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Rapport dinvestissement locatif immobilier

Rendement brut 4 99 Obtenez cet indicateur directement sur les annonces des sites seloger, leboncoin et pap En savoir plus Rendement net de charges Année 1 € 2 6 Année 2 € 2 62 Année 3 € 2 64 Rendements net d'impôts (annualisés) Afin de calculer le rendement le plus proche de la réalité, il faut y inclure les impôts et les

Rapport dinvestissement locatif immobilier

Rendement locatif Rendement brut 5 8 Obtenez cet indicateur directement sur les annonces des sites seloger, leboncoin et pap En savoir plus Rendement avec vacances 5 32 Vacance: 1 mois/ 1an Ce taux reprend le taux brut mais cette fois la vacance locative est prise en compte Les périodes sans locataire rongent votre rendement Rendement net

Rapport dinvestissement locatif immobilier

Cash-flow annuels complets et comparaison (scénarios de revente) Année Cash Flow complet (scenario revente auto) Si le Cash-flow négatif est placé à 3 net

INVESTISSEMENT IMMOBILIER - cabinet-avocats-lorangcom

Définition du rendement locatif net Le rendement brut correspond au montant total de loyer versé par le locataire au bailleur Le rendement net est défini par le solde obtenu après déduction des différents frais d'obtention : charges, intérêts et amortissements Le montant maximum légal du rendement brut locatif au Luxembourg

Rapport dinvestissement locatif immobilier

Rendement locatif Rendement brut 7 49 Obtenez cet indicateur directement sur les annonces des sites seloger, leboncoin et pap En savoir plus Rendement net de charges Année 1 € 5 32 Année 2 € 5 31 Année 3 € 5 3 Afin de calculer le rendement le plus proche de la réalité, il faut y inclure les impôts et les prélèvements sociaux

Rapport dinvestissement locatif immobilier

Rendement brut 11 63 Obtenez cet indicateur directement sur les annonces des sites seloger, leboncoin et pap En savoir plus Rendement net de charges Année 1 € 10 4 Année 2 € 10 51 Année 3 € 10 62 Rendements net d'impôts (annualisés) Afin de calculer le rendement le plus proche de la réalité, il faut y inclure les impôts et les

Rapport dinvestissement locatif immobilier

En plaçant l'argent à 2 net pendant 10 ans Rendement Locatif https://www rendementlocatif com Rendement Locatif Page 1 / 22 https://www rendementlocatif com

Comment évaluer correctement lusufruit de votre société - ING

mais devra se fonder sur le rendement locatif net Ce rendement sera obtenu en divisant la valeur locative nette annuelle par la valeur de la pleine propriété de l’immeuble La valeur locative nette est obtenue en évaluant la valeur locative brute à partir d’une comparaison des loyers d’immeubles similaires dans les environs

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locatif 3 Comment réaliser un bon investissement immobilier locatif 4 Comment bien estimer le rendement locatif de son investissement immobilier ? 5 Les atouts de la location meublée 6 10 points pour réussir son investissement locatif 7 Obtenir un bien locatif mieux autofinancé 8 Investir dans l’immobilier avec ou sans apport

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INVESTISSEMENT IMMOBILIER

Considérations générales

Intérêt de limmobilier dans un patrimoine

Approche patrimoniale

1

Avecclausederevente8,2%

desdroitsetramèneletaux2%. 2

BËLLEGEN AKT»

Celle-ci est réservée à l'achat d'un immeuble d'habitation personnelle. Celle-ci est de 20.000.-par personne et non par immeuble. -ci est portée à 40.000.-,

Le bénéficiaire de la faveur a deux années pour occuper l'immeuble personnellement sous peine

d'avoir à rembourser le crédit d'impôt.

La déduction n'est pas renouvelable .

Remarque : il est question de porter cette somme à 50.000.-par personne. 3

LE RENDEMENT LOCATIF

Eléments

‰Rendement brut locatif :

‰Définition :

‰Gain des loyers sur une année rapporté au coût de l'achat. ‰Ex: un immeuble dont le coût total d'acquisition est de 1.000.000.-loué 40.000.-à l'année a un rendement locatif brut de 4%. 4 LE CALCUL DU RENDEMENT LOCATIF EN DROIT LUXEMBOURGEOIS

Définitiondu rendement locatif net

charges,intérêtsetamortissements. Le montant maximum légal du rendement brut locatif au Luxembourg dépasserlasommede50.000.-. 5

DEFINITION DU CAPITAL INVESTI

logement. 6

RENDEMENT BRUT CALCUL LEGAL

-5% du capital investi (location non meublée) Prix d'acquisition augmentédes frais ou des travaux d'amélioration Si le prix n'est pas déterminable par acte, on procède par une évaluation du bien -Réévaluation par coefficients et décote après 15 ans de 2 % par période de deux ans.

Location Meublée

Le loyer peut aller jusqu'au double soit 10% et tient compte de la valeur du mobilier.

Système aboli dans le projet.

Appréciation sur la rentabilitébrute locative Celle-ci est améliorée par " l'effet de levier" induit par le recours au prêt bancaire. (5% sur le nominal investi et non sur le capital apporté personnellement(à comparer avec placement bancaire). Ex:

Immeuble de 1mio

Apport 250.000.-

Rendement brut 5%: 50.000.-

Soit 20% du montant de l'apport.

7

EXEMPLE CALCUL (RENDEMENT LOCATIF IMMOBILIER)

TOTAL 301.728,00

7.241241.382 X 3%

8

EN PRATIQUE

Recours àcommission des loyers par les locataires ? Le plafond des 5% est-il respecté dans lusage courant par les propriétaires ? Quid du critère du prix dans la décision d'acquisition de l'immeuble par rapport à la rentabilité locative ? Quid des espaces multiples loués dans une même unité? (Voir projet sur la colocation) 9 10

LA COLOCATION

occupantssontsolidaires. pourleloyer. deconfort,intérieuretetc). frappelesrevenusfaibles. lieuxavantcettedate(art12al5).

Principe:

acquéreuretce,sansformalité. debail». casdechangementdebailleur. 11

CONSEQUENCES DE LOPPOSABILITE DU BAIL

Travauxderénovation

échéancecontractuelleàobserver.

12

LES CAUTIONS LOCATIVES

Principe:

accessoireducontratdebail.

Attention:

caution. montantsurleprixdevente. 13

GESTION LOCATIVE

-Le risque d'impayés locatifs et prévention du contentieux : -Sélection des locataires : les critères financiers -Caution fournie par le locataire (limite légale fixée àtrois mois de loyer) -Cautionnement par une personne physique tierce : -partie caution.

Autres précautions :

-Opportunitéd'une assurance garantie locative -Etat des lieux(article 1731 du code civil) -ci.

Remarque :

Ils peuvent être répercutés au locataire dans la mesure où ils sont engagés dans son intérêt et

non celui du bailleur. 14 15

Exemple :

dépenses ci.

Ils sont déductibles des recettes de location.

Ils se composent de :

-Les frais de gestion, -Les impôts et redevances communales, -Les frais divers non remboursés par le locataire.

Remarque :

dépasser 2.700.-par an et par immeuble.

Instandsetzungskosten)

Intérêtdeladistinction:

rénovation(sià50%duloyerannuel). -Naturedestravauxqui:

Exemple:ascenseur.

16

AMORTISSEMENTS

Base: Taux: "primehouse"accordéesparde. 17

Exemple :

Immeuble rénové (+ 60 ans)

Prix terrain144 000,00

53 196,79

576 000,00

Prix immeuble773 196,78

23 849,65

3 042,00

Frais non remboursés par locataire8 340,22

Amortissements 3%18 556,72

(618 557,43 )

Total53 788,59

Intérêts11 911,39

Taxe foncière85,60

Total65 785,58

Recettes65 800,00

Revenu net de la location14,42

18

CAS DE LA PLUS-VALUE IMMOBILIERE

Principe:

-Imposition: applicationtauxdefaveur(demi-taux). physiques. 19 20

Exceptions:

Biensvendusàl'Etatouauxcommunes.

Définitiondelarésidenceprincipale:

Etàunedestroisconditionssuivantes:

ducontribuableouconjoint. -Soccupéesuiteàsonacquisition, -Etpaspropriétaireautrehabitation.

Cestroisconditionssontcumulatives.

21

Détentionparunepersonnemorale:

professionnel.

DEFINITION DE LA PLUS-VALUE

ouderevientréévalué. rénovation). danslecalculduprixdevente. 22

TVA SUR TRAVAUX

habitationprincipale. -Limitede50.000:-parlogement. -Letauxdefaveurestde3%. 23

LOCATION A UNE ORGANISATION CONVENTIONNEE

Avantage:

etnonaveclelocataire. locataire.

Inconvénients:

inexistante.

Bilan:

dispositiffiscal. 24

FAUT-IL ACQUERIR UN IMMEUBLE EN RACHETANT

INVESTISSEMENT IMMOBILIER AU LUXEMBOURG

CHOIX : SOCIETE ANONYME OU SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE

ACHAT IMMOBILIER COLLECTIF

-Indivision -Société civile (article 1832 et suivants c.c. Personnalité juridique morale), Mise en commun en vue de partager les bénéfices

Responsabilité des dettes sociales

Transparence fiscale ĺ

-Société de capitaux (Loi du 1915 modifiée) juridiquequefiscal). 25

5/10/1926

COMPARAISON DES MODALITÉS

Imposition sur les sociétés -collectivités / personnes physiques Taux marginal plus faible dans le régime société (taux marginal 42%). Pas de déficit reportable sur un autre exercice pour une personne physique Néanmoins le déficit est imputable sur d'autres types de revenus.

REPORTS

TAUX 27

Exemple:

Variante 1

Variante2

professionnelsannuelsde200.000.-); 28

COMPARAISON SCI / SARL

AmortissementSCISA

6 à 1,56 à 1,5

Illimité dans le tempsLimité

Plus-valuePrix de revientPas de réévaluation réévalué(valeur nette) (si inférieur à 2 années abattement 50.000.-)

Imposition½ ou ¼ deImpôt commercial et

sur les taux collectivités Régime de faveur : Liquidation de la société.

5/10/1929

Synthèse:

àtitrepersonnel?

l'actionnaire). 30

FAUT-IL ACQUERIR UN IMMEUBLE EN RACHETANT

LES ? Cas: -Société anonyme à prépondérance immobilière.

Arguments couramment mis en avant :

-Eluder les droits ĺcession -Éviter la plus-value pour le vendeur.

Risque:

-Fraude aux droits ou sharedeal -Impossibilité de réévaluer le bien parts sociales / actions

Conséquences :

des 5% du capital investi).

5/10/1931

Comparaison avec la SCI :

LaSCIestentransparencefiscale.

prépondéranceimmobilière

Sharedeals

5/10/1932

LA DETENTION PAR DES NON RESIDENTS

La détention par SCI

(Revenulocatif,bénéficedecession)

LadétentionparSA

-ImpositiondanslechefdelaSA -Attention(Impôtsurlafortune)

5/10/1933

NOUVELLE CONVENTION

Article6Revenusimmobiliers

imposablesdanscetautreEtat. exclusivitédecedroit.

Convention fiscale France / Luxembourg

Investissement SCI / SA ?

5/10/1934

Article 13 Gains au capital

Etat.»

cetautreEtat.»

5/10/1935

Article21-Fortune

autreEtat.» suivante:

5/10/1936

SOCIETE ETRANGERE

CONVENTIONNÉE

SOCIETE ANONYME

Cas: -Société à prépondérance immobilière. But :

Risque :

™Valeur locative diminuée

™Plus-

Conclusion : à éviter.

37

5/10/1938

Parunesociété

Distinguer:

Régimefiscaldiffère:

-Amortissement(locationprivée) -TVA

5/10/1939

Exemple:Financementbancaire

-Prix:250.000.-soit500.000.- -Apport:125.000.- -Prêt:375.000.-

Notabene:

-Evolutiondelavaleurde -Amortissementsetautresdéductions -Fiscalité

RENOUVELLEMENT DE LEFFET DE LEVIER

Le couple X àrembourséson prêt.

Vente des deux appartements:

-1.400.000.-après PV

Réinvestissement:

-4.200.000.--1.400.000.-apports soit prêt de 2.800.000.-. -Potentiel locatif estiméà210.000.-(5%) -Annuitéde remboursement 124.776.-(1,75% sur 20 ans) -Liquidité: 85.224.-

Conclusion

-Valeur du patrimoine brut triplé -Même remarque pour le revenu locatif 40
APPRECIATION GENERALE SUR LE RENDEMENT FINANCIER AVEC PRÊT

Coûtdel'investissement:

Dépensesd'entretien:

-Taxes -Assurances -Grossesréparations -Chargesettravauxlocatifs -Rendementéventuel -Revenulocatif -Valorisationdel'investissement

Avantagesfiscaux

-Déductiondesfraisd'obtention

Remarque:

41

PERSPECTIVES

Le marché luxembourgeois (perspectives macro-économiques)

Evolution des taux (choix du fixe / variable)

Est- 42
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