[PDF] Le syndic bénévole et les organismes bancaires

ARC /DOSSIER DU MOISD"AVRIL 2017/ARC-COPRO.FRLe syndic bénévole et les organismes bancairesEn gestion bénévole,les fonds nécessaires à la gestion courante du syndicat descopropriétaires doivent absolument être déposés sur un compte bancaire séparé(mêmes"il s"agit d"une copropriété de moins de 15 lots ... si seulement c"était aussile cas en gestion professionnelle!).Lesyndic bénévolen"étant que lemandataire, lecompte bancaire doitOBLIGATOIREMENT être ouvert au nom du syndicat des copropriétaires.Suite à une désignation en tant que syndic bénévole, il est donc nécessaire,rapidement:isoitd"ouvrir uncompte bancaire séparéau nom dusyndicat descopropriétaires,si cela n"est pas déjà fait;isoitd"informer la banque duchangement de syndic(par sécurité, prévoirunerésolution spécifique pour le maintien du compte bancaire séparéet une autredonnant mandat au nouveausyndicpour informer la banque du changementdec).Il ne faut pas perdre de temps!Il n"est pas possible degérerla copropriétédemanière appropriée sans disposerde ce compte:pour verser les règlements decharges descopropriétaires, pour payer les fournisseurs, etc.!Nous conseillons même d"effectuer ces démarches de miseen concurrence desorganismes bancaires avant mêmeladésignation en tant que syndic bénévole. Il nefaut pas hésiter à rechercher labanquela mieux-disante pour négocier avec elle lesmodalités d"utilisation du compte et lesfrais bancairesqu"elle appliquera.Notre conseilIl convient d"êtrevigilant si le syndicat des copropriétaires a déjà un compte bancaireséparé, il se peut que:-la banquerefuse de maintenir cecompteavec un syndic bénévole administrantl"immeuble (certaines banques ne travaillantqu"avec les syndics professionnels);-la banque accepte de maintenir le compte, mais à des frais de gestion exorbitants.A.Comptebancaire séparé au nom du syndicat descopropriétairespour la gestion couranteL"ouverture du comptePour ouvrir un compte courant au nom dusyndicat des copropriétaires,il faut troisdocuments indispensables:-lerèglement de copropriété publié aux hypothèques attestant du statutjuridique particulier de la copropriété;-le procès-verbal de l"assemblée générale qui fait état de la désignation dusyndic et donc du mandataire légal du syndicat des copropriétaires;

-la pièce d"identité et éventuellement, un justificatif de domicile du syndicbénévole.Le conseil de l"ARCOuvrirun compte bancaire associatif dont les frais de gestion seront beaucoup moinsonéreux qu"un compte bancaire professionnel.Au moment del"ouverture du compte, ilest possible que l"organisme bancairedemande certains documentsqui sont-selon lui-impératifs à fournirpar exemple,les statuts de constitution (du syndicat de copropriété) etla date de leurpublicationauJournalOfficiel.Danscette situation bloquante, cela révèle simplement en définitiveque ce banquierconfond le régime des associations (soumises à laloi du 1er juillet 1901)ou celuidesA.S.L. (soumi ses àl"ordonnance du 1er juillet 2004)avec le régime de lacopropriété (soumise à laloi du 10 juillet 1965).Un syndicat des copropriétaires, qui est régi par la loi du 10 juillet 1965 fixant le statutde la copropriété des immeubles bâtis, n"est pas assimilé à une société à butcommercial, ni à uneassociation loi 1901. À ce titre,il ne dispose pas de statutsdéclarés en préfecture ni de la publication au Journal Officiel.L"acte constitutif d"unsyndicat des copropriétaires est lerèglement de copropriétéqui prévoit,conformément aux dispositions de la loidu 10 juillet 1965, uniquement un dépôt aufichier immobilier(hypothèques).Silesyndicatdes copropriétairesse voit confronté à une situation similaire,l"ARCconseille de:irappeler àla direction de la banque concernée l"état du droit en la matière,éventuellement en leur fournissant une copie de cet article ;inous informer, si le trouble persiste, une lettre de l"ARCne pourraquefavoriser un retour à la vraie réglementation;iautre solution:se rendredans une banque mieux informée.La mise en place des prélèvementsLe syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic bénévolepeut,commetoute personne morale, donner la possibilité à ses copropriétaires de payer leurscharges par prélèvement.Pour cela le syndic bénévole doittout d"abordeffectuer une demande d'identifiantcréancierSEPAen vue d'émettre des prélèvements.L"Identifiant Créancier SEPA(ICS) dusyndicat des copropriétairesest un numéro ICS propre au syndicat descopropriétaires qui permetausyndicat des copropriétaires de recouvrer lescréancespar voie de prélèvement.La demande doit être formulée auprès de l"établissement bancaire du syndicat descopropriétaires qui demandera au syndic bénévole de lui fournir un certain nombrede pièces justificatives différentes selon que le syndicat dispose ou non d"un numéroSIRENou s"il effectue des déclarations à l"URSAFF:

-Il en possède un: ilconvient defournir un avis de situation au répertoireSIRENEdel'INSEEdatant de moins de trois mois ou document de moins detrois mois mentionnant le numéro SIREN du syndicat délivré par l'INSEE autitre des déclarations URSSAF;-Il n"en possède pas: il convient de fournirune attestation sur l'honneur, signéepar le syndic bénévole de non-inscription au répertoire SIRENE de l'INSEE etattestant que le syndicatn'effectue pas de déclaration à l'URSSAF (absencede numéro SIREN)et un justificatif de domicile légal du siège de lacopropriété datant de moins de trois mois (facture d'électricité ou de gaz ouavis d'imposition)Ensuite pour le prélèvementeffectif, le débiteur(copropriétaire ) d oit autor iser lecréancier (le syndicat des copropriétaires) àenvoyer àsabanque une instruction dedébit etàexécuter cette instructionpourdébiter son compte.ÀnoterLe numéro ICS reste le même en cas de changement de syndic ou de banque.Lescopropriétaires n"auront pas à modifier leur virement permanent.Après avoir obtenul"autorisation duCFONB, nous publions le liend"accès pourtélécharger une brochure à jour expliquant le fonctionnement du prélèvement SEPAet l"attribution d"un numéro ICS :www.arc-copro.com/ii3jB.Ouverture d"uncompte bancaire rémunérépour leplacement du fonds travauxDepuis le1er janvier 2017, les copropriétés comportant au moins 10 lots(tous lotsconfondus) doiventobligatoirement constituer unfonds travaux(à quelquesexceptions prèssi une dispense est votée en assemblée générale ce qui estjuridiquement possible à condition d"obtenir un vote à l"unanimité de tous lescopropriétaires ce qui est en pratique difficile à obtenir).L"assemblée généraledoit statuer sur le montant du fonds travaux qui doit être auminimum de 5% dubudget prévisionnelde l"année en cours.

Questions et résolutions associées à faire validerQuestion:MONTANT DE LA COTISATION ANNUELLE DU FONDS TRAVAUX,MODALITÉDE PLACEMENT FINANCIER ET AFFECTATION DES PRODUITS FINANCIERS(Article 25, le cas échéant 25-1)Projet de résolution:Conformément à l"article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, l"assemblée générale estinformée de l"obligation de créer un fonds travaux qui sera déposé sur un comptebancaire séparé et rémunéré. Ce fonds permettra de contribuer au financement detravaux.Sachant qu"il ne peut pas être inférieur à 5 % du budget prévisionnel, l"assembléegénérale arrête son montant à [.......]€. Ce fonds sera appelé, comme le budgetprévisionnel, par quarts au premier jour de chaque trimestre civil.Pour répondre aux exigences légales, l"assemblée générale décide que ces fondsseront placés sur un livret (A ou B, en fonction de la situation de la copropriété). Lesproduits financiers générés seront affectés au fonds travaux.L"assemblée générale prend note que les sommes versées sont attachées au lot etdéfinitivement acquises au syndicat de copropriétaires; elles ne donnent pas lieu àun remboursement au copropriétaire vendeur par le syndicat lors de la cession d"unlot.Les cotisations au fonds travaux doivent obligatoirement être versées sur uncomptespécifiquedistinct du comptecourantde la copropriété.Ce compteestrémunéréet les intérêts,acquis au syndicat.Selon la décisiondel'assemblée,les intérêts peuventêtre affectésau fonds travaux.Pour le placement de ce fonds travaux, il est conseilléd'ouvrir un compte deplacement, tel unlivret A dont les revenus sont défiscalisés.Aujourd"hui, quelacopropriété soit constituée de 10 lots ou de 900 lots, le plafondest identique, soit 76.500,00€.Toutefois, la loi ALUR a décidé que le plafond applicable au livret A ne serait plus lemême quel que soit la taille de la copropriété. Nous attendonstoujoursle décretd"application(initialement,les nouvelles dispositions relatives au plafond du livret Adevaient entrer en vigueur au plus tard le 1er janvier 2016!)Le conseil de l"ARCSilebanquier est récalcitrant à l"ouverture d"un livret A au nom du syndicat descopropriétaires, il ne faut pas hésiter à lui rappeler l"article L221-3 du codemonétaireet financiermodifié parLOI n°2010-737 du 1er juillet 2010-art. 60:"Le livret A est ouvert aux personnes physiques, aux associations mentionnées au 5de l'article206du code général des impôts, aux organismes d'habitations à loyermodéré et aux syndicats de copropriétaires.»Cette disposition s"applique à tous les syndicats des copropriétaires qu"ils soient engestion bénévoleou professionnelle.Nous espérons que cet articleconstitue un apport utile. En tout cas, nous espéronsqu"ilsera un appui pratique pour réaliser esdémarches administratives auprès desorganismes bancaires.

Il peut être judicieux del"imprimeren vued"unrendez-vous d"ouverture decompte,cela serautile en cas de banquier mal informé.Pour en savoir plus sur l"obligation deconstitution du fondstravaux depuis le1erjanvier 2017, il faut lireattentivement notre guide:Le fondstravaux obligatoireun atout pour lescopropriétésdisponible ici:www.arc-copro.com/nqxm.