[PDF] Université Paris II- Panthéon-Assas Le bail commercial dans les

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Th

èse de Doctorat /

octobre 2018

Université Paris II- Panthéon-Assas

école doctorale de droit privé

Thèse de doctorat en droit

soutenue le [17 octobre 2018]

Le bail commercial

dans les centres commerciaux

Marie-Anne LE FLOCH

Paris II (Panthéon-Assas)

Membres du jury :

- Jean-Jacques ANSAULT, Professeur à - -Assas) - Jean-Luc TIXIER, Avocat et Docteur en droit LE FLOCH Marie-Anne | Thèse de doctorat | octobre 2018 - 2 -

Avertissement

dans cette thèse ; ces opinions doivent être considérées comme propres à leur auteur. LE FLOCH Marie-Anne | Thèse de doctorat | octobre 2018 - 3 - " Travaillez, prenez de la peine :

Jean de la Fontaine,

A mes grands-pères

LE FLOCH Marie-Anne| Thèse de doctorat | octobre 2018 vendredi 7 septembre 2018 4 -

Remerciements

Tous mes remerciements :

- A Monsieur le Professeur Hervé LECUYER, qui a fait le très grand honneur - A Monsieur le Professeur Jérôme HUET, qui début de ces travaux, - A Messieurs les Professeurs Charles GIJSBERS, Jean-Jacques ANSAULT, Christophe VERNIERES et à Maître Jean-Luc TIXIER, et le plaisir - Aux associés de CHEUVREUX SAS, pour leur grande confiance et pour - A mon père, à ma mère, pour leur affection et leur soutien, - A mon mari, à mes enfants, pour leur présence et leur patience. LE FLOCH Marie-Anne | Thèse de doctorat | octobre 2018 - 5 -

Résumé :

Les centres commerciaux sont devenus une composante majeure de notre environnement. Mais si le paysage commercial a évolué au cours des cinquante dernières années, les

cadres juridiques habituels tels que la copropriété, la concession immobilière, et

démontrer dans un premier temps que le bail commercial demeure l'outil contractuel le plus adapté pour organiser les relations au sein d'un centre commercial. Le succès du bail commercial pourrait toutefois interpeller. Comment une technique juridique construite -elle ux ? Si la matière

jurisprudence et des clauses rédigées dans ces types de contrat révèle que le champ

tatut des baux notamment la jurisprudence sur les clauses- aux -il pas conduire à pour les centres commerciaux cond temps. Descripteurs : Bail commercial centres commerciaux organisation juridique statut des baux commerciaux obligations du bailleur obligations du preneur LE FLOCH Marie-Anne| Thèse de doctorat | octobre 2018 vendredi 7 septembre 2018 6 -

Title : Commercial leases in shopping centers

Abstract :

Commercial picture has changed over the past fifty years. Shopping centers now occupy a key position in real estate. However, usual legal frameworks such as coownership (copropriété), concession (concession immobilière) and attribution into possession (attribution en jouissance) have proven to be inappropriate. The present study provides to first demonstrate that the commercial lease remains the most appropriate contractual tool to organise relationships within a shopping center. One could however be surprised by such a success. Indeed, how could one explain that this legal technique, which was first created to protect traditionnal shopkeepers and their business from any eviction, soon became the favorite technique to organise shopping centers ? It can certainly not be ignored that commercial leases are partially governed by imperative rules. However, either the evolution of case-laws and the terms and conditions negotiated in such contracts intend to prove that the the so-called statut des baux commerciaux has adapted to specific characteristics of shopping centers. The present study intends to demonstrate that there is a class of commercial leases which is specifically adapted to shopping centers and derogates from the common status. Keywords : commercial lease shopping centers legal organisation commercial leases status obligations of the lessor obligations of the lessee LE FLOCH Marie-Anne | Thèse de doctorat | octobre 2018 - 7 -

Principales abréviations

LIBELLE COMPLET ABREVIATION ET SYNTAXE

Administrer Administrer, oct. 1997, p. 10

Alinéa al.

Article art.

Assemblée ass.

Assemblée nationale AN

Bulletin Bull.

Bulletin des arrêts de la Cour de

cassation - Assemblée plénière - Chambres civiles - Bull. civ. 2008, ass. plén., n°1 - Bull. civ. 2004, I ou II ou III ou

IV, n° 100

Cassation Cass.

Chambre ch.

Chronique chron.

Civil civ.

Code C.

Code civil C. civ., art. 1100

Code de commerce C. com., art. L. 110-1

Code de la consommation C. consomm., art. L. 111-1

CCH, art. L. 101-1

Code de la santé publique C. santé publ., art. L. 1110-1

C. env., art. L. 110-1

C. urb., art. L. 110

Code de procédure civile CPC, art. 100

Code des assurances C. assur., art. L. 100-1

Code du travail C. trav., art. L.111 -1

Code monétaire et financier C. mon. fin., art. L.111-1

Code pénal C. pén., art. 111-1

LE FLOCH Marie-Anne| Thèse de doctorat | octobre 2018 vendredi 7 septembre 2018 8 -

Code rural C. rur., art. L.111-1

Commentaire comm.

Commission européenne des droits de

Comm. EDH, 12 déc. 1997, n° 8378/76

Confer Cf.

Conseil constitutionnel Cons. Const.

CE

Copropriété copr.

CA

Cour de cassation

- Avant 1938 - De 1938 à 1946 - De 1947 à 1951 - De 1952 à 1963 - De 1964 à 1967 - Depuis 1968 Cass. - Cass. req. / Cass. civ. - Cass. civ. / Cass. soc. - Cass. civ. / Cass. com. / Cass. soc. - Cass. 1re/ 2e civ./Cass. com./Cass. soc. - Cass. 1re/ 2e civ./Cass. com./Cass. soc. / Cass. ch. Réunies - Cass. 1re/2e/3e civ. / Cass. com. /

Cass. soc. / Cass. ch. mixte

CEDH

Dalloz D.

Dalloz p DP

citoyen (1789) DDHC

Décret D.

Décret-loi D.-L.

Defrénois Defrénois

Délibération Délib.

Doctrine doctr.

Documentation française Doc. fr

Droit des sociétés Dr. sociétés

LE FLOCH Marie-Anne| Thèse de doctorat | octobre 2018 vendredi 7 septembre 2018 9 -

Gazette du Palais Gaz. Pal.

Journal Officiel (de la République

française) JO

Jurisclasseur Périodique JCP

Loyers et copropriété Loyers et copr.

Mélanges Mél.

Mémento pratique Francis Lefebvre Mémento Lefebvre

Ministre min.

Ordonnance ord.

Page p.

Plénière plén.

Rapport Rapp. AN (ou Sénat)

Revue de droit immobilier RD imm. 2004, p. 10

Revue des contrats RDC 2004, p. 100

Revue des loyers Rev. Loyers 2004, p. 100

Revue trimestrielle de droit civil RTD civ. 2004, p. 100

Revue trimestrielle de droit commercial

et de droit économique

RTD com. 2004, p. 100

LE FLOCH Marie-Anne | Thèse de doctorat | octobre 2018 - 10 -

Sommaire

Thèse de Doctorat / octobre 2018 ............................................................................................1

Introduction .......................................................................................................... 16

Première partie : Les cas de recours au bail commercial dans les centres

commerciaux ......................................................................................................... 35

TITRE 1 - LE RECOURS VOLONTAIRE AU BAIL COMMERCIAL ..................... 38 CHAPITRE 1 - LA SUPERIORITE DU BAIL COMMERCIAL SUR LES DROITS REELS .... 39 Section 1 ........................................................ 43

§ 1 Un statut impératif inadapté aux centres commerciaux .......................................... 43

A - res commerciaux au statut de la copropriété 46 .................................. 46 ........................... 48

B - ............... 51

1°) Un formalisme rigide...................................................................................... 52

2°) Un mode de répartition des charges communes inapproprié .............................. 54

3°) La difficulté de maîtriser la vente des cellules commerciales ............................ 57

§ 2

commerciaux ............................................................................................................... 64

A - ......................................... 65

des organes de la copropriété : une tentative couronnée de succès .......................... 66

2°) La validité des clauses de non-concurrence insérées dans les règlements de

copropriété de centres commerciaux isolés : un succès limité ................................. 68

B - ........ 81

Section 2 ......................................................... 85

§ 1 ............................ 87

A - Analyse des conditions requises pour écarter le statut de la copropriété ................ 88

1°) Un ensemble immobilier ................................................................................. 88

2°) Une convention contraire créant une organisation différente ............................ 91

B - Application aux centres commerciaux ................................................................. 93

§ 2 - Un régime de liberté aux effets contrastés ............................................................. 98

A - ........................................................... 99

B - Une liberté contraignante, aux effets parfois néfastes ......................................... 101

CHAPITRE 2 - LA SUPERIORITE DU BAIL COMMERCIAL SUR LES AUTRES DROITS

PERSONNELS ................................................................................................................... 109

Section 1 Les limites de la concession immobilière ....................................................... 112

LE FLOCH Marie-Anne| Thèse de doctorat | octobre 2018 vendredi 7 septembre 2018 11 -

§ 1 Les avantages apparents de la concession immobilière ........................................ 113

A - La liberté de révision de la redevance ............................................................... 114

B - ........................... 115

§ 2 Les inadaptations constatées .............................................................................. 116

A - Un régime extrêmement contraignant et aléatoire .............................................. 117

B - Un déséquilibre important entre les parties ........................................................ 118

1°) Les garanties exorbitantes accordées au concessionnaire ................................ 118

.................................................. 129 Section 2 upation précaire ........................................ 132 Section 3 ....................................................... 136

§ 1 La tentative des magasins collectifs de commerçants indépendants ...................... 136

A - La genèse des magasins collectifs de commerçants indépendants ....................... 136

B - Le fonctionnement des magasins collectifs de commerçants indépendants .......... 137

§ 2 ............................ 142

A - ...................................................................................... 142

B - La portée actuelle de la loi du 11 juillet 1972 .................................................... 143

TITRE 2 : LE RECOURS IMPOSÉ AU BAIL COMMERCIAL ............................. 148

CHAPITRE 1 ........................ 150

Section 1 Le bail au sein du centre commercial ............................................................. 150

§ 1 .............. 151

§ 2 - ....... 151

A Le bail déroge au statut .................................................................................... 152

B - Le c ........................................................... 153

Section 2 Le local au sein du centre commercial ........................................................... 156

§ 1 - Application du statut aux locaux " clos et couverts » ........................................... 156

§ 2 - Application du statut aux emplacements .............................................................. 157

CHAPITRE 2

PRENEUR ......................................................................................................................... 163

Section 1 ............................... 165

§1 ......................... 165

§ 2 .......................... 169

Section 2 .......................... 172

§ 1 .............................................................. 173 § 2 elle ............................................................... 174 Partie 2 - Le régime dérogatoire du bail commercial dans les centres commerciaux

............................................................................................................................ 178

LE FLOCH Marie-Anne| Thèse de doctorat | octobre 2018 vendredi 7 septembre 2018 12 -

TITRE I - ......... 180

CHAPITRE 1 - ............................ 181

Section 1 .............. 182

§ 1 - ......................................... 182 A - ......................................... 184 ............................. 184

2° ...................... 190

B -

délivrance .............................................................................................................. 194

-elle être aménagée ? .................... 194

du bail ............................................................................................................... 198

...... 206 § 2 - ............................................. 210 A .............................................................. 210 ....................... 210

réparations ........................................................................................................ 213

B

commerciaux ......................................................................................................... 215

1°) Le transfert contractuel des travaux sur les locataires avant la loi Pinel .......... 215

2°) Le transfert contractuel des travaux sur les locataires après la loi Pinel........... 221

Section 2 bailleur ....................................... 225

§ 1

du bailleur ................................................................................................................. 225

A ............................................. 225

1°) La garantie contre les vices affectant le bien loué .......................................... 225

2°) La garantie de jouissance paisible ................................................................. 226

B ................................................ 230 ..... 230 ........................... 233

§ 2 .................. 238

A - Le bailleur de centre commercial doit-il garantir un environnement

commercial favorable ? .......................................................................................... 238

B - Le bailleur de centre commercial doit-il garantir un emplacement déterminé ? .... 246 C - Le bailleur de centre commercial doit- ? ......................... 249

CHAPITRE 2 - ........................... 252

Section 1 ...................................... 252 LE FLOCH Marie-Anne| Thèse de doctorat | octobre 2018 vendredi 7 septembre 2018 13 - § 1 - financières du preneur ........................................... 252 A Règles statutaires de fixation et de révision du loyer et aménagements contractuels

............................................................................................................................. 253

1°) La liberté de fixation du loyer lors de la conclusion du bail ............................ 253

a) Le loyer..................................................................................................... 253

b) Les accessoires du loyer ............................................................................ 255

.................................. 256

a) Le principe de révision triennale .............................................................. 256

b) ...................... 260 ............. 272 B - Dérogation conventionnelle spécifique dans les centres commerciaux : la clause-

recettes .................................................................................................................. 275

1°) Licéité et autonomie de la clause-recettes ...................................................... 277

2°) La clause-recettes, une anomalie juridique au regard du statut des baux

commerciaux ..................................................................................................... 284

3°) Les aménagements de la clause-recettes dans les centres commerciaux ........... 289

C ...................................... 296

1°) La détermination des charges locatives .......................................................... 299

.............................................................. 303

3°) La répartition des charges locatives ............................................................... 306

4°) Le paiement des charges locatives par les locataires ...................................... 308

§ 2 bien loué ................................. 309

A ........................... 310

1°) User du bien raisonnablement et suivant sa destination .................................. 310

2°) Procéder aux réparations locatives ou de menu entretien ................................ 313

3°) Répondre des dégradations ou des pertes causées au bien ............................... 314

4°) Restituer le bien loué dans so ................................................. 316

B

commerciaux ......................................................................................................... 317

................................................ 318

......................................................................................................................... 320

3°) Le sort des améliorations effectuées par le preneur et la restitution des locaux

loués en fin de bail ............................................................................................. 324

Section 2 L'émergence d'obligations spécifiques du preneur .......................................... 327

§ 1 L'obligation d'assurance renforcée ...................................................................... 327

A - ..................... 330

B - ........... 331

LE FLOCH Marie-Anne| Thèse de doctorat | octobre 2018 vendredi 7 septembre 2018 14 -

§ 2 L'obligation de mise aux normes des locaux ........................................................ 337

A - Une obligation incombant en principe au bailleur .............................................. 339

B - Une obligation transférée partiellement au preneur ............................................ 342

TITRE II - ............ 348

CHAPITRE 1 .... 349

Section 1 ........................................... 351 § 1 ............................................................... 351 § 2 ............................................................... 354 A - ................................................................ 355 B - ............................................................... 357 .......................................... 357 ............................................... 361

Section 2

solutions nouvelles ......................................................................................................... 366

§ 1 ................................... 366

A - ................................................................................................ 367

B - La f ............................................... 370

§ 2 La recherche de solutions nouvelles.................................................................... 379

A - Les solutions purement financières ................................................................... 380

B - Solution alternative ............................................ 383

CHAPITRE 2 ..... 387

Section 1 ............ 389

§ 1 preneur en cours

de bail ....................................................................................................................... 390

A Le dispositif commun à tous les baux relevant du statut des baux commerciaux ...... 390

1°) La déspécialisation partielle : une procédure favorable au locataire ................ 391

2°) La déspécialisation plénière : une procédure encadrée préservant les droits des

tiers ................................................................................................................... 393

B - Le dispositif spécifique aux nouveaux centres commerciaux .................................. 396

§ 2 Les techniques c

cours de bail .............................................................................................................. 399

A individuelle du preneur ..................................... 399

B .......... 405

-concurrence ............................ 406 -concurrence................................ 407 -concurrence ................................. 409 LE FLOCH Marie-Anne| Thèse de doctorat | octobre 2018 vendredi 7 septembre 2018 15 -

Section 2 la cession du

droit au bail ................................................................................................................... 414

§ 1 La cession du droit au bail au successeur du fonds de commerce : une liberté

protégée ..................................................................................................................... 415

§ 2 - La cession du droit au bail indépendamment de la cession du fonds de commerce :

une liberté encadrée ................................................................................................... 416

A - .................................................................. 416

B - ............................................................................................ 417

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