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für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises KPA 2 - Anleitung zur Kaufpreisaufteilung - 2023 1

Allgemeine Hinweise

samtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sogenannten Restwertmethode, sondern nach dem Ver- len (vgl. BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000 IX R 86/97,

BStBl II 2001, 183).

Nach § 6 Absatz 1 Satz 1 Immobilienwertermittlungsverord- nung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021 (BGBl. I S. 2805) sind gleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sach- wertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuzie- hen. Dabei stehen die Wertermittlungsverfahren einander satz 1 Satz 2 ImmoWertV nach der Art des Wertermittlungs- nung der zur Verfügung stehenden Daten, begründet zu Die zur Verfügung stehenden Daten werden im Rahmen dieser Arbeitshilfe in der Reihenfolge

1. Vergleichs-,

2. Ertrags- und schließlich

3. Sachwertverfahren

abgefragt. Entsprechend dieser Reihenfolge und der zur Verfügung stehenden Daten wird hierbei typisierend unter- stellt, dass bei Vorliegen der Verfahrensdaten das entspre- den bestehenden Gepflogenheiten entspricht und somit auf die Abfrage von weiteren Daten und von der Durchführung anderer Verfahren abgesehen werden kann. Im Rahmen der Arbeitshilfe kann daher auch auf die Ab- frage bestimmter Parameter verzichtet werden. Somit ste- hen bestimmte Eingabefelder nicht zur Verfügung und wer- Da bei Mietwohngrundstücken, gemischt genutzten Grund- weit keine Vergleichsfaktoren vorliegen, wird bei diesen Grundstücksarten auf die Abfrage von Vergleichsfaktoren und die Prüfung des Vergleichswertverfahrens verzichtet. nungseigentum Vergleichsfaktoren nicht vor, gilt wie auch bei den übrigen Grundstücksarten der Grundsatz, dass vor Anwendung des Sachwertverfahrens als Auffangverfahren für das Wertermittlungsobjekt oder der ortsüblichen Mieten Renditeobjekte eine sachgerechte Verkehrswertermittlung. Mit der vorgenannten Prüfreihenfolge für die zur Verfügung stehenden Daten wird kein genereller Vorrang für ein be- stimmtes Wertermittlungsverfahren nach der ImmoWertV bestimmt, sondern die Verfahrenswahl im Sinne des § 6 Ab- satz 1 Satz 2 ImmoWertV typisierend ausgeübt. Liegen z. B. für ein Wohnungseigentum geeignete Vergleichsfaktoren vor, stellt das Vergleichswertverfahrens im Sinne des § 6 Absatz 1 Satz 2 ImmoWertV in besonderem Maße ein sach- gerechtes Verfahren zur Aufteilung eines Gesamtkaufprei- ses für das Wohnungseigentum dar. Unter Berücksichti- hend beschriebenen Abfolge jedoch auch begründet abge- wichen werden. Ggf. vorhandene besondere objektspezifische Grund- stücksmerkmale im Sinne des § 8 Absatz 3 ImmoWertV werden im Rahmen der Arbeitshilfe zur typisierten Kauf- preisaufteilung nicht berücksichtigt. Insoweit erfolgt die fahrenswerte. typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung den Kaufpreisaufteilung zu prüfen. Es handelt sich um eine derlegbar ist.

Lage des Grundstücks

Zu Ziffer 1

ist die Anschrift des Bewer- tungsobjekts einzutragen. Sofern es sich um ein Woh- nungs- oder Teileigentumsnummer oder eine andere nach- vollziehbare Bezeich , anzugeben.

Grundstücksart

Zu Ziffer 2

In diesem Feld ist die zutreffende Grundstücksart über eine

Auswahl im -Down- nzugeben. Bei Ein- und

grifflich - auf die Anlage 4 der ImmoWertV.

Grundstücks- bzw.

Anlage 4 Im-

moWertV (NHK 2010)

Mietwohngrundstücke

vergleichbares Teileigentum /

Wohnungseigentum

4.1.-4.3

gemischt genutzte Grundstü-

Mischnutzung (25 % bis 75 %

Wohnen) / vergleichbares Tei-

leigentum 5.1 vergleichbares Teileigentum

5.2, 5.3

vergleichbares Teileigentum

6.1, 6.2

Garage in Massivbauweise 14.1

Tiefgarage in Massivbauweise 14.3

zuwenden.

Datum des Kaufvertrages

Zu Ziffer 3

Der Zeitpunkt, auf den die Berechnung zur Kaufpreisauftei- lung durchzuführen ist, ist der Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages. Der Nutzen- und Lastenwechsel ist für die Kaufpreisaufteilung nicht maßgeblich.

Nebenkosten)

Zu Ziffer 4

Neben dem Kaufpreis sind auch die Anschaffungsneben- kosten, wie beispielsweise die Grunderwerbsteuer, Makler- gebühren und Notarkosten, zu berücksichtigen.

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für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises KPA 2 - Anleitung zur Kaufpreisaufteilung - 2023 2

Baujahr

Zu Ziffer 5

entscheidend. Die Angabe des Baujahrs ist für die Wertmin- sierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, kann fiktiv ein den zwanzig rücksichtigt werden. Das fiktive Baujahr kann unter Verwen- Es wird anschließend automatisch in die Berechnung zur

Kaufpreisaufteilung

Zu Ziffer 6

nach Maßgabe der Verordnung zur Berechnung der Wohn- Grundlage der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) ermittelt worden, bestehen keine Bedenken, diese hilfsweise anzuwenden. nach der DIN 277 zu ermitteln. Sofern nach Aktenlage die (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V.) oder vergleichbarer Regelwerke erfolgte, bestehen keine

Bedenken, diese hilfsweise anzuwenden.

Zu Ziffer 7

Anzugeben ist die Anzahl der erworbenen Garagenstell- den Verfahren berücksichtigt, beispielsweise im Ertrags- wertverfahren über den Rohertrag und im Sachwertverfah- ren über die Außenanlagen (pauschaler Zuschlag zu den typisierten Herstellungskosten / THK).

Zu Ziffer 8

Anzugeben ist die Anzahl der erworbenen Tiefgaragenstell-

Zu Ziffern 9 und 10

Bei Wohnungseigentum ist der Miteigentumsanteil anzuge- ben. Der Miteigentumsanteil ist im Wohnungseigentums- recht (§§ 1008 ff. BGB, WEG) ein rechnerischer Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum einer Wohnungseigentü- mergemeinschaft. In der Regel werden die Bruchstücke als

Entsprechendes gilt bei Teileigentum.

Zu Ziffer 11

In der Regel (Ausnahme vgl. zu Ziffern 13 und 14) ist hier (Flurstücke) zu erfassen.

Bodenrichtwert

Zu Ziffer 12

Der Bodenrichtwert (§ 196 Absatz 1 BauGB) ist der durch- schnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bo- denrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen (§ 2 Absatz 3 ImmoWertV) weitgehend übereinstimmen und nisse (§ 2 Absatz 2 ImmoWertV) vorliegen. Er ist bezogen stücks mit den dargestellten Grundstücksmerkmalen (Bo- denrichtwertgrundstück). Anzugeben ist der Bodenricht- wert, der für die jeweilige Bodenrichtwertzone von dem zu- dem Abschluss des Kaufvertrages ermittelt wurde. Auf die in der Berechnung integrierte Verlinkung zu entsprechen- den Auskunftsstellen wird hingewiesen.

Zu Ziffern 13 und 14

zu differenzieren. Bei einer erheblichen Überschreitung der marktüblichen trennte Ermittlung des Werts der über die marktübliche kann. bestehen keine Bedenken, im Rahmen der Kaufpreisauftei- denrichtwerts zu bewerten. Sofern vom Gutachteraus- schaulichung folgende Beispiele: Es ist eine Kaufpreisaufteilung für ein mit einem Einfamili- enhaus bebautes 1.000 m² großes Grundstück durchzufüh- ren. Das Grundstück ist rund 20 m tief und hat eine 50 m breite Straßenfront. Das Grundstück ist lediglich mit einem ausschuss hat für das Bodenrichtwertgrundstück eine

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für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises KPA 2 - Anleitung zur Kaufpreisaufteilung - 2023 3 chen, die in den Eingabefeldern zu Ziffer 13 und 14 mit dem vollen Bodenwert zu erfassen sind. Es ist eine Kaufpreisaufteilung für ein mit einem Einfamili- enhaus bebautes 1.000 m² großes Grundstück durchzufüh- für das Bodenrichtwertgrundstück definiert. Sofern vom Gutachterausschuss keine wertbestimmende fentlicht wurde, bestehen bei Kaufpreisaufteilungen von und mit dem vollen Bodenrichtwert zu bewerten (Eintragung in die Eingabefelder zu Ziffer 11 und 12) sowie den Boden- Prozent des Bodenrichtwertes anzunehmen (Eintragung in die Eingabefelder zu Ziffer 13 und 14).

Vergleichswertverfahren

Im Rahmen der Arbeitshilfe zur typisierten Kaufpreisauftei- lung kann bei Wohnungseigentum oder bei Ein- und Zwei- gleichsfaktoren vorliegen. Die Ermittlung des Vergleichswertes mit Hilfe von Ver- gleichsfaktoren erfolgt in Anlehnung an §§ 24 Absatz 1 Satz 2, 24 Absatz 2 Nummer 2 und 26 Abs. 1 ImmoWertV. gleichswertverfahrens im Rahmen dieser Arbeitshilfe zur ty- terung des Rechenschemas anhand eines Beispiels im Ver-

Vergleichsfaktor

Zu Ziffer 15

Vergleichsfaktoren im Sinne des § 20 Absatz 2 ImmoWertV sind durchschnittliche, auf eine geeignete Einheit (z. B. Grundstücke mit bestimmten wertbestimmenden Grund- stücksmerkmalen (Normobjekte). Vergleichsfaktoren sind für die Ermittlung des Vergleichswerts geeignet, wenn sie für einen bestimmten mit dem Wertermittlungsobjekt ver- gleichbaren regional und sachlich abgegrenzten Teilmarkt abgeleitet wurden und die wertbeeinflussenden Grund- stücksmerkmale des Normobjekts dargestellt sind. Anzu- wenden sind die für den Anschaffungszeitpunkt (Abschluss des Kaufvertrages) maßgeblichen Vergleichsfaktoren. Über die in der Berechnung integrierte Verlinkung zu ent- achterausschuss Vergleichsfaktoren für Wohnungseigen-

Vergleichsfaktor / Bezugsmaßstab

Zu Ziffer 16

Vergleichsfaktor für Wohnungseigentum oder Ein- und Bezugsmaßstab an. Als typischer Bezugsmaßstab ist

Objektspezifischer Vergleichsfaktor

Zu Ziffern 17 und 18

seine Eignung zu prüfen und bei etwaigen Abweichungen nach Maßgabe des Gutachterausschusses an die Gege- benheiten des Wertermittlungsobjekts anzupassen. Im Er- gebnis ergibt sich der objektspezifisch angepasste Ver- gleichsfaktor. Die Vergleichsfaktoren inkl. erforderliche Anpassungen enrichtwertinformationssystem eines Landes ergeben. Bitte geben Sie ggf. den objektspezifischen Vergleichsfak- passungen (in Ziffer 18, ggf. Zuschlag um wieviel Prozent wegen vorhandenem Balkon im Vergleich zum Normob- jekt).

Vergleichsfaktor je Garagenstellplatz

Zu Ziffer 19

geben Sie bitte den durchschnittlichen, auf einen Garagen- stellplatz bezogenen Wert (Vergleichsfaktor je Garagen- achterausschusses an. Der hier angegebene Vergleichs- ziert (siehe Ziffer 7).

Vergleichsfaktor je Tiefgaragenstellplatz

Zu Ziffer 20

platz, geben Sie bitte den durchschnittlichen, auf einen Tief- garagenstellplatz bezogenen Wert (Vergleichsfaktor je Tief- Gutachterausschusses an. Der hier angegebene Ver- multipliziert (siehe Ziffer 8).

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Ertragswertverfahren

Für Mietwohngrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke verfahren angewandt. Das Ertragswertverfahren findet auch bei Wohnungseigentum und Ein- und Zweifamilien- ren das Vergleichswertverfahren nicht angewandt werden konnte. Voraussetzung für die Anwendung des Ertragswert-

Miete.

Die Ertragswertermittlung erfolgt in Anlehnung an das allge- meine Ertragswertverfahren nach § 28 ImmoWertV. tragswertverfahrens im Rahmen dieser Arbeitshilfe zur typi- terung des Rechenschemas anhand eines Beispiels im Er- Wird im Ergebnis der Kaufpreisaufteilung nach dem Er- tragswertverfahren der Hinweis ausgegeben, dass der vor- zum Bodenwert besteht und ggf. ein Liquidationsobjekt vor- ben zutreffend, kann in dem vorliegenden Einzelfall voraus- sichtlich keine sachgerechte Kaufpreisaufteilung mit Hilfe

Zu Ziffern 21 und 22

in Zeile 22 der gesamte monatliche Rohertrag für das Ob- jekt (inkl. Mieten für ggf. vorhandene Garagen- und Tiefga- Rohertrag ist das Entgelt, das für die Benutzung des bebau- ten Grundstücks nach den am Anschaffungszeitpunkt gel- tenden vertraglichen Vereinbarungen und den rechtlichen Gegebenheiten zu zahlen ist. Hierbei sind gegebenenfalls triebskosten gezahlt werden, sind nicht anzusetzen. In die sog. Nettokaltmiete s (Betriebskosten im Sinne des § 2 Betriebskostenverord- den Betrieb einer Heizungs- und Warmwasserversorgungs- anlage einzubeziehen.

Für Grundstücke oder Grundstücksteile

1. die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Ge-

brauch oder unentgeltlich überlassen sind,

2. die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20

lichen Miete überlassen hat, ist die übliche Miete anzusetzen. bei nicht einzubeziehen. Die übliche Miete kann in der Re- gel aus Vergleichsmieten oder Mietspiegeln über die orts- übliche Vergleichsmiete im Sinne des § 558 Absatz 2 BGB abgeleitet werden.

Anzahl der Wohneinheiten bzw. sonstigen Einheiten

Zu Ziffer 23

Bei Mietwohngrundstücken geben Sie bitte die Anzahl der Wohneinheiten und ggf. der sonstigen Einheiten zur Be- messung der Bewirtschaftungskosten an. Sofern die Anzahl nicht vorliegt, wird diese unter Annahme einer durchschnitt-

Liegenschaftszinssatz

Zu Ziffer 24

denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grund- stücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. An- zuwenden ist der für den Anschaffungszeitpunkt (Abschluss des Kaufvertrages) maßgebliche Liegenschaftszinssatz. achterausschusses für die zu bewertende Grundstücks- diesen Liegenschaftszinssatz im Eingabefeld zu Ziffer 24 an. Ist der von Ihnen angegebene Liegenschaftszinssatz im rig, erscheint ein Hinweis, durch den Sie gebeten werden, den eingegebenen Liegenschaftszinssatz zu prüfen und ggf. unter Quellenangabe im Grundstücksmarktbericht des Wertermittlungsobjekt kein geeigneter Liegenschaftszins- satz zur Verfügung steht, wird im Rahmen dieser Arbeits- der Grundstücksart, dem Datum des Kaufvertrages und der

Sachwertverfahren

Liegen keine Daten für die Anwendung des Vergleichs- oder Ertragswertverfahrens vor, kann im Rahmen der Ar- beitshilfe zur typisierten Kaufpreisaufteilung das Sachwert- verfahren herangezogen werden. Die Sachwertermittlung erfolgt in Anlehnung an das Sachwertverfahren nach fahrensablaufs des Sachwertverfahrens im Rahmen dieser Arbeitshilfe zur typisierten Kaufpreisaufteilung wird auf den

Regionalfaktor

Zu Ziffer 25

Die dem Sachwertverfahren zugrundeliegenden durch- schnittlichen Normalherstellungskosten 2010 aus der An- lage 4 der ImmoWertV sind nach § 36 Absatz 1 ImmoWertV für den Anschaffungszeitpunkt (Abschluss des Kaufvertra- ges) maßgebliche Regionalfaktor. kann eine Anpassung durch Festlegung eines von 1,0 ab- weichenden Regionalfaktors vorgeben. Sofern Ihnen ein schuss bei der Ableitung der Sachwertfaktoren (siehe zu Ziffer 26) zugrunde gelegt worden ist, geben Sie diesen bitte an. Sofern ein derartiger Regionalfaktor nicht zur Verfügung ein Regionalfaktor von 1,0 angenommen.

Sachwertfaktor

Zu Ziffer 26

nisse auf dem Grundstücksmarkt berücksichtigt. Anzuwen- den ist der für den Anschaffungszeitpunkt (Abschluss des

Kaufvertrages) maßgebliche Sachwertfaktor.

Sofern Ihnen ein Sachwertfaktor (Marktanpassungsfaktor) Grundstücksart bekannt ist, geben Sie diesen bitte an. So- fern ein derartiger Sachwertfaktor nicht zur Verfügung steht,

Sachwertfaktor von 1,0 berücksichtigt.

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für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises KPA 2 - Anleitung zur Kaufpreisaufteilung - 2023 5

Anhang

Grund und Boden

Der Bodenwert

tumsanteil ermittelt:

Bodenwert:

(1.200 m² x 55 x 1/8) =

Vergleichsfaktoren (Immobilienrichtwerte). Für Wohnungseigentum (Eigentumswohnungen) in der Lage des Wertermittlungsob-

Eigenschaft Vergleichsfaktor Wertermittlungsobjekt Anpassung

Ausstattungsklasse mittel mittel 0 %

Geschosslage 1 2 0 %

Mietsituation unvermietet vermietet ./. 8 %

Baujahr 2015 2000 ./. 9 %

Wohnlage mittel Mittel 0 %

Balkon vorhanden vorhanden 0 %

Anzahl der Einheiten

in der Wohnanlage

5-15 8 0 %

Der objektspezifisch angepasste Vergleichsfaktor ermittelt sich hiernach wie folgt:

Objektspezifischer Vergleichsfaktor:

Vergleichsfaktor zu (2.880 )

Nachfolgend ermittelt sich der Vergleichswert durch Multiplikation des objektspezifisch angepassten Vergleichsfaktors mit der

Vergleichswert:

2.450 220.5

1) Lage des Grundstücks:

2) Grundstückart:

3) Datum des Kaufvertrages:01.05.2022220.000 2022

5) Ursprüngliches Baujahr:200090

18 18

1200550

Vergleichswertverfahren

2.450,00

16) Bezugsmaßstab des Vergleichsfaktors

Vergleichsfaktor (Immobilienrichtwert) für

Eigentumswohnungen in der Lage des Grundstücks: 2.880 (90 m² statt 70 m²) + 2 % und Baujahr (2000 statt 2015) ./. 9 %

17) Vergleichsfaktor bzw. sofern bekannt,

Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises

10) ggf. M iteigentumsanteil - Nenner:

Wohnungseigentum [WE]

M usterstr. 1 XXXXX M usterstadt

Link Link

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für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises KPA 2 - Anleitung zur Kaufpreisaufteilung - 2023 6

Ausgehend vom ermittelten Vergleichswert zu für das bebaute Grundstück wird der anteilige Wertanteil der baulichen Anla-

Vergleichswert zu (220.5./. Bodenwert (82.500 = 138.000

Kaufpreisaufteilung

Grund und Boden

Der Bodenwert

Bodenwert:

(1.000 m² x 38 Betrieb einer Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage einzubeziehen sind. (monatlicher Rohertrag) x 12 Monate = 6

Aufwendungen, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind. Für Anschaffungszeitpunkte (Kaufver-

setzes vom 24. Dezember 2008 (BGBl I S. 3018) bzw. der Anlage 40 zum BewG für Verwaltungs- und Instandhaltungskosten

gen, die auf die Bewirtschaftungskosten in der Ertragswertrichtlinie vom 12. November 2015 (Banz AT 04.12.2015 B4) zurück-

gehen. Hiernach werden folgende Bewirtschaftungskosten berücksichtigt:

Grund und Boden:

Summe: (100 %) (100 %)

Kaufpreisaufteilung

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