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30 juil. 2014 porte vingt articles qui concernent la globalité des réformes (foncier public ordonnance

www.dihal.gouv.fr www.territoires.gouv.fr

Lutter contre l'habitat indigne :

Vade-mecum

" Agir contre l'habitat insalubre ou dangereux »méthodes, choix et conduite des procédures réédition septembre 2014 les guides du pôle national de lutte contre l'habitat indigneL'édition initiale a été rédigée en 2008 par

Stéphanie Jacq-Moreau, avocat et

Alain Mellet, Fédération des Pact,

sous la coordination du Pôle national de lutte contre l'habitat indigne. Cette mise à jour a été réalisée par

Stéphanie Jacq-Moreau et Alain Mellet en 2013

Sous la coordination de la Dihal

Pôle national de lutte contre l'habitat indigne réédition septembre 2014

Délégation interministérielle à

l'hébergement et à l'accès au logement

244, boulevard Saint Germain - 75007 Paris

tél. 01 40 81 33 73 - fax. 01 40 81 34 90 www.dihal.gouv.fr

Dihal - cellule communication - droits réservés, reproduction inerdite - photo de couverture : fotolia - septembre 2014couv vademecum:Mise en page 1 22/09/2014 09:38 Page 1

Délégation interministérielle à l'hébergement et à l'accès au logement (Dihal)

Premier ministre

Ministère du Logement, de l'Égalité des territoires et de la Ruralité Dihal - 244, boulevard Saint Germain - 75007 Paris www.dihal.gouv.frAGIR CONTRE L"HABITAT

INSALUBRE

DANGEREUX

Méthodes, choix et conduite des procédures

VADE-MECUM

L'édition initiale a été rédigée en 2008 par

Stéphanie JACQ-MOREAU,

avocat et

Alain MELLET,

Fédération des PACT

Sous la coordination de

Nancy BOUCHE

Cette mise à jour a été établie

par Stéphanie Jacq-Moreau et Alain Mellet en 2013

Sous la coordination

de la DIHAL / Pôle national de lutte contre l'habitat indigne septembre 2014VADEMECUM.indd 119/09/2014 18:31

AGIR CONTRE L'HABITAT

INSALUBRE

DANGEREUX

Méthodes, choix et conduite des procédures

VADE-MECUM

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PREMIER MINISTRE / MINISTÈRE DU LOGEMENT, DE L'ÉGALITÉ DES TERRITOIRES ET DE LA RURALITÉ INTRODUCTION ........................................................................ ............................... 7

Objectifs et contenu du vade-mecum ........................................................................

................................................................................ 8

I. STRATÉGIES D'INTERVENTION

1 - SAVOIR ANALYSER DES SITUATIONS ........................................................................

......................................................................... 13

1.1 - Les désordres liés au bâtiment ou au logement ...................................................................................................

............................. 14

1.1.1 - Les désordres portant atteinte à la santé des occupants ........................................................................

..................................... 15

1.1.2 - Les désordres portant atteinte à la sécurité ........................................................................

............................................................ 17

1.2 - Les désordres liés à l"utilisation des locaux ou à leur occupation ........................................................................

............................ 20

1.3 - Les désordres liés à l"environnement de l"immeuble ..........................................................................................

............................. 22

1.4 - La démarche de diagnostic ......................................................

............................. 23

2 - TRAITER L'HABITAT INDIGNE .......................................................................

........................................................................................ 31

LA DÉMARCHE DE PROJET

............................. 32

2.1 - La dénition du projet et le choix de la procédure ......................................................................

..................................................... 32

2.2 - La démarche ....................................................................

............................. 33

2.2.1 - La cause des désordres .......................................................................................................................................

............................. 34

2.2.2 - Les logiques et les capacités des propriétaires ........................................................................

..................................................... 35

2.2.3 - La protection et la réponse aux besoins des occupants ........................................................................

...................................... 35

2.2.4 - Responsabilité des acteurs publics ..........................

............................................... 36

2.3 - Exemples de situations et procédures utilisables ........................................................................

....................................................... 37

3 - MAÎTRISER LES PROCÉDURES .......................................................................

...................................................................................... 41

3.1 - Les pouvoirs de police générale du maire en matière de salubrité et de sécurité ........................................................................

3.2 - Les pouvoirs de police du maire en matière de déchets ........................................................................

......................................... 44

3.3 - Le traitement d"urgence du danger sanitaire ponctuel par le préfet (article L 1311-4 du CSP) ....................................

.............. 45

3.4 - Les locaux inhabitables par nature (article L1331-22 du CSP) .............................................................................

............................. 46

3.5 - Les locaux manifestement suroccupés (article L1331-23 du CSP) ........................................................................

........................... 48

3.6 - Les locaux dangereux en raison de l"utilisation qui en est faite (article L1331-24 du CSP) .

........................................................... 49

3.7 - Le périmètre insalubre (L 1331-25 du CSP) .............................................................................................................

............................. 50

3.8 - La déclaration d"insalubrité (L 1331-26 à L1331-29 du CSP) .................................................................................

............................. 51

3.8.1 - L"enquête d"insalubrité ............................

............................. 52

3.8.2 - La notion d"insalubrité irrémédiable ........................................................

............... 52

3.8.3 - Le danger imminent mis en évidence dans le rapport d"insalubrité (article L1331-26-1 du CSP) ...............

............................. 53

3.8.4 - La procédure de déclaration d"insalubrité .......................................................................................................

............................. 55

3.8.5 - Les eets de l"arrêté ..............................................................

............................. 56

3.9 - Le Traitement du risque de saturnisme (articles L. 1334-1 à L. 1334-12 du CSP) ....................

.......................................................... 58

3.10 - Les procédures de péril (L511-1 à L511-3 du CCH) ........................................................................

.................................................. 60

3.10.1 - Les situations visées ...........

............... 60

3.10.2 - La procédure du péril ordinaire ou non imminent (L 511-2 du CCH) ...................................

..................................................... 60

SOMMAIRE

VADEMECUM.indd 419/09/2014 18:31

3.10.3 - La procédure du péril imminent (L511-3 du CCH) ........................................................................

............................................... 61

3.10.4 - Eets communs .................

............... 62

3.11 - La sécurité des établissements recevant du public utilisés aux ns d'hébergement (article L 123-3 du CCH) ...................... 63

3.11.1 - Intervention de la commission de sécurité ...............

........................................... 63

3.11.2 - Mise en demeure du maire ........................................................................

............ 63

3.11.3 - Eets de l'arrêté portant mise en demeure ........................................................................

.......................................................... 63

3.12 - Les équipements communs des immeubles collectifs d'habitati

on (article L.129-1 et suivants du CCH) ................................. 64

3.12.1 - Procédure contradictoire ........................................................................

............... 65

3.12.2 - Arrêté du maire ......................................................................

............................. 65

3.12.3 - Procédure d'urgence ........................................................................................................................................

............................. 66

3.13 - L'expropriation des immeubles dangereux ou insalubres (loi "Vivien» du 10 juillet 1970) ..............................................

............ 67

3.13.1 - Le champ d'application de la procédure " Vivien » .............................................................

....................................................... 67

3.13.2 - Le déroulement de la procédure .....................................................................................................................

............................. 67

3.13.3 - L'évaluation des indemnités

3.13.4 - Le relogement des occupants ................................................

............................. 68

3.14 - La procédure de l'état de carence dans les immeubles collectifs à usage principal d'habitation ......................................... 69

3.14.1 - Champ d'application ......

............... 69

3.14.2 - Procédure d'expertise judiciaire ........................................................................

.... 70

3.15 - La division illégale de logement

........ 71

3.16 - Les immeubles à l'abandon .................................

............................. 72

3.17 - Les sanctions pénales ........................................

............................. 75

3.17.1 - Les dispositions spéciques du CSP et du CCH (en cas d'

arrêté) ............................................................ .................................. 75

3.17.2 - La mise en uvre des sanctions pénales par les collectivités publiques ..........

...................................................................... 7 7 II. DÉROULEMENT DES PROCÉDURES ET MODÈLES D"ACTE 1 -

POLICES GÉNÉRALES DE SALUBRITÉ ET SÉCURITÉ PUBLIQUES ........................................................................

............................. 79

1.1 - La police sanitaire et la police générale du maire ......................................................................

...................................................... 79 1.2 -

Le traitement du danger sanitaire ponctuel ........................................................................

.............................................................. 82

2 - POLICES SPÉCIALES DE SALUBRITÉ PUBLIQUE ........................................................................

........................................................ 85 2.1 -

Les locaux inhabitables par nature ........................................................................

..... 85

2.2 - Les locaux suroccupés du fait du logeur ........................................................................

.................................................................... 89 2.3 -

Les locaux dangereux en raison de l'utilisation qui en est faite ........................................................................

............................... 93

2.4 - Le périmètre insalubre ...........................................................................................

....... 97

2.5 - Le traitement d'urgence de situations d'insalubrité présentant un danger ponctuel imminent ............................................... 104

2.6 -

La procédure d'insalubrité remédiable

.................................................................... 107 2.7 -

La procédure d'insalubrité irrémédiable ........................................................................

................................................................. 122 2.8 -

Le traitement du risque de saturnisme ........................................................................

...................................................................... 132

3 - POLICES SPÉCIALES DE SÉCURITÉ PUBLIQUE ........................................................................

........................................................ 141 3.1 -

La procédure du péril ordinaire ou non imminent ........................................................................

................................................... 141

3.2 - La procédure du péril imminent ........................................................................

................................................................................ 154 3.3 -

La sécurité des établissements recevant du public (ERP) utilisés aux ns d'hébergement ......................................................... 159

3.4 - Les équipements communs des immeubles collectifs d'habitation ........................................................................

..................... 169 4 -

MISE EN UVRE DES PROCÉDURES DE SUBSTITUTION DE LA PUISSANCE PUBLIQUE .......................................................... 179

4.1 -

L'exécution d'oce des mesures prescrites par les arrêtés ........................................................................

................................... 179 4.2 -

La procédure de substitution nancière dans les copropriétés ........................................................................

............................. 186 4.3 - Les garanties des créances publiques liées à l'éxécution d'oce des arrêtés ........................................................................ ... 194

POUR en savoir plus ..................................................................................................................................

.................................................. 199

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Vade Mecum

INTRODUCTION

La notion d"habitat indigne recouvre l"ensemble des logements, immeubles et locaux utilisés aux n s

d"habitation et dont la suppression ou la réhabilitation, au titre de l"insalubrité ou de la sécurité, relève

des pouvoirs de police administrative exercés par les préfets et les maires.

Ces pouvoirs de police sont généralement exercés à l"encontre des propriétaires ou des personnes qui

mettent à disposition ces locaux. Toutefois, les propriétaires occupants ne sont pas exclus des dispositifs

dans la mesure où leur sécurité doit être assurée au même titre que celle de toute personne exposée à

un risque identié. L"habitat indigne peut renvoyer également à la notion d"atteinte à la dignité hum aine qui est alors sanc- tionnée pénalement. Aux termes de l"article 84 de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l"exclusion (dite MLLE ), promulguée le 25 mars 2009: " Constituent un habitat indigne les locaux ou installations utilisés a ux ?ns d'habitation et impropres par na- ture à cet usage, ainsi que les logements dont l'état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à l eur sécurité physique ou à leur santé. » De cette référence au risque manifeste pour la sécurité et la santé, il faut déduire que certaines

non-conformités ponctuelles ou anomalies constitutives d"inconfort ne rendent pas nécessairement l"ha

bitation "indigne» dès lors qu"il n"y a pas de ri sque avéré pour la santé ou la sécurité. Cela n"empêche pas les autorités compétentes d"intervenir , au titre, notamment, du contrôle de la ré

glementation sanitaire et le cas échéant d"adresser des injonctions aux personnes tenues d"assurer les

mises en conformité utiles. Les polices de l"habitat indigne concernent aussi bien les parties privatives que communes des im-

meubles collectifs, qu"ils soient en copropriété ou pas. S"il s"agit d"une copropriété, il convient d"être

attentif à faire porter la charge des obligations sur le(s) copropriétaire(s) concerné(s) ou sur la coproprié-

té elle-même en fonction des désordres.

La loi du 13 juillet 2006 a, par ailleurs, renforcé l"obligation de prise en compte eective de l"habitat

indigne dans les documents de cadrage et de programmation des politiques locales de l"habitat (Programmes Locaux de l"Habitat) et dans les conventions de délégati on des aides à la pierre. Elle a ren-

forcé le rôle et le contenu des plans départementaux d"action pour le logement des personnes défavo

risées (PDALPD) 1 qui doivent explicitement prévoir les modalités de repérage de l"habitat indigne en lien

avec un observatoire nominatif national ainsi que les actions territorialisées nécessaires à sa résorption.

Par ailleurs, les Pôles Départementaux de Lutte contre l"Habitat Indigne (PDLHI) se chargent de coordon-

ner et de mettre en synergie les services dédiés.

1. La loi AL UR regroupe le plan départemental d'accueil, d'hébergement et d'insertion et le PDALPD pour donner

naissance au plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.

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[PDF] Vade-mecum « Agir contre lhabitat insalubre ou dangereux »

Lutter contre l'habitat indigne :

Vade-mecum

Stéphanie Jacq-Moreau, avocat et

Alain Mellet, Fédération des Pact,

Stéphanie Jacq-Moreau et Alain Mellet en 2013

Sous la coordination de la Dihal

Délégation interministérielle à

244, boulevard Saint Germain - 75007 Paris

Premier ministre

INSALUBRE

DANGEREUX

Méthodes, choix et conduite des procédures

VADE-MECUM

Stéphanie JACQ-MOREAU,

Alain MELLET,

Fédération des PACT

Sous la coordination de

Nancy BOUCHE

Cette mise à jour a été établie

Sous la coordination

AGIR CONTRE L'HABITAT

INSALUBRE

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Méthodes, choix et conduite des procédures

VADE-MECUM

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I. STRATÉGIES D'INTERVENTION

1 - SAVOIR ANALYSER DES SITUATIONS ........................................................................

1.1 - Les désordres liés au bâtiment ou au logement ...................................................................................................

1.1.1 - Les désordres portant atteinte à la santé des occupants ........................................................................

1.1.2 - Les désordres portant atteinte à la sécurité ........................................................................

1.2 - Les désordres liés à l"utilisation des locaux ou à leur occupation ........................................................................

1.3 - Les désordres liés à l"environnement de l"immeuble ..........................................................................................

1.4 - La démarche de diagnostic ......................................................

2 - TRAITER L'HABITAT INDIGNE .......................................................................

LA DÉMARCHE DE PROJET

2.1 - La dénition du projet et le choix de la procédure ......................................................................

2.2 - La démarche ....................................................................

2.2.1 - La cause des désordres .......................................................................................................................................

2.2.2 - Les logiques et les capacités des propriétaires ........................................................................

2.2.3 - La protection et la réponse aux besoins des occupants ........................................................................

2.2.4 - Responsabilité des acteurs publics ..........................

2.3 - Exemples de situations et procédures utilisables ........................................................................

3 - MAÎTRISER LES PROCÉDURES .......................................................................

3.1 - Les pouvoirs de police générale du maire en matière de salubrité et de sécurité ........................................................................

3.2 - Les pouvoirs de police du maire en matière de déchets ........................................................................

3.3 - Le traitement d"urgence du danger sanitaire ponctuel par le préfet (article L 1311-4 du CSP) ....................................

3.4 - Les locaux inhabitables par nature (article L1331-22 du CSP) .............................................................................

3.5 - Les locaux manifestement suroccupés (article L1331-23 du CSP) ........................................................................

3.6 - Les locaux dangereux en raison de l"utilisation qui en est faite (article L1331-24 du CSP) .

3.7 - Le périmètre insalubre (L 1331-25 du CSP) .............................................................................................................

3.8 - La déclaration d"insalubrité (L 1331-26 à L1331-29 du CSP) .................................................................................

3.8.1 - L"enquête d"insalubrité ............................

3.8.2 - La notion d"insalubrité irrémédiable ........................................................

3.8.3 - Le danger imminent mis en évidence dans le rapport d"insalubrité (article L1331-26-1 du CSP) ...............

3.8.4 - La procédure de déclaration d"insalubrité .......................................................................................................

3.8.5 - Les eets de l"arrêté ..............................................................

3.9 - Le Traitement du risque de saturnisme (articles L. 1334-1 à L. 1334-12 du CSP) ....................

3.10 - Les procédures de péril (L511-1 à L511-3 du CCH) ........................................................................

3.10.1 - Les situations visées ...........

3.10.2 - La procédure du péril ordinaire ou non imminent (L 511-2 du CCH) ...................................

SOMMAIRE

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3.10.3 - La procédure du péril imminent (L511-3 du CCH) ........................................................................

3.10.4 - Eets communs .................

3.11 - La sécurité des établissements recevant du public utilisés aux ns d'hébergement (article L 123-3 du CCH) ...................... 63

3.11.1 - Intervention de la commission de sécurité ...............

3.11.2 - Mise en demeure du maire ........................................................................

3.11.3 - Eets de l'arrêté portant mise en demeure ........................................................................

3.12 - Les équipements communs des immeubles collectifs d'habitati

3.12.1 - Procédure contradictoire ........................................................................

3.12.2 - Arrêté du maire ......................................................................

3.12.3 - Procédure d'urgence ........................................................................................................................................

3.13 - L'expropriation des immeubles dangereux ou insalubres (loi "Vivien» du 10 juillet 1970) ..............................................

3.13.1 - Le champ d'application de la procédure " Vivien » .............................................................

3.13.2 - Le déroulement de la procédure .....................................................................................................................

3.13.3 - L'évaluation des indemnités

3.17.2 - La mise en uvre des sanctions pénales par les collectivités publiques ..........