La cession du fonds et la vente du local (p. 72 à 80)

V-Arrivée du terme (p.88 à 117)

1)Le droit au renouvellement (p.89 et 90)

2) Options en fin de bail (p.91 à 97)

Cas n1 : le bailleur prend l'initiative de notifier un congé offrant ou refusant le renouvellement Cas n2 =:le locataire prend l'initiative et demande le renouvellement du bail

Cas n3 : les deux parties gardent le silence

3) Le nouveau loyer de bail renouvelé (p.98 à 108)

4) Le non-renouvellement du bail (p.109 à 117)

parties)(p.24à50)

1) Consentement et capacité des parties (p.25)

2) Vérifications et documents préparatoires (p.26)

3) Diagnostics (p.27 et 28)

4) Etat des lieux (p.29)

5) Formalisme (30)

6) Durée (p.31)

7) Loyer et conditions financières (pas de porte -dépôt

de garantie -caution) (p.32 à 40)

8) Charges et travaux (p.41 à 50)

IV-Résiliation anticipée (p.81 à 87)

1)Faculté de résiliation triennale du preneur (p. 82)

2)Retraite handicap-décès (p.83)

3)Résiliation pour faute par décision de justice (p.84)

4)Résiliation pour faute par la clause résolutoire (p 86)

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I-LE STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

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Le cadre juridique applicable aux baux commerciaux

Codedecommerce.

droituneindemnité

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Définitiondu bail commercial(art. L145-1 CComet art.1709 CCiv.)

Pourunecertainedurée,

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I-1) Le contrat est un bail (art.1709 du Code civil) "Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chosependant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer.»

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I-1) Condition liée à l'existence d'un local "clos et couvert» (L145-1 Ccom) La location doit être consentie sur un immeuble bâti ou un local

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I-1) Cas des locaux accessoires (L145-1)

compromettresonexploitation» principal

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I-1) Condition liée à l'existence d'un fonds (L145-1) commerciaux renouvellementdubail

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Qui doit être immatriculé :

propredoiventêtreimmatriculés) en cas de décès du titulaire du bail, les héritiers peuvent demander le maintien de I-1) Condition liée à l'immatriculation (L145-1)

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I-1) La protection statutaire par extension

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I-2) Les conventions exclues de la protection statutaire

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I-2) Les baux dérogatoires (L 145-5 Ccom)

3ans.

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I-2) Les baux dérogatoires (L 145-5 Ccom) -suite lettreRAR. enengageantuneprocédured'expulsion

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I-2) Les -5-1 Ccom)

Depuis la loi du 18 juin 2014-base légale -Article L. 145-5-1 C Com

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I-2) Les -5-1 Ccom) -suite

courtedurée ledroitd'occupationprécaire

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I-3) Ordre public et baux commerciaux

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I-3) ORDRE PUBLIC LEGAL : articles L.145-15 et L.145-16 CCom

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I-3) La sanction des clauses contraires

L145-15 et 16)

écrites.

-est imprescriptible. -> La

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I-public jurisprudentiel

L.145-15et16:

->Laduréedurenouvellement. ->Lecongé ->Ledroit

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I-3) La

lanullitédesclausescontraires commerce

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I-3) Ordre public extra-statutaire: autres textes

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II-LA SIGNATURE DU BAIL

(DROITS ET OBLIGATIONS DES PARTIES)

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II-1) Consentement et capacité des parties (art. 1108 Code civ)

Leconsentementdesparties:

propriétaire destutellesouduconseildefamille

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II-2) Vérifications et documents préparatoires -> L'usage commercial au regard de la copropriété -> Autorisations administratives

Auregardde

danslescommunesdeplusde200000habitants

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II-3) Diagnostics

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II-3) Diagnostics -suite

Annexe environnementale ou "Annexe verte» :

environnementale. (eau,énergie)

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II-4) Etat des lieux obligatoire (L 145-40-1 Ccom< Loi Pinel

18/06/2014)

Lors de la prise de possession des locaux par le locataire,

Lors de la cession du droit au bail,

De la cession ou de la mutation du fonds

Lors de la restitution du fonds

plusdiligente,àfraispartagés. existe.

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II-5) Formalisme du bail

Un bail écrit ou verbal

estinopposableàdel'immeuble)

Pour :

Baux de plus de 12 ans

Baux doivent, à peine de nullité être autorisés par le

Ministre de la culture (ord 13/10/1945)

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II-6) La durée du bail

Principe:unbailde9ansminimum:

-lesbauxdeplusde9ans -lesbureauxetlesentrepôts

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II-7) Loyer et conditions financières

A)Fixationduloyerinitial

B)Aménagementsdesloyers

C)Modalitésdepaiement

E)Dépôtdegarantie

F)Caution

G)Incidentsdepaiement

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II-7-A) Fixation du loyer initial

Principe = liberté contractuelle

Obligation essentielle du preneur sanctionnée par la résiliation du bail

Réel et sérieux

etplafonnement) La valeur locative dépend de multiples éléments (L145-33) :

Les prix pratiqués dans le voisinage,

La destination des lieux,

Les facteurs locaux de commercialité, c'est-à-local (présence du tram, rue piétonne, zone touristique, etc.)

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II-7-B) Aménagement des loyers

unmécanismecontractuelduloyer

Franchise de loyer :

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II-7-C) Modalités de paiement

Sipaiementpartiel:reçu

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II-7-D)

undroit:sommeencapital

QualificationparlesTribunaux:

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II-7-E) Dépôt de garantie (L145-4Ccom)

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II-7-E) Dépôt de garantie (L145-4Ccom) -suite

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II-7-F) Caution

Acteécrit

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II-7-G) Incidents de paiement

résolutoireinséréedanslebail.

éventuellementpoursuivrelacaution.

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II-8) Charges et travaux

A)Ledroitcommun

B)Leslimitesdutransfertsurlepreneur

D)Leschargesinterditesdetransfert

E)Lesimpôtsettaxes

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