[PDF] Encadrement des loyers à Paris : les logements à petites pièces

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COMMISSARIAT

GÉNÉRAL AU

DÉVELOPPEMENT

DURABLE

SERVICE

DES DONNÉES

ET ÉTUDES

STATISTIQUES

Juillet 2020

2017
www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr Service des données et études statistiques

Encadrement des loyers à

Paris : les logements à

petites pièces plus contraints que les autres

Rapport détaillé

Document de travail n° 47

Logement/Construction

Auteurs: LouisMALARD etMathilde POULHES,SDES *

*au momentde lar édaction dudocumentdetravail 2

Sommaire

1 Introduction8

2 Encadrementdeslo yers parisienettypologie générale10

2.1 L'encadrementdeslo yers enFrance... .. .... .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. 10

2.1.1 Louerun logement enFrance. .. .... .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .10

2.1.2 Laxation deslo yers ...... .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .11

2.2 Unet ypologiegénéraledel'encadremen tdesloy ers. .... .. ...... .. .. .. .. .. .14

3 Théorieet littératureéconomique 15

4 Donnéeset statistiquesdescriptiv es16

4.1 Donnéessur les loyers. ...... .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .16

4.2 Statistiquesdescriptiv es... .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. 18

4.2.1 Évolutiondesloy ersà Paris.... .. .... .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .18

4.2.2 Descriptiondu dépassemen tdesplafonds... .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. 18

5 Résultatsempiriques 20

5.1 Caractérisationdes logements quilouentau-dessus duplafond .... .. .. .. .. .. .. .. 20

5.1.1 Lesdéter minantsdudépassement. .. .... .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .20

5.1.2 Pourquoileslogements àp etitespiècesdépas sent plusquelesautres ?... ...... 22

5.2 Eetde l'encadremen tsurlapartdedépassemen t. .. .. .. .... .. .. .. .. .. .. .23

5.2.1 Estimationde lapart dedép assement .. ...... .. .. .. .. .. .. .. .. .. .23

5.2.2 Hétérogénéitédes eetsselon lasurface parpiè cedes logements .. .... .. .... .24

5.2.3 Hétérogénéitédes eetsselon lenom brede pièces. .... .. .. .. .. .. .. .. .. 25

5.2.4 Lerôle dunom brede piècesauseindes logemen tsà petites pièces. .. ...... .. 26

5.3 L'impactsur leniv eaudes loyers. .. ...... .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .26

5.3.1 Eetglobal .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. 26

5.3.2 Parcatégoriede surfacepar pièce .. .. .... .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. 27

5.3.3 Lecas particulierdes petits studios. .... .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. 28

5.4 Leslogemen tsàpetites pièces. .... .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .29

5.4.1 Caractéristiquesdes logemen ts..... .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. 29

5.4.2 Répartitiongé ographique... .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .29

5.4.3 Caractérisationdes occupan ts..... .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .30

3

5.4.4 L"offrede logements àpetitespièces .. .... .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. .. 30

6 Conclusion32

Annexes62

A Jugementd"annulation parleT ribunalde Paris62

B Résultatsdes modèles logistiquesexplicatifsdudépassemen t63 C Résultatsdes modèles d"estimationduloy er67 4 5

RésuméEntrele 1eraoût 2015et le 28novem bre2017, lamunicipalitédeParisa misen placeun dispositif

d"encadrementdes loy ersafindelimiterlahaus sede cesderniers et deréduire lenombrede loy ersnettemen t

au-dessus desprix du marché.Alorsqu"a vantla dated"application decettemesure,seulel"évolutiondulo ye r

entredeux locataires étaitcontrôlée,ce nouvel encadrementlimitedire ctement leniveaud uloyer enfixan t

un plafondàne pasdépass er.Ces plafonds sontcalculés àpartir desmédianesmajorées de20%des loyers

au mètrecarré parcatégorie (nom brede pièces,grandquartieretépo quede construction) deslogemen ts

enquêtés en2015. Cetarticle analysel"impact dece nouveau dispositif àpartir d"unenouv elleenquêtequi

échantillonnechaque annéeenviron 45000logements parisiensetcollecte desin formationssur leloyer etles

caractéristiques deslogemen ts.Onmontre d"abord quel"encadrementn"es trespectéqu"en partie: environ

20 %des loy erssesituentau-dessusdes plafondsaprès août2015.Encompar ant ceslo yers av ecceux des

baux signésjuste av antl"encadrement,onestimeque lepourcentagededépasseme nt auraitété de 25% en

l"absence d"encadrement.Lamiseen placedu dispositif auraitdonc faitdimin uerle tauxdedépassement

de 5p ointsdepourcentage. Ondémon treensuitequeledispositif d"encadrement estdistorsifcarle calcul

des plafondsestd istinctpar nombrede pièces maisnetientpascompte dufait quedeslogemen tsdisp osant

du mêmenom bredepiècesp euven ta voirdessurfacestrèsdifférentes. Ainsi,leslogementsàp etitesurface

par pièce(ou logements àpetitespièces ),qui ontenmo yennedeslo yers aumètrecarréplus élevés quedes

logementsplus grandsà même nombre depièces,son tpluscontrain tspar lesplafonds.Aprèsl"implémen tation

de l"encadrement,lesloy ersde ceslogementsàpetites piècesdimin uent de3%alors queles loyersdes autres

typesdelogemen tsreste ntstables.Enfin, onmontrequeleslogemen tsà peti tespièces sontoccup éspar des

ménages plusgrand s(àsurfacecomp arable)et àplus faiblerevenu parunité de consommationque les autres

logements. 6 7

1 IntroductionDans laplup artdespays développ és,l"immobilierestune ciblemajeuredespolitiques publiques. En2014,

la dépensepubliquefr ançaiseen matièredelogement s"élève àprès de42 milliardsd"euros.Ce montant

comprend l"ensembledesall ocations logements(49%dutotal), lesavan tages fiscauxdon tb énéficien tle s

consommateurs etpro ducteursdeservicede logement (36%), lessub ventionsd"exp loitatione td"in vestisse ment

(8 %)et enfinles av antages detauxpourlesprêtsau xménages etbail leurssociaux(7%),p ouru ntotal qui

représenteen viron2%du PIB.De puisle débutdes années70, lesallocationslogemen t,qui subv en tionnen t

directementla consommationen logement desm énagesàbas reven u,sontdevenues lesprincip auxinstrumen ts

de lap olitiquepubliquefrançaiseen matière delogemen t.En 2014,elless"établissen tà unpeuplus de

20 milliardsd"euros, dont prèsde8milliards d"allocation personnalisée aulogemen t(APL). Cependant,

depuis ledébut desannées 2000,ces allocations logement ont étégrandementremi sesenques tions,quece

soit enterme d"efficacitéou enterme d"équité(p ourl ecas dela France,voir LaferrereetBlanc(2004) ou

Fack(2006),et pour desétudes internationalesrécen tes,v oirpar exempleBreweret collab.(2019)pourles

États-Unis ouCollinson etGanong (2018)p ourla Grande-Bretagne).

Le tauxd "effort,àsav oirla partdurevenuque lesménages consacrent àleur dépenseenlogement,est très

élevéet acon tinué decroîtrecesdernièresannéesmalgré cesaides. Ceconstat estparticulièremen tmarqué

pourle slocatairesdu secteurlibre1les pluspauvre s(voirT able1).En 2001,leslocatairesdu secteurlibre

consacraient23,6 %de leurrev enu dansleurs dépensesenlogement,et cettepart aaugmen tépourse porter

à 28,4% en2013. Au seindes ménagesquicomposen tle 1erquartile derev enuparunitédeconsommation 2,

le tauxd"effort des locatairesdusecteur librequis"élev aità 32,8% en2001 aatteint40,7 %en2013: soit

une haussede près de8poin tssur lap ériode.C"estl"évolution dela charge financièreenlogement(loy er,

charges,taxes liéesau logement,...) plus importanteque l"évolutiondesrev enusquiexpliquecettecroissance

des tauxd"effort 3. Pourleslo catairesdu secteurlibre,le rev enumoy ena augmenté de3,2%entre2001et

2013 alorsque lac hargefi nancièreenlogemen taugmentaitd e19,1%sur lamêmepério de.

Ceci suggèredes mesures particulièrespour lesecteurlo catiflibre,telles quela miseen placededisp ositifs

d"encadrementou derégulati ondes loyers.

La situationest néanmoinsgéographiquemen thétérogène. Lesdonnéesdisponibles suggèrent quela hausse

des prixdeslo yers dusecteurlibreaétéplus impor tante àP arisque pour lereste delaFrancesurla1. Leslo catairesdusecteur libreson tleslocataires dont leloy er nerelèvepas delalégislationHLM.

2

. Lenom bred"unitésdeconsommation estune mesurequi permet de comparerles niveaux devie deménagesdetaille oude

compositiondifféren te.Lapondération estla suivante: 1U Cp ourlepremieradulteduménage, 0,5UC pour chaqueautre

personnede14 ansou pluse t0,3 UCp ourc haqueautreenfant demoins de14 ans. 3

. Celle-cip ourraitnéanmoinss"expliquer enpartie paruneaugmentation dela qualitédes logements etne pasêtreuneffet

inflationiste pur. 8

période2001-20164. L"accèsau parclo catifparisien estdevenu particulièremen tdifficile commel"estl"accès

au logementengénéral àP aris.D"après l"Insee,la villedeParis ap erduprès de60 000habitan tsen trele

1erjanvier2011 etle 1erjanvier2016 5, alorsque prèsde 50000 emploissupplémen taireson tété crééssu rla

même période6. Àti tred"exemple,p ourlouerunstudio nonmeublédansP aris,un locataire devradéb ourser

en moyenneunpeu plus de660 ¿par moisdelo yer 7. Denom breusespersonnes seretrouventainsicon traintes

de prendreunlogemen tun peupluséloigné deleur travaildans lab anlieueparisienne (voir Aguilera(2005) ).

En outre,le développ ementdesplateformesdelocationtouristique apu attirerun certain nombre

de propriétairesoud"in vestiss eursetcontribueràaugmenterencore latension surlemarché locatif. Ces

plateformes permettentd"accroitrele rendement deslogements, queceux-cibasculen tou nondanslacatégor ie

des meubléstouristiqu es(lenombre de jourspouv antêtremis àla locationestlimitéà120pourles

propriétaires occupants).Cesplateformespourraien tdonc contribuer aurenchérissementdu coûtdu logement

et àla contrac tionduparclocatifhors meublé(v oirGarcia-Lóp ezetcollab. (2019),Barron etcollab. (2018)

ou Horne tMerante(2017) pourles principaux résultatssurlesujet).

C"est pourrépond reàcesdifférenteste nsionssur lelogemen tlocatiflibre parisienqueledis positif

d"encadrementdes loy ersdelaloidu24mars 2014p ourl"accès aulogeme nt etun urbanismerén ov é,diteloi

ALUR, aété instaurédans laville deP aris.La loiprév oy aitquel"encadrement seraitappliqué danstoutes

les zonesoù ilexiste undéséquilibre entre l"offreet lademande delogement,c"est-à-dire danstoutes leszones

dites "tendues ». Cettemesurea vait pourbutde limiterleniveaudulo yerlorsde sapre mièrelo cation

ou àc haquerenouvellement explicitedubail.L"encadrement des loy ersaétéappliqué du1eraoût 2015au

28 novembre2017pourla villede Paris.Ila ensuite été annulé parletribunaladministratif deP aris,car

celui-ci ajugé quele préfetde lar égiond"Île-de-F ranceaurait dûétendre lamesureà touteslescommunes de

l"agglomération parisienne(v oirAnnexeA pourlesdétails dujugeme nt).

À notreconnaissance, cetarticle estle premierà analyserl"impact dece nouveau disp ositif.On utilise

une nouvelleenquêteconduite par l"Observatoire desloyers del"agglomérationparisienne dansle cadrede

la loiALUR quicollecte desinformations suren viron45 000logemen tsloués videsàParis. Laprincipale

contributiondecet articleest l"analysedu caractère distorsifde l"encadremen t.Le modede calculdes plafonds

est, parconstruction, pluscon traignant pourleslogementsà petitesurfacepar pièce(app eléslogementsà

petitespièces dansla suitede cetarticl e,et quidésignen tdes logementsdont leratio surfacesur nombre4

. Entre2001et 2016,les loy erson tprogressé de37%dansl"agglomérationparisienne etde31% dansle restede la France

d"après lesi ndicesdeloy ersde l"Insee.

5. Chiffreis sudurecensement dela population(Insee).

6. Créationnette d"emploitotal enfin d"année, d"aprèsles estimationsd "emploi2018(Insee).

7

. Calculsréali sésàparti rdes basesdedonnéesde l"Observatoire desloyersde l"agglomérationparisienne, àsa voir un

ensemblede 90641 locations nonme ubléesàParis entre 2015et2017.En moy enne,unlocataire devradéb ourser665 eurosp our

louer unstudio, 970 eurospourun 2pièces, 1384eurosp ourun 3pièces et2 455euros pour un4 piècesouplus.

9

de piècesestf aible).En effet,ceslogeme nts ontenmo yenne desloyersaumètre carréplusélevés quedes

logementsplus grands àmêmenombre depièces. On montreégalement quel"encadrementa euprinc ipalementuneffet surcette catégorie delogements:

baisse delo yerd"environ3 %alorsquelesloy ersdes autreslogemen tsstagnaien t.Ces logements àpetites

pièces sontprincipalement deslogements dedeux pièces(48%),dansune moindrem esure deslogemen ts

d"une pièce(25 %)ou detrois piècesou plus(26 %)et ilsson to ccup éspar desménages plusgrands (à

surface comparable)et àplus faiblerev enu parunité deconsommationquelesautreslogemen ts.

Cet articleest organisé delafaçonsuiv ante :la partie2 rappellelecadreinstitutionnel etdécrit le

dispositifd"encadremen tdesloy ersà Paris.Lapartie3 présente lesprincipauxrésultatsquel"onp euttrouv er

dans lalittérature économique surlesujet.La partie4 décritles donnéesque nousutilisons. Lapartie 5

présenteles résultats.La partie6 conclut.

2 Encadrementdeslo yers parisienettyp ologiegénérale

2.1 L"encadrementdeslo yers enFrance

2.1.1 Louerun logement enFrance

En France,toutelo cationd "unlogementà usagederésidence principaledoitêtre accompagnée dela

rédaction d"unbail. Lasignature decelui-ci parle propriétaireet lelo catairep ermetde matérialiserpar écrit

les droitset obligationsdes deuxpartie s.Si le propriétaireestdansl"obligation de fournirunlogement qui

respectelescarac téristiquesde ladécence8, lelo cataires"engageluià pay erle loy eretlescharges àla date

fixée dansle bail.Sur chaque contrat delocationdoit apparaîtreladatede prised"effet dubailetsa durée.

Dans lecas d"unlogemen tloué vide,ladurée minimaled"un bailest de3 anslorsqueleproprié taireest un

particulier etde 6ans lorsqu"ils"agit d"unep ersonnemorale 9.

Si lelo catairesouhaitemettre finaucon tratde location, ildoit respecterundélaidepréa vis. Celui-ciest

de 1mois pour lalocationd"un logement meubléetde3 moisp ourlalocation d"unlogemen tvide. Depuisle

28 mars2014 etla miseen placede laloi ALUR,le délaide préavis pour quitterun logemen tloué videà

Parisa étéréduit à1 mois.Ce changemen ts"applique àl"ensem bledes zonesdites"tendues"(voirplus bas).

À l"inverse,silepropri étairep eutv endresonlogement encoursde bailoudonner congé àsonlocataire

poury habiterou yloger unpro che (en tant querésidenceprincipaleuniquement), ilnepeut lefairequ"à8. Lescar actéristiquesd"unlogementdécenton tété fixéesparledécret n°2002-120 du30 janvi er2002.

9

. Dansle casd"une location meub lée,ladurée minimaledebailestd"unandansla plupartdes caset deneuf moissi ellee st

consentieà unétudian t. 10

l"échéancedubail. Enoutre, lalettre decongé doitêtre reçuepar lelo cataireau moins6 moisa van tle terme

du contratpour unelocationvide ettrois moispourune location meublée. Enfin,si lelo cataireaplusde 65

ans etqueses reven usson tinférieursàunplafond deressourcefixé10, ous"il hébe rgeunepersonneâgéede

plus de65 ans,fiscale ment àcharge,etque lemon tantcumulédesressources detoute sles personnes vivant

dans lelogemen testinférieurà cemême plafonden vigueur,alors leren ouvellemen tdu bailest automatique

et lepr opriétairenepe utdonner congéàsonlocataire11.

2.1.2 Laxation deslo yers

Commentles loy erssont-ilsfixés?EnF rance,plusieurssituations coexistent.La première correspondà

l"entréesur lemarc hélo catifd"unnouveau bien.Danscecas, lelo yeré taitfi xélibremen ta van tla loiALUR.

Durantl"appl icationdecelle-ci, leslo yersdevaien têtre inférieursauxplafondspour lesdeuxvillesquiont mis

en placel"encadrement desloyers :la villedeParisentre le1 eraoût 2015et le28 nov embre 2017etlavillede

Lille entrele1 erfévrier 2017et le17 octobre 2017.L"encadreme ntaété annulé danscesdeuxvillessuiteà

des décisionsdutribunal administratifde Lillepuis deP aris,mais ila étéréin troduit parlasuite àtitre

expérimentalpour uneduréede 5anspour lescomm unesdes zonestendues quisou haiteraientl"appliquer12.

Ainsi, àP arislesloy ersson tdenouveauplafonnésdepuis le1erjuillet 2019.

La deuxièmes ituationcorrespondà larédactiond"unnouv eaubail pou run bienqui étaitdéjàloué.

Celle-ci peutcorrespondreà l"arrivéed"unnou veau locatairedans lelogemen toudemanièreplusrare àun

renouvellementexplicitedu contrat delo cationsanschangemen tde locataire.Dans cecas, ilfautdistinguer

les zones"tendues"des autres.Les zonestendues 13regroupent1151 communes quiapp artiennentàdes

unités urbainesdeplus de50 000h abitants oùil existeun déséquilibremarquéentrel"offre etla demande

de logements.LeGraphique 1p ermetde visualiser larépartitiongéograph iquede cesdernières.Dans une

zone tendue,le lo yerdunouveaucontratde location nepeutexcé derledernierlo yer appliquéauprécéden t

locataire.S itoutefoisaucunerévision delo yer n"estin terven ueaucoursdesdouzemois précédant laconclusion

du nouveaucontrat delocation,le nouveau loyerp eut êtreaugmentéau plusdel"IRL

14. Néanmoins,il existe

des dérogationsen casd "importan tstravauxoudev acancedeplusdedix-huit moisqui permettentde se

ramener àla premièresituation etautor isent doncla librefixationdunouveaumon tant dulo yer (dansla

limite desplafonds àP arisou Lilledurantles pério desde miseenplacede l"encadrement). Lalimitationde10. En2019, ilest parexemple de23 721¿pourunep ersonneviv antseuleà Paris.

11

. Saufsi demême leba illeur aplus de65ansoupossède des reven usinférieurs auxplafonds envigueur, oua lorss"il trouve

une solutionde relogement aulocataire.

12. Loip ortantévolutiondulogemen t,del"aménagement etdu numérique(Elan)du 23no vembre2018.

13

. Laliste descomm unes1 151communesappartenan taux zonestendues définiesparla loiALURaété fixépar décret

(décret n°2013-392 du10.5.13). 14

. L"indicetrimes trielderéférencedesloy ers(IRL) créépar l"article35 delaloi2005-841du26 juillet 2005et modifié par

l"article 9de laloi n°2008-111 du8 février2008 pour lep ouvoird"achat correspond àlamoyennes urlesdouzederniers moisde

l"évolutiondes prixà laconsommation horstabac ethors loy ers.Il s"estsubstitué àl"Indice ducoût delaconstruction.

11 l"augmentationdu loy erentredeuxbauxs"applique àl"ensemble des zonestendues depuis2012. Pour les logementsqui ne sesituentpas enzone tendue,aucunecon trainte nes "applique.Le loyerp eutdonc être librementfixé àla signaturede chaque nouveau contrat delocation.

Enfin, ladernièresitu ationcorresp ondàl"évolution duloyer encours debail.Dans cecas, quellequesoit

la localisationdubien, l"augmen tationann uelledeceloyer nepeute xcéderla variation del"IRL. Il està noterque pour cestrois dispositifsd"encadrement, aucun contrôle delapartde lapuissance publique n"existeetaucune baseadministrativ en"enregistre leslo yersdemandés pour chaque logement 15. Les infractionsà laloi sont signalées parlesrecoursp ossiblesdeslocataires.

La réformequi nousin téresseest lamiseenplace, suite àla loiALUR, del"encadremen tdes loyers

à Parisentre le1

eraoût 2015et le28 nov embre 2017.Cetencadrements"appliqueaux deux premières

situations décritesprécédemment, c"est-à-direàtoutnouv eaucon tratde location signépendant lapériode

correspondante(lerenouv ellement tacitedubailsanssignature d"unnouv eaucon tratne rentre pasdansle

champde lamesure). Ilp ermetde limiterles excèsdanslafixation dulo yer enin troduisan tun loy erde

référence quipeut êtredépasséde20 %au maximum, quel"on désigneracomme loy er"plafond" (ouloyer de

référence majoré).Uncomplémen tde loyerp euttoute foisêtreappliquéauplafondsi lelogementprésen te

des caractéristiquesde localisation oudeconfortparticulières parc omparaisonaux logements dela même

catégorie situésdansla mêmezon egéographique. Lelo catairequisouhaite contester cecomplémen tdelo yer

disposed"un délaide troismois àcompte rde lasignature dubail poursaisirla commissiondéparteme ntale

de conciliationprévue àcet effet. Cette commissionest uneinstance paritairequi peut être saisie gratuitementet quiestcomposée de

locataireset debailleurs. Ellep eutdemander aubailleur dediminuerson loy eren casde dépassem entmais

n"a pasde pouv oircoercitif.Entre 2015et2017à Paris,lacommissiondépartemen talede conciliation aété

saisie de535 cas,don t187 demandesdebaissede loy er(à comparer av ecprès de18000nouveauxlo yers

au-dessus duplafonds selonnos estimations16), 80con testationsd"uncomplémen tde loyer,230demande sde

hausse delo yeraumomentdu renouv ellementdubail pardes bailleurset38demandesdebaissedu nouveau

loyeràlamême occasion pardes locataires. Lesrésultatsdeces saisiesn eson tpasconnus maisle trèsfaible

taux der ecoursmontredéjà enpartiel"inefficacité d"untel dispositif.

À partirdu 1eraoût 2015à Paris etpendant toutela périodedemise enplace del"encadremen t,sur

chaquecon tratdelo cationdevaient figurerlesmontan tsduloyerd eréfér enceet duloyerderéf érencema joré15

. Contrairementàd'autrespa yscomme l'Autric he,iln'existepas enF ranced'identiant"universel" deslogemen ts,ce qui

rend lecon trôledecet ype dedisp ositifdicileàmettreenplace. 16

. Onobserv eenviron14 000nouveauxbaux entre août2015 etfévrier2017qui représenten t23%duparc locatif etdon t

20,4 %a vaientunloyerau-dessus desplafonds.

12

(loyerplafond)applicables aumomen tde lasignature dubail,ainsique le montan tde l"éven tuelcomplémen t

de loyerencasde dépassemen tdu plafond.

Pourcalculer lelo yer deréférencerelatifàl"encadrement etaméliorer laconnaiss anceglobale dumarc hé

locatiffrançais, laloi ALURa reten u17 structuresp ourconstitueru nrése aud"obs ervatoiresdesloyerssur

l"ensembledu territoire.Ces observatoires doiven têtre"agrééspar leministrechargédu logement [.. .] sous

condition duresp ectdesprescriptionsméthodologiques émisespar une instancescientifique indépendan te"

(Article 6-1de laloi n °2014-366 du24mars 2014p ourl"accès aulogemen tetunurbanisme réno vé) avant

de mettreen placeun dispositif d"encadremen t.Le22décem bre2014,lepremieragrémen ta étédéli vréà

l"Observatoiredes Loy ersdel"AgglomérationParisienne (Olap)par leministère dulogementpourle périmètre

géographique correspondantàlaville deP aris. C"estdonc l"Olapqui aétéchargédecalc ulerles plafondsde

loyersaum 2qui ontétéappliqués àpartir du1 eraoût 2015à Paris.

Ces loyersderéférenceon té técalculés àpartirdel"enquête menéeen2015par l"Olapdans lecadre dela

loi ALUR,qui renseignele loy eret lesprincipalescaractéristiquesdeplusde 40000 logements loués vides

du parclo catiflibreparisien (voir partie4.1).L"ensemble deslogementsenquêtés ont étépris encompte

dans lecalcul, quelleque soitla datede début ducon tratd elo cation.Lesloy ers deréférenceont étéensuite

recalculés chaqueannéepar l"Olapà chaque nouveau millésimede sonenquête.Lecalcul desplafonds sefait

sur lesbaux existants, l"idéedel"encadrement estdonc decon tenirlahausse deslo yers autourde lasituation

existante,d"où un plafonnementpas toujourscontraignantpour certainslogemen ts.

Le loyeraum2de référencecorresp ondauloy ermédian deslogementssimilairesse lonles troiscaractéris-

tiques suivantes:l"épo quede construction,lenombredepièces etle quartieradministratif (ougran dquartier).

L"époquede constructionestdivisée enquatretranches distinctes(a van t1946, 1946-1970,1971-1990 etaprès

1990), demême quele nombre depièces (1pièce,2pièces, 3pièces et4 piècesou plus).Le grandquartier se

réfère auzonage leplus finde l"administration publique deP aris:chaque arrondissementestdécoup éen

quatre quartiersadministratifs, soitun totalde 80grands quartierssur l"ensem blede laville deP aris.Enfin,

le plafondà nepas dépasserest obtenu enma jorant leloyer deréférence de20%17.17

. Ilexiste aussiun loy erplanc herquicorrespondaulo yerderéférence minoréde 30%.Sile loy erestinférieuràcedernier,

le propriétairep eutalorsaumomen tde lasi gnaturedubail l"augmenter plusfortemen tquel"IRLpouratteindre leplanc her.

13

Le Graphique2 permet devisualiserles plafonds18à respecteren2017 parquartier administratifp ourles

logementsde 2pièces construitsa van t1946, cettecatégoriecorrespondantàla catégoriela plusfréquen te

dans lesbases del"Ol ap(en viron22%du stockde logements locatifs dusecteur libred"aprèslesbasesde

l"Olap). Lesplafonds von tde25,4eurosle m2dans lesquartiers dunord-es tde Parisà33,7 eurosle m2dans

le centredeP aris.

2.2 Unet ypologiegénéraledel'encadrement deslo yers

Selon Arnott(1995), ilexiste deux principauxt ypesd"encadrement :ceux delapremièregénération(gel des

loyersnominaux)et ceuxde lasec ondegénération (tousles autresmécanismes souventmoins con traignants).

Comme lemon trelecasde laF rance,différen tsencadremen tsde secondegénérationp euvent coexister,et

cette secondegénér ationcouvredesdisp ositifstrès divers 19. Onprop osedoncunet ypologi eplus détaillée

qui opèreunedistinction entre typ esdecontrôle etpérimètresd"encadremen t.Le Tableau2détaille les

différentesmodalités. Premièrement,l"encadremen tpeutlimiter l"évolutionduloyer oudirectement son

niveau.Deuxièmemen t,lecontrôle peut êtreappliquéencours debail,àla relocation oul orsde l"entrée du

bien surle marché locatif.Cecimène àcinqmécanismes différents. Enoutre, l"encadrement deslo yersen

évolutionp eutfaireréférence àd ifférentsconcepts: legel duloyeroul"év olutionlimitée parun indice.De la

même manière,l"encadremen tenniveau peut êtreimplémentévia desplafondsdelo yer (comparaisondirecte

avecdeslogemen tscomparables) ouviaunmo dèlehé donique(les caractéristiques deslogemen tssontprises

en compte,cas dela villede Munich depuis2001, voir Bonnevalet collab.(2015)). Pourrésumer, cettet ypologie montrequel"expression"encadremen tdesloy ers"p eutrecouvrirde nom-

breuses situationsdifféren tes,etenconséquenc ep euta voirdesimpacts différentssurle marchéimmobilier.

En France,quatrecas différents ont étéidentifiés (voirTableau 3).P ourl"ensembledumarc hélocatif(en

bleu), l"évolutionannuelle duloyer encours debailnepeut excéder l"indicede référencedes loy ers.P ourles

zones tendues(en vert, zonesdéfiniespar leMinistèredu logement), lenouv eaulo yerappliquéne peut excéder

le dernierlo yerappliquéauprécédent locataire, saufen casd"importants travauxou dev acancede longue

durée. Ilp eutaussiêtreaugmen téau plusde l"IRLsicelui-cin"a pasété appliquésu rles douzederniers mois.

Enfin, àP arisetLille(en rouge)p endant lap ériode demiseenplacedel"encadremen tdu niveaudesloyers

(août 2015-novembre2017àParis, février2017-o ctobre2017 àLille),lelo yer nedoitapriori pasdépasser un

loyerplafondcalculé chaque annéepar l"observatoirelo caldes loy ersagréé(voirprécédemmen t).18. i.e.lo yersderéférencemajorés.

19

. Mêmes"ilne concerneaujourd"h uiplus quetrès peudelogemen ts,il existed"ailleurs unautre dispositif d"encadrement du

niveaudu loy ertoujoursenvigueur: leslogements soumisà laloi de48. Ils"agitdelogemen tsconstruitsav ant le1

erseptembre

1948 etsitués surcertaines communes de plusde10000 habitantsoulimitrophes. Pour cesderniers, laloi 48fixe unloyer

maximumà nepas dépasseren fonc tiondes équip ementsetduconfort dulogemen t.Seulsleslogementsdontleslocataires sont

entrésdans leslieux av ant le23décembre1986peuven tcon tinuer debénéficier, souscertaines conditions,decerégime.

14

3 Théorieet littératureéconomique La littératureéconomiqueet plusgén éralement leséconomistes sonttrèscritiquesvis-à-vis dupri ncipe

d"un encadrementdesloyers.Arnott (1995)rapp ellequ"àpartird"unquestionnaire adressé àun échantillond e

membresde l"AmericanEc onomistAsso ciationen1990,Alston etcollab.(1992)trouv aient quel"affirmation

qui faisaitle plusconsensus (93% d"avis fav orables)parmi leséconomistesétait"instaurer unplafondpour

les loyersréduitlaquan titéet laqualité delogementsdisp onibles".

En effet,si l"onconsidèr eun marchéstandard,fixer deslo yersendes sousdu niveau d"équilibrep eutavoir

différentst ypesd"effetsdélétèresounégatifs. Tout d"abord, leslo catairesqu irecherchen tdesbiensencadrés

aurontten danceàdev enirdes résidentsdelongueduréed"une manièredisprop ortionnée(voirSims (2007)

par exemple).Ensuite, lespropriétaires contrain tsde louermoinscherqu"ils l"auraient souhaitév oient la

valeurde leurbien diminuer (voir Autoretcollab. (2014)pourun effetpositifsur lav aleurdes bienssuite à

l"annulationdu contrôle àCambridgedan sle Massachussets)et peuvent réagirde différentesmanières:par

exemple enréduisan tleursdépenses d"entretien (voirMoon etStotsky(1993)ou Gyourkoet Linneman(1990)

pourune analysede laqualité deslogemen tsdon tle loy erestencadré àNewYork), ente ntantdesortir

leurs logementsdusecteur locatif régulé(v oirDiamondetcollab. (2018)p ouruneanalysedu phénomène

d"éviction àSan Francisco), oudusecteurlo catifdans sonensem ble(v oirFetter(2016) pour lap ériode

d"après-guerre auxEtats-Unis), ouencor een réduisantlaconstruction destinée ausecteurlocatif (voir Mense

et collab.(2019) pour unencadrementqui protège l"investissemen tdans laconstructionen Allemagne).Enfin,

des loyersendessousdes prixdu marché mènent àun excèsde demandeenlogemen t,quipeut causerles

phénomènes suivants:unemauv aisea llo cationdeslogements 20(voirGlaeser etLuttmer (2003)p ourune

illustration parcomparaison deNew York oùles loyers on tété encadrésavecChicagoouHartfordqui sont

considérés commegroup edecontrôle), unebaisse delamobilitéprofessi on nellecausée par unebaisse dela

mobilité résidentielle,uneaugmen tationdes discriminationsavec desgroup esdéfa voriséslaissésàl"écart,

ou mêmedes phénomènes diversde marchégris(ounoir) telque le"dépôtp ourclé"ou"pas-de-p orte"(k ey

money), quiconsiste enun paiement d"un"d épôtnonrem bours able"aumomentdel"emmén agement.

Néanmoins, cer aisonnementreposesurl"hyp othèsetrèsforteque lemarc hélocatiffonctionneparfaitement

et queles courbes d"offreetde demandenesont pasat ypiques(offre inélastiquepar exemple).Or, lemarché

immobilier estparticulièremen tcomplexeetsp écifique,et lalittér atureéconomique aiden tifié certainesde

ses spécificitésquil"éloignen tfortemen td"unmarché deconcurrenceparfaite: illiquidité,coûts derecherche ,

asymétrie d"information,etc.En casde marché parfaitemen tcomp étitif(sansasymétried"informati on,20

. parexem ple,unepersonneâgéev euve quiresteraitvivredans sonappartemen tauloyerrégulé deven utrop grandlongtemps

après quesa fami lleaitquittélelogement, alorsq uedans lemême tempsilyaurait unegr avep énurie delogemen ts

15

etc.) lemarc héàl"équilibreattein tl"optim um.Mais encasded éfaillancesdemarché (parexemple :le

propriétaire disposedeplus d"informationsur sonbien quele poten tiello cataire), l"optimum n"est plus

atteintet l"interv entionpubliquepourraitêtrejustifiée.Dès lors,la miseenplaced"un encadrement deslo yers

pourraitêtre justifiée parl"existencede certainesdéfaillances demarché.En outre, lelogemen tétan tun bien

de nécessitéabsoluequi conditionne denom breusescapacitésdes individus(san té,accessibilitéàl"emploi,

développementdesenfants, etc.),aider lespluspauvresà av oirun logement décent peut êtreun objectif

en soi(v oirOlsen(1972)p ourune analysed"u nencadrementdes loy ersdu pointde vuedesbénéficiaires).

Néanmoins, lath éoriemicro-économiquemon trequel"encadremen tnesetraduit paspar plusdelogements

sur lemar ché,maispardeslogemen tsmoins chers. L"effetdép enddonclasélection deslo cataires.Unelimite

pourraitê trequesiles bailleurssélectionnen tles meilleurs profilsd elocataires,un encadrement desloyers

permettraaux ménagesqui av aient déjàaccèsauparclocatifdese logerp ourmoins cher maispas d"ouvrirle

marchélo catifauxpluspauvres.

La plupartdes effetsp erve rsidentifiésci-dessussontdeseffets delongterme.Dans cet article,l"encadrement

des loyersàParis ay antétéappliqué entreaoût2015etnovem bre2017 (av ecunrespect plutôtlimité, voir

partie 5.1),nous nous focaliseronsdoncsur deseffetsdecourt-terme commel"impact surles loy ers.De plus,

puisque l"évolutiondeslo yers étaitdéjàcontrôléeav ant le1 eraoût 2015,c"est enfait l"effetd"un durcissemen t

de l"encadrementdeslo yers quenousmesurons.

4 Donnéeset statistiquesdescriptiv es

4.1 Donnéessur leslo yers

Nous disposonsdesbasesde données issuesdes collectes 2015,2016et2017 effectuées parl"Observ atoire

des Loyersdel"Agglomération Parisienne (Olap)danslecadre delaloi ALUR.Ces troistables sont constituées

respectivementde46842, 44133 et48 080observ ations pour lesquellesl"information surle loy eretses

déterminants(surface, nombre depièces,adresse,é po quede construction,d ated"emménagement,etc.)sont

disponibles.L"enqu êteconcernetousles logements louésvides, occup ésàtitre deré sidenceprincipal e,à

l"exception deslogemen tssociaux(Offices publicsdel"habitat, sociétés anonymesd"HLM, so ciétésco opératives

d"HLM etso ciétésd"économiemixte), quellequesoitla dated"aménagemen td ansle logement. L"enquête

portedonc surle stoc kde logementsloués,etpas uniquemen tsurlesnouv elleslocations. Lac ollectea yant

lieu audébut dec haqueannée, plusde97% desbaux sont antérieurs àl"année decollec te(i .e.tr èspeude

contratson tétésignésp endant l"annéede collecte).

Les donnéesde loy erontétéobtenues auprèsdedifféren tessources, soitdirectes:lo cataire,bailleur,

16

gestionnaire (administrateurde biens, notaire... ),soitindirectes:Adil,collecteurd"ActionLogemen t,CAF,

etc. Selonla docu mentationméthodologiqueducomitéscientifique del"observationdes loy ers21, lessources

permettantd"obtenirdes donnéesen grandnom breet pour uncoût modéréont étéprivilégié es:enparticulier

les professionnelsde l"immobilier, quiontl"obligation detransmettre l"intégralitédesdonnée sd elo yer du

parc qu"ilsgèren tsurlesterr itoiresoù ilexiste unobservatoirelo caldes loy ersagré é(décret n°2014-890 du

1er août2014).

Le modedecollecte del"enquête ne permet pasd"assurer lareprésentativité, notammentspatialede

l"enquête. Néanmoins,les donnéesreprésen tent unepartsignificativedu parc: eneffet, chaqueannée,la base

ALUR del"Olap enquêteen viron11 %deslogements duparc lo catifli brelouévideparisi en(en comparaison

des chiffresissusdu Recensement 2015de lapopulation).En outre,un comités cientifique del"observationdes

loyersestgaran tde laqualitéstatistiquedes données diffusées. Àce titre,il valide lesméthodes proposées

par l"Olap,p arl"Agencenationalep ourl"information surle logement(ANIL)ou parses membres concernant

la définitiondes objectifs decollecte,la méthode decollecte,de contrôle etdetraitemen tdes données,les

modalitésde transmission entrelesfournisseurs dedonnées(lesobserv atoireset l"ANIL)et lesrègles de

diffusion desrésultats etde communication desdonnées. La méthodedecollecte, notamment latransmission obligatoiredesinformations surl"ensem blede leur parc locatifdela partdes professionnels, faitqu"un nombre importantde logements son tprésentsdans

plusieurs destrois tablesde l"Olap.Les observations correspondan tà unmêmelogement etàunmêmebail

sontconsidérés commedes "doublons"et seule l"observation laplus récenteest conservée22. Enrev anche,les

observationsd"un mêmelogemen tp ourdeuxbauxdifféren tssontconserv ées. Labase finalecontient ainsi

90 641observ ations,soitenvir on23 %del"ensembledes locations videsdu secteurlibre àParis.

Les adressesdes basesde l"Olapon tété géoco déesafinde récupérer lescoordonnéesxetyprécisesdes

biens (etdonc legrand quartierasso cié pour connaitreleloyerde référencequecelui-ci devait respecter). Ce

géocodageaété effectué àpartir del"interfacedata.gouv.fr, etil aen outrep ermisde corrigerdes problèmes

liés àl" adresseouàl"arrondissemen trenseigné. 21

. Undocumen trenseignantlesdifférents aspectsméthodologiques relatifsà l"enquêteestdisponible surlesitede l"Olap:

22

. Lorsquedeuxobservationsont lesmêmes caractéristiquesdulogement (surface,nombrede pièce,ép oque dec ons truction),

la mêmeadresse,la mêmedate d"emménagement dulo cataireet lorsqueladifférenceen trel eloyer dela collecteN+1 etle loy er

de lacollecte Nest inférieureà 2% ,alors l"observation laplus ancienneestsupprimée. Lav ariationde2% dulo yer permetde

prendre enc omptelapossiblerev alorisationdes loyerssuiv antl"IRLen tredeux millésimessuccessifs(l"IRLmaximalsur la

périodejanvier 2014-mars2017estde 0,51%) ou unréa justement dulo yer pourtrav auxd"amélioration.

17

4.2 Statistiquesdescriptiv es

4.2.1 Évolutiondeslo yers àParisCette partiepr ésentequelquesstatistiquesdescriptiv esobten uesà partirdesbasesdedonnéesd el'Olap.

Le Graphique3mon trel'év olution

23du loyermédianpargrand quartieren tre2008-2009 et 2013-2014.Les

loyersmédians2008-2009 ont étécalculés àpartirdel'ensem bled esbaux signésen trele 1er|anvier2008et le

31 décembre2009(6288 baux),et leslo yers médians2013-2014 àpartir del'ensem bledesbauxsignésentre le

1er|anvier2013 etle 31décem bre2014 (21711 baux).Ils'agit doncde logements dont leloyer aété collecté

par l'Olapen 2015-2017mais dont leslo catairessont enplac eauminimumdepuis 2008-2009ou2013-2014.

Pourterminer, nous avonscalculé despourcentagesd'évolution pour chaque quartieradministratif24.

Tousces bauxs ont encoreencoursaumoment del'enquête. Or,le scon tratsconclu sen2008-2009encore

en coursaumome nt despériodesdecollecte des diérentesenquêtesnesont peut-être pasrep résentatifsde

tous lesbaux conclusen 2008-2009.Si seulsles bauxà despr ixparticul ièrement faiblesson tencore encou rs

au momentdel'enquête, lesé volutions seront surestimées.Onobserveque lesloyers médianson taugmen té

entreles pério des2008-2009et2013-2014saufp our deuxquartiers du18 èmeet du16 èmearrondissement

de Paris(en vertsurla carte).Surcettep ériod e,l'IRL étaiten vironde 2%, cequisigniequepourun

certain nombredequartier(en |auneou vert pour uneév olutioninférieure à5%),l 'évolutiondeslo yers des

nouveauxbaux estcomparab leà celuidu parc encoursdelo cation.L'augmen tationaétéplus fortedans les

quartiers del'est etdu nordde Paris, oùles niveaux deloyers sont lesp lusfaibles(v oirGraphique 2).Sur

tout Paris,lelo yer medianestpasséde23euros lem 2en 2008-2009à 24,7euros lem 2en 2013-2014,soit une

augmentationd'un peu plusde7% entre lesdeux pério des.

4.2.2 Descriptiondu dépassement desplafonds

L'encadrementdes loy ersparisiens'appliqueàtoutnouv eaucon tratou renouvellemen texplicite decontrat

de location25entrele 1eraoût 2015et le28 nov embre 2017.Surl'ensembledeslogementsprésen tsdans les

bases del'Olap, nousdisp osons de15126contratssignés pendan tce ttep ériodep ouran alyserlerespectde

l'encadrement.P armieux,2% ont étésign ésaprè sfévrier2017, c'estp ourquoionselimitera àlapério dedu

1eraoût 2015au 28février 2017p ourl'analyse temporelle duphénomène.Deplu s,nous nedisposonspas de23

. L'évolutionestprésen téesous laformed'un tauxde variation. Celui-cip ermetdemesurerla variation relative d'unegrandeur

sur unep ériodedonnée.Ilestgénéralemen texprimé en pourcen tageetestcalculé dela façonsuivante :Taux=V1V0V

0100
24

. Onrapp ellequesil'éc hantillon représente unepartsignicativeduparc locatifparisien,la rep résen tativitéspatialen'est

pas garantie.Ilenv ade mêmep ourtouteslescartes quisui vron tdansceta rticle. 25

. Malheureusement,nousne disposons pasde variables indiquant sile bailaétéexplicitementrenouvelé.Donc nousne

considérons queles nouv eauxcontratscorrespondant àunedated'en tréedulocatairepostérieure àaoût 2015 dansle champ

de l'encadrement.Néanmoinsselon l'Olap,les contrats explicitement renouvelés sonttrèsminoritaires parmil'ensembledes

nouveauxbaux:en tre2015 et2017 àParis ,1,4 %des contrats arrivan tàexpirationontétéexplicitement renouvelés.

18

contratssignés aprèsl e28 novembre 2017,c"est pourquoilorsqueparlasuitenousparlerons del"ensem ble

des bauxsignés après août2015ils"agi rauniquemen tde logements concernésparl"encadremen tdesloy ers.

Sur les15 126con tratsp ostérieursàaoût2015, 3082loy ers(20,4 %)son tsup érieursau plafonddéfini par

l"encadrement.T ousleséchan tillons utilisésdanscetarticlesontdécrits danslaTable 5.

Le Graphique4 montre l"évolutiondu pourcentagedenouv eauxbaux dontleloyer estsupérieur auplafond

depuis le1 erjanvier2014 (àpartir d"ici,nous nommerons tauxou partde dépassementla proportion de

loyerssupé rieursauxplafondsdéfinisparl"en cadrement). Lesplafonds 2015on tété appliquésàl"ensemble

des bauxan térieursàl"encadremen t.Le tauxdedépassementdes plafonds augmente de18 à26%dejanvier

2014 àjuill et2015.Aprèsla mise enplace del"encadremen t,letauxde dépassement nepasse pasà zéro,la

mesure estdonc largement nonrespectée. Néanmoins,on remarqueunlégerinfléchissemen tde lacourb eet à

partir du1 eraoût 2015le tauxde dépassement diminue.

Le Graphique5 montre ladistributiongéographiquedu dépassement desplafonds av ant etaprèsl amise

en placede l"encadrement. Letauxdedépassemen test représen tépar secteurgéographique(grand quartier)

hormis pourlesquatre premiersarrondissemen ts,p ourlesquels lenombred"obse rvationspargrand quartier

est faibleet nousreprése ntons lepourcentagededépasse ment pararrondissement.Onobserv eque letauxde

dépassementpar grandquartier esttrès hétérogène.P endant, lap ériode demiseenplacede l"encadrement,

seulement10 %des logements neresp ectentpasles plafonds imposésparl"encadrement dansle quartier

Necker(15èmearrondissement,min surla cartedu basdu Graphique5), alors quepresque 37% dépassen t

dans lequ artierduJardin-des-Plantes (5èmearrondissement,max surla cartedu basd uGraphique 5).De

plus, cettehétérogénéitépargrand quartiere xistaitdéjà av ant lamiseen placede l"encadrement.Lacartedu

haut duGraphique 5,qui représente letaux dedépassement pargrand quartieruniquemen tsur lesbaux signés entrele1 erjanvier2014 etle 31juillet 2015(18 718con trats),soit justea van tla miseenplace de

l"encadrement,mon trequelestaux dedépass ement étaient légèrement supérieursàceuxobserv éspendan t

l"encadrement,ce quiconfirme ladimin utionobs ervée surleGraphique4. C"estdanslequartierdela Gare (13èmearrondissement,max surla cartedu basdu Graphique5) quel"on observe letaux de dépassement

le plusélev éjusteav ant l"encadrement:51%desbauxsignés entrele1 erjanvier2014 etle 31j uillet2015

dépassentl eplafond2015.Les plafondssem blent doncparticu lièrement contraignantspource quartier,car

très inférieursauxlo yers dumarché.D"ailleurs,letaux dedépassemen tdecequartier diminue fortemen t

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