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Vente en viager sans réserve d'usufruit (viager libre) sur 1 tête Exemple 1 Le calcul ne tient pas compte de l'anti-sélection des rentiers Or la vente en viager Vente en viager avec réserve d'usufruit (viager occupé) sur 2 têtes Exemple 4

[PDF] Ventes en viager - Christian Jaumain

le mode et les bases de calcul utilisées ainsi que l'espérance de vie ou la table de Certains utilisateurs ramènent le cas d'un couple à celui d'une seule tête, selon que le viager est occupé plutôt que libre, en raison des risques (ou, 

[PDF] Le Viagerpages - Univers Viager

bien (viager occupé) ou en occupant lui même le bien têtes Le VENDEUR ne pourra ni vendre ni céder ce droit même à tre gratuit LE CALCUL VIAGER

[PDF] La sécurité juridique dans le régime de la vente en viager

le crédirentier qui renvoie à la personne sur la tête de laquelle est constituée la viager occupé : cela permet d'octroyer au crédirentier un droit d'usufruit ou d' usage et l'origine de l'acte de vente et du calcul de la rente viagère de sécuriser 

[PDF] 2 Viager occupé - Agence immobilière à LUnion Les Cles de lUnion

pour le calcul de la réévaluation des rentes En cas de non publication de cet indice, un indice de remplacement serait choisi par un expert Tête

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son conjoint dans le cas où il y a « deux têtes ») logement et de l'occuper sereinement, tout en percevant à vie Par exemple : le calcul du montant de

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Bien choisir son type de viager en fonction de son projet Vendeurs et de viager Le viager occupé, le plus cou- rant, permet au crédirentier de continuer à Pour calculer la rente, il faut soustraire viager jt \ sur une tête, homme de 70 ans,

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Le calcul de la rente s'appuie sur les statistiques d'espérance têtes, pour protéger le conjoint ou ressant pour le vendeur consiste à Viager libre ou occupé

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Selon l'article A 335-1 du Code des Assurances, les calculs des provisions mathématiques Remarque 4 : Tous les types de rentes pré cités sur une tête peuvent être Un paramètre viager qui est la table de mortalité : comme vu dans le L'agent payeur s'occupe des paiements à effectuer aux détenteurs de parts

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Le viager occupé avec conservation du DUH par le vendeur 21 professionnels, il s'agit bien du calcul de la rente sur plusieurs têtes (le terme tête peut 

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Par Laurent CARMONA 1

LE VIAGER

Par Laurent CARMONA 2

Présentation

Le terme Viager tire son origine du mot " viage », qui signifiait en vieux français " temps de vie

». Cette expression évoque une incertitude, un aléa quant à sa durée. Le viager est un mode particulier de vente de biens mobiliers ou immobiliers, qui consiste à transformer tout ou partie du prix en une rente mensuelle, trimestrielle ou annuelle via-

gère (revenus annuels réguliers à vie) au profit du Vendeur. Cette rente annuelle est en général

payée mensuellement ou trimestriellement (selon accord entre les parties). Elle est constituée le

jour de la s les articles 1968 à 1983 du Code Civil.

La vente en viager est donc un contrat aléatoire, au sens juridique même du terme (article 1964

du Code Civil).

Un bien immobilier peut être mis en vente en viager libre ou en viager occupé. Les deux contrats

présentent certes des similitudes. Dans les deux cas, le vendeur est garanti de percevoir une rente

toute sa vie. Mais des différences entre ces deux contrats existent, et elles sont plus nombreuses

Par Laurent CARMONA 5

Glossaire/Définitions

Crédit rentier

Dans le cadre d'un viager, le crédit rentier désigne le vendeur du bien. Le crédit rentier cède son

bien, mais en conserve l'usufruit. Cette cession se déroule tout au long de la vie du crédit rentier.

Ce dernier bénéficie d'une rente jusqu'à son décès. Au décès de ce dernier, l'acheteur du bien peut

en profiter totalement.

Usufruit

Terme juridique provenant du latin usus et fructus. Dans une succession, l'usufruitier peut profiter

d'un bien ainsi que des revenus liés à ce lien, tout en n'en ayant pas la propriété. Ainsi l'usufruitier

n'en détient pas l'abusus. Il n'a pas la possibilité de détruire le bien ou encore de le revendre. Il

peut juste profiter du bien et des revenus inhérents au bien.

L'usufruit d'un studio par exemple. Il peut le louer et conserver les loyers mais ne peut le vendre.

Débirentier

L'acheteur du bien en viager est appelé débirentier car il est le débiteur de la rente. Son statut et

ses différentes obligations sont définis dans le contrat de la vente en viager.

Le bouquet

Le bouquet est la somme payée lors de la vente (elle comprend la commission) le restant du prix

étant réglé par versement mensuel, trimestriel ou annuel jusqu'au décès du vendeur. Plus le bou-

quet est élevé, moins la rente est importante. Jamais obligatoire, mais prévu en pratique, le bou-

quet est librement fixé par un accord entre vendeur et acheteur.

Indexation

INSEE de la Construction, ce qui assure une indexation élevée et progressive puisque indexée sur

les matières premières, (fern- venu entre les parties.

à sa famille ni aux

l- conque location, son droit restant strictement personnel.

Par Laurent CARMONA 6

Le droit

décès de son bénéficiaire.

Clause résolutoire

tier. -à-dire son annulation) en cas de cess dernier des charges de la vente.

Indexation

Par la suite, et plus particulièrement à partir de 1940, les prix montèrent et les Crédirentiers virent

tice en étudiant les variations des coûts. pour le calcul de la réévaluation des rentes. En cas de non publication de cet indice, un indice de remplacement serait choisi par un expert.

Tête

Personne qui reçoit une rente viagère ou pendant la vie de laquelle une rente viagère est payée à

un tiers (article 1971 du Code Civil).

Par Laurent CARMONA 7

Partie I: Les différents types de viager

1. Le viager libre

Le vendeur (crédirentier) n'en conserve pas l'usage, l'acquéreur (débirentier) ayant immédiate-

ment la libre disposition du bien acquis. Il peut soit l'occuper personnellement, soit le louer. Toutes les charges de copropriété lui incombant.

Cette formule est destinée à des personnes à la recherche d'une habitation immédiate. Le finan-

cement d'une telle opération s'effectuant avec le versement au comptant d'une somme (bouquet),

puis d'une rente viagère mensuelle calculée sur la valeur totale du bien et l'espérance de vie des

crédirentiers.

1.1 Avantages du viager libre

1.1.1. 0‘—" Žǯƒ...Š‡-‡—"

es personnes qui ne peuvent obtenir de crédit mais qui loué.

Par Laurent CARMONA 8

1.1.2. Pour le vendeur

que des revenus locatifs et ça évite aussi la gestion des locataires.

De plus, il ne paie plus ni l'impôt foncier, ni la taxe d'habitation, ni les charges de copropriété

ainsi que les travaux d'immeuble. Le vendeur reçoit une rente viagère indexée sur le coût de la

vie contrairement à toutes autres formes de retraites (par répartition ou capitalisation). Il vend son

bien " dans le temps » au montant attendu.

2. Viager occupé

Lorsque l'on choisit d'acheter un bien immobilier en viager occupé, cela signifie que le vendeur

occupe ce bien jusqu'à son décès : l'acheteur ne peut donc jouir du bien immobilier qu'au décès

du vendeur, même s'il en devient propriétaire dès la signature de l'acte de vente.

L'acheteur a la possibilité de payer une partie à l'achat, " le bouquet », et le solde en rente

viagère.

Il s'agit du type de viager le plus courant car les vendeurs préfèrent vendre leurs biens sous cette

formule. Le viager occupé correspond à une clientèle d'investisseurs envisageant l'habitation du

bien vendu dans un certain nombre d'année. Les calculs se faisant sur la valeur dite "occupée", de

l'ordre de 40% en dessous de la valeur réelle du bien. Le bouquet et la rente sont donc moins im- portants qu'en viager libre. Le viager occupé présente des avantages aussi bien pour l'acheteur que pour le vendeur.

Par Laurent CARMONA 9

Il convient donc de bien prendre en compte les particularités de ce type de viager, mais aussi de bien définir les règles notamment au niveau du paiement des charges lors de la conclusion de l'acte de vente.

2.1 Avantages du viager occupé

Même si d'un premier abord le viager occupé est surtout intéressant pour le vendeur, il faut savoir

qu'il présente aussi des avantages pour l'acheteur.

2.1.1 Pour le vendeur

Bien entendu, le premier avantage réside dans le fait que le vendeur bénéficie d'une rente viagère, tout en pouvant continuer d'habiter dans son logement. Même si le vendeur continue à occuper le bien immobilier, il n'aura plus en charge le paiement de l'impôt foncier, et les grosses charges pourront être payées par l'acheteur.

2.1.2 Pour l'acheteur

Le viager occupé peut être intéressant pour un acheteur qui souhaite effectuer un placement im-

mobilier : En effet, l'acheteur bénéficie d'une décote importante sur le prix du bien immobilier, qui

correspond à un abattement d'occupation par le vendeur. Cette décote peut être calculée de façon

forfaitaire ou en fonction du prix des loyers sur lequel est déduit le montant de la location en fonction de l'espérance de vie théorique du vendeur.

Cette solution se révèle également plus intéressante qu'un achat classique financé par un

prêt immobilier, puisque l'acheteur ne se voit pas appliquer de taux d'intérêt.

Par Laurent CARMONA 10

Le viager occupé permet à l'acheteur de revendre le bien immobilier à tout moment.

3. La vente à terme

La vente à terme

nécessité jours de crise.

Il n'y a donc que peu de ventes réalisées en vente à terme mais elles peuvent représenter une

opportunité à saisir.

La vente à terme est une vente où la durée viagère et le montant de la rente sont déterminées à

Mais attention, qui dit durée limitée ne dit pas automatiquement jouissance rapide du bien. En

effet, nous sommes toujours dans un cadre viager où il doit y avoir un aléa sous peine de nullité

du contrat viager.

La vente à terme est une vente pouvant être calculer dans la durée d'un commun accord entre le

vendeur et l'acheteur. Cette vente se rapproche d'un crédit vendeur. Cela veut dire que les men-

sualités doivent être honoré non pas jusqu'au décès de la/les personne(s) mais jusqu'à la date sti-

pulée dans le sous-seing. Je préconise vivement de faire des ventes a terme sur des biens libres où

votre client pourra soit habité ou loué ce qui lui (couvrira les mensualités).

Par Laurent CARMONA 11

Dans le cas où vous seriez l'intermédiaire dans une vente à terme sur un bien occupé sur 10 ans

comment cela se passerait-t-il si le vendeur bien âgé seraient toujours dans les murs à la date

Rente viagère dépendance: A éviter

Dans le cas de la rente viagère de dépendance, la rente est majorée si le vendeur se retrouve en

vendeur doit faire face à des surcoûts tels La majoration de la rente permet en partie de faire face à ces frais.

La vente en bouquet uniquement :

En vente en

4. Pourquoi vendre en viager ?

Pour augmenter ses revenus

diatement ses revenus :

percevoir un revenu supplémentaire constant qui, en fonction de son âge et de la nature du bien,

retraite un peu juste ou de se faire plaisir tout en conservant son cadre de vie.

Par Laurent CARMONA 12

Pour payer moins de

vendeur (excellent sur les résidences secondaires au vu des nouvelles lois sur la plus value). totalement exonérée de la taxe sur les plus-valuese- ment intéressan

Tout en bénéficiant de solides garanties

n bien en viager suppose une sécurité juri-

Au moins deux solutions existent, à faire figurer dans le contrat de vente : une inscription hypo-

thécaire de premier rang et une clause résolutoire avec privilège de vendeur. En cas de non-

paiement r- malités.

Aider vos vendeurs

5. Pourquoi acheter en viager ?

A l'heure actuel beaucoup trop de gens ont des réelles difficultés une fois la retraite arrivée pour

clôturer leurs fins de mois. Acheter en viager c'est avoir un geste solidaire. Se créer un patrimoine immobilier sans payer bancaire.

Par Laurent CARMONA 13

La nue-propriété ou vente bouquet simple sans mensualités:

Vous pouvez proposer à vos vendeurs de mettre leur bien à la vente sous cette forme-là. Elle cor-

respond souvent à des personnes voulant garder leur maison, leurs amis, leurs habitudes...

NE PAS COUPER LE LIEN SOCIAL...

Sur un couple de 70 ans ayant une maison de 250 000 euros un bouquet de 45 % du montant de la maison leur sera proposé et pourront garder la jouissance jusqu'au décès du dernier vivant.

6. Que se passe-t-il en cas de décès ?

En cas de décès du débirentier, ses héritiers recueillent le bien dans la succession et doivent donc

continuer à payer la rente. Le plus souvent le contrat de vente prévoit que les héritiers de

6.1 ƒ ...‘...Ž—•‹‘ †ǯ—‡ ˜‡-‡ ‡ ˜‹ƒ‰‡"

e vente. L'acte définitif est en- suite conclu devant notaire, puis inscrit et publié à la conservation des hypothèques.

A noter que la rente viagère bénéficie d'un abattement fiscal de 30 à 70 % selon l'âge du crédiren-

tier lors du premier versement. Comme dans une vente classique, l'acquéreur devient propriétaire

Par Laurent CARMONA 14

du bien dès signature. Il est donc libre de le revendre avant le décès du vendeur sans avoir à de-

mander l'autorisation de ce dernier.

Partie II : Le contrat d'une vente

en viager

Le contrat de vente viagère figure, comme le contrat d'assurances, le jeu et le pari dans la catégo-rie des contrats dits " aléatoires " (article 1964 du code civil). Les droits d'enregistrement, des frais de notaire, de l'inscription hypothécaire sont payés par l'acquéreur comme dans une vente traditionnelle.

La rente est alors majorée selon un barème dégressif dans le temps (25% d'augmentation de 0 à 5ans, 20% de 5 à 10 ans et 15% au delà de 10 ans). Le crédirentier ne peut céder ni louer son droit à quiconque (Article 631 du code civil).

On peut trouver des contrats de vente qui limitent la durée de paiement à un nombre d'année dé-terminé, c'est ce que l'on appelle une rente certaine, dans ce cas la rente est payable jusqu'au terme du contrat. Pour garantir le paiement des rentes :

Pour protéger le vendeur contre les rentes impayées : la loi prévoit la saisie des biens de dans le contrat une clause dite " résolutoire » qui

Par Laurent CARMONA 15

défini par un commun accord. Enfin le vendeur peut demander une caution en cas de non paie-

ment. Ces clauses de protection sont particulièrement efficaces en cas de défaillance de paiement

une autre garantie prise lors de la signature du contrat qui permet de conserver le bouquet et des arrérages perçus en plus de la résiliation du contrat. Le contrat de vente sans versement de rente est possible : le bien reste occupé et le vendeur

touche un capital représentant la totalité de la valeur du bien. Les charges locatives et la taxe

d'habitation sont à sa charge par contre.

7. Détail †ǯ— ...‘-"ƒ- :

Un contrat doit contenir :

La mention " Mr X vend à Mr Y, qui accepte ».

La désignation détaillée du bien vendu.

-paiement de la rente viagère.

Par Laurent CARMONA 16

a- r- rait ne pas figurer sans que pour a

Clause de nullité

Sont frappés de nullité dès leur naissance :

Les contrats de vente en viager dans lesquels la rente viagère est égale ou inférieure au revenu ou

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