Lévolution des prix du logement en France sur 25 ans
les loyers à surface et qualité constantes
Loyers et revenus depuis 1970 - Paris
27 juin 2013 l'ensemble des ménages mais le loyer moyen des locataires a doublé ... Graphique 5 : depuis le début des années 1980
La consommation des ménages depuis cinquante ans
en moyenne le pouvoir d'achat du revenu disponible de l'ensemble des ménages a donc 1980. 1985. 1990. 1995. 2000. 2005. Services y c. loyers.
Le poids des dépenses de logement depuis vingt ans
Ce n'est donc pas le loyer qui a crû par rapport au revenu moyen mais la Même si
Évolution du marché du logement locatif: analyse effets et
Tableau 11 - Loyer moyen mensuel par taille de logement région de Gatineau
Rennes Prix de limmobilier et loyers (appartements et maisons) 2020
23 janv. 2020 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 ... Le loyer moyen a davantage augmenté que l'indice des loyers ...
Les ménages et leurs logements depuis 1970 quelques résultats
Graphique 96 : loyer moyen en % du revenu moyen des locataires plus augmenté est celui de locataire HLM : + 185% (mais depuis la fin des années 1980 le.
quatre-vingts ans dévolution des loyers à Genève
1970 et début des années 1980) la situation change radicalement. Entre 1975 et 1982
Les conditions de logement en France
1 janv. 2022 1980. Le logement social a joué un rôle de tremplin vers la propriété ... locataires sont en situation d'impayé de loyer ou de charges ...
Trente ans dévolution des dépenses de logement des locataires du
En 1984 les locataires du parc social comme du parc privé consacraient en moyenne 17 % de leurs revenus à leur logement (loyer et charges
[PDF] Loyers et revenus depuis les années 1970 - Paris
27 mar 2013 · Depuis les années 1970 l'indice des loyers de l'INSEE a augmenté parallèlement au revenu moyen de l'ensemble des ménages mais le loyer moyen
[PDF] Le poids des dépenses de logement depuis vingt ans - Insee
Lecture : en 2005 les loyers et charges représentent en moyenne sur l'ensemble des ménages 39 du poste logement ; c'est 8 points de plus qu'en 1985 Source
[PDF] 75 Dépenses en logement des locataires - Insee
De façon plus générale outre l'influence de la surface et de la localisation le loyer au mètre carré moyen dépend à la fois des caractéristiques du logement
[PDF] aspects economiques de la politique des loyers - Bailch
Suivant le recensement des logements de 1980 le loyer moyen an- nuel de tous les logements occupés par des locataires et des coopé- rateurs était de 5'245
[PDF] Lévolution des prix du logement en France sur 25 ans
les loyers à surface et qualité constantes ont globalement évolué comme le revenu disponible moyen La dépense de logement a néanmoins augmenté compte tenu
[PDF] Trente ans dévolution des dépenses de logement des locataires du
En 1984 les locataires du parc social comme du parc privé consacraient en moyenne 17 de leurs revenus à leur logement (loyer et charges après déduction
[PDF] Les inégalités face au coût du logement se sont creusées entre
Pour leurs homologues du parc privé c'est la hausse du loyer moyen qui est à l'origine de l'augmentation du poids de leurs dépenses de logement
[PDF] prix à la consommation et loyers - Office cantonal de la statistique
comprises) le loyer moyen s'élève en novembre 1986 à : 1980 1982 198~ 1986 Il Indice genevoIs des prl)( à la consommation (septenôl"e 1966·100)
[PDF] Évolution du marché du logement locatif
Loyer moyen des logements des immeubles d'initiative privée de six 1980 la région de Montréal se retrouve au tournant des années 1990 avec un surplus
DOSSIERS solidarité et santé
Trente ans d"évolution des
dépenses de logement des locataires du parc social et du parc privéN° 55
En 1984, les locataires du parc social comme du parc privé consacraient en moyenne 17 %de leurs revenus à leur logement (loyer et charges, après déduction des allocations
logement). Depuis cette date, les loyers ont fortement progressé : en conséquence, en 2006 (dernières données disponibles), les locataires consacrent en moyenne 24 % de leurs revenus à leur logement, ce que l"on appelle leur taux d"effort.L"augmentation a été particulièrement marquée dans le secteur privé. En effet, entre 1984 et
2006, les loyers dans le parc privé ont crû nettement plus rapidement que dans le parc
social : +1,8 % par an en euros constants dans le parc privé, contre +1,4 % par an dans le parc social. L"écart de taux d"effort entre parc privé (26 % en 2006) et parc social (22 % en2006), s"est accru depuis 1984 mais de manière limitée : il est de 4 points en 2006, contre
2 points en 1984. En effet, la hausse plus rapide des loyers dans le parc privé a été en
partie compensée par un creusement des écarts de revenus entre locataires des parcsprivé et social : selon la décomposition proposée dans ce dossier, l"écart de taux d"effort
entre parc privé et parc social serait de 8 points en 2006 si les locataires du social avaient les mêmes revenus moyens que ceux du privé, contre 4 points en 1984. Depuis 30 ans, les caractéristiques des locataires du parc social se sont ainsi modifiées :40 % d"entre eux appartiennent aux 25 % des ménages les plus modestes en 2006, alors
qu"ils n"étaient que 16 % en 1973. Ce recentrage du parc social sur des ménages moinsaisés s"explique par une modification des dispositions légales et réglementaires régissant
l"accès et le maintien dans le parc social, mais également par des évolutions sociales et économiques, notamment la hausse du chômage et du nombre de familles monoparentales.Juillet 2014
Rosalinda Coppoletta et Florent Favre
Direction de la recherche, des études, de l"évaluation et des statistiques (Drees)Ministère des Finances et des Comptes publics
Ministère des Affaires sociales et de la Santé Ministère du Travail, de l"Emploi et du Dialogue socialTrente ans d"évolution des dépenses de logement des locataires du parc social et du parc privé N° 55 / Juillet 2014 3
Sommaire
Les taux d"effort en hausse depuis trente ans .................................. 5Un contexte de forte hausse du prix des logements ............................................................... 5
Les locataires du privé consacrent 26 % de leurs revenus à leur logement en 2006,contre 21,5 % pour les locataires du social ............................................................................ 6
Une croissance des taux d"effort supérieure dans le parc privé que dans le parc social........ 7
Le parc social accueille des ménages plus modestes que dans les années 1970 et 1980 ....................................................................... 9 Les locataires ont des revenus relatifs qui progressent moins vite que la moyenne deceux de la population générale depuis trente ans .................................................................. 9
Les plus modestes surreprésentés dans le parc social ........................................................ 10
Les locataires du social consacreraient 18 % de leur revenu à leur logement s"ils avaient les mêmes revenus moyens que ceuxdu privé ............................................................................................... 12
Des charges plus importantes dans le parc social ............................................................... 13
Des allocations logement solvabilisant mieux les locataires du parc social ......................... 14
Trois catégories de ménages dont les taux d"effort sont élevés ... 16 Les familles monoparentales, des taux d"effort importants dans le parc privé commedans le parc social ................................................................................................................ 16
Des demandeurs de logements HLM plus nombreux depuis 30 ans, dont le taux d"effortmoyen atteint 35 % en 2006 ................................................................................................. 17
Les personnes ayant emménagé récemment dans leur logement ont des taux d"effortélevés, particulièrement dans le parc privé .......................................................................... 18
Bibliographie ................................................................................................................................................. 20
Annexe 1 : Méthodologie pour la décomposition des taux d"effort ...................................................... 22
Annexe 2 : Qualité du bâti et surpeuplement dans le parc social et le parc privé ............................... 24
Annexe 3 : Mobilité des locataires dans le parc social et le parc privé ............................................... 27
Annexe 4 : Âge des locataires du parc social et du parc privé ........................................................... 29
Annexe 5 : Répartition entre actifs et inactifs dans les deux parcs ..................................................... 31
Trente ans d"évolution des dépenses de logement des locataires du parc social et du parc privé N° 55 / Juillet 2014 5
Les taux d"effort en hausse depuis trente ans
Un contexte de forte hausse du prix des logements
Depuis 1973, l"immobilier a connu des phases de hausse et de baisse des prix, les baisses ne compensant pas les
hausses. La dernière grande phase de hausse des prix a commencé en 1997 pour s"achever en 2008, période où le
nombre de propriétaires a fortement augmenté, cette augmentation ayant été favorisée par la baisse des taux d"intérêt et
la mise en place du prêt à taux zéro (Bosvieux [2005]). La hausse des prix des logements n"a pas été homogène sur tout
le territoire et semble avoir été plus rapide pour les biens initialement les moins onéreux situés dans les zones recher-
chées (Cusin [2013]), ce qui a rendu encore plus difficile le passage de la location à la propriété pour les primo-accédants.
La forte augmentation des prix de l"immobilier des années 2000 a obligé les ménages accédants à emprunter des sommes
de plus en plus élevées. Le remboursement des prêts et intérêts représente en 2006 près d"un cinquième de leur revenu,
ce qui situe leur taux d"effort entre ceux des locataires du secteur social et du secteur privé. À l"inverse, il y a de plus en
plus de propriétaires " non accédants » (encadré 1), c"est-à-dire qui n"ont pas ou plus d"emprunt à rembourser, et qui
consacrent ainsi une plus faible part de leur budget au logement.La hausse des prix des logements s"est ainsi répercutée sur les loyers, même si les loyers ont augmenté moins fortement
que les prix des logements depuis la fin des années 90 (Gallot et al. [2011]). Entre 1984 et 2006, les loyers ont augmenté
plus rapidement dans le parc privé que dans le parc social : +1,8 % par an dans le parc privé contre +1,4 % par an dans le
parc social, en euros constants.Entre 2006 et 2010, l"évolution des loyers semble se poursuivre. Contrairement à la période précédente, les loyers HLM
ont progressé plus vite que ceux du logement privé : +2,8 % par an contre +2,1 % par an entre 2006 et 2010, d"après
l"enquête Loyers et Charges de l"Insee1. On observe néanmoins un tassement en fin de période : l"évolution est, en 2010,
plus faible que celle de l"inflation. Cette évolution des loyers ne s"accompagnant pas d"une hausse des revenus, la part du
budget consacrée au logement a augmenté. ? ENCADRÉ 1 : BAISSE DU POIDS DES LOCATAIRES AU PROFIT DES PROPRIETAIRESEn 2006, dernière enquête Logement disponible, 61 %2 des personnes de plus de 20 ans sont propriétaires, contre 48 % en 1973 (tableau 1). Cela
correspond à un souhait des Français3 et à des politiques publiques favorables à l"accession. La majorité des propriétaires sont en 2006 " non-
accédants » à la propriété (38,8 % contre 22,5 % d"accédants), c"est-à-dire qu"ils n"ont donc plus d"emprunt à rembourser, ce qui diminue nettement le
poids du logement dans leur budget.Le parc social
4 a fortement progressé jusqu"à la fin des années 1980 : en 1973 y habitaient 11,8 % des résidents de France métropolitaine5, en 1988 ils
étaient 16,3 %, et en 2006 15,5 %. La part de locataires du parc privé a reculé de plus de 10 points en trente ans, surtout dans les années 1980. Les
personnes logées gratuitement se font en outre plus rares, les parents âgés habitant moins souvent avec leurs enfants. Cette moindre co-résidence,
1 Cette enquête donne des évolutions trimestrielles de loyers sans prendre en compte les effets qualité, ce qui aboutit à une sur-estimation de
l"évolution réelle des loyers.2 Ce chiffre est plus élevé que les 58 % de ménages propriétaires que l"on peut trouver dans d"autres études. En effet, nous étudions ici les individus et
non les ménages ; or les personnes en couple sont plus souvent propriétaires.3 Environ 55 % des locataires souhaiteraient devenir propriétaires de leur logement, d"après les résultats d"un sondage TNS-Sofres publié en juin 2011
sur les Français et leur logement et réalisée pour les états généraux du logement. L"envie de propriété est plus répandue pour les locataires du parc
privé que pour ceux du parc social.4 Le parc social est constitué très majoritairement (à plus de 90 % en 2006) d"Habitations à Loyer Modéré (HLM). Les logements du parc social non
HLM regroupent de nombreux types de dispositifs, notamment le " 1 % logement ». Le 1% logement, aujourd"hui Action Logement, propose des
logements dans le parc social (soit en réservant des logements appartenant à des organismes HLM, à des sociétés d"économie mixte, soit en louant
directement des logements lui appartenant) ou dans le parc privé conventionné.5 Par souci de lisibilité, les habitants de France métropolitaine seront désignés dans cette étude par le terme " les Français ».
6 N° 55 / Juillet 2014 Trente ans d"évolution des dépenses de logement des locataires du parc social et du parc privé
ainsi que la diminution de la taille moyenne des ménages en France, notamment en raison de séparations, ont eu pour effet d"accroître la demande de
logements, sociaux ou non. ? TABLEAU 1 Les Français par statut d"occupation, en pourcentage1973 1978 1984 1988 1992 1996 2002 2006
Propriétaire non accédant 28,6 26,9 26,5 27,6 30,8 32,7 36,2 38,8 Propriétaire accédant 19,6 22,5 27,8 29,8 26,9 25,6 24,1 22,5 Locataire dans le social 11,8 13,5 14,2 16,3 16,1 16,7 16,2 15,5 Locataire dans le privé 30,4 28,2 24,3 19,8 20,1 19,8 19,7 19,8 Logé gratuitement 9,6 8,9 7,2 6,5 6,1 5,2 3,8 3,4Note : Les propriétaires " non accédants » n"ont plus de charge de remboursement d"emprunt, au contraire des propriétaires dits " accédants ».
Lecture : En 2006, 15,5 % des Français âgés de 20 ans et plus sont locataires dans le parc social.
Champ : Individus âgés de 20 ans et plus habitant en France métropolitaine et qui ne sont plus à la charge de leurs parents (n"habitant pas le même logement).
Sources : Insee, Enquêtes Logement
Les locataires du privé consacrent 26 % de leurs revenus à leur logement en 2006, contre 21,5 % pour les locataires du socialEn France, les dépenses de logement absorbent en moyenne 20 % des revenus des ménages, les locataires y consacrant
une part plus importante que les propriétaires. Ce poids s"est alourdi au cours des trois dernières décennies, en particulier
pour les ménages à bas revenus (SOeS [2012]). Le coût a notamment augmenté quand il est rapporté aux revenus dispo-
nibles du ménage, ce rapport étant alors appelé taux d"effort. Pour le mesurer on peut retenir deux périmètres : le taux
d"effort hors charges qui désigne un périmètre étroit ne prenant en compte que le seul loyer ; le taux d"effort charges
comprises qui tient compte, en plus du loyer, de l"ensemble des charges de copropriété (entretien des parties communes,
ascenseur, chauffage collectif,...), et des charges privatives (eau, électricité,...). Ces taux d"efforts reflètent le poids du
logement dans le budget des ménages et sont ici calculés après versement des allocations logement, qui viennent dimi-
nuer le coût du logement.D"après les enquêtes Logement de l"Insee (encadré 2), le taux d"effort hors charges mais avec prise en compte des alloca-
tions logement des ménages locataires s"élève à près de 17 % en 2006, soit 20 % dans le parc privé et 13 % dans le parc
social (graphique 1). ? ENCADRÉ 2 : LES ENQUÊTES NATIONALES LOGEMENT DE L"INSEEL"enquête Logement permet d"établir une photographie du parc de logement en France métropolitaine (et dans les DOM depuis 2006). Cette enquête
est réalisée tous les 4 à 6 ans depuis 1955 et la dernière enquête disponible est celle de 2006
6. Les précédentes enquêtes, exploitées ici, ont été
réalisées en 1973, 1978, 1984, 1988, 1992, 1996 et 2001-2002. L"enquête est faite par sondage à partir d"un échantillon de logements. En 2006,
37 000 ménages ont répondu à l"enquête en métropole.
Cette enquête porte sur les caractéristiques du logement, la qualité de l"habitat, le statut juridique d"occupation (propriétaire, locataire, type de proprié-
taire bailleur, etc.), la mobilité et les souhaits de mobilité, les difficultés de logement et la solvabilité des occupants, les ressources du ménage et leur
nature, les aides au logement, les coûts du logement ainsi que les charges depuis l"année 1984, la composition du ménage (nombre d"enfants, couple
ou famille monoparentale, etc.). Cette enquête permet donc de caractériser le logement ainsi que le ménage qui y habite.
6 L"enquête Logement 2006 de l"Insee est la dernière disponible, l"enquête suivante étant sur le terrain en 2013-2014. L"enquête Statistiques sur les
ressources et les conditions de vie (SRCV) de l"Insee permet également depuis cette date de calculer des taux d"effort des locataires du parc privé et
du parc social, mais avec des concepts de loyers et de revenus qui ne rendent pas comparables les résultats avec ceux des enquêtes logement.
Trente ans d"évolution des dépenses de logement des locataires du parc social et du parc privé N° 55 / Juillet 2014 7
? GRAPHIQUE 1Le taux d"effort des personnes locataires depuis 1973 (avec prise en compte des allocations logement)
Lecture : En 2006, le taux d"effort des locataires du parc privé, après déduction des allocations logement (AL) s"établit à 26 % toutes charges comprises, et à
20 % hors charges. Le taux d"effort correspond à la part du revenu disponible que le ménage consacre à ses dépenses de logement. Le taux d"effort moyen des
locataires du privé (resp. social) est calculé en divisant le coût moyen du logement des locataires du privé (social) par leur revenu disponible moyen.
Champ : Individus âgés de 20 ans et plus habitant en France métropolitaine et qui ne sont plus à la charge de leurs parents (n"habitant pas le même logement).
Sources : Insee, Enquêtes Logement
Charges comprises, les taux d"effort7 sont plus élevés : en 2006, ils sont de 25,8 % dans le parc privé et de 21,5 % dans le
parc social. À titre de comparaison, les propriétaires accédants consacrent 24 % de leurs revenus au logement, et 6 %
pour les propriétaires n"ayant plus de charges de remboursement.Le poids des charges étant plus important dans le parc social que dans le parc privé, le différentiel de taux d"effort entre le
parc privé et le parc social est plus faible quand on prend en compte les charges. Il est de 6,8 points hors charges et de
4,4 points y compris charges. Cela s"explique en partie par la présence plus importante dans le parc social de certains
équipements (comme le chauffage collectif, le gardiennage, les ascenseurs, etc - cf. annexe 2).Bien entendu, pour certains ménages, en particulier dans le parc privé, le taux d"effort peut être très différent du taux
moyen : en 2010, un ménage sur deux consacre plus de 18,5 % de ses revenus à son habitation principale (en incluant
loyers, charges, taxes, remboursements d"emprunts, et en déduisant les allocations logement) d"après Arnault et Crusson
(2012). Un ménage locataire dans le privé sur cinq y consacre plus de 40 % de son revenu alors que seuls 6 % des
locataires dans le parc social sont dans ce cas. Une croissance des taux d"effort supérieure dans le parc privé que dans le parc socialDepuis les années 1980, les taux d"effort ont fortement progressé, en particulier dans le secteur privé (+7,9 points entre
1984 et 2006 pour le parc privé ; et +5,6 points pour le parc social). Ainsi alors que l"écart entre les taux d"effort charges
comprises du parc privé et du parc social était en 1984 de 2,1 points, il a plus que doublé entre 1984 et 2006 pour s"établir
à 4,4 points.
Les taux d"effort ont surtout progressé pour les ménages les plus modestes et les ménages mobiles. La hausse a en
revanche été faible pour les ménages aisés (Ben Jelloul et al. [2011]) et plus limitée pour les ménages qui restent plus
longtemps dans leur logement. Les ménages locataires du parc privé - plus mobiles - ont ainsi été plus touchés par les
hausses de taux d"effort (cf. annexe 3).7 Par la suite, le taux d"effort charges comprises et avec prise en compte des allocations logement sera appelé simplement taux d"effort. On a donc :
taux d"effort = (loyer + charges - allocations logement) / revenu. C"est ce concept qui sera l"objet principal de l"étude, même s"il nous oblige à res-
treindre l"analyse à la période 1984-2006, l"information sur les charges n"étant disponible que depuis l"enquête Logement de 1984.
182616 21
10 1120
8 713
0
51015202530
1973 1978 1984 1988 1992 1996 2002 2006
Coût du logement du parc privé
(loyer + charges - AL)Coût du logement du parc social
(loyer + charges - AL)Coût du logement hors charges du
parc privé (loyer - AL)Coût du logement hors charges du
parc social (loyer - AL) en %8 N° 55 / Juillet 2014 Trente ans d"évolution des dépenses de logement des locataires du parc social et du parc privé
Plus récemment, entre 2005 et 2011, le taux d"effort des locataires a continué de progresser, avec là encore une hausse
plus forte pour les locataires du secteur privé (+2,5 points de pourcentage) que pour ceux du secteur social (+2,3 points).
Le taux d"effort est en revanche resté quasiment stable pour les propriétaires (Accardo et al. [2013]).
L"augmentation de ces taux d"efforts peut être en partie attribuée à la hausse des dépenses de logement (cf. ci-dessus),
mais également à des variations de revenus différentes entre ces populations. En effet, alors que les dépenses de loge-
ment des locataires et des accédants ont évolué globalement comme l"ensemble des dépenses de consommation, les
revenus des locataires ont connu des évolutions nettement plus faibles que ceux des propriétaires accédants.
Trente ans d"évolution des dépenses de logement des locataires du parc social et du parc privé N° 55 / Juillet 2014 9
Le parc social accueille des ménages plus modestes que dans les années 1970 et 1980 Les locataires ont des revenus relatifs qui progressent moins vite que la moyenne de ceux de la population générale depuis trente ansDepuis 30 ans, les revenus des locataires évoluent moins vite que ceux de la moyenne de la population, et les revenus
des locataires du parc social moins vite que ceux du parc privé. Alors que les revenus des locataires du parc social étaient
comparables à la moyenne des revenus des Français en 1973, ils ne représentent plus que 69 % du revenu moyen en
2006 (tableau 2). Cette tendance concerne aussi, mais dans une moindre mesure, les locataires du parc privé : leurs
revenus s"élèvent à 78 % du revenu moyen en 2006, alors qu"ils avaient des revenus comparables à la moyenne en 1973.
À l"inverse, accéder à la propriété est toujours corrélé avec des revenus plus élevés, de plus d"un tiers que ceux de la
moyenne des Français. Entre 2005 et 2011, le revenu avant impôt des propriétaires a ainsi augmenté de 2,8 % par an
contre 1,2 % par an pour les locataires du secteur privé et 0,8 % par an pour ceux du secteur social (Accardo et al.
[2013]).Cet " appauvrissement » relatif des locataires du parc social peut s"expliquer en partie par la politique de ciblage de
l"accès au parc social sur les plus modestes mise en uvre à partir des années 1980. Lieu d"accueil provisoire préparant
à l"accession à la propriété ou au départ vers le parc privé et destiné dans les années 1970 aux " personnes peu fortu-
nées vivant de leurs salaires », le parc social s"est recentré avec la montée du chômage et des difficultés économiques
dans les années 1980 en faveur des " personnes modestes » (Desjardins 2008). Puis une orientation encore plus sociale
a été donnée au parc HLM par la loi du 31 juillet 1998 d"orientation et de lutte contre les exclusions. On est ainsi passé
progressivement d"un logement social de masse à un logement social conçu comme filet de sécurité venant en aide aux
plus démunis et aux exclus (Desjardins 2008). Ceci aurait favorisé une segmentation du parc d"habitation, le logement
social évoluant vers une forme résiduelle par opposition au logement " normal », propriétaire occupant ou locataire du
privé.Il peut aussi s"expliquer, en partie, par un chômage et une inactivité plus importants parmi les locataires du parc social
(cf. annexe 5). En effet, la hausse des coûts du logement pénalise certaines configurations familiales plus que d"autres, en
particulier les plus mobiles et les familles les plus fragiles, comme les familles monoparentales. Ces ménages plus mo-
destes sont en effet plus susceptibles d"entrer dans le parc social ou d"y rester plus longtemps. Cela explique la progres-
sion des demandes de logement HLM par ces personnes, pouvant supporter des taux d"effort élevés. Le type d"habitants
dans chaque parc peut ainsi expliquer en partie l"augmentation du différentiel de taux d"effort entre parc public, aussi bien
que l"augmentation différente des prix des logements. La décomposition qui suit permettra de différencier ces deux as-
pects.Toutefois, l"appauvrissement relatif dans le parc social est un peu moins marqué lorsque l"on considère les revenus par
unité de consommation ou en niveau de vie (tableau 3). Ce moindre appauvrissement peut s"expliquer en partie par une
réduction de la taille des ménages plus importante, due en particulier au vieillissement relatif plus fort de la population du
parc social (cf. annexe 4). Par unité de consommation, les revenus des locataires du parc social représentent, en effet,
70 % de ceux de l"ensemble des personnes de plus de 20 ans en 2006, contre 91 % en 1973. Cela représente une baisse
de 21 points en unité de consommation, contre une baisse de presque 30 points en termes de revenus relatifs non corri-
gés de la taille des ménages. Il en est de même dans le parc locatif privé, où les revenus relatifs par unité de consomma-
tion se replient de 18 points sur la période, soit une baisse à peine moins forte que celle des locataires du social.
88 Pour une analyse par structure familiale des déciles de revenus des habitants du parc social, voir aussi Jacquot (2007). Rappelons aussi que le parc
locatif privé compte aujourd"hui beaucoup plus de ménages étudiants qu"en 1973.10 N° 55 / Juillet 2014 Trente ans d"évolution des dépenses de logement des locataires du parc social et du parc privé
? TABLEAU 2 Revenu relatif des individus en fonction du statut d"occupation1973 1978 1984 1988 1992 1996 2002 2006
Propriétaire non accédant 87,1 87,5 87,7 91,2 96,0 101,7 102,0 105,9 Propriétaire accédant 132,0 132,7 130,2 127,5 129,1 128,0 130,3 132,9 Locataire dans le social 98,1 91,1 84,3 81,1 77,9 75,9 73,1 68,7 Locataire dans le privé 97,4 95,2 94,2 93,7 90,8 86,8 85,7 78,5 Logé gratuitement 83,9 83,5 79,3 77,9 80,2 79,2 77,7 82,7 Note : Base 100 pour l"ensemble des personnes de 20 ans et plus pour chaque année d"enquêteChamp : Individus âgés de 20 ans et plus habitant en France métropolitaine et qui ne sont plus à la charge de leurs parents (n"habitant pas le même logement).
Sources : Insee, Enquêtes Logement
? TABLEAU 3 Revenu relatif par unité de consommation (UC) en fonction du statut d"occupation1973 1978 1984 1988 1992 1996 2002 2006
Propriétaire non accédant 90,1 91,8 94,1 98,9 103,0 108,4 107,8 110,4 Propriétaire accédant 120,4 119,1 116,8 113,3 113,3 112,6 114,6 117,2 Locataire dans le social 91,5 88,6 83,9 82,0 79,1 75,3 72,4 69,8 Locataire dans le privé 103,6 102,2 101,6 101,9 98,3 94,6 93,6 85,7 Logé gratuitement 87,1 86,7 83,5 83,0 86,5 84,6 83,1 87,7Note : Base 100 pour l"ensemble des individus pour chaque année d"enquête. Le revenu par unité de consommation prend en compte la composition du ménage
en attribuant un poids à chacun de ses membres : le premier adulte a un poids de 1 et le deuxième adulte de 0,5. Un enfant de 14 ans ou plus a le même poids
qu"un autre adulte (0,5) alors qu"un enfant de moins de 14 ans a un poids de 0,3. Ainsi, un couple avec deux enfants de moins de 14 ans aura un poids de 2,1 (1
+ 0,5 + 2 x 0,3). Le revenu par unité de consommation est alors égal au revenu du ménage divisé par son poids, 2,1 pour le ménage avec deux enfants. Ainsi,
deux ménages ayant les mêmes revenus mais une composition familiale différente n"ont pas le même revenu par unité de consommation, c"est-à-dire le même
niveau de vie.Champ : Individus âgés de 20 ans et plus habitant en France métropolitaine et qui ne sont plus à la charge de leurs parents (n"habitant pas le même logement).
Sources : Insee, Enquêtes Logement
Les plus modestes surreprésentés dans le parc socialDans les années 1970, dans un contexte où plus de la moitié des personnes étaient locataires, le logement social était
aussi le logement des classes moyennes. Les personnes les plus modestes - celles dont le niveau de vie correspond au
25 % les plus faibles (le premier quartile) - y étaient sous-représentées : 16 % des personnes résidant dans le parc social
appartenaient au premier quartile de niveau de vie (tableau 4), avec de fortes variations régionales toutefois (SOeS
[2012]). Les ménages les plus modestes des années 1970 étaient plus souvent des retraités, par ailleurs propriétaires de
leur logement : la moitié des personnes appartenant au premier quartile de niveau de vie avait alors plus de 60 ans.
Aujourd"hui, le logement social, et dans une moindre mesure le parc locatif privé, accueillent très majoritairement les plus
modestes, l"accession à la propriété leur étant plus difficile faute de revenus suffisants. Ainsi, 40 % des habitants du parc
social en 2006 appartiennent au premier quartile de niveau de vie, contre moins de 9 % pour les plus aisés, appartenant
au quatrième quartile. Les étudiants, et plus généralement les ménages jeunes, qui ont globalement de faibles ressources,
ont cependant plus de difficultés qu"auparavant à accéder au parc social, et ont aujourd"hui des taux d"effort particulière-
ment élevés de par leurs faibles revenus9 et leur présence plus importante dans le parc locatif privé (cf. annexe 4). Dans le
parc locatif privé, l"évolution est similaire, même si les plus modestes sont un peu moins représentés. En 2006, 31 % des
9 Les taux d"effort des étudiants sont néanmoins susceptibles d"être sous-estimés, en raison notamment de la non-disponibilité d"informations sur les
aides en nature apportées par les parents (Coppoletta et Solard, 2014).Trente ans d"évolution des dépenses de logement des locataires du parc social et du parc privé N° 55 / Juillet 2014 11
locataires du privé appartiennent au premier quartile, contre 20 % en 1973. Les plus aisés perdent eux aussi près de dix
points depuis 1973, la part des locataires du privé appartenant au quatrième quartile passant de 28 % à 19 % en 2006.
? TABLEAU 4 Le parc social accueille de plus en plus de personnes du premier quartile de niveau de vieLocataires dans le social, par quartile
de niveau de vie 1973 1978 1984 1988 1992 1996 2002 2006Premier quartile : Q1 16 19 27 30 33 36 38 40
Second quartile : Q2 31 33 31 31 29 29 30 31 Troisième quartile : Q3 32 31 28 26 25 23 22 20 Quatrième quartile : Q4 21 18 15 14 13 11 10 9Note : Les quartiles sont calculés à partir du niveau de vie de l"ensemble des ménages (propriétaires comme locataires). Les taux sont donnés par individu.
Lecture : En 2006, 40 % des individus de 20 ans et plus appartiennent à un ménage du premier quartile (Q1). Ils n"étaient que 16 % en 1973.
Champ : Individus âgés de 20 ans et plus habitant en France métropolitaine et qui ne sont plus à la charge de leurs parents (n"habitant pas le même logement).
Sources : Insee, Enquêtes Logement
12 N° 55 / Juillet 2014 Trente ans d"évolution des dépenses de logement des locataires du parc social et du parc privé
Les locataires du social consacreraient 18 % de leur revenu à leur logement s"ils avaient les mêmes revenus moyens que ceux du privéLes évolutions différenciées des taux d"effort des ménages entre parc privé et parc social, peuvent être décomposées
selon les deux facteurs explicatifs évoqués ci-dessus, à savoir les évolutions relatives des revenus et de coût du logement.
Pour faire cet exercice de décomposition, on utilise ici une approche macroéconomique du taux d"effort, en prenant la
moyenne des coûts divisée par la moyenne des revenus, et non la moyenne des taux d"efforts individuels. L"avantage d"un
taux d"effort macroéconomique est qu"il est moins biaisé par des réponses individuelles parfois aberrantes où les revenus
auraient été sous-estimés ou surestimés10 (cf. méthodologie en annexe 1). Les résultats de la décomposition présentés ici
sont similaires à ceux de Pirus (2011), pour qui les fortes hausses des taux d"effort individuels s"expliquent davantage par
de fortes hausses des dépenses relatives que par de fortes baisses des revenus relatifs.Comme on l"a vu ci-dessus, le taux d"effort des locataires du parc privé, charges comprises, est plus élevé que celui du
parc social de 4,4 points de pourcentage en 2006. Ce différentiel entre les deux parcs s"explique d"une part par des coûts
du logement plus élevés dans le parc privé que dans le parc social : c"est l"effet coût du logement, qui accroît le différentiel
de taux d"effort entre les deux parcs de 8,2 points en 2006 (graphique 2). D"autre part, ce différentiel est amoindri par le
fait que les locataires du privé ont, en moyenne, des revenus plus élevés que ceux du social. Cela diminue la différence
entre les taux d"effort des deux parcs de 3,9 points : si les locataires du parc social avaient des revenus égaux en
moyenne à ceux du parc privé, ils auraient eu en 2006 un taux d"effort inférieur de 3,9 points à leur taux d"effort de 21,5 %,
d"environ 18 % donc. L"écart de taux d"effort entre ces locataires du parc social " à revenus du parc privé » et les loca-
taires du parc privé serait alors de 8 points environ, qui représentent donc l"effet du coût du logement (épuré des effets de
revenus). ? GRAPHIQUE 2 Décomposition de la différence de taux d"effort entre parc privé et parc social, 1984-2006Lecture : en 2006, le taux d"effort des locataires du privé est supérieur de 4,4 points à celui des locataires du social. Cet écart peut se décomposer en deux
effets : l"effet coût du logement (8,2 points) qui traduit le fait que les loyers sont plus élevés dans le parc privé, et l"effet revenu (-3,9 points), qui s"explique par le
fait que les revenus des locataires du parc social sont plus faibles que ceux du parc privé. L"écart de taux d"effort est égal à la somme de deux effets : 4,4 = 8,2
- 3,9 (aux arrondis près).Champ : Individus âgés de 20 ans et plus habitant en France métropolitaine et qui ne sont plus à la charge de leurs parents (n"habitant pas le même logement)
Sources : Insee, Enquêtes Logement
10 En effet, dans les enquêtes logement, certaines réponses données sur le loyer et les revenus semblent incompatibles, aboutissant à des taux d"effort
supérieurs à 100 %, le revenu étant inférieur au loyer. Alors que ces réponses biaisent fortement les moyennes de taux d"effort au sens microécono-
mique, elles ont peu d"impact sur le ratio des moyennes (voir aussi SOeS [2007]). en points de pourcentageTrente ans d"évolution des dépenses de logement des locataires du parc social et du parc privé N° 55 / Juillet 2014 13
Le taux d"effort des locataires du parc privé, charges comprises, est donc plus élevé que celui du parc social et s"en écarte
depuis plus de 20 ans : la différence est passée de 2,1 points de pourcentage en 1984 à 4,4 points en 2006 (graphique 2).
Depuis 1984, les revenus des habitants des deux parcs se sont éloignés, mais les loyers plus encore, ce qui entraîne une
augmentation de la différence entre les taux d"effort dans les deux parcs entre 1984 et 2006.La plus forte croissance du coût du logement dans le parc privé pourrait résulter en partie d"une amélioration relative plus
importante de la qualité des logements proposés, que ce soit en termes d"âge du bâti, de surpeuplement, ou du confort,
(cf. annexe 2). Ainsi, si le parc privé est en moyenne moins récent que le parc social, et inclut par exemple moins souvent
un ascenseur, les évolutions constatées ces vingt dernières années montrent un rattrapage du parc privé sur le parc
social. De même, si les cas de surpeuplement étaient plus nombreux dans le parc privé il y a trente ans, les situations
entre parcs sont similaires aujourd"hui. Le parc privé est en outre moins soumis à des nuisances sonores et est situé dans
des zones plus favorisées.Au-delà des effets " revenus » et " coût global du logement », ces écarts de taux d"effort et leurs accroissements pour-
raient s"expliquer par des écarts de charges locatives et d"allocation logement, tant en niveau qu"en évolution.
Des charges plus importantes dans le parc social
Si les loyers du parc privé sont plus élevés que ceux du parc social, les charges sont quant à elles plus faibles dans le
parc privé. Les charges permettent donc la réduction d"un point du différentiel de taux d"effort entre parc privé et parc
public (graphique 3). Ces charges, plus importantes dans le parc social que dans le parc privé, comprennent ici les
charges de copropriété (y compris le gardiennage, l"eau, le chauffage collectif...), mais aussi des charges individuelles
comme l"électricité, le chauffage individuel, etc. ? GRAPHIQUE 3Décomposition de la différence de taux d"effort entre parc privé et parc social avec prise en compte des charges et des
allocations logementLecture : en 2006, le taux d"effort des locataires du privé est supérieur de 4,4 points à celui des locataires du social. Cet écart serait de 8,3 points si l"on
comparait uniquement les loyers (avant déduction des allocations logement). En effet, les revenus réduisent l"écart de 3,9 points (les locataires du parc privé
ayant des revenus plus élevés que les locataires du parc social), et les charges de 1,3 point, les locataires du parc social ayant des charges plus élevées que
ceux du parc privé. Par contre, les aides au logement augmentent le différentiel entre les deux taux d"effort de 1,2 point. En sommant ces différents effets on
retrouve l"écart total entre taux d"efforts du parc privé et du parc social de 4,4 points.Champ : Individus âgés de 20 ans et plus habitant en France métropolitaine et qui ne sont plus à la charge de leurs parents (n"habitant pas le même logement).
Sources : Insee, Enquêtes Logement
en points de pourcentage14 N° 55 / Juillet 2014 Trente ans d"évolution des dépenses de logement des locataires du parc social et du parc privé
En termes d"évolution cet impact des charges à la baisse des écarts entre les deux parcs a augmenté. La hausse des
charges tant en montant, qu"en proportion du loyer a, en effet, été un peu plus forte dans le parc social que dans le parc
privé (graphiques 4A et 4B). L"effet charges, qui réduit la différence entre taux d"effort du parc privé et du parc social, s"est
ainsi accru entre 2002 et 2006, passant de -1,0 point à -1,3 point. ? GRAPHIQUE 4A Évolution des charges locatives par an, par parc (euros constants 2006)Lecture : En 2006, les charges locatives étaient de 1 643 euros en moyenne pour les locataires du parc privé. En 1984, ces charges étaient de 1 096 euros (en
euros constants de 2006).Champ : Individus âgés de 20 ans et plus habitant en France métropolitaine et qui ne sont plus à la charge de leurs parents (n"habitant pas le même logement).
Sources : Insee, Enquêtes Logement
? GRAPHIQUE 4BPart des charges dans le loyer total, par parc
Lecture : en 2006, les charges locatives représentaient 25 % du loyer total (loyer plus charges) en moyenne pour les locataires du parc social.
Champ : Individus âgés de 20 ans et plus habitant en France métropolitaine et qui ne sont plus à la charge de leurs parents (n"habitant pas le même logement).
Sources : Insee, Enquêtes Logement
Des allocations logement solvabilisant mieux les locataires du parc socialÀ l"inverse, la prise en compte des allocations logement dans le calcul des taux d"effort augmente les écarts entre parc
privé et parc social. En 2006, les locataires du parc social, plus pauvres, sont, en effet, proportionnellement plus nombreux
que ceux du parc privé à bénéficier des allocations logement (respectivement 44 % et 33 %). Les allocataires des deux
parcs perçoivent des montants mensuels proches, un peu moins de 200 11, alors que les loyers sont plus élevés dans le
secteur privé que dans le secteur social. De ce fait, les allocations logement solvabilisent moins bien les locataires du parc
privé que ceux du parc social. Les allocations logement augmentent avec les loyers jusqu"à un loyer plafond, et ce plafond
est aujourd"hui relativement bas comparé à la réalité des loyers. Ainsi, 86 % des locataires du parc privé et 52 % de ceux
du parc social ont des loyers supérieurs aux loyers plafonds (voir aussi Guillemot et al. [2012]). Le taux d"effort moyen des
11 Pour une étude de la dispersion des restes à charges en logement autour de cette moyenne, voir Legal, 2013.
1 229 1 582 1 952
1 096
1 346 1 643
0
500 1 000 1 500 2 000 2 500
198419881992199620022006
Parc social
Parc privé
en euros constants31%28%27%25%23%25%
25%22%20%18%17%18%
0%10%20%30%40%
198419881992199620022006
Parc social
Parc privé
Trente ans d"évolution des dépenses de logement des locataires du parc social et du parc privé N° 55 / Juillet 2014 15
locataires du parc social augmenterait, ainsi, de 4,6 points en l"absence d"allocations logement, passant de 21,5 % à
26,1 %. Celui des locataires du privé n"augmenterait que de 2,9 points, de 25,8 % à 28,7 %.
Cette moindre solvabilisation des locataires du parc privé relativement aux locataires du parc social est visible dans la
décomposition avec un effet allocations logement de +1,2 point en 2006 : grâce aux allocations logement, le taux d"effort
des locataires du social est réduit plus fortement que celui des locataires du parc privé (encadré 3).
? ENCADRÉ 3 : LES RÉFORMES DES AIDES AU LOGEMENT TOUCHENT AUSSI BIEN LE PARC SOCIAL QUE LE PARC PRIVÉ
Les aides au logement ont été réformées au début des années 1990 et en 2001-2002, ce qui s"est à chaque fois traduit par une augmentation des
montants versés. À partir de 1991 le " bouclage » des aides au logement a permis à d"autres publics de bénéficier de ces allocations, en particulier les
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