[PDF] MOBILISER LE FONCIER UN ENJEU POUR LES TERRITOIRES

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MOBILISER LE FONCIER

UN ENJEU POUR LES TERRITOIRES

SePteMBre 2014

A 2 leS atelierS rÉGiONaUX " aMÉNaGeMeNt, ParteNariat, MONtaGeS COMPleXeS »

ARRA / USH 2012 -2014

CYCle CONSaCrÉ aUX StratÉGieS FONCiÈreS 2012 - 2014

CONCePtiON DU CYCle :

Chrystel Gue?er-Pertin et Jean Nika

USH - Direction de la maîtrise d'ouvrage et des politiques patrimoniales

Organisation des rencontres :

Aïcha Mouhaddab, Directrice de l'ARRA Hlm

Animation des rencontres :

Caroline Gerber (ADEF) et Suzanne Fritelli (bureau d'études " QuelleVille ? ») Avec nos remerciements aux intervenants et contributeurs à ces Ateliers

PREAMBULE

L' USH a créé un réseau national " Aménagement, partenariat, montages complexes » en 2009 pour associer les organismes Hlm à une ré?exion autour des nouvelles exigences qui leur incombent pour exercer au mieux leur compétence d'aménageurs, et prendre part au développement de la ville avec les autres acteurs des territoires : promoteurs, SEM, EPF, collectivités... Compte tenu des contextes territoriaux di?érenciés qu'o?rent les régions, une instance professionnelle a vu le jour en Rhône-Alpes, à travers l'association régionale des organismes Hlm (ARRA Hlm), a?n d'être au plus près des préoccupations des acteurs locaux Hlm. Construit avec l'USH, ce réseau décentralisé en région a permis de proposer un premier cycle de 4 réunions aux adhérents de l'ARRA Hlm, qui a réuni en 2010 et 2011, les maitres d'ouvrages sociaux autour des questions d'urbanisme, d'aménagement et d'action foncière, ainsi que de visites de sites exemplaires. Un deuxième cycle, animé par l'ADEF (Association des Etudes Foncières), s'est organisé en 5 ateliers de 2012 à 2014 autour des questions stratégiques relatives aux politiques foncières des collectivités et des opérateurs. Une synthèse de ces 5 ateliers est présentée dans ce document, et apporte des éclairages sur chacun des thèmes évoqués en séance, en retraçant les présentations et les points de vue des participants.

PRÉAMBULE 3

SOMMAIRE 4

PRÉSENTATION DE LA DÉMARCHE 6

OBJECTIFS POURSUIVIS PAR LE CYCLE FONCIER 7

ATELIER 1 : L'APPRÉHENSION DES MÉCANISMES

DE MARCHÉS FONCIERS ET IMMOBILIERS

COMPRENDRE LA DYNAMIQUE ET L'ÉVOLUTION DES MARCHÉS FONCIER 9 INTÉGRER LES ANALYSES DE MARCHÉS DANS LES PROJETS : AIDE À LA DÉCISION ET OUTILS 10 ÉVOLUTION DES CADRES DE RÉFÉRENCE DES TERRITOIRES ET DES ACTEUR 12 ENTRETIEN AVEC MICHEL BLANDIN, DIRECTEUR GÉNÉRAL DE SCIC HABITAT RHÔNE-ALPES 14

ATELIER 2 : INFLUER SUR LES POLITIQUES LOCALES

POUR MOBILISER DU FONCIER EN FAVEUR DU LOGEMENT SOCIAL COMPRENDRE L'ÉLABORATION ET LA MISE EN OEUVRE D'UNE POLITIQUE FONCI

RE POUR L'HABITAT 17

ARTICULER LA POLITIQUE FONCIÈRE À LA PLANIFICATION STRATÉGIQUE 19 ACCOMPAGNER LA POLITIQUE FONCIÈRE DES COLLECTIVITÉS 20

ENTRETIEN AVEC CORINNE AUBIN-VASSELIN,

DIRECTRICE GÉNÉRALE DE CHAMBÉRY ALPES HABITAT 22

ENTRETIEN AVEC DANIEL GODET

DIRECTEUR GÉNÉRAL GRAND LYON HABITAT 23 S O M M a i r e ATELIER 3 : INCITER LES ORGANISMES HLM À OPTIMISER LEURS STRATÉGIES FONCIÈRES AFIN DE MAITRISER DU FONCIER

CONSTRUCTIBLE

DE L'INTÉRÊT D'UNE INTERVENTION EN AMONT DES ORGANISMES HLM 25 LES CONDITIONS DE MISE EN OEUVRE D'UNE STRATÉGIE FONCIÈRE POUR PRODUIRE DU FONCIER À COÛT ABORDABLE : MOTIVATIONS ET MOYENS À MOBILISER 26 MUTUALISER L'INGÉNIERIE FONCIÈRE ET L'INGÉNIERIE DE L'AMÉNAGEMENT : LES ENJEUX DE LA COLLABORATION INTER-ORGANISME 27 ENTRETIEN AVEC ELIZABETH DEVALMONT DIRECTRICE DE LA STRATÉGIE DU PATRIMOINE CHEZ ALLIADE HABITAT 28

ATELIER 4 : LES OUTILS DE PRODUCTION

DU FONCIER POUR LE LOGEMENT SOCIAL 31

ENTRETIEN AVEC MICHEL MICOULAZ, DIRECTEUR DU DEVELOPPEMENT ET DE L'AMENAGEMENT DE L'OPAC DU RHÔNE 33 ATELIER 5 : COMPRENDRE LE BILAN D'UNE OPÉRATION D'AMÉNAGEMENT : ANALYSE, POINTS DE VIGILANCE ET RISQUES ENCOURUS EQUILIBRE ET RISQUES DES BILANS AMÉNAGEUR ET CONSTRUCTEUR 35 UN GROUPEMENT SOLIDAIRE D'ORGANISMES HLM COMME AMÉNAGEURS 37 CONSTRUIRE DU LOGEMENT SOCIAL EN RENOUVELLEMENT URBAIN 38 6

PrÉSeNtatiON De la DÉMarCHe

A yant été associée aux travaux du Club régional des Opérateurs fonciers, animé dès 2007 par la région

Rhône-Alpes, l'ARRA Hlm fait

ainsi partie des membres fondateurs du Centre d'échanges et de ressources foncières (CERF), association fondée à la ?n de l'année 2009 sur le constat que le réseau des opérateurs fonciers devait être structuré pour inciter à la mise en oeuvre de politiques foncières vertueuses sur tout le territoire de la Région Rhône-Alpes.

Le CERF Rhône-Alpes regroupe les di?érents

acteurs agissant tout au long de la chaîne de la production foncière : élus, lotisseurs (SNAL), promoteurs immobiliers, notaires, agents immobiliers (FNAIM), observatoires (CECIM), maîtres d'ouvrage sociaux, EPF, agences d'urbanisme, etc.

L'association a quatre objectifs majeurs :

accompagner les collectivités dans l'élaboration de leurs politiques foncières ; échanger sur les pratiques professionnelles et renforcer la culture du foncier ; développer la formation des élus et des techniciens des collectivités ; et en?n alimenter les méthodes d'observation foncière. Pour être force de proposition auprès du CERF Rhône-Alpes, l'ARRA Hlm - avec l'appui de l'USH a souhaité réunir ses membres au cours de plusieurs séminaires, a?n d'enrichir leurs connaissances et leurs cultures relatives aux problématiques foncières du point de vue des collectivités. Surtout, les échanges ont porté sur les moyens que les maîtres d'ouvrage du logement social peuvent mobiliser pour inciter à un développement d'une o?re foncière pour le logement social, compatible avec les objectifs de politiques d'habitat et les contraintes de production du logement social. Eu égard à la spéci?cité de la question foncière, le cycle foncier mis en place par l'ARRA Hlm et l'USH pour 2012 à 2014 a ainsi eu pour objectif de faire le lien entre les pratiques opérationnelles, la ré?exion stratégique et politique portée par les collectivités et les opérateurs, et la connaissance des dynamiques foncières à l'échelle locale et régionale. Il s'agit, ainsi, d'apporter aux organismes Hlm les éléments permettant d'optimiser leurs stratégies foncières pour développer leur production en logements locatifs sociaux et en accession sociale à la propriété. 7

OBJeCtiFS POUrSUiViS Par le CYCle FONCier

Pour les deux années, il était proposé de traiter les cinq items suivants, chaque sujet correspondant à un

séminaire :

1. Être en capacité de doter les organismes Hlm adhérents de l'ARRA des outils de connaissance du

fonctionnement des marchés fonciers et immobiliers

2. In?uer sur les politiques locales a?n de mobiliser du foncier en fa

veur du logement social (locatif et accession sociale à la propriété)

3. Inciter les organismes Hlm à optimiser leurs stratégies a?n de m

aîtriser du foncier constructible

4. Repérer les stratégies foncières communales et intercommunales

5. Comprendre la logique ?nancière et ?scale des opérations foncières et immobilières sociales

Les séminaires, co-animés par l'ADEF et l'USH, ont été conçus de façon interactive selon les schémas suivants :

-Témoignage d'experts spécialistes de la question foncière, mobilisés dans le réseau de l'ADEF et de l'USH ;

-Echanges avec les bailleurs sociaux de Rhône-Alpes pour alimenter leurs ré?exions.

RÉCAPITULATIF DES ATELIERS :

Atelier n° 1 - 22 mars 2012 - " L'appréhension des mécanismes des marchés fonciers et immobiliers »

Atelier n° 2 - 12 juillet 2012 - " In?uer sur les politiques locales pour mobiliser du foncier en faveur du

logement social »

Atelier n° 3 - 29 novembre 2012 - " Inciter les organismes Hlm à optimiser leurs stratégies foncières a?n de

maîtriser du foncier constructible »

Atelier n° 4 - 4 février 2014 - " Les outils de production du foncier pour le logement social »

Atelier n° 5 - 1er avril 2014 - " Comprendre le bilan d'une opération d'aménagement : analyses, points de

vigilance et risques encourus »

L'APPRÉHENSION DES

M

CANISMES DES MARCHÉS

FONCIERS ET IMMOBILIERS

atelier 1 A1 9 P roduire du foncier pour le logement social implique de s'inscrire dans des marchés dont les fonctionnements sont très spéci?ques, tant en termes de formation des prix, qu'en termes de comportement des vendeurs et des acquéreurs. Les ventes et les changements d'usages qui

s' opèrent sur les biens fonciers et immobiliers peuvent être décrits par des outils d' observation à la

condition qu'ils soient correctement utilisés.

L' objectif pour les organismes Hlm est de se doter des outils de connaissance des marchés fonciers et

immobiliers a?n d'anticiper les dynamiques à venir, de construire leur propre stratégie foncière, voire

même d'aider la collectivité à élaborer des politiques de régulation e?caces. Les intervenants restituent

pour partie les résultats de leur mission commune d'accompagnement, e?ectuée pour le compte

de la Région Rhône-Alpes, ayant trait à l'élaboration et la mise en oeuvre d'une stratégie foncière

1

COMPreN

D rela DY NaMi Q Ue et l"e V

OlUtiON

D eS MarC H eS

FONCierS.

Les organismes Hlm gagnent à acquérir ou approfondir leurs connaissances sur le fonctionnement des marchés fonciers et immobiliers. Quelles sont les principales caractéristiques d'un marché foncier ? Quels sont les facteurs qui interviennent sur la formation des prix fonciers ? Quelles sont les évolutions récentes des marchés fonciers et immobiliers en Rhône-Alpes ?

MARCHES IMMOBILIERS ET FONCIERS :

QUELLES SPECIFICITES ?

Par rapport à tout autre bien économique, les biens fonciers et immobiliers ont une spéci?cité majeure : ce sont par nature des biens uniques, hétérogènes, caractérisés par une localisation, une con?guration physique et géographique, un voisinage, des services environnants à chaque fois di?érents. L' approche en termes de marchés, qui reste le meilleur modèle explicatif, s' attache alors à comprendre la variation des prix dans l'espace et dans le temps. La dé?nition en serait alors la suivante : les marchés de l'immobilier et du foncier portent sur des biens bâtis ou non bâtis et impactent, outre les activités propres que sont la vente et la location, des activités connexes comme la construction de logements, l'urbanisme, l'aménagement, les politiques publiques, etc. L'hétérogénéité des biens fonciers et immobiliers génère des marchés segmentés, caractérisés par le produit (logement individuel ou collectif, foncier bâti ou non bâti), le territoire (marchés urbains ou ruraux) ou encore l'o?re (logement social ou libre). Pourtant, ces di?érents marchés ne sont pas imperméables. Par exemple, le niveau de desserte en transports tend à faciliter les usages " urbains » sur des territoires de plus en plus éloignés. Ceci explique que les propriétaires fonciers anticipent le changement d'usage ou l' évolution du niveau d'équipement, avec pour conséquence une forte perméabilité entre les marchés urbains et les marchés ruraux, entre l'individuel et le collectif, entre les coûts d' acquisition du public et du privé. Ces phénomènes de " contamination » des di?érents marchés sont fortement liés aux caractéristiques parcellaires locales, à l' accessibilité de chaque parcelle, à leur spéci?cité géographique ou encore à la qualité des équipements et aménités environnantes. Les analyses réalisées à partir des données disponibles sur les marchés fonciers et immobiliers indiquent que ceux-ci ne fonctionnent pas non plus en autarcie. 2 D'autres facteurs agissent sur la formation des prix fonciers et immobiliers : • Les marchés immobiliers et fonciers sont fortement in?uencés par les actions des territoires (projets, politiques publiques, documents cadres et de programmation). atelier 1 : l"aPPrÉHeNSiON DeS MÉCaNiSMeS De MarC HÉ

S FONCierS et iMMOBilierS

Cette synthèse est issue d'un atelier qui s'est tenu à Lyon le 22 mars 2012.

Intervenants :

- Serge Baraniecki, directeur du bureau d'études Fonceoquotesdbs_dbs26.pdfusesText_32

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