Frais d’obtention en rapport avec une habitation qui ne
dans le chef de l’usufruitier ou du titulaire du droit d’habitation 8 Détermination de la valeur locative forfaitaire et du revenu net provenant de la location de biens dans le chef du copropriétaire 9 Habitation occupée en vertu de l’usufruit d’une part indivise 10
USUFRUIT IMMOBILIER
En comparaison avec le droit d’habitation, l’usufruit immobilier donne plus de prérogatives que le droit d'habitation Ce dernier est éminemment personnel et permet uniquement à son bénéficiaire d’occuper le bien immobilier Si le bénéficiaire du droit d’habitation ne peut définitivement plus user de son droit, placement dans un
A - N° 82 / 1er août 2002
- le règlement grand-ducal modifié du 12 juillet 1968 concernant la fixation de la valeur locative de l’habitation occupée en vertu du droit de propriété ou occupée à titre gratuit ou en vertu d’un droit de jouissance viager ou légal; - le règlement grand-ducal modifié du 19 décembre 1969 concernant la fixation de la valeur
CEMAC Harmonisation des droits d’enregistrement, du timbre et
La valeur de la propriété, de la jouissance et l’usufruit des biens de toute nature ou les sommes servant d’assiette à l’impôt sont déterminées, pour la liquidation et le paiement du droit proportionnel, progressif ou dégressif, ainsi qu’il suit : Baux et locations Art 18 -
LA PROCÉDURE D’EXPROPRIATION
immobiliers tels que l’usufruit, le droit d’usage et d’habitation A contrario, les biens meubles ne peuvent pas être expropriés n À quoi sert la procédure d’expropriation ? Aux termes de l’article 17 de la DDHC de 1789, une expropriation ne peut être prononcée que si la nécessité publique l’exige La pro -
Immobilier et fiscalité
Inscrit dans la loi fiscale depuis l’arrêté du Conseil fédéral du 9 décembre 1940 LIFD Art 21 al 1b / LICD Art 22 al 1b : • Est imposable la valeur locative des immeubles ou de parties d’immeubles dont le contribuable se réserve l’usage en raison de son droit de propriété ou d’un droit de jouissance obtenu à titre
Sont exclues de lapplication du droit denregistrement
mutation à titre onéreux de propriété, de nue-propriété ou d'usufruit d’immeubles dont la valeur est supérieure ou égale à cinq cent mille dinars Ce droit est dû aussi sur les opérations assimilées prévues par les numéros 2,5, 6, 7 et 9 de l’article 20 du code des droits d’enregistrement et
Loi n° 6/61 du 10 mai 1961 Réglementant lexpropriation pour
Dans la huitaine qui suit cette notification, le propriétaire et l'usufruitier sont tenus d'appeler et de faire connaître à l'expropriant, les fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d'emphytéose, d'habitation ou d'usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes
LOI SUR LA COPROPRIÉTÉ (extraits du Code civil) CHAPITRE III
En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les
catalogue maj 29/09/17 - Fac Formation
Éléments de calculs financiers (valeur de l’usufruit) Ø Utilisation des tables d’espérance de vie L’estimation du bien, le calcul et la fixation de la rente APRÈS-MIDI Ø Les modalités d’application Réversibilité au profit du conjoint survivant Revalorisation de la rente et son paiement Viager libre ou viager occupé Le droit d
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TERRITORIAL
Zepros 5 | Septembre 2018JURIDIQUE| PRATIQUE
? Qu"est?ce que l"expropriation?L"expropriation est une préro-
gative de l"État lui permettant de contraindre une personne publique ou privée de lui céder la propriété d"un bien. Cette cession forcée est une exception à l"article 17 de laDéclaration des droits de l"homme
et du citoyen (DDHC) qui garantit le respect de la propriété privée; c"est pourquoi la procédure d"ex- propriation doit toujours avoir pour objectif un but d"utilité publique et ne peut aboutir que sous la condition d"une juste et préalable indemnité. ? Qui peut exproprier?L"État est seul titulaire du droit
d"exproprier. Cependant, la procé- dure d"expropriation peut être diligentée par lui, à l"initiative d"une autre personne publique, ou d"une personne de droit privé, comme un concessionnaire, un gérant de service public, ou une société d"économie mixte. ? Quels sont les biens qui peuvent être expropriés?Les biens pouvant être expropriés
sont exclusivement des biens immobiliers, ou des droits réels immobiliers tels que l"usufruit, le droit d"usage et d"habitation.A contrario, les biens meubles ne
peuvent pas être expropriés. ? À quoi sert la procédure d"expropriation?Aux termes de l"article 17 de la
DDHC de 1789, une expropriation
ne peut être prononcée que si la nécessité publique l"exige. La pro- cédure d"expropriation doit donc poursuivre un but d"utilité publique.À la fin du XIX
e siècle, seules les expropriations permettant la constitution d"un domaine public ou la construction d"ouvrages publics étaient considérées d"uti- lité publique. La notion d"utilité publique a considérablement évo- lué et tend à couvrir désormaist oute opération poursuivant un intérêt général. Selon une juris- prudence bien établie (Conseil d"État, 28mai 1971, Ville Nouvelle-Est), le juge administratif contrôle
l"existence d"un but d"utilité pu- blique en effectuant un bilan coûts-avantages de l"opération: "Une opération d"expropriation ne peut être déclarée légalement d"utilité publique que si les atteintes à la propriété privée, le coût finan- cier et éventuellement les incon- vénients d"ordre social ou l"atteinteà d"autres intérêts publics qu"elle
comporte ne sont pas excessifs eu égard à l"intérêt qu"elle présente.» ? Comment se déroule la phase administrative de la procédure d"expropriation?La phase administrative débute
par une enquête préalable qui prend la forme d"une consultation auprès du public à l"aide d"un dos- sier d"enquête publique ayant pour objet de présenter le projet (caractéristiques, plans, estima- tion des dépenses). Une fois l"en- quête préalable terminée, l"utilité publique de l"expropriation sera constatée par le préfet qui prendra la déclaration d"utilité publique (DUP). Après la DUP interviendra l"enquête parcellaire, qui permet de déterminer avec précision les parcelles à exproprier et les pro- priétaires à indemniser. Enfin, la phase administrative est close par l"arrêté de cessibilité. Cet arrêté permet au préfet de désigner les parcelles cessibles et l"identité des propriétaires. Il a une validité de six mois. ? Comment se déroule la phase judiciaire de la procédure d"expropriation?La phase judiciaire comprend
le transfert de propriété et la fixa- tion et l"indemnité d"expropriation.Après l"arrêté de cessibilité,
le préfet transmet le dossier au juge de l"expropriation qui rend une o rdonnance d"expropriation, qui constitue le titre de propriété de l"expropriant. À cet effet, il contrôle la régularité de l"enquête parcel- laire, et non l"opportunité de l"opé- ration. L"indemnité sera fixée après une visite des parcelles expropriées.Au cours de cette visite, le juge
sera assisté par un fonctionnaire du service des Domaines, appeléCommissaire du gouvernement.
Enfin, la prise de possession des
biens expropriés interviendra après l"écoulement d"un délai d"un mois et après versement des indemnités d"expropriation. ? Comment l"indemnité d"expropriation est?elle fixée?Aux termes de l"article 545 du
Code civil, la prise de possession
d"un bien exproprié ne peut inter- venir sans le versement d"une "juste et préalable indemnité».Plus précisément, le Code de
l"expropriation énonce la règle de la réparation intégrale: "Les indem- nités allouées doivent couvrir l"intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l"expropriation.» L"indemnité d"expropriation comprend une indemnité principale, à laquelle peuvent s"ajouter des indemnités accessoires. L"indemnité principale compense le préjudice subi par le propriétaire du fait de la perte de son bien. Pour évaluer la valeur vénale du bien, le juge procède bien souvent à une évaluation par comparaison, afin d"être au plus proche de la réalité du marché immobilier. Des indemnités acces- soires peuvent également être versées à l"exproprié. Ces indem- nités permettent de couvrir les frais exposés par l"exproprié pour acquérir un nouveau bien équiva- lent, pour déménager, ou pour couvrir une diminution de la valeur de son bien du fait du morcelle- ment d"une propriété. ? Quels sont les moyens de contestation d "une procédure d"expropriation?Parce qu"elle se compose de deux
phases distinctes, la procédure d"expropriation peut être contes- tée devant les deux ordres de juridictions selon les actes atta- qués: le juge administratif pour la phase administrative et le juge judiciaire pour la phase judiciaire.Ainsi, le juge administratif sera
compétent pour connaître de la régularité de la DUP, de l"arrêté de cessibilité, ainsi que de l"enquête préalable à la DUP et de l"enquête parcellaire. Les tribunaux judi- ciaires seront compétents pour connaître des actes tenant au transfert de propriété, à la fixation des indemnités et à la prise de possession. En revanche, l"ordon- nance d"expropriation ne peutêtre attaquée que par la voie du
pourvoi en Cassation, qui devraêtre formé dans un délai de
quinze jours à compter de la noti- fication de cette dernière. Seule- ment, le contrôle de la Cour deCassation est limité à la forme,
elle ne contrôlera donc pas le fond.En revanche, la juridiction admi-
nistrative, en contrôlant le but d"utilité publique poursuivi par l"expropriant, pourra interdire l"opé- ration si elle en dresse un bilan négatif. Il résulte de cela qu"un pro- priétaire qui souhaiterait contester un projet peut attaquer non seu- lement la déclaration d"utilité publique et l"arrêté de cessibilité, mais également l"ordonnance d"expropriation. Enfin, concernant la compétence territoriale, la juri- diction compétente est celle de l a circonscription dans laquelle se trouve le bien exproprié. ? Est?il possible de récupérer un bien exproprié?Une personne ayant été dépos-
sédée de son bien par une procé- dure d"expropriation peut le récu- pérer sous certaines conditions.La procédure d"expropriation pour-
suivant un but d"utilité publique, l"administration ne peut garder un bien exproprié dans son patri- moine si elle n"affecte pas le bien à cette utilité publique. L"exproprié dispose donc d"un droit de rétro- cession afin de redevenir proprié- taire de son bien. Ainsi, si le bien exproprié n"a pas reçu dans un délai de cinq ans la destination prévue par la DUP, ou a cessé de la recevoir, l"ancien propriétaire ou ses ayants droit à titre universel pour- ront en demander la rétrocession pendant un délai de trente ans à compter de l"ordonnance d"expro- priation. Toutefois, la jurisprudence considère que le bien a reçu l"affec- tationprévue par la DUP si des tra- vaux d"aménagement sont sérieu- sement entrepris avant l"expiration du délai de cinq ans. Par ailleurs, l"exproprié dispose d"un droit de priorité pour acquérir à nouveau le bien exproprié. L"expropriant qui déciderait de se séparer d"un bien qu"il a acquis par procédure d"expropriation, devra préalable- ment en informer l"exproprié ou ses ayants droit afin de leur laisser la possibilité d"exercer leur droit de rétrocession, ou le cas échéant, de renoncer à ce droit.LA PROCÉDURE D"EXPROPRIATION
Par Céline Lherminier, avocate au cabinet Seban & Associés, et Claire Douvreleur, élève-avocate.