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les utilisateurs de chauffage ou de refroidissement urbain La Commission études portant sur le marché de la rénovation du bâtiment et notamment les ré- sultats des tiers de la peinture et des finitions concerne le développement du marché de l'isolation d'énergie futures des installations, produits et systèmes envisa-

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L'UNAM - Université du Maine

Espaces et Sociétés (ESO-Le Mans) - UMR 6590 CNRS ?èse de doctorat pour l'obtention du diplôme de doctorat " Géographie sociale et régionale » Promoteurs immobiliers privés et problématiques de développement durable urbain

Présentée et soutenue publiquement par

Aurélien TABURET

le 3 décembre 2012

Directeurs de thèse : Jacques CHEVALIER

Cyria EMELIANOFF

Membres du jury

Jacques CHEVALIER, professeur émérite de géographie, Université du Maine

Cyria E

MELIANOFF, professeur d'aménagement et urbanisme, Université du Maine

Francis B

EAUCIRE, professeur émérite d'aménagement et urbanisme, Université Paris I, rapporteur

Jean-Claude D

RIANT, professeur, Institut d'urbanisme de Paris, rapporteur

François M

ADORÉ, professeur de géographie, Université de Nantes, examinateur

Nicolas M

ICHELIN, architecte-urbaniste, ANMA (Agence Nicolas Michelin et associés), examinateur

L'UNAM - Université du Maine

Espaces et Sociétés (ESO-Le Mans) - UMR 6590 CNRS ?èse de doctorat pour l'obtention du diplôme de doctorat " Géographie sociale et régionale » Promoteurs immobiliers privés et problématiques de développement durable urbain

Présentée et soutenue publiquement par

Aurélien TABURET

le 3 décembre 2012

Directeurs de thèse : Jacques CHEVALIER

Cyria EMELIANOFF

Membres du jury

Jacques CHEVALIER, professeur émérite de géographie, Université du Maine

Cyria E

MELIANOFF, professeur d'aménagement et urbanisme, Université du Maine

Francis B

EAUCIRE, professeur émérite d'aménagement et urbanisme, Université Paris I, rapporteur

Jean-Claude D

RIANT, professeur, Institut d'urbanisme de Paris, rapporteur

François M

ADORÉ, professeur de géographie, Université de Nantes, examinateur

Nicolas M

ICHELIN, architecte-urbaniste, ANMA (Agence Nicolas Michelin et associés), examinateur

Sommaire

Introduction générale 11

Partie 1. Logement et habitat 19

Introduction 21

Chapitre 1. Mise en perspective historique 23

Chapitre 2. Crises et contraintes 49

Chapitre 3. La durabilité, nouvelle priorité 77

Conclusion 139

Partie 2. La durabilité des promoteurs 141

Introduction 143

Chapitre 4. Mise en place de la méthode 145

Chapitre 5. De l'adhésion forcée à l'adhésion choisie ? 157 Chapitre 6. Le référentiel, plus petit dénominateur commun ? 181 Chapitre 7. Conjuguer les composantes de la durabilité 201

Conclusion 237

Partie 3. Promoteurs privés et quartiers durables 239

Introduction 241

Chapitre 8. Du bâtiment performant au quartier durable 243 Chapitre 9. La durabilité d'une deuxième vie 281

Conclusion 325

Conclusion générale 327

Remerciements

À la lecture d'une thèse, la première page sur laquelle se pose mon regard est généralement celle des

remerciements (ne me demandez pas pourquoi...). Je n'ai pas toujours su apprécier le caractère

élogieux, parfois enflammé, parfois même à l'inverse si morne, des remerciements à l'adresse des

directeurs de thèse. Je crois bien mieux comprendre à présent. Le rôle des directeurs ne se résume

pas uniquement à la qualité d'une thèse. La dimension humaine de leur accompagnement surpasse

ce simple fait. J'exprime donc toute ma reconnaissance à Jacques Chevalier et à Cyria Emelianoff,

complémentaires dans leurs approches, pertinents dans leurs conseils et finalement si agréablement

humains dans leurs rapports et leurs relations.

Je tiens également à exprimer ma reconnaissance à Cristina Carballo et à Jean-René Bertrand

qui ont accompagné ma première recherche sur le terrain argentin de la fermeture et de la

sécurisation résidentielle. D'une certaine manière, ils sont " responsables » du parcours

qui m'a mené à la veille de la conclusion de cette thèse. Rien que pour cela, je les remercie

chaleureusement.

Je tiens bien évidemment à remercier les acteurs rencontrés, qu'ils soient promoteurs, élus,

architectes, urbanistes, etc. Derrière le mot " acteur », un peu jargonnant parfois..., je retiendrai

des femmes et des hommes disponibles, prolixes sur leur activité, prompts à discuter et intéressés

par le monde universitaire. Cet intérêt est réciproque et s'exprime au travers de cette thèse. Je

les remercie donc vivement d'avoir répondu à mes sollicitations. Je tiens à remercier Francis Beaucire et Jean-Claude Driant pour avoir accepté d'être les

rapporteurs de cette thèse. Ces remerciements s'adressent bien évidemment à François Madoré

et Nicolas Michelin pour leur participation au jury. L'occasion me sera alors donnée d'exprimer de vive voix ma reconnaissance. Ne concevant pas rester seul à travailler, j'ai élu domicile (parfois au sens propre comme au

sens figuré) au sein du laboratoire de géographie. De crainte de ne pas pouvoir relever le défi de

l'exhaustivité, je souhaite remercier l'ensemble des membres du laboratoire qu'ils soient enseignants-

chercheurs, techniciens, administratifs ou doctorants. De cette cohabitation quasi journalière sont

nés des discussions plus ou moins informelles, des repas animés, des conseils avisés et suivis. Ces

remerciements s'adressent également au département de géographie qui m'a offert l'opportunité

d'enseigner, complétant ainsi ma formation et répondant à une de mes volontés les plus fortes.

Les relecteurs d'un jour (souvent plusieurs...), d'une page (parfois bien plus d'un chapitre...) : Michèle, Mélanie, Graziella, Dorothée, Julie et Guillaume. Le terme de relecteur est un peu

trop restrictif pour résumer la pertinence de vos corrections, de vos remarques et de votre aide. Un grand merci et une pensée amicale pour chacun d'entre vous.Comment ne pas remercier ceux qui ont endossé les bleus de chauffe, bien avant même l'approche de la date d'envoi, et ont accompagné ces derniers mois et ces dernières années. Dans le sens des aiguilles d'une montre à partir de la table qui accueille nos rendez-vous bi-journaliers autour d'un café, merci Sébastien pour tes conseils, le temps consacré ainsi que ta patience ! Merci Jérémy pour mes perpétuels problèmes existentiels (problème d'imprimante, de drivers, d'écran, de nettoyage d'ordinateur...) ainsi que ton aide au quotidien, parfois peu banale. Merci Alain pour l'humour décalé (noir et un peu piquant comme je sais l'apprécier), l'hebdo du lundi matin et la veille scientifique ! Un grand merci à Brigitte qui doit parfois subir les frasques de certains d'entre nous mais toujours disponible à répondre à mes différentes requêtes (dont la relecture des remerciements !)Il m'est également arrivé de m'éloigner de la tanière du labo ! Parfois cela m'a simplement conduit à arpenter les couloirs à quelques mètres de là. J'ai apprécié le temps passé (parfois plus que de raison !) entre les discussions et les plaisanteries menées ça et là avec Marie-France, Marie-José, Cathy, Christine, Nadège, Samuel, Fabienne. Merci pour ces moments partagés au détour d'un couloir ou d'une porte.Comment ne pas penser à ma famille et à mes amis qui ont su (parfois sans le savoir !) me décentrer pour mieux me recentrer sur cette thèse. Qu'ils en soient tous remerciés ! Au risque d'oublier l'un d'entre vous, j'aurai maintes occasions de vous faire part de mon affection et de mon amitié. Julie, Émile, un grand merci ne suffirait pas. Vous êtes l'un et l'autre indissociable de cette thèse. Bien plus que cela d'ailleurs.Le manuscrit quitte mes mains pour se confronter à la lecture, à l'avis et à la critique. J'attends, non sans impatience, ce moment depuis quelques semaines. Les remerciements marquent la fin d'une étape. Leur conclusion en ouvre à présent une nouvelle.

Note aux lecteurs

Illustrations

Les illustrations sont classées en quatre catégories : Encadrés, Extraits d'entretiens, Figures et

Photos. À chacune d'entre elles correspond une couleur. Les Encadrés viennent en miroir de la démonstration. Ils pourraient prendre le nom de

" Pour aller plus loin ». Ils peuvent également être utilisés afin de préciser au lecteur une des

méthodologies mobilisées au cours du développement. Les extraits d'entretiens prennent la forme de verbatim. Ils apparaissent à partir de la deuxième partie. Les Figures regroupent les tableaux, les graphiques, les schémas, les cartes, dont les images satellites. Enfin, les photographies sont réunies dans la catégorie Photo. Lorsque plusieurs photos sont présentées, nous utilisons le terme de " Planche ».

100 km

14

20Nombre de programmes

Siège socialEdifim

Lamotte

Seixo Promotion

58

Agence et/ou

direction régionale

Saint-Vincent-de-Tyrosse

Rennes

Cran-Gevrier

NumérotationLes chapitres s'égrainent de 1 à 9. La numérotation des illustrations et des encadrés est réinitialisée pour chaque chapitre. Par exemple, la figure 1.5 renvoie à la figure no 5 du

Chapitre 1. L'encadré 7.2 ci-dessus est le deuxième encadré du Chapitre 7.

Bibliographie

La bibliographie est rédigée d'après la norme Z 44-005 de décembre 1987, Documentation : Références bibliographiques : contenu, forme et structure (

ISO 690), et son extension

Z 44-005-2 (

ISO 690-2) de février 1998 pour les documents électroniques, documents complets ou parties de documents. Elle s'appuie sur la référence bibliographique suivante :

HENSENS H., 2004, Rédaction de bibliographie : les normes et les usages [en ligne]. Montpellier : IRD,

2004/11, 29 p. Disponible sur : .

Sigles

3D Directeur du développement durable

ACERMI Association pour la certification des matériaux isolants

ACV Analyse du cycle de vie

ADDOU Approche développement durable dans les

opérations d'urbanisme ADEME Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie

AEU Approche environnementale de l'urbanisme

AFUL Association foncière urbaine libre

ANAH Agence nationale de l'amélioration de l'habitat ANIL Agence nationale pour l'information sur le logement

ANPC Association nationale des promoteurs

constructeurs ANRU Agence nationale pour la rénovation urbaine

APL Aide personnalisée au logement

ARENE Agence régionale de l'environnement et des nouvelles énergies en Île-de-France

ATEX Avis technique expérimental

AUDD Aménagement, urbanisme et développement durable

AUDIAR Agence d'urbanisme et de développement

intercommunal de l'agglomération rennaise

BBC Bâtiment de basse consommation

BEPOS Bâtiment à énergie positive

C2P Commission prévention produit

CAS Centre d'Analyse Stratégique

CAUE Conseils d'architecture, d'environnement et

d'urbanisme

CDC Caisse des Dépôts et Consignations

CEPHEUS Cost Efficient Passive House as European Standards

CFF Crédit foncier de France

CIDD Crédit d'impôt développement durable CITEPA Centre interprofessionnel technique d'études sur la pollution atmosphérique

CLÉ Conseil locale en énergie

COS Coefficient d'occupation des sols

CPCU Compagnie parisienne de chauffage urbain

CRE Commission de régulation de l'énergie

CREDOC Centre de recherche pour l'étude et l'observation des conditions de vie CSTB Centre scientifique et technique du bâtimentCUB Communauté urbaine de Bordeaux

DAL Droit au logement

DGA Direction générale de l'aménagement de

Bordeaux

DGUHC Direction générale de l'urbanisme, de l'habitat et de la construction

DPE Diagnostic de performance énergétique

DREIF Direction régionale de l'équipement d'Île-de-

France

ECS Eau chaude sanitaire

EHDN Emploi, habitat, déplacement et nature

EHPAD Établissement d'hébergement pour personnes

âgées dépendantes

EMGP Entrepôts et magasins généraux de Paris

FGAS Fonds de garantie à l'accession sociale

FNPC Fédération nationale des promoteurs

constructeurs FPC Fédération des promoteurs constructeurs

FPI Fédération des promoteurs immobiliers

FSC Forest Stewardship Council

FSL Fond de solidarité pour le logement

GES Gaz à effet de serre

GMF Groupe Maisons Familiales

GPE Garantie de performance énergétique

GPRU PNE Grand projet de renouvellement urbain Paris

Nord-Est

GPV Grand projet de ville

GRT Groupes de ressources techniques

H&E Habitat & Environnement

HBM Habitation à bon marché

HLM Habitation à loyer modéré

HLM/O HLM ordinaire

HPE Haute performance énergétique

HQE Haute qualité environnementale

HQV Haute qualité de vieillissement

HVS Habitat et vie sociale

ICC Indice du coût de la construction

INA Institut national de l'audiovisuel

INSEE Institut national de la statistique et des études

économiques

IVM Institut pour la ville en mouvement

JEP Journées d'études professionnelles

loi DALO Loi instituant le Droit au logement opposable loi

ENE Loi portant Engagement national pour

l'environnement loi ENL Loi portant Engagement national pour le logement loi LRL Libertés et aux responsabilités locales loi MOLLE Loi de Mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion loi POPE Loi de Programme fixant les orientations de la politique énergétique

LOV Loi d'orientation pour la ville de 1991

MAB Man and biosphere

MEDDTL Ministère de l'Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement OPAH Opération programmée d'amélioration de l'habitat OQAI Observatoire de la qualité de l'air intérieur ORSE Observatoire sur la responsabilité sociale des entreprises

OVE Observatoire du véhicule d'entreprise

PAB Port autonome de Bordeaux

PAD Plan d'action durable

PAE Programme d'aménagement d'ensemble

PAH Primes à l'amélioration de l'habitat

PALULOS Prime à l'amélioration des logements à usage locatif et à occupation sociale PAP Prêt aidé d'accession à la propriété

PCI Processus de conception intégré

PDALPD Plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées

PDE Plan de déplacements entreprise

PDU Plan de déplacements urbains

PEFC Pan european forest certification council

PLA Prêt locatif aidé

PLR Programme à loyer réduit

PLU Plan local d'urbanisme

PME Petites et moyennes entreprises

PNRU Programme national de rénovation urbaine

POS Plan d'occupation des sols

PSLA Prêt social location accession

PSR Programmes sociaux de relogement

PTZ Prêt à taux zéroPUCA Plan urbanisme construction architecture

RFF Réseau ferré de France

RSA Revenu de solidarité active

RSE Responsabilité sociale des entreprises

RT Réglementation thermique

SAS PNE Société par actions simplifiée ParisNordEst SAUNAB Société d'aménagement urbain du nord de l'agglomération bordelaise SCET Société centrale pour l'équipement du territoire SCIC Société centrale immobilière de la Caisse des Dépôts

SCMI Syndicat des constructeurs de maisons

individuelles SCOP Société coopérative et participative SCOT Schéma directeur d'aménagement et d'urbanisme

SEM Sociétés d'économie mixte

SEMAVIP SEM d'aménagement de la Ville de Paris

SHAB Surface habitable

SHON Surface hors oeuvre nette

SMABTP Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics SNEF Société nationale d'espaces ferroviaires

SNI Société nationale immobilière

SNTR Société nationale des transports routiers SOVAFIM Société de valorisation des actifs ferroviaires immobiliers

SRU Loi Solidarité et renouvellement urbain

THPE Très haute performance énergétique

fédération Française du bâtiment UEPC Union européenne des promoteurs constructeurs

UMF Union des maisons françaises

UNCMI Union nationale des constructeurs de maisons individuelles

USH Union sociale pour l'habitat

VRD Voierie et réseaux divers

WWF World Wildlife Fund

ZAC Zone d'aménagement concerté

ZAD Zone d'aménagement différé

ZUP Zone à urbaniser en priorité

ZUS Zone urbaine sensible

11

Introduction générale

Les promoteurs immobiliers privés et les problématiques de développement durable urbain...

Quelle étonnante idée que de rassembler ces mots au sein d'une même analyse. L'idée même

qu'une activité économique puisse intégrer des principes écologiques, environnementaux et

sociaux laisse généralement planer une forme de suspicion. Rattachée à l'activité de la promotion

immobilière privée, l'idée n'en est qu'un peu plus exacerbée. " Lors d"une interview télévisée, un

journaliste m"a demandé : " mais qu"en est-il des déchets nucléaires ? Ne vont-ils pas empoisonner toute la

biosphère et persister pendant des millions d"années ? Voilà un cauchemar qui confine au fantasme et qui

ne repose sur rien. Il est évident que la nature préfère les déchets nucléaires à l"avidité des promoteurs, et ce

malgré les légers dommages qu"ils peuvent provoquer, qui ne sont qu"un faible prix à payer »

(J. Lovelock, La revanche de Gaïa : pourquoi la Terre riposte-t-elle ?, 2007)

Avouons tout d'abord un attrait intellectuel et scientifique pour l'ambiguïté, voire pour le paradoxe.

Sans réaliser une rétrospective des quelques recherches menées jusqu'à présent, les axes et objets d'études

privilégiés préfigurent cet attrait. L'aller-retour incessant entre le paradoxe de certaines constructions

socio-spatiales a toujours suscité mon intérêt, dont la géographie fournit de pertinentes clés de lecture. Les

quelques années passées ont construit ce lien entre des objets (barrios cerrados et countries club argentins,

ensembles résidentiels fermés et/ou sécurisés français) et des acteurs (entreprise privée de distribution

en eau potable, promoteurs immobiliers privés) éclairant les notions de fragmentation, de ségrégation,

de privatisation. J'ai construit en quelque sorte un rapport géographique à l'ambiguïté et au paradoxe.

Relier promoteurs privés et durabilité me semble d'ailleurs poursuivre en partie cette filiation. Le discours

mêlant méfiance et critique face à la promotion immobilière privée apparaît dès ses premiers pas et son

affirmation, il y a plus de soixante ans. Les promoteurs privés apparaissent déjà comme " turbulents »,

" moins fiables » que les promoteurs publics ou encore " plus instables » (Dhuys, 1975 ; Brun et

Roncayolo, 1985). Depuis, les représentations ont pris le relais. Dans les représentations, le promoteur

serait à ranger du côté des nantis et des corrompus composant, avec d'autres, le groupe à droite d'une

ligne de partage séparant les bons des mauvais, le bien commun de l'intérêt personnel ou bien encore

la vertu du vice. Les promoteurs immobiliers privés sont au fait de ces représentations. Les discours

recueillis abondent dans ce sens, fait confirmé avant nous par J. Pollard (2009). La permanence de

cette stigmatisation est à la fois étonnante et légitime. Étonnante parce que la profession a évolué. Elle

a notamment gagné en stabilité et s'est professionnalisée. Elle est également beaucoup plus encadrée

et réglementée et s'est assainie en se délestant de ses membres les moins recommandables. Ses produits

immobiliers sont également montés en gamme et en qualité, au gré des mutations socio-économiques

et des évolutions des référentiels de la modernité ou du confort. Ces images sont pour autant restées

12

Introduction générale

légitimes. Bien qu'ayant changé, la figure du promoteur pâtit des représentations qui font de son

activité, une activité économique exacerbée et peu scrupuleuse. Elles sont d'autant plus actives que

l'opacité règne parfois encore en maître sur les structures et les pratiques de la promotion privée. Le sens

commun retient généralement un fait : les promoteurs immobiliers privés sont réunis sous le chapeau

commun de la rentabilité et du bénéfice, qui plus est nécessairement au détriment de quelqu'un ou de

quelque chose, le client ou l'environnement par exemple. L'émergence du développement durable ne

semble qu'accentuer le discours stigmatisant, ignorant alors la possibilité de porter un autre regard

sur les acteurs privés de la fabrique urbaine et, plus généralement, sur les promoteurs immobiliers

privés. Comment les nouveaux horizons spatiaux et temporels ouverts par le développement durable

peuvent-ils trouver un écho et une compatibilité avec des structures économiques productrices

de la matière de nos villes et guidées par un impératif économique ? Comment les promoteurs

privés conjuguent les objectifs d'un jeu capitaliste traditionnel avec une urgence environnementale

encore peu perceptible ? La promesse du développement durable est-elle soluble dans les structures

économiques de la promotion immobilière privée et dans sa production ? Le développement durable tend à rapprocher des couples d'opposition classiques, les rendant

également opérationnels. Les écoquartiers redéfinissent par exemple la relation entre nature

et densité et cherchent à créer une nouvelle cohabitation humain-faune-flore (Emelianoff,

2011). Pourquoi ne pas alors rapprocher promoteurs immobiliers privés et problématiques de

développement durable urbain dont la seule opposition apparente résiderait dans les représentations

que l'on se fait de l'un et de l'autre. Il est alors nécessaire de décentrer le regard et de dépasser toute

une série de lieux communs, d'accepter les premiers paradoxes, au risque de lire l'intégration du

développement durable comme une énième " farce » orchestrée par de grands groupes privés. Or, la

question n'est plus tant de savoir si les promoteurs immobiliers privés ont intégré la problématique

de la durabilité. Il s'agit de prendre acte de cette rencontre afin d'analyser comment ils contribuent à

leur manière à la production urbaine sous le sceau de la durabilité. C'est à partir de cette rencontre,

entre promoteurs immobiliers privés et durabilité, que cette recherche débute. Les premiers sont

l'épicentre de notre observation des évolutions à l'oeuvre orchestrées par la durabilité. Puisque l'un

et l'autre ne peuvent plus s'ignorer, comment cohabitent-ils ? Comment vivent-ils ensemble ? De

quelles manières les promoteurs privés, à travers leur production de logement, prennent en compte

les objectifs, comme les contraintes, de la nouvelle priorité de la durabilité ? La mise en tension entre

enjeux sectoriels (bâtiment), enjeux territoriaux (quartier et ville durables), démarches et pratiques

d'acteurs constitue ainsi le coeur de notre recherche. Trois champs concentrent notre attention :

la promotion immobilière privée, l'immobilier résidentiel et la problématique de la durabilité,

notamment celle de la ville durable. L'intérêt de cette réunion réside dans une série de questions

posée suite à la diffusion des problématiques de la durabilité. Si on ne peut remettre en doute les

pionniers que sont les villes et les pouvoirs publics en terme de développement durable, que se

passent-ils derrière ? Comment la durabilité est intégrée, appropriée et rendue opérationnelle par

ceux qui composent le gros du peloton ? À quelle distance naviguent-ils des autres acteurs de la fabrique de la ville ?

Depuis l'émergence de la problématique de la durabilité, une bibliographie s'est constituée à

partir des initiatives, des démarches et des politiques mises en oeuvre par les villes et les pouvoirs

13 publics (voir notamment : Emelianoff, 1999 et 2011 ; Da Cunha et al., 2005 ; Hamman, 2008 ; Hamman et Blanc, 2009 ; Emelianoff et Stegassy, 2010 ; Béal, Gauthier et Pinson, 2011). La

nouvelle injonction se décline pourtant à l'ensemble des acteurs et des secteurs d'activité. Une

autre bibliographie s'en fait d'ailleurs l'écho en s'attachant à la diffusion de la durabilité dans le

monde économique des entreprises (voir notamment : Aggeri et al., 2005 ; Reynaud, 2006 et

2010 ; Bost, 2007 ; Observatoire sur la responsabilité sociale des entreprises, 2008 [

ORSE? ; Laville,

2009). Elle rend compte de deux enseignements. D'une part, le lien unissant développement

durable et entreprise n'est plus antinomique. La durabilité est une nouvelle réalité dans le monde

de l'entreprise et la question n'est plus de savoir si la pénétration du développement durable

dans l'entreprise est légitime ou non, mais plutôt de s'attacher à sa mise en oeuvre et à son

opérationnalité. D'autre part, cette bibliographie s'attache à l'échelle de l'entreprise bien plus qu'à

celle de la production. Les auteurs précédemment cités, de par leur filiation disciplinaire et par

le choix des cas d'études, s'attachent en effet à la notion de Responsabilité sociale des entreprises

(RSE), au management du développement durable, à son organisation à l'intérieur des entreprises,

à l'économie de l'environnement ou encore à la communication. Malgré son intérêt, cette

bibliographie ne peut complètement embrasser la problématique d'une promotion immobilière

privée, certes composée d'entreprises, mais dont la spécificité repose sur la production marchande

de biens immobiliers à destination d'usagers. Une entrée par la promotion immobilière privée ne

nous semble prendre sens que si l'on s'attache à sa production introduisant alors une dimension

territoriale. Les promoteurs immobiliers privés, saisis par l'irruption du développement durable

dans la question du logement, sont invités à décliner ce nouveau mot d'ordre en interne mais

également, et surtout, dans leur participation à la construction de la ville. Ces derniers sont des

" acteurs urbains supposés puissants, sinon influents » que les évolutions récentes de la politique

du logement en France, particulièrement les dispositifs d'incitation fiscale, ont favorisé (Pollard,

2009). Devenus aujourd'hui d'incontournables acteurs de la construction neuve, les travaux

universitaires ne leur portent toutefois pas un grand intérêt (voir notamment : Topalov, 1974 et 1987 ; Granelle, 1998a et 1998b, Pollard, 2009). La bibliographie relative à la question du

logement et à celle de l'habitat y consacre bien quelques développements, qui restent malgré

tout limités au contraire de son alter ego public et du logement social. Ce constat amène même

J. Pollard (2009) à les considérer comme " un groupe professionnel oublié des recherches sur

le logement et l'habitat ». Ils ouvrent pourtant des perspectives sur les mutations des modes de production de la ville et sur la nature même de la ville en train de se construire. Un point de départ reste donc à définir et des bornes à construire. Des choix sont alors

inévitablement réalisés, quitte à être parfois réducteurs. La fonction de promotion immobilière

est exercée en France par deux grandes catégories d'opérateurs. Leurs objectifs divergent, leurs

périmètres d'activités sont bien distincts et leurs modalités de financement diffèrent, ayant

d'ailleurs conduit à une différenciation de l'un et de l'autre et à une autonomisation de la

promotion privée. Une première voie d'exploration misant sur les particularités de la promotion

immobilière privée nous conduit à écarter les opérateurs sociaux. La notion de contexte a guidé

une analyse franco-française. À l'écho international du développement durable, la France a

répondu de façon spécifique notamment par l'organisation du Grenelle de l'environnement

et par le lancement des concours ÉcoQuartier et ÉcoCité. Le Grenelle élève alors le secteur

14

Introduction générale

résidentiel neuf au rang de priorité, mobilisant l'ensemble des acteurs de sa production. Il vise

ainsi à opérer le glissement de la définition d'une responsabilité à un processus d'action. Le

secteur résidentiel, construction neuve et parc existant, est isolé comme le coeur de cible d'une

amélioration énergétique. Au lendemain du Grenelle, l'échelle du bâtiment est donc définie

comme échelle d'action pour le traitement de son enveloppe afin de réduire les consommations

énergétiques et les émissions de CO2. Le tertiaire n'est pas ignoré. Nous l'avons toutefois écarté

pour deux raisons principales. D'une part, le logement est le coeur d'activité de la promotion

immobilière privée. Il représente plus des trois-quarts du chiffre d'affaires d'une profession

contribuant à environ un tiers de la production totale de logements neufs en France ( FPI,

2010). D'autre part, une des toutes premières hypothèses exploratoires fut rapidement validée

par les premières recherches bibliographiques et les premiers entretiens conduits auprès des promoteurs immobiliers. La durabilité, telle qu'elle est formulée dans un premier temps dans

sa composante énergétique et dans sa composante qualité environnementale, est plus facile à

mettre en oeuvre, à rendre opérationnelle, pour le secteur tertiaire. De l'avis des promoteurs rencontrés, sur le plan de la technique et de la conception, la rencontre entre durabilité et

tertiaire est plus aisée. Les investisseurs sont en outre en attente de bâtiments performants dont

ils auront la gestion, deux caractéristiques contrastant avec le secteur résidentiel neuf.

Les bornes définies et les jalons posés sont constitutifs de choix influant les résultats. L'émergence

des problématiques de développement durable réinterrogeant la ville, sa production et ses

acteurs, cette recherche a donc une finalité exploratoire renforcée par la volonté d'observer

ce qui est en train de se faire. Le projet principal de cette thèse est donc d'apprécier la rencontre entre la promotion immobilière privée, l'injonction du développement durable

et la production résidentielle. La durabilité introduit de nouvelles échelles temporelles et

territoriales qu'il s'agit d'apprécier par le prisme d'un acteur privé de la fabrique de la ville.

Ce dernier peut alors être considéré comme un prisme renseignant les manières dont la ville

se construit. Il est le reflet des attentions particulières d'une période donnée. Depuis 1950, les

promoteurs immobiliers privés s'adaptent, à leur manière, aux grandes priorités qui animent

la question du logement. La nouvelle priorité qui se dessine dès la fin des années 1980, et finalement formulée par la prescription au lendemain du Grenelle de l'environnement, constitue un choc. Les promoteurs sont amenés à composer avec des contraintes non financières, non quantifiables. Les impératifs environnementaux sont notamment à rangerquotesdbs_dbs9.pdfusesText_15