[PDF] Synthèse - Champ d application du statut des baux commerciaux

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Synthèse - Champ dapplication du statut des baux commerciaux

Date de fraîcheur : 29 Septembre 2014

ESSENTIEL

Hugues KENFACK

Professeur à luniversité de Toulouse

Doyen de la Faculté de droit et science politique

Fiche auteur

Champ dapplication du statut des baux commerciaux

Ces dernières années, le droit des baux commerciaux a surtout été marqué pardes modifications législatives, certaines ayant concerné

la porte dentrée dans le statut des baux commerciaux

La loi de modernisation de léconomie du 4 août 2008 a assoupli le statut, notamment en rendant possible la conclusion de plusieurs

baux dérogatoires successifs à lintérieur de la durée maximale de deux ans.

La loi n° 2012-387 du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à lallègement des démarches administratives a apporté des

précisions sur certains aspects des baux commerciaux, notamment sur la cession dun fonds de commerce à la suite dun droit de

préemption des communes.

Récemment, la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à lartisanat, au commerce et aux très petites entreprises a apporté

dimportants changements au statut des baux commerciaux, notamment au régime des baux dérogatoires en permettant une durée de

trois ans, améliorant la sortie de ces baux.

1.Droit spécial des baux commerciauxEn principe, le droit commun du bail sapplique aux baux

commerciaux dès lors quil nexiste pas de règles spécifiques. Ces dernières, issues de plusieurs textes,

principalement la loi du 30 juin 1926 , le décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 ou même la loi de

modernisation de léconomie n° 2008-776 du 4 août 2008 , et récemment la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014

relative à lartisanat, au commerce et aux très petites entreprises sont désormais dans leCode de commerce

(C. com., art. L. 145-1). Elles sont dénommées statut des baux commerciaux.

2.Matières soumises au statut des baux commerciaux et matières dordre publicAu préalable, il

convient de relever que certains des articles du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 étant dordre public,

la protection sapplique à la plupart des commerçants. Toutefois, des espaces de libertécontractuelle

existent malgré le statut des baux commerciaux. Ce dernier ne régit pas tousles baux passés par un

commerçant, artisan ou industriel, mais simplement ceux qui obéissent à certaines conditions, lidée étant de

protéger les locaux dans lesquels le fonds est exploité ou qui sont nécessaires à cette exploitation.

3.Champ dapplication territoriale du statut des baux commerciauxLe statut des bauxPage 1

commerciaux est applicable à la France métropolitaine et aux départementsdoutre-mer (Martinique,

Guadeloupe, Guyane, La Réunion), à la collectivité territoriale de larchipel de Saint-Pierre-et-Miquelon. En

revanche, il nest pas applicable aux territoires doutre-mer (Polynésie française, Nouvelle Calédonie) et à la

collectivité territoriale de Mayotte. I. - Champ dapplication du statut des baux commerciaux

4.Textes de baseCe sont les articles L. 145-1 à L. 145-3 et L. 145-5 du Code de commerce qui

déterminent le champ dapplication du statut des baux commerciaux. Larticle L. 145-1, I du Code de

commerce pose une règle générale :" Les dispositions du présent chapitre sappliquent aux baux des

immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant

ou à un industriel immatriculé au registre de commerce, soit à un chef dune entreprise immatriculée au

répertoire des métiers». Les articles suivants apportent des précisions. Tous ces textes posent un certain

nombre de conditions pour lapplication de ce statut. Elles concernent notamment le contrat, les lieux loués

et le locataire.

A. - Conditions relatives au contrat : bail

V. JCl. Bail à loyer, Fasc. 1240

V. JCl. Civil Code, Art. 1708 à 1762, fasc. 1240

V. JCl. Entreprise individuelle, Fasc. 1240

V. JCl. Notarial Formulaire, V° Bail commercial, fasc. 20

1° Exigence dun contrat de bail

5.Caractéristiques du contrat de bailLe statut ne sapplique que sil y a un contrat de bail. Il doit

sagir dun contrat de louage, ce qui suppose nécessairement une obligation pourle bailleur de conférer la

jouissance dun bien et lobligation pour le preneur de payer le prix. En outre, le bail commercial est, sauf

convention contraire, dune durée qui ne peut être inférieure à neuf ans.

2° Exclusion de certains contrats pouvant se rapprocher du bail

V. JCl. Bail à loyer, Fasc. 1255

V. JCl. Civil Code, Art. 1708 à 1762, fasc. 1255

V. JCl. Entreprise individuelle, Fasc. 1255

V. JCl. Notarial Formulaire, V° Bail commercial, fasc. 20

6.Vente ou bail de carrièreEn principe, il ny a pas de confusion entre vente et bail. Toutefois, le bail

de carrière soulève une difficulté de qualification. Majoritairement, la jurisprudence décide que la location

dimmeubles à usage de carrières en vue de lextraction de matériaux constitue une vente de meubles par

anticipation et non un bail (Cass. 3e civ., 15 mars 1967 : Bull. civ. 1967, III, n° 119).

7.DépôtLe dépôt est également différent du bail, essentiellement en ce que le dépositaire na en

principe pas le droit de se servir de la chose mais simplement den assurer la garde dans lintérêt du

déposant (Cass. 1re civ., 2 nov. 1966, n° 64-12.907 : Bull. civ. 1996, I, n° 489 ; JCP G 1967, II, 14963).

Une difficulté se pose lorsque la jouissance dun local est accordée par une personne à une autre pour y

entreposer des biens immobiliers. Si le propriétaire nassume aucune obligation de garder des objets placés

dans le local, la Cour de cassation décide quil y a contrat de bail. Si, au contraire, le contrat met à la charge

du propriétaire des lieux lobligation de veiller à la garde de la chose, il y a dépôt (Cass. 1re civ., 2 nov. 1966,Page 2

préc.).

8.Location-géranceLa location-gérance est la convention par laquelle le propriétaire dun fonds de

commerce loue ce dernier à un gérant qui lexploite à ses risques et périls (C. com., art. L. 144-1). Lobjet de

ce contrat est un fonds de commerce, un bien mobilier et non un bien immobilier, même si la frontière entre

les deux peut-être délicate, surtout dans le cas où la première est utilisée dans le seul but déchapper aux

dispositions impératives du statut des baux commerciaux.

9.Conventions doccupation précaireLa loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à lartisanat, au

commerce et aux très petites entreprises a inséré un article L.145-5-1 dans lecode de commerce définissant

la convention doccupation précaire comme celle qui se " caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait

que loccupation des lieux nest autorisée quà raison des circonstances particulières indépendantes de la

seule volonté des parties ». Cest la définition déjà admise par la jurisprudence qui est adoptée. La

convention doccupation précaire est donc un contrat par lequel une personne met un immeuble à la

disposition dune autre, lui conférant la jouissance à titre onéreux. Nétant pas un bail, elle ne peut être

soumise au statut des baux commerciaux. Il ne faut pas confondre une convention doccupation précaire et

un bail dérogatoire. Ici, le statut ne sapplique pas parce quil ne sagit pas dun bail. La jurisprudence précise

que pour que cette qualification soit retenue, peu importe la durée de la convention : encore faut-il que le

motif de précarité ne dépende pas exclusivement de la volonté des parties(Cass. 3e civ., 19 nov. 2003, n°

02-15.887 : JurisData n° 2003-020994 ; Loyers et copr. 2004, comm. 30 , notePh.-H. Brault ; AJDI 2004,

p. 944 , obs. J.P. Blatter.- Cass. 3e civ. 31 janv. 2012 , n° 10-28.591.- CA Poitiers, 2e civ., n° 10-04020 :

JurisData n° 019905) et soit exclusif de toute fraude (Cass. 3e civ., 29 avr. 2009, n° 08-10.506 : JurisData

n° 2009-047964).

3° Exclusion de baux de longue durée

10.Bail emphytéotiqueLe bail emphytéotique est un contrat par lequel un bailleur confère àun

preneur un droit réel immobilier spécial sur un immeuble. Il est différentdu bail dimmeuble ordinaire et

confère à son titulaire des prérogatives plus étendues que celles accordées au preneur ordinaire. Sa durée

est comprise entre 18 et 99 ans au plus. Ne peut donc pas être qualifié demphytéotique un bail portant sur

un terrain nu, pour une durée de six ans et contenant une clause de résolution de plein droit, exclusive de la

constitution du droit réel que conférerait l'emphytéose(CA Paris, Pôle 5, Ch. 3, 12 sept. 2012, 10-25414 :

JurisData n° 2012-020520).Le statut des baux commerciaux nest pas applicable à ce type de contrat, sauf,

en principe, en ce qui concerne la révision du loyer (C. com., art. L. 145-3). Deux précisions supplémentaires

sont à apporter. Dune part, un arrêt récent a décidé que les dispositions des règles statutaires ne

sappliquent pas au loyer du bail emphytéotique prévu à larticle L 451-3 du code rural(Cass. 3e civ. 19

février 2014, n° 12-19.270 : JurisData n° 2014-002793).Dautre part, le statut ne sapplique pas aux

conventions ayant pour objet les biens dépendant du domaine public même si le bailleur a la qualité

demphytéote(Cass. 3e civ. 19 déc. 2012, n° 11-10.372 : JurisData n° 2012-030333).

4° Exclusion des baux de courte durée (inférieure à deux ans)

V. JCl. Bail à loyer, Fasc. 1255

V. JCl. Civil Code, Art. 1708 à 1762, fasc. 1255

V. JCl. Entreprise individuelle, Fasc. 1255

V. JCl. Notarial Formulaire, V° Bail commercial, fasc. 40 et 50

11.Baux dérogatoiresToutes les conditions dapplication du statut sont réunies et les parties

conviennent volontairement de déroger aux dispositions du statut desbaux commerciaux. Le statut nest écarté que si trois conditions cumulatives sont remplies.Page 3

En premier lieu, depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 précitée, la convention doit avoir une durée au

plus égale à trois ans(C. com., art. L. 145-5). Avant la réforme issue de la loi de modernisation de

léconomie , à lintérieur de ce délai de deux ans, il nétait pas possible de souscrire plusieurs conventions et

le retour au statut était acquis en cas de renouvellement de la convention pour une courte durée. Cette

réforme a permis la conclusion de plusieurs baux dérogatoires successifs à lintérieur de la durée maximale

de deux ans. Désormais, le délai est porté à trois ans et cette possibilitéde conclure plusieurs baux dans ce

délai demeure.

En deuxième lieu en application de larticle L 145-5, alinéa 1 nouveau du Code de commerce, " à lexpiration

de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un bail dérogeantaux dispositions du présent chapitre

pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux ». Ainsi, le statut sapplique si un bail commercial est

conclu entre les mêmes parties dans le même local. Cest la lettre même de la loi et cela nest pas contesté.

Trois points soulèvent des difficultés. Le premier est de savoir si la nouvelle disposition condamne

définitivement la renonciation expresse du locataire au bénéfice du droit au statut. Lesprit du texte semble

dans ce sens. La deuxième est de savoir ce qui se passe si un bail est conclu entre les parties pour exploiter

un fonds différent dans les mêmes locaux. La troisième est de savoir si le statut sapplique si les parties

concluent un bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans des locaux différents. A priori, sur ce

dernier point, sagissant dun bail dont lobjet est différent, la question ne devrait pas se poser. Mais la Cour

de cassation va-t-elle régler toutes ces questions sur le terrain de la fraude ? (V. déjà Cass. 3e civ. 12 mai

1981, n° 80-10.044où elle décide de lapplication du statut alors même que le nouveau bail ne portait pas

exactement sur les mêmes locaux, ce que pouvait caractériser une tentative de fraude).

En troisième lieu, larticle L 145-5 alinéa 2 dispose désormais " si, à lexpiration de cette durée, et au plus

tard à lissue du délai dun mois à compter de léchéance, le preneur reste et est laissé en possession, il

sopère un nouveau bail dont leffet est régi par les dispositions du présent chapitre ». Le texte napportant

aucune précision supplémentaire quant à son bénéficiaire, il est permis depenser que si le preneur reste en

possession des lieux sans opposition du bailleur lorsque le délai maximal est épuisé, le statut sapplique.

Ainsi, le bailleur qui ne souhaite pas lapplication du statut doit lindiquer à son preneur, par prudence par

acte extrajudiciaire, ou pour le moins par lettre recommandée avec demandedavis de réception dans ce

délai dun mois. Corrélativement, le preneur qui ne souhaite pas cette application du statut doit également

lindiquer au bailleur et quitter les lieux dans ce même délai. Il convient dattendre un arrêt de la Cour de

cassation pour se prononcer définitivement sur ces questions, les pointsde vue de la doctrine et le pratique

étant divergents.

Si ces conditions ne sont pas réunies, comme la décidé la jurisprudence sous lempire du droit antérieur à la

loi du 18 juin 2014 précitée il se forme en principe un nouveau bail qui obéit aux conditions du statut des

baux commerciaux (Cass. 3e civ., 9 févr. 2005, n° 03-17.476 : JurisData n° 2005-026897.- CA Toulouse, 11

juill. 2012 : JurisData n° 2012-016108), sauf en cas de fraude du bailleur (Cass. 3e civ., 8 avr. 2010, n°

08-70.338 : JurisData n° 2010-003388).

Sous lempire du droit avant la réforme issue de la loi du 18 juin 2014 précitée, dans un arrêt intervenu à

propos de baux dérogatoires successifs, la Cour de cassation a décidé quun changement dactivité du

locataire nautorise pas une nouvelle dérogation au statut des baux commerciaux : tout nouveau bail conclu

entre les mêmes parties et portant sur les mêmes locaux quun premier bail dérogatoire est soumis au statut

des baux commerciaux, même si les activités visées par les clauses de destination des deux baux sont

différentes(Cass. 3e civ. 31 mai 2012, n° 11-15.580 : JurisData n° 2012-011750 ; JCP G 2012, 1539 ,

obs. O. Barret.- V. plus récemment, Cass. 3e civ. 23 avr. 2013, n° 12-15.602).

La Cour de cassation a complété ces règles en indiquant que, dans le casoù le preneur se maintient dans

les lieux, si le bailleur, qui a délivré un congé avant lexpiration du bail de courte durée, tarde à agir en

expulsion et entame des négociations pour un nouveau bail, on ne peut pas considérer quil donne son

accord à ce maintien dans les lieux(Cass. 3e civ. 5 juin 2013, n° 12-19.634 : JurisData n° 2013-011323).

Larrêt confirme donc que la renonciation à un droit ne se déduit pas de la seule inaction ou du silence de

son titulaire. Un autre arrêt décide quà défaut de rapporter la preuve de la renonciation non équivoque du

bailleur à se prévaloir du statut des baux commerciaux, le preneur se trouve lié par un bail soumis auxPage 4

dispositions du statut(Cass. 3e civ. 23 janv. 2013, n° 11-25.465 : JurisData n° 2013-000922).

Reste à scruter les premières décisions qui seront rendues sous lempire du nouveau texte pour voir si cette

jurisprudence va être maintenue, même si son esprit penche vers une interdictionde principe de renouvellement de baux dérogatoires.

Pour terminer, la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 précitée ajoute deuxalinéas 5 et 6 à larticle L. 145-5 du

code de commerce pour rendre obligatoire létablissement dun état des lieux lors de la prise en possession

des locaux loués ou lors de leur restitution. A défaut détat des lieux, peut-on considérer, par analogie avec

larticle L. 145-40-1 du Code de commerce, que le bailleur ne peut se prévaloir de la présomption de bon

état des locaux prévue à larticle 1731 du code civil ? La preuve peut être apportée selon les règles du droit

commun.

12.Locations saisonnières et jouissance intermittente des lieuxIl y a location saisonnière lorsque

la convention confère la jouissance des lieux pour une saison ou pour une période de lannée déterminée

par une unité dactivité économique, par exemple la saison estivale. Elle nest pas soumise au statut des

baux commerciaux (C. com., art. L. 145-5 , al. 4.- CA Chambéry, 22 mars 2011 : JurisData n°

2011-015022.- CA Chambéry, 28 juin 2011 : JurisData n° 2011-015088).

5° Exclusion du contrat de domiciliation

13.Contrat de domiciliationPour lessentiel, il sagit dun contrat de prestation de services. La mise à

disposition de bureaux à titre accessoire peut difficilement être qualifiée de bail, mais se rapprocherait plutôt

dune convention doccupation précaire (Cass. 3e civ., 11 janv. 2006, n° 04-19.536 : JurisData n°

2006-031580 ; Bull. civ. 2006, III, n° 10).

6° Exclusion des conventions sur le domaine public ou privé de lEtat et des collectivités publiques.

V. JCl. Bail à loyer, Fasc. 1240

V. JCl. Civil Code, Art. 1708 à 1762, fasc. 1240

V. JCl. Entreprise individuelle, Fasc. 1240

14.Domaine public et domaine privé de lÉtatLes biens du domaine public de lEtat et des

collectivités publiques ne peuvent faire lobjet dun bail soumis au statut des baux commerciaux. Par

conséquent, sont exclues du statut des baux commerciaux les conventions relatives à la jouissance de ces

biens, même si le bail est conclu entre deux personnes privées dont lune détient le droit doccuper le

domaine public (Cass. 3e civ., 10 mars 2010, n° 09-12.714 : JurisData n° 2010-001531 . - Cass.3e civ., 17

mai 2011, n° 10-19.175 : JurisData n° 2011-009011), que la personne publique a consenti un bail

emphytéotique administratif(Cass. 3e civ. 19 déc. 2012, n° 11-10.372 : JurisData n° 2012-030333). En

revanche, sont soumis à ce statut, daprès larticle L. 142, I-4° du Code de commerce, les baux des locaux

ou immeubles appartenant à lEtat, aux collectivités territoriales et aux établissements publics lorsque ces

locaux ou immeubles satisfont aux dispositions de larticle L. 145-1 du Code de commerce. Le statut ne

sapplique pas à ces conventions lorsquelles comportent des clauses exorbitantes du droit commun, même

si lactivité concernée nest pas un service public (Cass. 1re civ., 3 juin 1969 : JurisData n° 1969-700210 ;

Bull. civ. 1969, I, n° 210 ; JCP G 1970, II, 16178, note Dugau).

Un arrêt récent a précisé que le déclassement de locaux du domaine public ne peut, sans nouvel accord des

parties, modifier le caractère précaire de la convention doccupation consentie pour ces locaux à une

entreprise privée par une filiale de la SNCF. Par conséquent, lentreprise ne peut revendiquer le statut des

baux commerciaux(Cass. 1re civ., 17 oct. 2012 , n° 11-20.039.- Cass. 3e civ. 6 févr. 2013, n° 11-20.207)La

jurisprudence est aujourdhui constante. B. - Conditions relatives aux lieux loués : immeuble ou localPage 5

V. JCl. Bail à loyer, Fasc. 1240V. JCl. Civil Code, Art. 1708 à 1762, fasc. 1240V. JCl. Entreprise individuelle, Fasc. 1240V. JCl. Notarial Formulaire, V° Bail commercial, fasc. 24 et 150

15.Immeubles bâtis et terrains nusIl sagit de bien déterminer les immeubles qui peuvent être lobjet

dun bail commercial soumis aux dispositions du Code de commerce. Il convient de distinguer les immeubles

bâtis, locaux et terrains nus.

1° Immeubles et locaux

16.Nécessité dun immeuble ou dun localLarticle L. 145-1, I, alinéa 1 du Code de commerce

précise que le statut sapplique aux baux de locaux ou dimmeubles dans lesquels un fonds est exploité et

larticle L 145-1, I-1° y ajoute les baux de locaux ou dimmeubles accessoires à lexploitation du fonds.

17.Notion de limmeubleLe terme immeuble permettant lapplication des dispositions de larticle L.

145-1 du Code de commerce est employé dans un sens plus restrictif que celui du droit commun de larticle

518 du Code civil définissant les immeubles comme " les fonds de terre et les bâtiments ». Elle exclut en

principe les terrains nus (V. n°

23) et ne concerne que les terrains bâtis. Une difficulté peut se poser lorsque

le bail porte sur un immeuble à construire ou en cours de construction. Il convient dans ce cas deffectuer

une distinction entre deux situations. Avant lachèvement, les rapports entre les parties relèvent de la liberté

contractuelle. Elles peuvent par exemple, en utilisant une rédaction particulière du bail, se soumettre dores

et déjà au statut des baux commerciaux en concluant un bail en létat futur dachèvement. Ce bail les lie

immédiatement, seule sa prise deffet est différée à la constatation de lachèvement des locaux. Elles

peuvent aussi choisir de nêtre liées par un bail quà compter de la livraison de limmeuble. Après

lachèvement, si les conditions de larticle L. 145-1 du Code de commerce sont remplies, le statut des baux

commerciaux sapplique.

18.Notion de localCette notion soulève plus de difficultés que celle dimmeuble étant donné que ni le

Code civil ni le Code de commerce ne la définissent. Cest la jurisprudence qui a tenté de dégager deux

critères cumulatifs Dune part, il doit sagir, en principe du moins, dun espace clos et couvert susceptible de

permettre lexercice du commerce par le locataire sans nécessité de pouvoir y recevoir la clientèle. En effet,

la jurisprudence a reconnu le statut au locataire dune boutique dont lexiguïté ne permettait pas de recevoir

la clientèle dès lors quelle pouvait librement se présenter à létalage pour faire son choix (CA Paris, 4 juin

1959 : Rev. Loyers 1959, p. 546).

Dautre part, loccupation doit avoir une certaine stabilité sans exiger une véritableconstruction qui nest pas

démontable. Les conditions exigées par larticle L. 145-1, I-2° du Code de commerce ne sont pas applicables

lorsque le local existait au moment de la conclusion du contrat (Cass. 3e civ., 25 janv. 1977 : JurisData n°

1977-098038 ; Bull. civ. 1977, III, n° 38). Cette notion de local a donné lieu à quelques hésitations

jurisprudentielles.

Un arrêt récent a semblé amorcer une évolution, la Cour de cassation décidantque lapplication du statut

des baux commerciaux nest pas soumise à lexigence dun local clos et couvert, une surface dexploitation

nétant pas exclue du statut si lemplacement concédé est stable et permanent(Cass. 3e civ., QPC, 20 mars

2014, n° 13-24.439 : JurisData n° 2014-005324).

19.Exclusion de quelques locaux particuliersSont notamment exclus les vitrines indépendantes dun

magasin qui servent à lexposition de produits ou à lapposition de la publicité (Cass. com., 20 juill. 1954 :

JCP 1954, IV, 141), les murs et toitures recevant un emplacement publicitaire, les emplacements de vente

dans les passages et sur les trottoirs, lespace délimité au sol dun hypermarché par des cloisons légères àPage 6

hauteur dhomme (V. n°20), les cabines préfabriquées de type constructions mobiles instantanées

transportables (Cass. 3e civ., 10 mai 1989 : JurisData n° 1989-701518 ; Bull. civ. 1989, III,n° 104) ou les

aires de stationnement sans accès indépendant (Cass. 3e civ., 4 janv. 1995, n° 92-21.585 : JurisData n°

1995-000026 ; Bull. civ. 1995, III, n° 4). La jurisprudence a toutefois décidé quétait un local un

emplacement non fermé, à usage de stationnement et de stockage de matériel de terrasse pour un

restaurant (Cass. 3e civ., 22 mars 2006, n° 05-12.106 : JurisData n° 2006-032806 ; Bull.civ. 2006, III, n°

74 , JCP E 2007, chron. Obs. J-M). Les emplacements de vente sous une porte cochère sont diversement

qualifiés, la jurisprudence majoritaire leur refusant la qualification de local.

20.Locaux dépendantsCertains emplacements sont donnés en location à un commerçant à lintérieur

dun ensemble plus vaste ayant lui-même une clientèle ou même à lextérieur, par exemple, sur le parking ou

sur lesplanade dun magasin plus vaste, particulièrement dun supermarché. Pour que le statut sapplique,

plusieurs conditions sont réunies, notamment le locataire doit avoir une clientèle propre (V. n°

20), ne doit

pas souffrir de contraintes incompatibles avec le libre exercice de son activité et il doit sagir dun local au

sens de larticle L. 145-1 du Code de commerce. Plusieurs cas sont difficiles à caractériser.Lorsquil sagit

de simples rayons ou de stands situés à lintérieur dun magasin, si lemplacement est contractuellement

indéterminé, il ny a pas local. Mais compte tenu de limportance et surtout des circonstances matérielles de

limplantation des stands, une nécessaire casuistique simpose même si le minimum requis est quils soient

suffisamment solides, que leur emplacement ne change pas, peu important dailleurs quils soient ou non

incorporés dans le sol. Ainsi la jurisprudence considère comme local alors même quil est de nature mobile,

un stand situé sur un emplacement dune galerie marchande, fixe, délimité, matérialisé au sol, bien

déterminé et ne dépendant pas contractuellement de la volonté du bailleur (CA Versailles, 10 avr. 1996 :

JurisData n° 1996-230072 ; RJDA 1996, n° 441 ; V. aussi Cass. 3e civ. QPC, 20 mars2014, n° 13-24.439,

préc. n° 18). En revanche nest pas considéré comme un local lemplacement qui peut contractuellement

être laissé à la discrétion du bailleur qui peut le modifier ou le restreindre (Cass. 3e civ. , 20 févr., 1985, n°

83-16.019 : JurisData n° 1985-700548 ; Bull. civ. 1985, III, n° 38).

21.Locaux accessoiresLe local accessoire se définit par rapport au local principal comme étant celui

où ne sont pas effectués des actes de commerce et où la clientèle na pas accès. Daprès larticle L. 145-1,

I-1° du Code de commerce , le statut des baux commerciaux sapplique" aux baux de locaux ou

dimmeubles accessoires à lexploitation dun fonds de commerce quand leur privation est de nature à

compromettre lexploitation du fonds et quils appartiennent au propriétaire du local ou de limmeuble où est

situé létablissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locauxaccessoires doivent avoir été

loués au vu et au su du bailleur en vue de lutilisation jointe ». Une distinction doit donc être effectuée entre

les locaux principaux et les locaux accessoires. Les premiers sont protégés en tant que tels et bénéficient en

principe du statut des baux commerciaux, à condition quy soit exploité un fonds de commerce, artisanal ou

industriel. Les seconds ne bénéficient du statut que si deux conditions cumulatives sont remplies : ils doivent

appartenir au même propriétaire que les locaux principaux et ils doivent être nécessaires ou indispensables

à lexploitation du fonds. Il faut réserver ici le cas où, donné en locationen même temps que le local principal

par le même propriétaire en utilisant un bail unique, le local accessoire sy incorpore comme une

dépendance de celui-ci. Le caractère nécessaire ou indispensable du local accessoire sapprécie

souverainement par les juges du fond.

Il ressort de la jurisprudence que les locaux pris à bail pour le logement du personnel ou des dirigeants ne

sont pas considérés comme des locaux accessoires au sens de larticle L. 145-1, I-1° du code de commerce

surtout lorsque les parties ont soumis expressément le contrat aux dispositions de la loi du 6 juillet

1989(CA Lyon, 13 juillet 2011, n° 11/07088).

22.Locaux mixtesLorsque les locaux loués sont destinés pour partie à lexploitation du fonds de

commerce et pour partie à lhabitation du locataire ou de lun de ses employés, la qualification commerciale

lemporte pour le tout, ce bail étant en principe indivisible(Cass. 3e civ., 9 juill. 2014, n° 12-29.329 :

JurisData n° 2014-016175). Toutefois, lautorisation donnée par le bailleur, dans le cadre de la procédure

administrative prévue à larticle L. 631-7 du Code de la construction et de lhabitation, daffecter une des

pièces dun local loué à usage exclusif dhabitation à un usage commercial, na pas pour effet de modifier le

régime juridique du bail et de le soumettre au statut des baux commerciaux (Cass. 3e civ., 9 déc. 2009, n°Page 7

08-18.038 : JurisData n° 2009-050668).

2° Terrains nus

23.Conditions dapplication du statut des baux commerciauxEn principe, les terrains nus ne sont

pas soumis au statut des baux commerciaux. Par exception, en application delarticle L. 145-1, I-2° du Code

de commerce , ils peuvent lêtre. Daprès ce texte, le statut sapplique aux" baux des terrains nus sur

lesquels ont été édifiéessoit avant, soit après le baildes constructions à usage commercial, industriel ou

artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du

propriétaire »du terrain(CA Versailles, 23 juin 2011 : JurisData n° 2011-015560.- CA Paris, ch 5-3, 18

janvier 2012, n° 10/04545 : JurisData n° 2012-001103). à ces deux conditions, la jurisprudence ajoute

quun fonds de commerce doit avoir été exploité dans les locaux édifiés (Cass. 3e civ., 11 mai 1988, n°

86-19.631 : JurisData n° 1988-000856 ; Bull. civ. 1988, III, n° 90).

En dehors de ces cas, comme vient encore de le rappeler la Cour de cassation, le statut ne sapplique pas,

même si le locataire a exercé une activité commerciale sur le terrain nu pendant plus de quatorze ans(Cass.

3e civ., 9 avril 2014, n° 13-10.725 : JurisData n° 2014-007336).

24.Effets au renouvellement du bailLorsque les conditions de larticle L. 145-1, I-2° du Code de

commerce sont réunies, le bail du terrain concerné est soumis au statut des baux commerciaux. Par

conséquent, le renouvellement du bail est un droit. Il porte sur le seul terrain et non sur les constructions.

25.Sort des constructions à lexpiration du bailLe sort des constructions dépend de la présence ou

non dune clause du contrat. En labsence de clause, cest le droit commun de larticle 555 du Code civil qui

sapplique. Daprès cet article, le propriétaire du terrain a une option. Dune part, il peut exiger la suppression

des constructions aux frais du locataire, sans indemnité pour lui. Dautre part, il peut décider de conserver

les constructions et il doit dans ce cas au locataire une somme égale à la plus-value apportée au fonds ou le

coût des matériaux et de la main-duvre. La pratique contractuelle montre que le contrat contient souvent

une clause daccession. Celle-ci permet décarter larticle 555 du Code civil et la volonté des parties prévaut.

Cette clause aura des conséquences importantes et sa rédaction doit en tenir compte, comme lillustre

plusieurs arrêts récents(Cass. 3e civ. 21 mai 2014, n° 13-12.592 : JurisData n° 2014-010765.- Cass. 3e

civ., 21 mai 2014, n° 13-10.257 : JurisData n° 2014-010748.- Cass. 3e civ.,18 juin 2013, n° 12-22.226).

C. - Conditions relatives au locataire

V. JCl. Bail à loyer, Fasc. 1240

V. JCl. Civil Code, Art. 1708 à 1762, fasc. 1240

V. JCl. Entreprise individuelle, Fasc. 1240

V. JCl. Notarial Formulaire, V° Bail commercial, fasc. 24 et 170

26.Propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux louésEn laissant de côté les

questions liées à la personne (V. n°

33), une condition est relative au locataire : il doit être propriétaire du

fonds de commerce exploité dans les lieux loués, ce qui suppose lexistence dune clientèle(CA Paris, 27

juin 2012 : JurisData 2012-015911). Une autre condition, pourtant textuelle, nétait plus exigée par la

jurisprudence pour bénéficier du statut des baux commerciaux, mais simplement du droit au

renouvellement : cest limmatriculation au RCS. Cette situation va-t-elle changer ? Des arrêts récents sont

diversement interprétés, certains estimant que la Cour de cassation a exigé limmatriculation non pas

seulement comme condition du droit au renouvellement mais comme porte dentrée dans le statut. Ainsi,

dans un premier arrêt en date du 22 janvier 2014, elle semble conditionner la recevabilité dune action en

revendication du statut par un preneur à son immatriculation au RCS à la date de son assignation en justice

(Cass. 3e civ., 22 janv. 2014, n° 12-26.179 : JurisData n° 2014-000827 ; RJDA 2014, n° 604 ; Loyers et

copr. 2014, comm. 80, obs. E. Chavance). Il sagissait cependant dune action en requalification de bailPage 8

saisonnier en bail commercial et la solution sexplique peut-être par les faits particuliers de lespèce. Dans un

arrêt plus récent(Cass. 3e civ., 18 juin 2014, n° 12-20.714 : JurisData n° 2014-014195)elle décide que

" Le preneur qui revendique le statut des baux commerciaux doit justifier dune immatriculation à la date de

sa demande en justice» . (V. déjà dans la même affaire,Cass. 3e civ. 13 juill. 2010, n° 09-67.506 :

JurisData n° 2010-012442 ; Administrer oct. 2010, p. 41, note J-D Barbier). Convient-il de considérer que

désormais la Cour de cassation exige, pour bénéficier le statut, que limmatriculation soit requise non

seulement en fin de bail, mais également en début ou en cours de bail,dès que le preneur revendique le

statut des baux commerciaux ? Convient-il de conclure que dans tous les casla Cour de cassation fait de

limmatriculation une condition dapplication du statut et non plus simplement du droit au renouvellement ?

En attendant, nest pas discutée lexigence de la propriété du fonds de commerce exploité dans les lieux

loués : ainsi, le locataire gérant ne peut bénéficier du statut des baux commerciaux, faute dêtre propriétaire

de son fonds de commerce.

27.Difficultés résolues pour les commerces satellites ou dépendantsDes difficultés existent en ce

qui concerne les formes modernes dexploitation, par exemple les galeries marchandes. Le statut va-t-il

sappliquer au contrat par lequel un supermarché met à la disposition dun détaillant une surface

indéterminée et variable pour exercer son commerce ? La question sest particulièrement posée pour les

commerces dits intégrés, par exemple un buffet installé dans le hall dune gare ou une boutique installée

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