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Convention d'Utilité Sociale 2019-2024 - UNICIL 1/94

CONVENTION D'UTILITE SOCIALE

2019-2024

Date :

ENTRE :

L'Etat, représenté par Monsieur Pierre DARTOUT, Préfet de la Région Provence

Alpes Côte d'Azur,

ET La société UNICIL, dont le siège social est situé à Marseille (13006), 11 rue Armeny, identifié au SIREN sous le numéro de 573620754 et représenté par Monsieur Eric

PINATEL, agissant en qualité de Directeur Général, dûment habilité à l'effet des

présentes, conformément à la délibération du Conseil d'Administration du 27 juin 2019.

Reçu au Contrôle de légalité le 27 novembre 2020 Convention d'Utilité Sociale 2019-2024 - UNICIL 2/94 ET

La Métropole d'Aix Marseille Provence

Représentée par sa Présidente

Mme Martine VASSAL

La Métropole Toulon Provence Méditerranée

Représentée par son Président

M. Hubert FALCO

La Communauté d'Agglomération Arles Crau Camargue

Montagnette

Représentée par son Président

M. Claude VULPIAN

La Communauté de Communes Méditerranée Porte des Maures

Représentée par son Président

M. François DE CANSON

La Communauté d'Agglomération Dracénoise

Représentée par son Président

M. Olivier AUDIBERT-TROIN

Le Département des Alpes de Haute Provence

Représenté par son Président

M. René MASSETTE

Reçu au Contrôle de légalité le 27 novembre 2020 Convention d'Utilité Sociale 2019-2024 - UNICIL 3/94

PREAMBULE

Les conventions d'utilité sociale (CUS) ont été rendues obligatoires pour tous les organismes d'habitations à loyer modéré par la loi n°2009-323 du 25 mars 2009 de Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre l'Exclusion (MOLLE). Etablies sur la base des Plans Stratégiques de Patrimoine (PSP), ces conventions définissent, pour une période de 6 ans, des engagements, en matière de politique patrimoniale, de développement de l'offre, de politique sociale et de qualité du service rendu aux locataires. Elles permettent en outre de reconnaître l'action de l'organisme comme " service d'intérêt économique général », au sens du droit communautaire. La CUS constitue avant tout un cadre réaliste d'échanges et de suivi partenarial entre l'organisme, les collectivités parties prenantes et les services de l'Etat. C'est

dans cet esprit que la loi du 27 janvier 2017 relative à l'égalité et à la citoyenneté

et son décret d'application n°2017-922 du 9 mai 2017 ont considérablement simplifié le cadre réglementaire d'élaboration des nouvelles CUS, qui portent sur la période 2019-2024, en réduisant le nombre d'engagements des organismes. Les engagements pris par l'organisme doivent être cohérents avec les besoins des territoires, en particulier lorsqu'ils sont exprimés dans les Plans Locaux de l'Habitat (PLH) ou le Plan Départemental d'Action pour le Logement et l'Hébergement des Personnes Défavorisées (PDALHPD). Ils doivent aussi être compatibles avec les équilibres économiques et financiers de l'organisme. Cette seconde génération de CUS fera l'objet d'une évaluation à trois ans et d'une autre au terme de la convention. A l'initiative de l'organisme, elle pourra faire l'objet d'un avenant pour introduire la Nouvelle Politique de Loyer (NPL), qui s'appliquera alors jusqu'à la fin de la CUS. La NPL s'applique à compter du 1 er janvier qui suit la signature de la convention ou de l'avenant, et au plus tôt à partir du 1 er janvier 2019.
Reçu au Contrôle de légalité le 27 novembre 2020 Convention d'Utilité Sociale 2019-2024 - UNICIL 4/94

SOMMAIRE

I -Objet et durée de la CUS .................................................................................... 7

I.1Objet de la CUS ............................................................................................ 7

I.2Durée de la CUS ........................................................................................... 7

II -Présentation Générale de la société UNICIL .................................................... 8

III -Cadre stratégique commun aux sociétés du Groupe Action Logement .......... 10

III.1Cadre stratégique de la CUS locative .......................................................... 11

III.1.1La stratégie patrimoniale ....................................................................... 11

III.1.2La Stratégie d'Utilité Sociale ................................................................. 12

III.1.3La Stratégie de Qualité ......................................................................... 13

III.2Cadre stratégique de la CUS Structures Collectives ................................... 14 III.3Cadre stratégique de la CUS Accession Sociale ......................................... 15

IV -Convention d'Utilité Sociale 2011-2018 .......................................................... 16

IV.1Evolution du contexte lié à l'organisme entre 2011 et 2018 ..................... 16

IV.2Suivi des engagements ............................................................................ 16

IV.2.1Développement de l'offre de logements locatifs sociaux ................... 16 IV.2.2Développement de l'offre de logements à destination des personnes

défavorisées ...................................................................................................... 19

IV.2.3Attributions en faveur des ménages prioritaires ................................. 20 IV.2.4Rénovation du parc de l'organisme ................................................... 22

IV.3État des lieux du patrimoine ..................................................................... 23

IV.4État du service rendu ............................................................................... 27

IV.5État de l'occupation sociale ...................................................................... 36

V -Capacité économique, financière et patrimoniale à réaliser des investissements 42

V.1Intervention sur le patrimoine locatif existant ............................................... 43

V.2Développement et cessions ........................................................................ 43

V.3Analyse financière prévisionnelle ................................................................ 44

VI -Engagements 2019-2024 en matière de politique patrimoniale ...................... 46 VI.1Engagements sur la politique patrimoniale ............................................... 46 VI.1.1Engagements en matière de production nouvelle .............................. 46 VI.1.2Engagements en matière de rénovations énergétiques..................... 52 VI.1.3Engagements en matière de réhabilitations ....................................... 56 VI.2- Engagements en matière de cessions ................................................... 60 VII -Engagements 2019-2024 en matière d'amélioration de la qualité de service

rendu .................................................................................................................... 64

VII.1Analyse des axes d'amélioration du service rendu .................................. 64 VII.2Plan d'actions pour améliorer la qualité du service rendu ........................ 66

VII.2.1Amélioration de la qualité de service ................................................. 66

VII.2.2Amélioration de l'accessibilité aux personnes à mobilité réduite ....... 67 VIII -Engagements 2019-2024 en matière de gestion sociale ............................. 69 VIII.1Analyse des axes d'amélioration de la gestion sociale ............................ 69

VIII.2Engagements pour améliorer le rôle social .............................................. 71

VIII.2.1Accueil des publics prioritaires .......................................................... 71

VIII.2.2S'engager pour le Logement d'Abord - SIAO .................................... 75

VIII.2.3Partenariat / Associations .................................................................. 75

VIII.2.4Favoriser le parcours résidentiel ........................................................ 76

VIII.2.5Prévenir les impayés locatifs : favoriser le maintien dans les lieux. ... 80

IX -Coûts de gestion ............................................................................................. 89

Reçu au Contrôle de légalité le 27 novembre 2020 Convention d'Utilité Sociale 2019-2024 - UNICIL 5/94 X -Synthèse du plan de développement 2019-2024 en matière d'accession sociale

à la propriété ............................................................................................................. 89

X.1Synthèse des actions prévues dans le plan de développement de l'activité

d'accession sociale à la propriété ......................................................................... 89

X.1.1Développement de l'offre d'accession sociale à la propriété ................ 89 X.1.2Engagements sur la politique sociale .................................................... 90 X.1.3Engagements sur le service rendu ........................................................ 91 XI -Synthèse des engagements 2019-2024 en matière de logements foyers ...... 91

XII -Synthèse du Plan de Concertation Locative ................................................... 93

XIII -Annexes.......................................................................................................... 94

Annexe 1 : Etat des lieux au 01/01/2019 : Patrimoine / Service Rendu / Occupation

Sociale

Annexe 2 : Plan de Vente

Annexe 3 : Indicateurs logements locatifs sociaux

Annexe 4 : Indicateurs accession à la propriété

Annexe 5 : Indicateurs logements foyers

Reçu au Contrôle de légalité le 27 novembre 2020 Convention d'Utilité Sociale 2019-2024 - UNICIL 6/94

TABLE DES ILLUSTRATIONS

Tableau 1 : Evaluation des engagements de la CUS 1 en matière de logements

financés .................................................................................................................... 16

Tableau 2 : Evaluation des engagements de la CUS 1 en matière de logements livrés

................................................................................................................................. 18

Tableau 3 : Evaluation des engagements de la CUS 1 en matière d'hébergements

financés .................................................................................................................... 19

Tableau 4 : Evaluation des engagements de la CUS 1 en matière d'hébergements

livrés ......................................................................................................................... 20

Tableau 5 : Evaluation des engagements de la CUS 1 en matière d'attributions aux

ménages identifiés dans le PDALPD ........................................................................ 20

Tableau 6 : Evaluation des engagements de la CUS 1 en matière d'attributions aux

ménages DALO ........................................................................................................ 21

Tableau 7 : Evaluation des engagements de la CUS 1 en matière d'attributions aux

ménages sortant d'une situation d'hébergement ...................................................... 21

Tableau 8 : Evaluation des engagements de la CUS 1 en matière de rénovations

énergétiques de logements ...................................................................................... 22

Tableau 9 : Engagements 2019-2024 d'agréments et de LLS .................................. 51 Tableau 10 : Engagements 2019-2024 de rénovations énergétiques à l'échelle du

département ............................................................................................................. 54

Tableau 11 : Engagements 2019-2024 de rénovations énergétiques à l'échelle de

l'EPCI ....................................................................................................................... 55

Tableau 12 : Engagements 2019-2024 Réhabilitations à l'échelle de l'EPCI ........... 60 Tableau 13 : Engagements 2019-2024 logements à la commercialisation à l'échelle

de l'EPCI................................................................................................................... 62

Tableau 14 : Engagements 2019-2024 de cessions à l'échelle du département ..... 63 Tableau 15 : Engagements 2019-2024 en matière d'accessibilité des logements aux

personnes à mobilité réduite, à l'échelle du département ......................................... 68

Tableau 16 : Engagements 2019-2024 en matière d'attributions aux ménages

modestes à l'échelle de l'EPCI ................................................................................. 86

Tableau 17 : Engagements 2019-2024 en matière d'attributions aux publics prioritaires, à l'échelle des départements suivants : Vaucluse, Bouches du Rhône, Var

et Alpes Maritimes .................................................................................................... 87

Tableau 18 : Engagements 2019-2024 en matière d'attributions aux publics DALO, à l'échelle des départements suivants : Vaucluse, Bouches du Rhône, Var et Alpes

Maritimes .................................................................................................................. 88

Tableau 19 : Engagements 2019-2024 en matière de coûts de gestion ................... 89 Tableau 20 : Engagements 2019-2024 sur les contrats signés avec des ménages

modestes, à l'échelle du département ...................................................................... 90

Tableau 21 : Engagements 2019-2024 en matière de transformation de PSLA en LLS,

à l'échelle du département ........................................................................................ 91

Tableau 22 : Engagements 2019-2024 en matière de logements foyers ................. 91 Tableau 23 : Engagements 2019-2024 en matière rénovation énergétique des

logements foyers ...................................................................................................... 92

Tableau 24 : Engagements 2019-2024 en matière réhabilitations des logements foyers

................................................................................................................................. 93

Reçu au Contrôle de légalité le 27 novembre 2020 Convention d'Utilité Sociale 2019-2024 - UNICIL 7/94

I - Objet et durée de la CUS

I.1 Objet de la CUS

La présente Convention d'Utilité Sociale (CUS) a pour objet de fixer les droits et les obligations des parties prévus dans la loi de Mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion du 27 mars 2009. Elle décline les politiques patrimoniales, de gestion sociale et de qualité de service de l'organisme. L'article L.445-1, du Code de la Construction et de l'habitat, modifié par la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017, précise les éléments constitutifs de la Convention d'Utilité Sociale de nouvelle génération, objet du présent document. La présente CUS s'insère dans le cadre réglementaire et législatif posé par : La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique - article 88, La Loi n° 2009-323 du 25 Mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion - article 1, La Loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du 26 mars 2014,
La Loi de modernisation de l'action publique territoriale et d'affirmation des métropoles (MAPTAM) du 27 janvier 2014, La loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l'égalité et à la citoyenneté, Le décret n° 2017-922 du 9 mai 2017, Le décret n°20l9-8Ol du 25 juillet 2019 relatif aux conventions d'utilité sociale des organismes d'habitation à loyer modéré et des sociétés d'économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux, L'arrêté du 14 Août 2019 portant modification de l'arrêté du 19 octobre 2017 portant définition du format et des modalités de transmission des engagements et indicateurs des conventions d'utilité sociale.

I.2 Durée de la CUS

La présente convention est conclue pour une durée de 6 années. Elle prend effet à compter du 1 er juillet 2019. Reçu au Contrôle de légalité le 27 novembre 2020 Convention d'Utilité Sociale 2019-2024 - UNICIL 8/94 II - Présentation Générale de la société UNICIL Présidente du Conseil d'Administration : Mme Brigitte STEINER

Directeur général : M. Eric PINATEL

Adresse : 11 rue Armény, 13006 Marseille

Statut juridique : ESH

Description de l'actionnariat :

Action Logement Immobilier détient 99,16 % de l'actionnariat

Nombre de salariés : 354

Nombre de logements familiaux gérés : 27 370 logements dont 642 logements

étudiants

Nombre d'équivalents logements des foyers en propriété : 814 équivalents logements N ombre de logements vendus en 2016-2018 dans le cadre de l'activité d'accession sociale : 40 (dont 17 levées d'option PSLA) Nombre de logements vendus aux locataires en 2016-2018 : 79 (hors Promologis) Nombre de logements mis en commercialisation aux locataires en 2016-2018 :

573 (hors Promologis)

Territoires d'implantation actuels :

/ Alpes de Hautes-Provence (04) / Hautes-Alpes (05) / Alpes-Maritimes (06) / Bouches-du-Rhône (13) / Var (83) / Vaucluse (84) Territoires d'implantation visés : identique aux territoires d'implantation actuels La Société d'HLM UNICIL est le fruit de la fusion, au 1 er Janvier 2017, de trois organismes de logement social : L a Société PHOCEENNE D'HABITATIONS L a Société Nouvelle d'HLM de Marseille (SNHM) L a Société DOMICIL Reçu au Contrôle de légalité le 27 novembre 2020 Convention d'Utilité Sociale 2019-2024 - UNICIL 9/94 Ces trois sociétés avaient en commun d'être issues du monde économique : D o micil à l'occasion de la création de la zone de Fos sur Mer dans les années 70, et ses premières réalisations sur Port de Bouc, Istres et Miramas pour loger les salariés du pôle industriel en développement. La S o ciété Nouvelle d'HLM de Marseille (SNHM), créée en 1930 sous l'impulsion des pouvoirs publics, puis sous le contrôle de la Banque de Paris et des Pays Bas La P h océenne d'Habitations héritière de la Société des Habitations Salubres et à

Bon Marché, créée à la fin du 19

ème siècle par les entrepreneurs marseillais, ce qui en fait la 2 ème plus ancienne société d'HLM de France. Chacun de ces organismes a apporté à la nouvelle structure de 28 000 logements ses propres spécificités acquises au fil de son histoire : D o micil, grâce à une production récente de logement PLA, initiée fortement à partir des années 1980 sous forme de logements PLA et élargie à toute la gamme des logements familiaux (du très social au logement intermédiaire) afin de répondre aux besoins diversifiés des salariés d'entreprises. La P h océenne d 'Habitations au travers de différentes réalisations de volume important, financées en HLMO dans les années 1960 et 1970. La S o ciété Nouvelle d'HLM de Marseille (SNHM) par le biais d'une production substantielle de structures à gestion collective notamment dans les secteurs du logement des étudiants et des personnes âgées.

Par ailleurs, la nouvelle Société UNICIL, ainsi constituée, a renforcé sa vocation régionale

en PACA en acquérant, fin Juin 2018, le patrimoine, dans les Bouches du Rhône, de la Société PROMOLOGIS, filiale du Groupe ACTION LOGEMENT. Au 31 Décembre 2018, le patrimoine de la Société d'HLM UNICIL se caractérise notamment par : La gestion de 28 184 logements ou équivalent logements Un parc situé à hauteur de 39 % en QPV (Quartier Prioritaire de la Ville) Un fort développement du patrimoine par le doublement, en 4 ans, des agréments obtenus (1 600 logements en 2018 sur la région PACA) La présence, dans ce patrimoine, d'environ 814 logements foyer Une performance énergétique du patrimoine caractérisée par l'atteinte d'une étiquette A, B ou C dans 71 % de son patrimoine logements Un taux de satisfaction clientèle global de 82.9 % (86,2 % hors QPV) en progression constante depuis 2004. Reçu au Contrôle de légalité le 27 novembre 2020 Convention d'Utilité Sociale 2019-2024 - UNICIL 10/94 III - Cadre stratégique commun aux sociétés du Groupe

Action Logement

CADRE GENERAL

En janvier 2018, Action Logement a signé la Convention Quinquennale 2018-2022 avec l'Etat, avec pour objectif principal d'améliorer les conditions de logement des

salariés afin de favoriser leur accès à l'emploi et également de maintenir, voire

renforcer leur pouvoir d'achat. Cinq actions prioritaires ont été fixées : Renforcer la qualité de vie dans les quartiers au travers du NPNRU Accélérer la production de logements Consolider le parcours résidentiel et professionnel des salariés, notamment des jeunes Accélérer la lutte contre la fracture territoriale Promouvoir la rénovation et la lutte contre la précarité énergétique. Cette convention mobilisera 15 Milliards € sur cette période. Ses premières traductions opérationnelles ont été : La mise en place du PHBB 2.0 lancé en juin 2018 L'appel à la manifestation d'intérêts de l'Organisme National des Ventes (ONV) qui a permis d'identifier 11.000 logements susceptibles d'être proposés à la vente Le lancement de l'opération ACTION COEUR DE VILLE, doté de 1,5 Milliards € qui permettra de conforter les centres-villes de 222 communes Le lancement de l'opération " Louer pour l'emploi ». Action Logement Immobilier gère aujourd'hui à travers les Entreprises Sociales pour l'Habitat (ESH) et Coopératives HLM, 926.000 logements sociaux au sein de 62 ESH. En 2018, les filiales du Groupe ont livré 22 180 logements, mis en chantier 25 127 logements et programmé 33 776 logements locatifs et 2 042 logements en accession sociale. Pour répondre aux objectifs de doublement de la production locative (48 000 logements neufs contre 24 000 en 2014), d'accession sociale (2 000 actuellement) et

d'accélération de la transition énergétique (37 000 logements réhabilités en 2018), les

filiales d'Action Logement Immobilier ont reçu de leur actionnaire une feuille de route personnalisée sur ces thématiques. La Convention d'Utilité Sociale est l'opportunité de porter cette ambition et de renforcer la concertation avec les acteurs du territoire : Etat, Collectivités locales et associations de locataires. Reçu au Contrôle de légalité le 27 novembre 2020 Convention d'Utilité Sociale 2019-2024 - UNICIL 11/94

III.1 Cadre stratégique de la CUS locative

III.1.1 La stratégie patrimoniale

III.1.1.1 VEILLER A LA CROISSANCE, A LA DIVERSITE DE L'OFFRE ET A

L'EQUILIBRE DES TERRITOIRES

Orientations pour le Groupe :

Les ESH et les coopératives filiales d'Action Logement Immobilier poursuivront leur

politique de développement accéléré sur les zones tendues en renforçant leur maîtrise

d'ouvrage et en utilisant les acquisitions en VEFA en complément. Elles interviendront aussi dans les autres territoires notamment en participant activement aux solutions apportées dans le cadre du dispositif Action Coeur de Ville. III.1.1.2 SOUTENIR L'EMPLOI ET L'INSERTION PROFESSIONNELLE

Orientations pour le Groupe :

Encourager l'accès au logement des 600 000 jeunes bénéficiant d'une mesure de politique de l'Emploi (dont 568 000 en contrat d'alternance en 2017), en développant notamment une offre de meublés et des services associés, par exemple via la colocation (40% des colocataires sont des jeunes actifs). Développer l'offre locative jeune actifs/étudiants en lien avec des partenaires gestionnaires. La mobilité territoriale des locataires au service de leur emploi sera facilitée au sein d'une même ESH mais également au sein du parc de toutes les filiales d'Action

Logement Immobilier.

III.1.1.3 REPONDRE AU VIEILLISSEMENT DE LA POPULATION ET AU

HANDICAP

Orientations pour le Groupe :

Favoriser le maintien des personnes âgées et handicapées dans leur logement au moyen de travaux d'adaptation et innover en matière de partenariat avec les associations et les entreprises en facilitant la vie des séniors (services de proximité, objets connectés...)

L'accessibilité et l'adaptation du parc aux personnes âgées ou à mobilité réduite

constituera une action prioritaire pour les ESH ou Coopératives.

III.1.1.4 PROMOUVOIR UN HABITAT RENOVE

Orientations pour le Groupe :

Les ESH et les coopératives filiales d'ALI procéderont à l'accélération de la transition

énergétique de leur patrimoine notamment en mobilisant la deuxième tranche du PHBB2, en visant à réduire les charges locatives principalement liées au chauffage des logements en imaginant des solutions innovantes (construction et rénovation) ou Reçu au Contrôle de légalité le 27 novembre 2020 Convention d'Utilité Sociale 2019-2024 - UNICIL 12/94quotesdbs_dbs32.pdfusesText_38

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