N° 1723 – Rédiger une promesse unilatérale de vente dimmeuble PDF

Vente de biens et droits immobiliers

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sous réserve de la réalisation des conditions suspensives ci-après énoncées. ... L'IMMEUBLE objet de la présente promesse d'achat comprend :.

La formation du contrat de vente immobilière : vers un contrat

a) Attestation du sol et condition suspensive . remarque que dans les faits

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30 gru 2010 de propriété au preneur du bail s'analyse comme une simple promesse de vente ou une vente sous conditions suspensives la constitution du ...

N°1723 Rédigerune promesseunilatéralede vented'immeuble

Datede fraîcheur:18 Décembre2017

Rédigépour leJurisClasseurPratique notarialeLesactes actualisépar :

MurielSUQUET-COZIC

Diplôméenotaire

APERÇURAPIDE

1.Éléments-clés

Enprincipe, lapromessede ventevautvente, lorsqu'ilya consentementréciproquedes deuxparties,sur la choseet surleprix (C.civ., art.1589).

Lapromesse unilatéraledevente secaractérisepar lefaitque seullevendeur s'engageàvendre sonbien

aubénéficiaire delapromesse. Cedernierpeut accepterounon d'acheteravantune certainedate.Si le

bénéficiairede lapromesseaccepte, onditqu'il lèvel'option.La ventedoiten principeavoirlieu. S'ilrefuse

lavente, oulaissepasser ledélaid'option, lapromesseest caduqueetl'indemnité d'immobilisationest

perdue.La promesseunilatéralepeut êtreconcluesous diversesconditionssuspensives destinéesà

permettreau notaired'effectuerles vérificationsnécessairesen vuedela vente,delever lesobstacles

légauxet àl'acquéreurd'obtenir sonfinancement.

2.Textes

C.civ., art.215,al. 3,1589,1589-2, 1590et1675

C.com., art.L.526-1

C.consom., art.L.313-24 s.

CCH,art. L.271-1à L.271-6,art. L.290-1,art. L.721-2et L.721-3

C.env., art.L.125-5

3.Bibliothèque LexisNexis

3.1.Fiches pratiques

Fichepratique n°1672ou JCl.Pratiquenotariale Lesactes, fasc.1140: Rédigerun compromisde venteimmobilière Fichepratique n°1721ou JCl.Pratiquenotariale Lesactes, fasc.1565: Rédigerunevente d'immeuble Fichepratique n°1806ou JCl.Pratiquenotariale Lesactes, fasc.1570: Rédigerunevente d'immeubleà construire Fichepratique n°1807ou JCl.Pratiquenotariale Lesactes, fasc.1575: Rédigerunevente d'immeubleà rénover Fichepratique n°1808ou JCl.Pratiquenotariale Lesactes, fasc.1580: Rédigerunevente delot decopropriété Documentconsulté surhttp://www.lexis360notaires.fr

Fichespratiques

3.2.JurisClasseurs

JCl.Notarial Formulaire,V°Audit del'immeuble,fasc. 10,20,30, 300et340 JCl.Notarial Formulaire,V°Avant-contrat, fasc.14,20, 30,40,50, 80,100,102, 104 JCl.Notarial Formulaire,V°Copropriété, fasc.220 JCl.Notarial Formulaire,V°Enregistrement, fasc.2à 5 JCl.Notarial Formulaire,V°Publicité foncière,fasc.10 à90 JCl.Notarial Formulaire,V°Vente d'immeuble,fasc.10, 30,40,132, 134,136,150, 154,160,

400,450, 470,480,520

3.3.Modèle delettreà adresserauclient

3.3.1.Vente dunlot decopropriété

Modèlede courrieravantla signaturedela promesseunilatéralede ventedunlot de copropriété(acquéreur) :http://bit.ly/2eX7LEU Modèlede courrieravantla signaturedela promesseunilatéralede ventedunlot de copropriété(vendeur) :http://bit.ly/2vVftGm

3.3.2.Autres ventesimmobilières

Modèlede courrieravantla signaturedela promesseunilatéralede vente(acquéreur): http://bit.ly/2xAnV2i Modèlede courrieravantla signaturedela promesseunilatéralede vente(vendeur): http://bit.ly/2wbjAlW Documentconsulté surhttp://www.lexis360notaires.fr

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PRÉPARATION

1.Mise aupointde lastratégieavec leclient

1.1.Analyse del'objectifdu client

Objectifsdu promettant.Lapersonne quienvisagede vendresonbien immobiliervientsouvent voirle notaireen amontouau momentoùelle atrouvéun acquéreurpotentiel.Il convientalorsde cernerses

motivationssereloger, modifiersesplacements... etde poserdifférentesquestions surlesmodalités de

l'opérationpour lapréparerau mieux:particularités physiquesdubien, lotdecopropriété oudansun

lotissement,vente dubienentier oudivisionfoncière, réserved'usufruitou d'undroitd'usage etd'habitation,

bienlibre ouloué,montant duprixet conditionsfinancières,moment delaremise desclés,historique du

bien,prêt àrembourser,existence deservitudes,d'inscriptions hypothécaires... Onpeut ainsinotammentprendre encompterapidement lesimpactsfiscaux delavente entermesde plus-value,de taxesforfaitairessur lesterrains,de TVA...

Objectifsdu futuracquéreur.Dela mêmefaçon,il estutilede fairepréciserses intentionsaufutur

bénéficiairede lapromessede venteoude lavente.S'agit-il, pourlui,d'acheter unerésidenceprincipale ?

Envisage-t-ilde réaliserunplacement ?Dansce cas,ilfaudra attirersonattention surlechoix delasituation

etl'emplacement dubien,les éventuelsavantagesfinanciers etfiscauxengendrés parl'achat,les perspectivesde plus-value,maisaussi lescontraintesjuridiques quivonten découler...S'agit-ild'une acquisitiond'un locald'habitation,professionnel, oucommercial? Quelestle financementprévu? Au comptant,ou aumoyend'un emprunt,etdans cecas,de queltype,assorti dequellesgaranties ?Est-il

envisagéde construiresurle terrain,oud'agrandir lebâti? Lefuturacquéreur entend-ilinvestirseul, ouà

deux,sans êtremariés,par l'intermédiaired'unesociété ?Lesréponses obtenuespermettentde listerles

pointsimportants soulevésparle dossier.

Ensollicitant lenotairepour rédigerl'avant-contratplutôtque l'intermédiaireayantrapproché lesparties

l'acquéreurattend unecompétenceet unconseilsupérieurs surtoutesces questions.

Marchéimmobilier. Acquérirou vendreunbien immobiliern'estpas uneopérationbanale etprécipitée.

L'acquéreurdoit semontrerprudent, afindene pasacheterà n'importequelprix. S'ilneconnaît paslesprix

pratiquésdans larégion,la villeoumême lequartierdans lequelilprospecte, ilatout intérêtàinterroger un

notairedu lieuafind'avoir unavissur l'étatdumarché immobilier.L'officierpublic peutnotammentconsulter

lefichier notarialquirecense l'ensembledestransactions enregistréesparles notairesdanstoute laFrance.

Volontéde "réserver"unbien immobilier.Lorsquela personneatrouvé lelogement,le localoule terrain,qui luiconvient,et qu'elleestd'accord aveclevendeur surleprix etlesconditions delavente, la

signatured'un avant-contratpeutêtre envisagée.Ils'agit eneffetde réserverlebien oude"cristalliser" la

vente.

Diversesformalités doiventensuiteêtre effectuéesavantla signaturedéfinitivede l'actedevente et

plusieurssemaines ouplusieursmois vonts'écouleravant qu'ellepuisseintervenir.

Attention: Larédaction trèsprécisede l'avant-contratestun élémentessentielau bondéroulementdes opérationsàvenir. Ilest

prudentd'en confierlarédaction àunprofessionnel, notammentunnotaire. Iléclairerason clientsurla portéeetsur leseffetsde ses

engagements.Il luiindiquerapar ailleurstoutesles démarchesàaccomplir avantlasignature del'acteauthentique.

1.2.Choix àexercer

Choixdu typed'avant-contrat.Ilexiste troistypesd'avant-contrats. Lechoixentre cesformesdépend de l'engagementque lespartiesentendent souscrire.

Dansla promesseunilatéralede vente,seulle vendeurs'engageà vendresonbien aubénéficiairequi

bénéficied'un délaipourdécider d'acheterounon. S'ilrefusela vente,oulaisse passerledélai d'option,la

promesseest caduque,lebénéficiaire perdlemontant del'indemnitéd'immobilisation, etlevendeur est

libéré.Pendant toutledélai devaliditéde lapromesse,le promettantnepeut pasrétracterson engagement

devendre. Sarévocationn'empêcherait paslaformation delavente (C.civ., art.1124). Dansla promessesynallagmatiquede venteoucompromis, lesdeuxparties s'engagentdéfinitivementle caséchéant sousconditionssuspensives dèsla signaturedel'avant-contrat. Enapplicationde

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l'article1589 duCodecivil, cetactevaut vente.Parsuite, sil'acquéreurrefuse finalementd'acquérir,il

pourray êtrecontrainten justice.

Enfin,dans lapromesseunilatérale d'achat,seull'acquéreur s'engage,levendeur bénéficiantd'uncertain

délaipour déciderounon devendre.L'interdiction introduiteparla loi"SRU"du 13décembre2000 d'exiger

ducandidat acquéreurquelqueversement quecesoit (C.civ., art.1589-1)enréduit désormaisfortement

l'intérêtpratique. Choixentre promesseunilatéraleet compromis.Juridiquement,la promesseunilatéralede venteetle compromisoupromesse synallagmatiquedoiventcontenir lesmêmesinformations, maisilscomportent desengagements différents.Lecompromis lieeneffet lesdeuxparties dèssasignature :vendeuret

acquéreurs'engagent d'oresetdéjà fermementetdéfinitivement. Lecompromisfacilitera donclaréalisation

forcéede laventeen casderefus del'unedes parties.Inversement,la promesseunilatéraleprésente

l'avantagede libérerlesparties deleursengagements dèsl'expirationdu délaidevalidité ducontrat,et en

particulierde rendresaliberté auvendeurdésireux decontracteravec untiers. Ence quiconcerneles coûtsoufrais derédaction,ceux-ci sontquasimentidentiques, maislecompromis

n'entraînepas defraisd'enregistrement car,étantrédigé soussignatureprivée, l'administrationfiscaleen

ignorel'existence. Parailleurs,si lapromesseunilatérale deventeest rédigéesousforme authentique,elle

bénéficiede ladispensede mentionmanuscrite(C.civ., art.1369)etsa publicitéfoncièreen serafacilitée

encas delitige. Versementd'un dépôtdegarantie parlebénéficiaire. Pourgarantir auvendeurle paiementpar

l'acquéreurdes sommesqu'ilpourrait devoirlorsde l'exécutiondela promesse(enparticulier l'indemnité

d'immobilisationà défautdelevée d'option),ilconvient deprévoirle versementparle bénéficiaired'undépôt

degarantie suffisant(généralementune sommeéquivalenteà l'indemnitéd'immobilisation)et dechoisirun

tiersqui enserale séquestre(leplus souventlecomptable del'office).En casdeversement directau vendeur,la responsabilitédunotaire pourraitêtreretenue.

Lorsquel'acquéreur bénéficiedudélai derétractationde l'articleL.271-1 duCodede laconstructionet de

lhabitation,l'article L.271-2du mêmeCodeprévoit qu'aucunversementne peutêtreeffectué auvendeur

avantl'expiration dudélaide rétractationoffertà l'acquéreur.L'avant-contratqui prévoiraitunversement

contrevenantà cesdispositionsencourt lanullité.Cependant, lepremierversement, quiestsouvent réalisé

lejour del'établissementde l'avant-contrat,estautorisé s'ilestfait entrelesmains d'unprofessionnel

disposantd'une garantiefinancière: enpratique,le notaire,rédacteurde l'acteouparticipant, oul'agence

immobilièrequi aprésentéle bien.

Attention: Encas derétractationdu bénéficiaire,lasomme verséedoitlui êtreintégralementrestituée danslesvingt etunjours à

compterdu lendemaindela datedela rétractationsanspouvoir reteniraucunfrais, pasmêmed'enregistrement niderédaction

d'acte.

Règlesparticulières. Danscertains cas,desrègles particulièress'appliquentà l'avant-contrat,

notamment: quandil s'agitd'unevente d'immeubleàconstruire unbienà usaged'habitationou mixte venteen étatfuturd'achèvement ouventeà termelecontrat préliminairederéservation s'impose(V.JCl. NotarialFormulaire,V° Ventesd'immeublesà construire,fasc.110) ; quandil s'agitd'unterrain àbâtirdans unlotissement(V.Fiche pratiquen°1809 ouJCl. Pratiquenotariale Lesactes, fasc.1585: Rédigerunevente d'unterrainà bâtirdansun lotissement); quandla promesseestconsentie parunepersonne physiquepourune duréesupérieureà

dix-huitmois, elledoitêtre réaliséeparacte authentiqueàpeine denullité(CCH,art. L.290-1).

L'indemnitéd'immobilisation estégalementréglementée (CCH,art. L.290-2).

1.3.Conseils àdonner

Connaissancedu bienetdu projetdel'acquéreur. L'acquéreurdoit veilleràavoir uneparfaite

connaissancedu bienqu'ilenvisage d'acquérir.Levendeur doitavoirconscience qu'ilestde sonintérêtde

délivrerà l'acquéreurtoutesles informationsnécessairessur lebienvendu danslamesure oùlerespect de

cetteobligation derenseignements,qui résultedela loidepuisle 1eroctobre2016 (C.civ. art.1112-1),va

limiterd'autant lagarantiequ'il doitàl'acquéreur surlebien.

Parexemple, pourl'achatd'une maisonindividuelle,si l'acquéreurn'estpas unspécialisteen bâtiment,la

Documentconsulté surhttp://www.lexis360notaires.fr

Fichespratiques

visitedes lieuxavecun professionnelluipermettra d'êtreenmesure d'évaluerlesréparations àentreprendre

àcourt oumoyenterme. Silebien venduestun appartementdépendantd'un immeubleencopropriété, il

doitse renseignersurl'état del'immeuble,les travauximportantsà prévoir,ainsique surlemontant des

chargescommunes. L'analysedeces différentsélémentslui permettradenégocier unprixplus juste.

Dela mêmemanière,il estdel'intérêt del'acquéreurd'informer lenotairede lafaçonla pluscomplètesur

sonprojet afind'obtenirtous lesrenseignementssur safaisabilitéjuridique (autorisationsnécessaires,

délais,possibilités derecoursdes tiers...)ainsiqu'un conseiladaptésur lemontagede sonopération

(créationd'une sociétéaupréalable, changementderégime matrimonial...).

L'envoipréalable parlenotaire d'unquestionnaireaux parties,concernantleur étatcivil,la situationde

l'immeubleet leurprojet,est vivementrecommandépour apporteraunotaire uneinformationexhaustive. L'omissionpar levendeurde certainesréponsesà cequestionnairea puêtreconsidérée parla

jurisprudencecomme unevolontéde dissimuleràl'acquéreur uneprocédureen cours,luidonnant droitde

demanderla résolutiondela venteauxtorts duvendeur.

Entréeen jouissance.Laquestion del'entréedans leslieuxdoit êtreposéetrès tôt.Eneffet, lorsqu'il

existeun décalageentrel'entrée enjouissancede l'acquéreuretla datedutransfert depropriété(entrée en

jouissancedifférée ouanticipée),certaines explicationsdoiventêtre donnéesetcertaines précautionsprises.

L'entréeen jouissanceanticipéepeut poserproblème,notamment encasde réalisationdetravaux par

l'acquéreur,puis denon-réalisationde lavente.Le promettantseretrouvera avecunlogement occupéet

éventuellementdétérioré paruncommencement detravaux.De soncôté,le bénéficiairepourrasubir une

pertefinancière dueàdes travauxcoûteux.La situationpeutaussi s'avérerdélicateen casdesinistre. En

matièrede risques,ilpeut d'ailleursêtrestipulé queceux-ciincomberont àl'acquéreurqui entredansles

lieuxavant lavente.Il esteneffet normalqu'ayantla jouissancedel'immeuble, ilensupporte lesrisques,au

moinsceux quipeuventêtre générésparl'occupation, commel'incendie,la destructiondel'immeuble àla

suited'une explosion,etc.La souscriptiond'uneassurance luiserarecommandée.

Àl'inverse, lorsquelevendeur souhaiteresterdans leslieuxaprès lasignaturede l'actedevente (entréeen

jouissancedifférée), etquel'acquéreur l'accepte,uneindemnité d'occupationd'unmontant aumoinségal à

unloyer peutêtreconvenue entrelesparties. Ilestnécessaire quel'acteprécise trèsclairementla naturede

cedroit dejouissance: bail,conventiond'occupation précaire,prêtà usage,droitd'habitation ouusufruit

sontdes actesdenatures différentes.Laconvention doitégalementindiquer expressémentsicette

jouissanceest consentieàtitre gratuitouonéreux. Surtout,pourgarantir lalibérationdu bienàla date

prévue,une astreinte,calculéepar jourderetard, estfixéepar lescontractants.Avec leuraccord,le notaire

séquestreune partieduprix deventepour garantirlepaiement decessommes (V.Fiche pratiquen°1789 ouJCl. PratiquenotarialeLesactes, fasc.500: Constituerunséquestre desommed'argent) .En matière derisques etd'assurance,on peutstipulerque levendeurcontinuera àsupporterles risquesdel'immeuble demeuréen sapossession,bien quel'acquéreuren soitdevenupropriétaire.

Laréserve dejouissancedifférée doitfairel'objet d'uneévaluationchiffrée dansl'actede ventepourle calcul

desdroits demutation,car ils'agitd'une chargeaugmentativedu prixlorsqu'elleest consentiegratuitement parl'acquéreur.

Datelimite devaliditéde l'avant-contrat.Unedate limitedevalidité devraêtrestipulée dansla

promesse,au-delà delaquellele contrat,àdéfaut delevéed'option, seracaducet ledépôtde garantie

perdupour lebénéficiaire.Cette datenedoit pasêtrefixée àtropbrève échéancecarson dépassement,

mêmeminime, impliqued'obtenirune prorogationenbonne etdueforme pourgarantirau bénéficiairele

maintiende sesdroits.Le respectdecette dateestdonc essentiel,bienplus quedansun compromisde

vente.Si l'indicationdecette dateétaitomise, l'avant-contratn'enserait paspourautant valableadvitam

aeternam.La jurisprudenceconsidèregénéralement quelesparties onteutacitement l'intentiondefixer un

délairaisonnable, maispasillimité, au-delàduquella promesseestnécessairement caduque. Fiscalité.Lenotaire veillera,dèsla promessedevente, àinformerle cédantdesconséquences

financièreset plusparticulièrementfiscales delavente (plus-valueimmobilière,taxes forfaitairessurles

terrainsconstructibles, TVA,remboursementde prêt,fraisde mainlevée,paiementde chargesetapurement

decomptes, notammentencopropriété, sortdela taxefoncièreet delataxe d'habitation...).

Dela mêmemanière,il seranécessaired'informer lebénéficiairede lapromessedes conséquences

financièreset plusparticulièrementfiscales delavente (fraisd'acte,régime deTVAéventuellement, coût

desgaranties encasde recoursàun prêt,fraisdivers, notammentencopropriété, sortdela taxefoncièreet

dela taxed'habitation...).

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2.Vérifications préalables

Ilconviendra decontrôler:

Identitéet capacitécivileet pénale,régimematrimonial duvendeuret del'acquéreur;

Pouvoirsdes parties(procurationéventuelle) ;

Interventionsd'autres personnesàprévoir (conjoint,donateur...); Désignationet étatdubien, informationscadastrales,servitudes, originedepropriété ;

Existencede biensmobiliers;

Situationlocative dubien;

Dossierde diagnosticstechniques;

Situationhypothécaire ;

Déterminationdu prixdevente, desmodalitésde paiement,montantde l'indemnité d'immobilisation;

Coûtet financementdel'acquisition ;

Urbanisme,existence dedroitsde préemptionoud'un pactedepréférence ; Contratstransmis aveclebien (location,abonnements...).

2.1.Parties àl'acte

2.1.1.Promettant

Capacité.Lavente d'immeubleestun actededisposition. Silevendeur faitl'objetd'une mesurede

protection(incapacité, habilitationfamiliale,procédure collective),la promessedevente requiertau

préalablecertaines formalitésparticulières,l'acte nepouvantêtre valablementconclusous condition

suspensived'obtention decesautorisations quifontpartie intégranteduconsentement (V.Fiche pratique n°1721 ouJCl.Pratique notarialeLesactes, fasc.1565: Rédigerunevente d'immeuble.V.JCl.

NotarialFormulaire, V°Avant-contrat,fasc. 20).

Situationmatrimoniale. Lesparties doiventavoirle pouvoird'agir,relativement aubienconsidéré. Il

convientde prendreenconsidération lerégimematrimonial duvendeurmarié, poursavoirnotamment : dequel patrimoinedépendle bien; sile promettantdoitvendre lebienavec leconcoursde sonconjoint,comme c'estlecas pour unbien communoupour lelogementde lafamille.

Attention: Queles épouxsoientmariés souslerégime légal,ousous unrégimeconventionnel, unepromesseunilatérale ou

synallagmatique,qui portesurle logementdela famille,estsusceptible d'annulationsielle aétéconclue sansleconsentement du

conjointdu promettant.Lapromesse entre,eneffet, danslacatégorie desactesvisés parl'article215, alinéa3,du Codecivil(V.JCl.

NotarialFormulaire, V°Avant-contrat,fasc. 20).Le consentementduconjoint pourvendrele logementdela familleestrequis même

pendantl'instance endivorcecar lebienne perdpascette qualitédufait quesajouissance aétéattribuée àtitreprovisoire àl'un

desépoux selonlajurisprudence.

Indivision.Lenotaire doitvérifierque levendeurest bienpropriétairedu bienimmobilier.Celui-ci doitdonc

présenterson titredepropriété. Lebienpeut setrouveren indivisionparexemple lorsqu'ilprovientd'une

successionou lorsquelevendeur estliépar unpactecivil desolidaritésoumis àlaloi du15novembre 1999

,ou comportantl'adoptiondu régimedel'indivision s'ilestpostérieur au1erjanvier 2007,dated'entrée en

vigueurde laloidu 23juin2006.

S'ils'avère quelebien estindivis,la ventenécessiteen principel'accordde touslesindivisaires. Toutefois,

saufen casdedémembrement delapropriété dubienou sil'undes indivisairessetrouve absentouhors

d'étatde manifestersavolonté, lavented'un bienindivispeut êtreautoriséepar letribunalde grande

instance,à lademandede l'unoudes indivisairestitulairesd'au moinsdeuxtiers desdroitsindivis. Leoules

indivisairesconcernés doiventalorsfaire connaître,devantun notaire,àcette majorité,leurintention de

procéderà laventedu bienindivis.Dans lemoisqui suit,lenotaire doitfairesignifier cetteintentionaux

autresindivisaires. Sil'und'eux s'opposeàla venteoune semanifestepas dansundélai detroismois à

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1.Éléments-clés

2.Textes

C.civ., art.215,al. 3,1589,1589-2, 1590et1675

C.com., art.L.526-1

C.consom., art.L.313-24 s.

C.env., art.L.125-5

3.Bibliothèque LexisNexis

3.1.Fiches pratiques

Fichespratiques

3.2.JurisClasseurs

400,450, 470,480,520

3.3.Modèle delettreà adresserauclient

3.3.1.Vente dunlot decopropriété

3.3.2.Autres ventesimmobilières

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1.1.Analyse del'objectifdu client

1.2.Choix àexercer

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2.Vérifications préalables

Ilconviendra decontrôler:

Pouvoirsdes parties(procurationéventuelle) ;

Existencede biensmobiliers;

Situationlocative dubien;

Dossierde diagnosticstechniques;

Situationhypothécaire ;

Coûtet financementdel'acquisition ;

2.1.Parties àl'acte

2.1.1.Promettant

NotarialFormulaire, V°Avant-contrat,fasc. 20).