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QUE SAIS-JE ?

La promotion immobilière

ALAIN BÉCHADE

Professeur à

l"Institut d"études économiques et juridiques appliquées à la Construction et à l"Habitation Retrouver ce titre sur Numilog.com

ISBN 2 13 048386 0

Dépôt

légal - 1 édition : 1997, octobre

Presses Universitaires de France, 1997

108,
boulevard Saint-Germain, 75006 Paris Retrouver ce titre sur Numilog.com

INTRODUCTION

Dans la première édition de cet ouvrage datant de

1982 Les promoteurs constructeurs, Bernard Duban

citait Paul Valéry : " De tous les actes, le plus complet est celui de construire» (Eupalinos). Or, si l"acte de construire fait intervenir de multiples acteurs, l"activité de la promotion immobilière est souvent très mal connue et très mal reconnue. I. - Une image peu populaire

L"attrait

pour la pierre ou le bien foncier est consi- déré depuis longtemps en France, compte tenu de la culture chrétienne omniprésente, comme reposant sur un bien " sûr et propre ».

D"ailleurs,

au XVII siècle, l"élite, la noblesse, etc., ne connaissaient que mépris pour le travail manuel ou le commerce et tout enrichissement par le commerce ou l"industrie entraînait une suspicion qui n"était que très difficilement pardonnée ; le Marxisme prendra curieu- sement et par d"autres voies sur ce point le relais du catholicisme. Les biens immobiliers échappaient donc à ces préju- gés qui seront la cause relative d"un engourdissement

économique des pays

catholiques et des pays latins auxquels la France appartient, au contraire des pays protestants et nordiques. Il est vrai que régulièrement, les biens immobiliers apparaissent peut-être comme moins "propres» aux

Français.

En fait, ce qui apparaîtrait comme "pas Retrouver ce titre sur Numilog.com propre », serait la manière de s"enrichir au travers des biens immobiliers, qui eux, resteraient " nobles ».

Le promoteur

immobilier souffre avant toute chose d"un déficit d"image important dans l"opinion publique et, à titre d"exemple, une loi de 1969 interdit à un par- lementaire l"activité de promoteur immobilier, l"image- rie populaire représentant le promoteur comme tou- jours riche, souvent cynique, parfois corrompu et corrupteur des

élus du peuple, ne pouvait supporter

l"image accolée du député et du promoteur : les "Affaires» liées au financement des partis politiques au travers des opérations immobilières des années 80 ont accentué cette approche satiriste, même s"il était de notoriété publique que l"activité de bâtiment-travaux publics et les opérations immobilières participaient au financement, de longue date et comme bien d"autres, des

campagnes électorales de tous bords et de toutes natures. Tout le monde s"en satisfaisait, c"était

l"époque de " l"illégal toléré» (P. Truche, président de la

Cour de cassation), il faudra attendre les lois

de

1990 et 1991 pour réglementer lesdits financements

de la vie publique, mais le mal était fait, un de plus pour l"immobilier. En outre, le public ne connaît pas vraiment le rôle de la promotion immobilière et le confond souvent avec celui de marchand de biens qui est fondamentale- ment différent ; il pense de longue date que le promo- teur est un " spéculateur immobilier ». Au XIX siècle, le thème du premier roman de Bal- zac César

Birotteau (1837) est celui de la spéculation

foncière ; le spéculateur est la figure démoniaque 1.

Spéculer vient du latin speculari qui voulait dire observer. Le spécu- lateur est celui qui s"enrichit en observant, pas forcément en dormant ! Au XIV siècle, un spéculateur était un observateur au sens de sentinelle. Retrouver ce titre sur Numilog.com

emblématique de la spéculation, sorte de génie du mal qui corrompt avec des complices, au rang des- quels on trouve les notaires véreux. Émile Zola reprendra en l"appuyant, et en la politisant, l"image du spéculateur immobilier " génie démoniaque, figure de proue de la corruption d"un régime» (La Curée) ; Zola s"en prendra au milieu d"affairisme né sous

Napoléon

III dès 1850, et prend pour exemple la Société des immeubles de la rue de Rivoli créée

en

1853 par les frères Pereire, qui collectera l"épargne

du public et connaîtra un Crack retentissant en 1867.

Déjà, à

cette époque, le régime politique sera ébranlé par les cracks immobiliers rendus possibles par une corruption évidente et les métiers de l"immobilier deviendront la profession des "brasseurs de millions grâce

à des épaves honteuses ».

Très vite,

le public assimilera à l"image du spé- culateur celle du promoteur et si Balzac et Zola sau- vent toujours leurs héros, il n"en sera pas de même pour le public qui considère encore qu"on ne peut pas

être un

héros de probité commerciale et promoteur immobilier ! Le cinéma prendra le relais des Balzac, Zola... et dans les films, le promoteur n"apparaît jamais comme un professionnel compétent mais comme un individu méprisable, allant jusqu"à risquer la mort de ses clients (La tour infernale) ou n"hésitant pas à briser la vie de pauvres gens pour s"approprier leurs terres, leur maison...

A partir

essentiellement des années 90, s"ajoutera l"image de la promotion immobilière détruisant la nature, ennemi de l"environnement. Cette montée éco- logiste s"inscrit dans un mouvement sociologique pro- fond que nous détaillerons infra : la citoyenneté écono- mique, née avec le développement d"une économie ne Retrouver ce titre sur Numilog.com reposant plus sur le besoin et auquel l"économie immo- bilière n"échappe pas. II. - Un rôle économique Et pourtant !

L"histoire des

hommes est souvent marquée par celle des bâtisseurs de pyramides, de temples, de palais, de citadelles, de châteaux fortifiés ou non, de cathédrales, de

monuments dont la plupart figurent parmi les mer- veilles du monde. Être un bâtisseur c"est savoir défier

le temps et ce facteur temps est l"un des éléments fon- damentaux de l"activité de promotion immobilière : si l"immobilier est figé dans l"espace (ici et maintenant) une opération de promotion immobilière impose de s"abstraire du présent par la vision prospective du marché ; un promoteur achète " demain » ; il n"est pas un visionnaire mais un prévoyant au travers de la pro- jection, ce qui souligne que les bases de ses analyses sont plus abstraites qu"il n"y paraît mais beaucoup plus scientifiques qu"il ne semble. Lorsqu"il gagne on le lui reproche et lorsqu"il perd aussi : il ressort de l"ana- lyse de l"image que prendre le risque vis-à-vis du temps c"est prendre le risque de l"incompréhension. Si le rôle de l"architecte, le maître d"œuvre par essence, est

à peu près compris, celui de l"entrepreneur

de bâtiment à peu près perceptible, celui du géomètre compréhensible, de l"agent immobilier réglementable, le rôle du promoteur et plus largement de la promo- tion immobilière, est très largement ignoré. Il faut dire que la multiplicité des participants à l"acte de construire ne rend pas aisé le rôle du maître d"ouvrage et sa perception Si le maître d"œuvre est souvent perçu à tort comme

étant

l"architecte seul, auquel l"œuvre est d"ailleurs Retrouver ce titre sur Numilog.com eaux ? En fait, la valeur d"un immeuble est celle de la jouissance qu"on en tire dans son usage.

Deux fondements des politiques immobilières

des années 1945-1985 ont disparu: la rareté et l"inflation. Il n"y a plus de rareté immobilière dans l"ensemble, or c"est la rareté qui génère de la plus-value (c"est l"effet " stock »). Il n"y a plus d"inflation forte, or cette inflation générait une valorisation automatique des biens en apparence tout au moins, par application mathé- matique.

La notion de marché

doit donc être totalement inté- grée dans les réflexions liées à l"économie immobilière, même si l"investissement immobilier n"est pas toujours rationnel de la part des intervenants, utilisateurs ou investisseurs, en raison de la place de la pierre dans notre culture et même si on ne sait pas si l"économie immobilière passe toujours par le cycle offre puis demande.

La macro-économie

appliquée à l"immobilier de production

se limite à la réalité des multiples micro- économies de terrains et à l"atomisation des actions

qui s"opposent à l"abstrait des grandes technostruc- tures ; or, un marché ne peut réellement exister que s"il y a suffisamment d"opérateurs utilisant des méthodes similaires, un langage commun ; ceci existe plus qu"on ne le croit en matière de promotion immobilière, mal- gré sa diversification. Si l"économie immobilière a ses risques spécifiques (informations

peu fiables, comportement pas toujours rationnel des intervenants, transactions à coûts fiscaux

exorbitants, délais longs) et ne constitue pas un mar- ché homogène mais un ensemble de micro-marchés par Retrouver ce titre sur Numilog.com produits et localisation, elle ne se situe pas pour autant part» du reste de l"économie générale, isolée des contraintes liées

à la croissance économique, à la crois-

sance démographique, au contexte financier national et international, etc. La promotion immobilière ne peut donc ignorer ces facteurs ; on ne peut pas extraire l"immobilier de l"économie.

Souvent

l"immobilier est un objet de spéculation recherché pour sa plus-value davantage que pour son usage et

sa capacité à générer des revenus ; cette recherche d"enrichissement "sans cause », c"est-à-dire

ne découlant pas des règles strictes d"une activité de production et de valeur ajoutée économique, coûte toujours très cher à terme au marché de l"immobilier, ne serait-ce que parce qu"elle brouille les relations du public avec le monde de l"immobilier, en fausse sou- vent l"image et en déprécie la valeur; la promotion immobilière n"y échappe pas malgré ses mérites de producteur et son savoir-faire complexe. De

par son importance dans l"économie en général, l"immobilier de fabrication est considéré comme une

locomotive et dans le secteur du logement, de par son rôle social, la promotion immobilière a souvent été tri- butaire

de mesures étatiques, financières et fiscales ; un certain nombre de réflexes en sont nés. A l"heure où le

parc immobilier, comme celui de l"automobile, aug- mente peu, au contraire des années passées, d"autres actions se mettront en place en conséquence, à tous les niveaux (l"aide au logement a représenté entre 1983 et

1995 le tiers du déficit budgétaire français).

Enfin,

notre culture immobilière peut-elle évoluer, à l"image d"autres économies ? A l"heure de l"internatio- nalisation, il n"est pas inutile de se poser la question. Retrouver ce titre sur Numilog.com

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Imprimé en France

Imprimerie

des Presses Universitaires de France 73,
avenue Ronsard, 41100 Vendôme

Octobre 1997

- N° 43 806quotesdbs_dbs20.pdfusesText_26

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