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FINANCEMENT DU LOGEMENT EN AFRIQUE

Examen des marchés de financement de certains pays d"Afrique

Octobre 2017

Publié par le

Centre for Affordable Housing Finance in Africa

2017

ANNUAIRE

Copyright © Centre for Affordable Housing Finance in Africa, 2017

Tous droits réservés.

The Centre for Affordable Housing Finance in Africa Adresse physique: 158 Jan Smuts Avenue, 2e étage, West Wing, Johannesburg, Afrique du Sud Adresse postale: PO Box 72624, Parkview, 2122, Afrique du Sud

Tél.: +27 11 447 9581

Personne de contact: Kecia Rust ou Sireena Ramparsad

Téléphone mobile: +27 83 785 4964

Courrier électronique: kecia@housingfinanceafrica.org/sireena@housingfinanceafrica.org

Site Web: www.housingfinanceafrica.org

Le Centre pour le financement du logement abordable en Afrique (CAHF) est une société à but non lucratif dont la vision cible l'établissement

d'un système de financement du logement abordable actif dans les pays d'Afrique où les gouvernements, les entreprises et les promoteurs travaillent

ensemble pour offrir un large éventail d'options de logements accessibles à tous. Le CAHF a pour mission de stimuler le bon fonctionnement des

marchés du financement du logement en Afrique, en accordant une attention particulière à l'accès au financement du logement pour les pauvres.

Nous poursuivons cette mission en diffusant des recherches et des informations de marché et en soutenant des collaborations intersectorielles et

une approche basée sur le marché. L'objectif de tout notre travail est de voir une augmentation des investissements dans le logement abordable

et dans le financement du logement à travers l'Afrique grâce à l'augmentation du nombre d'acteurs, à de meilleurs produits ciblant particulièrement

les pauvres.

Notre travail couvre quatre domaines principaux : (1) comprendre le patrimoine immobilier, (2) suivre la performance du secteur du logement, (3)

explorer l'innovation dans le financement du logement, et (4) soutenir le développement du marché du financement du logement.

Depuis sa création, le CAHF est devenu la source d'informations la plus complète et la plus à jour sur le financement du logement en Afrique. Ses

recherches et autres documents sont régulièrement utilisés par les investisseurs, les prêteurs, les fonds de pension et d'autres financiers, les praticiens

du droit, les chercheurs et les universitaires, les promoteurs, les décideurs politiques et d'autres spécialistes du financement du logement afin de

mieux comprendre et de saisir les opportunités pour étendre l'accès au financement du logement en Afrique. En tant que leader d'opinion dans

le secteur, le CAHF est un défenseur respecté de l'inclusion financière dans le financement du logement en Afrique.

Les principaux bailleurs de fonds du CAHF sont FSD Africa et l'Agence française de développement (AfD). Il est entendu que les opinions

exprimées dans cet annuaire sont celles des auteurs et ne reflètent pas nécessairement la position officielle des bailleurs de fonds du CAHF.

Remerciements

Les profils de pays ou de régions ont été écrits et/ou mis à jour par : The Affordable Housing Institute — Mounia Tagma, Olivia Caldwell, Victor Silva

et Laura Grelet (Algérie, Liberia, Maroc et Tunisie), Shakrah Sadou (Burkina Faso, Côte d"Ivoire, Niger, Sénégal, Libye et UEMOA), Duncan Kayiira

(Burundi, Ouganda, Sud-Soudan et la région EAC, Communauté d'Afrique de l'Est), Joachim Boko (Bénin, Mali et Togo), Carlson Ifughe (Cameroun

et région CEMAC), Mathabo Makuta et Bohlokoa Mokhotho (Lesotho), Ibidolapo Adejuyigbe et Diekoye Oyeyinka (Nigéria), le Dr Moses Muthinja

(Kenya), Zeinab Sayed (Égypte et la région d'Afrique du Nord), Mikhaela Donaldson (Sao Tomé-et-Principe), Christian-Lambert Nguena (République

centrafricaine), Dr Antje Ilberg (Rwanda), Daniel Phiri (Zambie et Swaziland), Amira Osman (Soudan), Juana Hatfield (Tchad, Érythrée, Somalie et

Guinée équatoriale), Tesfalem Tesfaye (Éthiopie), Keith Jefferies (Botswana), the Research Institute — Austine Jere, Patrick Chikoti, Chrispin Shani

(Malawi), Gap Solutions - Aqualine Suliali (Angola, Mauritanie et Zimbabwe), Laverne Buya-Kamara (Sierra Leone), Abdourahman Ali Ahmed

(Djibouti), Samuel Suttner (Cap Vert), Kalamu Consulting - Christopher Feather et Chris K. Meme (Ghana), Frank Nkulu (Gabon), Nathan Hulley

(RDC), Abdoulie Touray (Gambie), Federico Cabrillo (Mozambique), Nthabiseng Mohale (Guinée), Joseph Tembe (Namibie, République du Congo

et Guinée-Bissau), Rajabu Manyinya (Tanzanie), Harris Harjan (Comores, Seychelles), Brinda Harjan (Maurice), Arivolala Andriambahiny (Madagascar),

Kecia Rust (Afrique du Sud) et Sireena Ramparsad (Communauté de développement de l'Afrique australe, région SADC). Nous remercions

grandement nos collègues qui ont envoyé des informations sur leurs activités sur le continent, nous sommes ravis de vos progrès et très désireux

de partager les informations. Nous remercions Alfred Namponya et Miriam Maina pour l'exploration de données et la création d'images. Nous

remercions également les personnes qui ont aidé à fournir des informations et d'autres contributions au processus de l'annuaire : Keith Lockwood,

Joseph Tembe, Dave White (Affordable Housing Institute), Emma Harrington (Reall) et Katharina Missling (LafargeHolcim). Kecia Rust a écrit l'essai

d'introduction. Olivier Vidal et Jean-Philippe Ado ont coordonné la traduction en Français.

Nous sommes reconnaissants vis-à-vis de cette équipe grandissante d'experts du financement du logement pour votre perspicacité et votre

enthousiasme pour ce projet et sommes très heureux de vous avoir tous au sein de notre équipe. L'annuaire n'aurait pas été possible sans votre

contribution. Le rapport s'est également largement inspiré de recherches en cours du CAHF, souvent entreprises par des consultants du CAHF,

ainsi que de rapports locaux dans la presse. Toute erreur d'omission ou d'interprétation demeure la responsabilité du Centre for Affordable

Housing Finance in Africa. Vos commentaires sont les bienvenus.

Mise en page et production :

June Viljoen Print Consultancy cc |+27 11 700 3850 1

À mesure que les villes africaines continuent de croître rapidement, les investisseurs, les financiers

et les promoteurs s'intéressent de plus en plus à cette opportunité: Qu'en est-il? où peut-on les

trouver? Quels sont les risques? et comment peuvent-ils être gérés? L'impact potentiel de l'investissement dans le logement est évident. Un bon logement favorise la santé des économies et des familles et le besoin est important.La faisabilité budgétaire du

logement continue d'être le principal défi, tant du côté de la finance que de la construction.

Comment rapprocher le coût du logement de la faisabilité budgétaire du marché? Les réponses

peuvent être trouvées tout au long de la chaîne de valeur du logement.

Cinq éléments caractérisent le marché du logement africain actuel. Nous constatons un intérêt

croissant des investisseursavec la création de plusieurs fonds et la réalisation de projets, tant

par l'intermédiaire des capitaux internationaux que nationaux. Cependant, les investisseurs sont

hésitants et continuent de se concentrer sur des logements à valeur plus élevée. Un mauvais

ciblages'est traduit par les mauvais résultats du rendement de certains projets, car les promoteurs

ont éprouvé des difficultés à vendre des unités. On ne sait pas s'il s'agit d'un enthousiasme modéré

du marché, mais la perte réelle réside dans l'opportunité qui existe. Dans ce cadre, l'échelle est

insuffisante: les projets de logements actuellement en cours sur le continent répondent à peine

à l'ampleur de la demande potentielle. Un domaine dans lequel il y a des développements intéressants est celui du secteur de la location résidentielle: les investisseurs et les promoteurs ainsi que les gouvernements reconnaissent de plus en plus l'importance du logement

locatif pour soutenir la mobilité du marché du travail dans les limites de la faisabilité budgétaire.

L'opportunité inexploitée du marché abordableest significative: s'il était possible que

nous répondions à la demande potentielle des ménages qui, dans leurs économies actuelles avec

des financements existants, pourraient se permettre une maison de 7500 USD, cela se traduirait par la construction de 52 millions de maisons sur le continent soit 400 milliards USD d'activité économique rien qu'avec la construction. C'est un chiffre important que les décideurs, les

investisseurs, les prêteurs et les promoteurs devraient cibler. Que faudrait-il faire pour que ça

fonctionne? Beaucoup ! Des faiblesses existent dans toute la chaîne de valeur du logement. Ce sont des

éléments qui doivent être traités par le secteur public et le secteur privé. Nous pouvons déjà

constater des changements en matière de politiques: les améliorations dans les cadres politiques et réglementairesà travers l'Afrique sont évidentes. Cette année, un certain nombre d'initiatives du secteur privé démontrent l'opportunité de se retrouver dans le regroupement: les fonds d'investissements immobiliers,et les initiatives COOPECsont des mécanismes intéressants pour regrouper l'ampleur de la demande en des initiatives investissables et créer de nouvelles opportunités. Cependant, pour soutenir de nouveaux développements dans ces domaines, nous avons besoin

de données: des données publiques, des données privées, ouvertement disponibles pour le suivi

et l'analyse à long terme. L'aspect impératif de l'investissement dans le logement en Afrique est

plus clair que jamais et l'opportunité devient de plus en plus réelle. 2

La huitième édition de lAnnuaire du financement du logement en Afrique couvre 54 pays africains, cinq régions et nous avons ajouté trois profils de pays

cette année. Nous avons recherché de nouvelles données et affiné notre approche des graphiques de faisabilité budgétaire en utilisant les dépenses de

consommation des ménages comme indicateur. Nous avons suivi lactualité pour que lannuaire 2017 reflète la situation actuelle des marchés du financement

du logement sur le continent africain.

Lannuaire vise à fournir aux praticiens, investisseurs, promoteurs, chercheurs et aux responsables gouvernementaux du financement du logement une

mise à jour des pratiques et des développements, en matière de financement du logement en Afrique, qui reflète le changement dynamique et la croissance

du marché. Lannuaire met en évidence dans la mesure du possible les opportunités disponibles pour de nouvelles initiatives et les développements

dinitiatives existantes. Il aide les praticiens à se retrouver dans leurs efforts de participation et de développement du secteur.

Lobjectif général de lannuaire est doffrir un large aperçu du financement du logement et de la promotion du logement en Afrique, mais un accent

particulier est mis sur le principal défi de la faisabilité budgétaire du logement et du besoin critique de produits et de financements du logement ciblant les

profils de revenu de la majorité de la population. Il aborde également des marchés naissants et non réalisés qui sont souvent jugés comme étant à risque

élevé. Lannuaire 2017 illustre explicitement le potentiel dinvestissement et la richesse des informations disponibles et souligne également les contraintes

de disponibilité de linformation. Une enquête à léchelle du continent illustre les principales caractéristiques du secteur du logement et du financement

du logement en Afrique.

Très souvent, le manque dinformations nuit et nattire pas les investissements - nous essayons de remédier à ce problème. Lobjectif de tout le travail du

CAHF est de voir une augmentation des investissements dans le logement abordable et dans le financement du logement à travers lAfrique grâce à

laugmentation du nombre dacteurs et à des produits plus adaptés ciblant particulièrement les pauvres. Lannuaire est en grande partie une étude

documentaire, mais la méthodologie utilise lexpertise issue du pays et une approche denquête. En utilisant la recherche du CAHF comme matériel de

référence, des informations supplémentaires sur les développements les plus récents ont été consultées à partir de rapports des médias, de sites Web des

praticiens et des réseaux du CAHF. Dans certains cas, le matériel a été partagé avec des praticiens locaux et des entretiens ont été menés par des

chercheurs dans le pays lui-même. Lannuaire nest pas entièrement complet, cependant, il sert de guide avec lespoir que les détails fournis stimuleront

lintérêt pour quune enquête plus approfondie soit menée sur les marchés du logement et du financement du logement dans les pays africains.

En outre, toutes les informations collectées ne peuvent pas être incluses dans le document. Les données sont diffusées par voie électronique via nos

bulletins dinformation et tableaux de bord interactifs sur notre site Web. Un exemple de tableau de bord interactif est notre calculateur daccessibilité

hypothécaire (Mortgage Affordability Calculator) qui calcule laccessibilité hypothécaire et laccessibilité au logement en Afrique en utilisant les données

obtenues à partir du processus de lannuaire. En outre, notre tableau de bord " Lois et politiques de financement du logement en Afrique » est un

référentiel utile pour comprendre lenvironnement réglementaire dans les pays africains, car celui-ci influence la santé des marchés financiers du logement

à travers le continent.

Le CAHF est conscient que malgré notre tentative de segmenter le marché, les données sont toujours relatives. Le CAHF invite les lecteurs à commenter

et à partager leurs expériences sur ce quils font dans le financement du logement en Afrique.

Sireena Ramparsad

Centre for Affordable Housing Finance in Africa

Octobre 2017

À propos de cette publication

3 Annuaire sur le Financement du Logement en Afrique 2017

Introduction9

Explications des indicateurs 33

Regions38

LAfrique Centrale38

Afrique de lEst 42

Afrique du Nord46

Afrique Australe 50

Afrique de l"Ouest54

Country profiles59

Algérie59

Angola63

Bénin67

Botswana71

Burkina Faso75

Burundi79

Cap-Vert83

Cameroun87

République Centrafricaine91

Tchad95

Les Comores99

République du Congo103

Cote d" Ivoire107

République Démocratique du Congo 111

Djibouti115

Égypte119

Guinée Equatoriale123

Erythrée127

Ethiopie131

Gabon135

Gambie139

Ghana143

Guinée147

La Guinée-Bissau 151

Kenya155

Lesotho159

Libéria163

Libye167

Madagascar171

Malawi175

Mali179

Mauritanie183

République de Maurice187

Maroc191

Mozambique195

Namibie199

Niger 203

Nigeria207

Rwanda211

Sao Tomé-et-Principe215

Sénégal 219

Les Seychelles 223

Sierra Leone227

Somalie231

Afrique du Sud 235

Soudan du Sud239

La République du Soudan243

Swaziland247

Tanzania251

Togo255

Tunisie259

Ouganda263

Zambie267

Zimbabwe271

Table des matières

4

Abréviations

AADLProgramme location-vente, Algérie

AAHDEAddis Ababa Housing Development Enterprise

ACFAfrican Capitalisation Fund, Malawi

ACI Agence de Cession Immobilière (Land Development Agency), Mali

ACSIAmhara Credit & Savings Institution, Ethiopia

ADCArrêté de Consession Definitive, Cote dIvoire AFD Agence Française de Développement (French Development Agency) AfDB African Development Bank (Banque Africaine de Développement, BAD)

AFRICOMAfrica Command, Djibouti

AFTAgenda for Transformation, Liberia

AGETIPAgence de Gestion des Travaux dIntérêt Public, Benin AGETU Agency for the Equipment of Urban Land (Agence dEquipement des

Terrains Urbains), Togo

AGOAAfrican Growth and Opportunity Act

AHAmiscus Horizon company, The Gambia

AIBAfrican Investment Bank

ALCBAfrican Local Currency Bond Fund

AMUArab Maghreb Union

AMTAkiba Mashinani Trust

ANATNational Land Development Agency, Mauritania

ANAMIFCentral Bank of the Republic of Guinea (BCRG) and the National Agencyfor Microfinance ANDFNational Agency for Domain and Land (Agence nationale du domaine etdu foncier

ANGTAgence National de Grand Travaux

ANIPThe National Private Investment Agency

ANUTTCAgence National de lUrbanisme, des Travaux Toppographique et duCadastre APBEFAssociation professionnelle des banques et établissements financiers duMali APIMAssociation des promoteurs immobiliers du Mali APIMAAngolan Association of Real Estate Professionals

ARRUAgency for Urban Rehabilitation, Tunisia

ASODEVAction pour la Solidarité et le Développement, DRC ASSOALSolidarity Actions of Support to Organisations Supporting Freedom,Cameroon

ATMAutomated teller machine

BaDExBonds and derivatives exchange

BAI Banco Africano de Investimento

BAICBanque africaine pour linvestissement et le commerce

BANCOBU Commercial Bank of Burundi

BASEBanking Association of South Africa

BBCI Burundi Bank for Commerce and Investment

BBDBenin Development Bank

BBS Botswana Building Society

BCABanco Comercial do Atlântico

BCB Bank Credit Bujumbura, Burundi

BCCCentral Bank of Comoros

BCDCBanque Commerciale du Congo

BCEAOBanque Centrale Des Etats de lAfrique de lOuest BCIMRBanque pour le Commerce et l'Industrie ... Mer Rouge, Dijoubiti

BCMCentral Bank of Mauritania

BCR Bank Commerciale du Rwanda

BCEAOBanque Centrale des États de l' Afrique de l'Ouest (Central Bank of WestAfrican States)

BCVBanco de Cabo Verde

BEABanque El Ammane pour le Developpement de lHabitat BEAC Banque des Etats dAfrique Centrale (Bank of Central African States),Cameroon

BESABanco Espirito Santo Angola

BFABanco de Fomento, Angola

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