[PDF] Université de Montréal Valeur hédonique des terrains à usage

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UniversitédeMontréal

Valeurhédoniquedesterrains

Par

OnsalÔzdilek

Facultédel'aménagement

envuedel'obtentiondugradede

Phi1osophieDoctor(Ph.D.

enaménagement

Janvier,2006

19 o 2006

©UnsalOzdilek,2006

C

Université

deMontréal

Dïrectiondesbibliothèques

AVIS

NOTICE

researchpurposes. theauthor'spermission. contentfromthedocument.

UniversitédeMontréal

Facultédesétudessupérieures

Cettethèseintitulée:

uneapprochehédonique présentéepar:

UnsalÔzdilek

jurycomposédespersonnessuivantes: président-rapporteur /JnMcNeU directeurderecherche

JaccueI

- co-directeurderecherche tmembredujury - examinateurexterne représentantdudoyendelaFES

SOMMAIRE

>l'estimationdesavaleurmarchande. théorieclassique. 11 particuliers.

Prix,CoûtetValeur.

SUMMARY

responsetothedifficultiesof: >Estimatingitsmarketvalue. oftheproperty. isconfoundedwithinthetotalpropertyprice. !decomposition ofthetotal iv particularattributesofthesecomponents. independent"bundie"ofservices: valueofasinglefamilyproperty.

Hedonic,Price,CostandValue.

TABLEDESMATIÈRES

Sommairej

TabledesmatièresV

Listedestableauxix

ListedesfiguresX

Listedessiglesetabréviationsxii

Remerciementsxiii

INTRODUCTION1

CHAPITRE1

FONDEMENTSTHÉORIQUES20

1.1.1Conceptionéconomiqueclassique22

1.1.3Conceptiongéographique29

1.1.4Conceptionsociale33

1.1.4.2Modèleurbainsectoriel36

1.1.5Conceptionpolitique39

1.1.5.1Visiontraditionnelle42

1.1.5.2Visionmoderne43

1.1.6Synthèsedesconceptions47

1.2.1Naturecompositedelarente55

1.2.4Synthèsedesdébats65

vi

CHAPITRE2

ÉVALUATIONIMMOBILIÈRE-72

2.1.1Conceptdelavaleurmarchande72

$1

2.2Évaluationtraditionnelle82

2.2.1.1Méthodeducoût86

2.2.1.2Méthodedurevenu88

2.2.1.3Méthodedumarché89

89

2.2.2.1Basespratiques91

2.2.2.2.1Techniquedumarché93

2.2.2.2.3Techniqued'allocation95

2.2.2.2.4Techniquededéveloppement97

2.3Évaluationmoderne

- ------97

2.3.1Méthodehédonique

99

2.3.2Postulatsstatistiques

102

2.3.2.1Indépendancedesvariables103

2.3.2.2formefonctionnelle104

2.3.2.3Choixdesvariables106

2.3.2.4Segmentationdumarché107

2.3.2.5Autresconsidérations108

2.4Problématiqued'évaluationdeLavaleurmarchandedusolurbain--- - 110

vii

CHAPITRE3

MODÈLEETMÉTHODOLOGIE

- -----117

3dSpécificationdumodèle

117

3.1.1Hypothèsesd'indépendance11$

121

3.1.2.1Valeurduterrain(Vi

123

3.1.2.2Valeurdubêtirnent(VB,

126

3.1.3Définitiondesvariables

127

3.1.3.1Variabledépendante

128

3.1.3.2VariablesindépendantesADE

129

3.1.3.3VariablesindépendantesADH135

13$ 139

3.2.2.1Donnéesstructurelles

144

3.2.2.2Donnéessocio-économiques

146

3.2.2.3Donnéesgéométriques

147
153
155

CHAPITRE4

RÉSULTATS -

- - -------161 162

4.1.3Analysedecorrélation

16$

4.1.4Ajustementdumodèle

171
viii

4.1.4.1Ajustementtemporeldesprix-171

4.1.4.2Recodficationdesvariables172

4.2.2.1Localisationditterrain182

4.2.2.2Centralitéttrbaine187

4.5Limitesdelarecherche216

Conclusion

220

RÉFÉRENCES221

ANNEXEII:Matricedescorrélationsxxiv

ANNEXEIII:ModèlesADUetADExxix

ANNEXEIV:Équationsderégressionxxix

ANNEXEVIII:Universalitédelavaleurli

ANNEXEIXtPrincipesdelavaleurliii

LISTEDESTABLEAUX

TableauVII:Nombredeventesparsecteur142

TableauXl:RésultatsdesattributsADH179

TableauXII:RésultatsdesattributsADE - localisation183 TableauXIII:RésultatsdesattributsADE - centralitéurbaine187 TableauXW:RésultatsdesaftributsADE - services191 TableauXV:RésultatsdesattributsADE - socio-politique198

TableauXVl:Ratiosterrain-bâtiment203

LISTEDESFIGURES

Figure1.4:Modèleurbainsectoriel37

xi

Figure4.4:Proximitéaufleuve186

Figure4.7:Carted'utilisationdusol192

figure4.$:Proximitéauxparcsurbains194

Figure4.1O:Proximitéauxhôpitaux195

Figure4.13:CartographiedesADE212

figure4.14:CartographiedesADH213

LISTEDESSIGLESETABRÉVIATIONS

AAIAmericanAppraisalInstitute

ADHAvantagesDifférentielsd'Habitation

ARESAmericanRealEstateSociety

CUMCommunautéUrbainedeMontréal

CVCoefficientdevariation

DHADifferentialHousingAdvantages

PSADifferentialSiteAdvantages

É.A.Évaluateuragréé

ICÉInstitutCanadiendesÉvaluateurs

LFMLoisurlafiscalitémunicipale

MLSMultipleListingServices

MTMMercatorTransverseModifiée

NADNorthAmericanDatum

RLMRégressionLinéaireMultiple

SEStandardError

SEEStandardErrorofEstimate

UMPAUsagelemeilleuretleplusavantageux

VIFVarianceInflationFactor

REMERCIEMENTS

n'auraitsûrementpasvulejour. l'UniversitédeMontréaletdel'UQAM. xiv qualitédecesdonnées.

INTRODUCTION

9e siècles.Il lascienceéconomique. parfoiscomplexes. connueduquotesdbs_dbs44.pdfusesText_44

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