[PDF] MÉTHODES DESTIMATION IMMOBILIÈRE

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LA MÉTHODE PAR COMPARAISON DIRECTE

LA MÉTHODE HÉDONISTE

LA MÉTHODE DE LA VALEUR INTRINSÈQUE

LA MÉTHODE DE LA VALEUR DE RENDEMENT

APPROCHE FINANCIÈRE

CRONOS FINANCE SA CH. DE LA DAMATAIRE 28 1009 PULLY WWW.CRONOSFINANCE.CH desconditionsactuellessurlemarché.

Dans quels cas a-t-on besoin de son estimation ?

ƒGénéralement, pour savoir si le bien immobilier représente un bon investissement comparé au marché ƒIndispensable en cas de litige dans un contexte patrimonial (donation, succession, divorce..) ƒPayer ses impôts ou vérifier leur bien-fondé (droits de mutation, taxe foncière sur les propriétés), ƒDéclarer annuellement la valeur d'un portefeuille immobilier inscrit en Bourse CRONOS FINANCE SA CH. DE LA DAMATAIRE 28 1009 PULLY WWW.CRONOSFINANCE.CH desconditionsactuellessurlemarché. Qui est apte à effectuer son estimation ? Notaire, expert ou agent immobilier ?

Source : Lamy Expertise

CRONOS FINANCE SA CH. DE LA DAMATAIRE 28 1009 PULLY WWW.CRONOSFINANCE.CH Quelques précisions sur le sondage effectué auprès ƒNombre de personnes ayant répondu: 21 / 100 CRONOS FINANCE SA CH. DE LA DAMATAIRE 28 1009 PULLY WWW.CRONOSFINANCE.CH

LA MÉTHODE PAR COMPARAISON DIRECTE

6 La mĠthode d'estimation par comparaison directe consiste à évaluer la valeur un bien immobilier à partir des transactions passées relatives à des comparables.

13% des experts immobiliers utilise cette méthode dans la majorité des cas.

Le choix des comparablesse base sur des critères précis, qui peuvent être de toute nature : Il faut procéder à certain ajustement pour tenir compte des différences minimes entre les biens.

LA MÉTHODE PAR COMPARAISON DIRECTE

7

Préférable de se baser sur des transactions récentes des comparables afin de ne pas souffrir du

biais d'inflation. Principales sources: notaires, agents immobiliers, extrait du registre fonciers, Feuilles des Avis

A éviter : les "petites annonces» sur journaux et internet, où la différence entre le prix annoncé et

la valeur vénale biaise les résultats.

LA MÉTHODE PAR COMPARAISON DIRECTE

8

LA MÉTHODE PAR COMPARAISON DIRECTE

‰Reflètela réalité du marché

‰Facile à la compréhension

‰Alignement complet sur le

marché passé (qui peut être spéculatif)

‰Nécessite beaucoup de

données La fiabilité de cette méthode est donc étroitement liée à la transparence, la largeur et la stabilité du marché.

Méthode pertinente pour :

Immobilier d'habitation commun

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LA MÉTHODE HÉDONISTE

10 collaborationavecWuëstPartner

LA MÉTHODE HÉDONISTE

11 d'unല ലgarage..),ല ലeല ലсല ലrĠsidu

Les valeurs de Vet Xisont connus

On déduit la valeur des coefficients bi

LA MÉTHODE HÉDONISTE

diminution de la valeur vénale expliquée par un changement de la particulière, tout le reste supposé constant. 12

LA MÉTHODE HÉDONISTE

‰Proximitédu marché

‰Rapidité

‰Applicable à toute la Suisse

‰Critğre d'Ġǀaluation objectiǀe

qui amène + de précision

‰Dépends de la qualité du pool de

données un logiciel développé

‰Détermination des

caractéristiques des immeubles est faite defaçon empirique

Méthode pertinente pour :

Immobilier d'habitation commun

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LA MÉTHODE DE LA VALEUR

INTRINSÈQUE

APPELÉE AUSSI MÉTHODE DE LA VALEUR RÉELLE, OBJECTIVE OU DU COÛT ŗ 14

La méthode des promoteurs, utilise les coûts de remise à neuf plutôt que la dépréciation pour

retrouver la valeur actuelle du bien immobilier. -9 % des experts immobiliers utilisent la méthode des promoteurs dans la majorité des cas.

LA MÉTHODE DE LA VALEUR INTRINSÈQUE

15

‰Facile à la compréhension

‰Utilisée souvent comme

méthode complémentaire, elle sert de garde-fous

‰Ne souffre pas de "biais de

marché»

‰Établie le coût et non la valeur

‰Conditions technologiques des

bâtiments évoluent sans cesse

‰Ne tient pas compte de la

demanderéelle du bien AEpeut s'Ġcarter notablement du pridž de marché

‰Part d'arbitraire нͬ-significative

‰Non-reconnaissance des

tribunaux suisse Le paradoxe de cette méthode est que lorsque les données du marché existent, mieux vaut utiliser la méthode par comparaison directe et lorsque ces données Bernard Thion, Professeur en immobilierLA MÉTHODE DE LA VALEUR INTRINSÈQUE CRONOS FINANCE SA CH. DE LA DAMATAIRE 28 1009 PULLY WWW.CRONOSFINANCE.CH

LA MÉTHODE DE LA VALEUR DE

RENDEMENT STATIQUE ET

DYNAMIQUE

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Immobilier vs Finance:

18%duPIBenSuisse).

valeurtotaledesactions(55000milliards$). politiquemonétaire(Mishkin,2007). marché des actions. CRONOS FINANCE SA CH. DE LA DAMATAIRE 28 1009 PULLY WWW.CRONOSFINANCE.CH

Immobilier vs Finance:

classesd'actifs,commeparexemple: 19

AE15.1% des edžperts interrogĠs utilise cette mĠthode d'estimation dans la majoritĠ des cas.

Le taudž d'actualisation peut ġtre perĕu comme le rendement locatif jugĠ appropriĠ et est donc

propre à chaque objet en fonction de ses caractéristiques. Il peut être déterminé de plusieurs

manières, et entre autre basé : ¾Sur les observations des comparables sur le marché

faible risque qui est généralement celui des obligations de la Confédération à 10 ans +

primes de risques

¾Enquête empirique

¾Coût moyen du capital pondéré CMPC, ou WACC(utilisé dans 60.9%des cas par les experts interrogés): CMPC = ࡲ࢕࢔ࢊ࢙ࡼ࢘࢕࢖࢘ࢋ࢙

Avec rFPle taux de rendements sur les fonds propres et rDles taudž d'intĠrġt sur la dette (taux hypothécaire)

20

LA MÉTHODE HÉDONISTE

‰Simplicitéde calcul et

d'application

‰OrientĠe ǀers l'aǀenir et donc

cohérente avec une logique d'inǀestissement

‰Très sensible au taux

d'actualisation

‰Pas de différenciation au niveau

des bénéfices futurs : on part de immobilier a une durée de vie illimité et réalise chaque année des rendements similaires.

Méthode pertinente pour :

Immobilier de rendement

21
actualisés,discountedcash-flowouDCF.

LA MÉTHODE DE LA VALEUR DE RENDEMENT

annuels actualisĠs sur un horizon de temps T prĠcisĠ et d'une ǀaleur terminale actualisée (qui correspond à une rente perpétuelle). ‰La DCF est la mĠthode la plus utilisĠe par notre Ġchantillon d'edžpert aǀec 27.8%. ‰La mĠthode DCF permet d'estimer les loyers futurs sur une pĠriode prĠcise ͗ supprime l'hypothğse de constance. ‰Elle permet Ġgalement d'estimer les charges futures inhĠrentes audž propriĠtaires. La DCF nécessite donc une analyse approfondie du bien immobilier mais aussi du marché actuel et futur. 22

LA MÉTHODE DE LA VALEUR DE RENDEMENT

Considérer

l'horizon temps

à retenir

Déterminer les

revenus périodiques nets

Déterminer la

valeur finale/terminale

Déterminer le

taux d'actualisation et le taux de croissance des loyers

Actualiser et

additionner les revenus périodiques nets 23

LA MÉTHODE DE LA VALEUR DE RENDEMENT

Revenus actuels10000

Taux de croissance des

loyers g0.50%

Charges 20%

Taux d'actualisation r3.50%

T012345678910

Revenus net8000.08040.08080.28120.68161.28202.08243.08284.28325.78367.38409.1

Facteur d'actualisation

= (1/1+r) et (1/r-g) pour T Revenus actualisés8000.07768.17543.07324.37112.06905.96705.76511.36322.66139.3280304

Valeur vénale350636

24

LA MÉTHODE HÉDONISTE

‰Permet+detransparenceetde

flexibilité

‰Rendnécessairelaplanification

desfluxdeliquidité(entréeet sorties)

‰Convientégalementauxobjets

présentantdesparticularités

‰Méthodeprospective

‰Forteacceptationauprèsdes

institutionsderégulation (égalementimposéeparla

FINMApourlesfonds

immobiliersenSuisse)

‰Partd'arbitraireélevée(pour

estimerlavaleurdesparamètres danslefutur)

‰Grandepartd'incertitude

‰Complexeetrequiertune

connaissanceparfaitedubien(il fautanticiperunnombre importantdeparamètres)

‰Trèssensibleauxparamètres

initiauxetparticulièrementle tauxdecroissanceet d'actualisation

Méthode pertinente pour :

Immobilier de rendement

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APPROCHE FINANCIÈRE: AUTRES

IMMOBILIÈRES

26APPROCHE FINANCIÈRE : AUTRES MÉTHODES

La méthode par options réelles: Les arbres binomiaux

Inspirée de la théorie sur les options financières (calland put), l'option réelle permet de

prendre une décision stratégique d'investissement relative à un actif sous-jacent non financier. Les arbres binomiaudž sont un processus d'Ġǀaluation des options proposĠ par Codž, Ross et Rubinstein en 1979. Exemple simplifié pour savoir si construire ou non :

Le processus est le

suivante :

1-Créationdel'arbre

2-Calculdelavaleur

finaldechaque brancheparinduction

àrebours.

Avec une probabilité de succès p=0.7Source: Bernard Belk,Thèse de Master "Maximiser l'Ġǀaluation et la rentabilitĠ d'un terrain ă bątir. Une mĠthode d'options rĠellesͩ -Université de Zurich

27APPROCHE FINANCIÈRE : AUTRES MÉTHODES

La méthode par simulation

Consiste à simuler un grand nombre de valeurs possibles des paramètres impactant les cash-flows et de prendre la moyenne des valeurs actualisées. La méthode de simulation de Monte-Carlo permet de construire un nombre conséquent d'occurrence.

2 hypothèses complémentaires :

2-Les pridž proposĠs ne s'Ġloignent pas des pridž du marché.

Edžemple simplifiĠ pour estimer la rentabilitĠ R d'un projet immobilier ͗ Et pour chaque scénario, on calcule la rentabilité : CRONOS FINANCE SA CH. DE LA DAMATAIRE 28 1009 PULLY WWW.CRONOSFINANCE.CH paramètresquelaméthodeDCF. CRONOS FINANCE SA CH. DE LA DAMATAIRE 28 1009 PULLY WWW.CRONOSFINANCE.CH

PrivateRealEstatePriceIndex):

ÎRésultats:

Source : Cronos Finance SA

CRONOS FINANCE SA CH. DE LA DAMATAIRE 28 1009 PULLY WWW.CRONOSFINANCE.CH laformesuivante: Avec Y la variable indépendante représentant les prix immobiliers, X les variables le terme d'erreur. CRONOS FINANCE SA CH. DE LA DAMATAIRE 28 1009 PULLY WWW.CRONOSFINANCE.CH Les modèles ne semblent pas convenir aux données immobilières avec une mesure de qualité d'ajustement entre 5 et 17й selon les modğles.

Source : Cronos Finance SA

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Néanmoins nous avons trouvé quelques résultats significatifs. Par exemple, pour les régressions

statiques: CRONOS FINANCE SA CH. DE LA DAMATAIRE 28 1009 PULLY WWW.CRONOSFINANCE.CH uniqueàunbienimmobilier. lerisqued'uneconfusionoud'unamalgame. conditionsdesavaliditéetdesavaleur. quel'expertpeututiliser. CRONOS FINANCE SA CH. DE LA DAMATAIRE 28 1009 PULLY WWW.CRONOSFINANCE.CH

Merci de votre

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