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Attribution de logements sociaux, politiques

de peuplement et intercommunalités

Quelles recompositions ?

Rapport de recherche final du projet API

Novembre 2020

VOLUME II :

Annexes : monographies locales

Projet de recherche 2017-2020, coordonné par l'Université Jean Monnet Saint-Etienne (Université de Lyon),

laboratoire Triangle (UMR 5206), avec le soutien de l'Agence nationale pour la cohésion des territoires (ANCT), de la

Banque des territoires de la Caisse des dépôts et consignations (CDC), de l'Institut pour la recherche de la Caisse des

dépôts et des consignations, du Ministère de la Transition écologique et solidaire, DGALN / Plan Urbanisme,

Construction et Architecture (PUCA) et de l'Union Sociale de l'Habitat (USH). 3 4

Attribution de logements sociaux, politiques

de peuplement et intercommunalités

Quelles recompositions ?

Rapport de recherche final du projet API

Novembre 2020

VOLUME II :

Annexes : monographies locales

Université Jean Monnet Saint-Etienne

Laboratoire Triangle (UMR 5206)

5 6

Sommaire

1.

Grenoble-Alpes-Métropole (GAM) .......................................................................... 7

2. Communauté d'agglomération du Pays de Meaux (CAPM) ................................. 54

3. Bordeaux Métropole ............................................................................................. 132

4. Communauté urbaine de Dunkerque (CUD) ....................................................... 170

5. Mulhouse Alsace Agglomération (M2A) .............................................................. 229

6. Saint-Etienne Métropole (SEM) ........................................................................... 300

7 Monographie locale : Grenoble-Alpes-Métropole (GAM) Enquête de terrain et rédaction : Marine Bourgeois et Rémi Dormois Contribution : Yoan Miot pour l'analyse quantitative, avec l'appui de Lucas Ghosn 1.

Les dynamiques spatiales

L'objet de cette première partie n'est pas de présenter de façon exhaustive les caractéristiques du

marché local de l'habitat dans la métropole Grenobloise, mais de sélectionner des éléments

d'information qui renseignent la situation locale sur le plan de la demande et des attributions de logements sociaux. A cet effet, cette première partie rend compte des caractéristiques du parc

locatif public (1.1) et de l'évolution observée dans sa répartition géographique sur les dix dernières

années (1.2). Elle comprend aussi une description de la demande en logement locatif social et des attributions (1.3). Cette première partie se veut donc informative et descriptive. Elle s'appuie en partie sur des analyses statistiques réalisées par Yoan Miot et Lucas Ghosn.

Avant d'entrer dans la description du parc social, quelques précisions peuvent être apportées sur

l'évolution socio-démographique générale observée récemment dans la métropole grenobloise

(GAM, 2017). Avec une croissance moyenne de + 0,5 % /an entre 2008 et 2013, la métropole

grenobloise présente un rythme de croissance démographique supérieur à la période précédente

(+ 0,2% par an entre 1999 et 2008). La croissance démographique positive du territoire est portée

par un excédent des naissances sur les décès. Parallèlement, le solde migratoire de l'ensemble de la

Métropole reste déficitaire. Cependant, depuis près de 40 ans, ce déficit migratoire se réduit pour

atteindre - 0,2 % entre 2008 et 2013. Sur le plan de la géographie sociale de la métropole grenobloise, le diagnostic du 4

ème PLH de GAM

note que : " Sans être parmi les plus inégalitaires de France, elle [La métropole grenobloise] présente néanmoins

de fortes inégalités de revenus et des territoires socialement différenciés. Du fait de la présence universitaire et d'activités

hautement qualifiées, en lien avec le modèle technopolitain grenoblois, la présence d'étudiants, chercheurs, cadres

supérieurs est importante et ne cesse de progresser. Ainsi, les 10 % des habitants les plus aisés, plutôt plus riches

qu'ailleurs, sont 5,7 fois plus aisés que les plus pauvres. (...) Dans ce contexte, les différenciations sociales déjà très

présentes entre les communes les plus denses du coeur métropolitain et les communes des coteaux risquent de continuer

à s'accroître » (GAM, 2017, p.55).

Enfin, concernant la construction neuve de logements, on peut noter qu'après une période de forte

hausse de la construction neuve entre 2008 et 2013 (3180 logements neufs / an contre 1854

logements par an pendant la période 1999-2008), les mises en chantier ont diminué à partir de 2014

du fait notamment des évolutions successives affectant les dispositifs de défiscalisation. 8

1.1. Les divisions socio-spatiales du parc locatif social

" Grenoble et son agglomération ont toujours été un territoire où le logement social a compté. Il y a eu d'abord des productions en nombre important de logements sociaux sur Grenoble avec notamment la

ZUP de La Villeneuve

et dans les communes communistes limitrophes telles que

Fontaine, Saint-Martin-d'Hères et Echirolles

» (Un Toit pour Tous, 2019).

Grenoble Alpes Métropole comprend quarante-neuf communes et représente un poids démographique de 442 800 habitants (INSEE, 2016). Huit communes comprennent plus de

10 000 habitants tandis que vingt-sept communes sont peuplées de moins de 3500 habitants.

Le parc de logements comprend 221 400 unités composées de 173 400 appartements (79% du parc de logements) et 48 000 maisons individuelles (21% du parc de logements). Le parc social

grenoblois est composé de 36 850 logements (16,4% des résidences principales). 3,5% des

logements sont individuels, 94,5% en collectifs. 5,3% du parc a été construit avant 1946, 35% entre

1946 et 1971, 30% entre 1971 et 1990, 14% entre 1990 et 2005 et 14% depuis 2006, conduisant à

des niveaux de loyers plus élevés (6,2€/m²).

La structure du parc social grenoblois s'articule autour de trois variables discriminantes principales

1 - La part de logement social dans le quartier ; - La période constructive ; - La typologie formelle des logements.

1 Cette partie a été rédigée par Yoan Miot avec l'appui du travail statistique de Lucas Ghosn.

9

Source : L. Ghosn, 2019

Cette structure bâtie est complexe à lire en raison d'une forte production récente au coeur de la

ville de Grenoble. Au centre de Grenoble, on trouve des quartiers avec des logements sociaux anciens datant d'avant 1945 (classe QA 3). Ce sont des quartiers où la part de logements sociaux est proche de la moyenne intercommunale (16%). Ils se situent soit dans le centre ancien (quartier

Saint-André), soit en situation péricentrale (Saint-Laurent Lavalette, Diables Bleus, Capuche,

Cours Berriat). Ensuite, on trouve deux classes avec une surreprésentation de logements sociaux,

l'une où les logements sociaux pèsent très fortement dans le parc et sont construits entre 1946 et

1970 (classe QLLS 7) et l'autre où les logements sont moins dominants et construits entre 1971 et

1990 (classe QLLS 4). La classe QLLS 4 regroupe le quartier de la Villeneuve et de la Poterne-

Houille Blanche à Grenoble, celui des Granges, Grand-Place et Surieux à Echirolles, celui des

Alpes et des Buissonnets à Fontaine, de Pacalaire et de la Fauconnière à Seyssinet-Pariset, du centre

de Seyssins, des Olympiades à Pont-de-Claix, des Mûriers et Renaudie à Saint-Martin-d'Hères et

du Grand-Pré à Meylan. La classe QLLS 7 est celle des quartiers du Village Olympique, du Mistral

et Teisseire-Jouhaux-Bajatière à Grenoble, des Essarts et Viscose à Echirolles, Sémard à Saint-

Martin-d'Hères et du sud-ouest de Saint-Martin-le-Vinoux. Ensuite, vient un ensemble de classes où la part du parc social est inférieure à la moyenne

intercommunale. La classe QM 5 correspond à des quartiers où le parc social a été construit de

10

manière plutôt ancienne (1946-1971) et en collectifs. Elle se situe le plus souvent à proximité de

grands ensembles (Fontaine, Echirolles, Pont-de-Claix, Saint-Martin-d'Hères), dans les quartiers péricentraux de Grenoble (sud des Grands Boulevards) et forment des ensembles ponctuels dans

des communes plus éloignées et plus résidentielles (Domène, La Tronche et Vizille). La classe QR

1 se compose de quartiers au parc social récent (1990-2005) construit soit dans le quartier Berriat-

Saint-Bruno à Grenoble, soit à Echirolles ou des communes moins dotées en logement social

(Domène, Champ-sur-Drac, Sassenage, Saint-Egrève, Gières, etc.). La classe QR 6 regroupe des

quartiers et des communes au développement récent du parc social (post-2006), soit via des

opérations de renouvellement urbain (Caserne de Bonne, Presqu'île, centre d'Echirolles), soit via

des développements dans des communes plus périphériques (Seyssins, Varces-Allières et Risset).

Les dernières classes regroupent les parcs de logements sociaux individuels. La classe QI 2 est celle

d'un parc social individuel plutôt récent, situé en seconde couronne de Grenoble (Jarrie, Claix,

Corenc, Veurey-Voiroize, etc.) tandis que la classe QI 8 est celle d'un parc individuel ancien,

notamment localisé à Vif, en lien avec les programmes de logements sociaux liés à la production

hydroélectrique. L'occupation sociale du parc grenoblois est caractérisée par un taux important de personnes immigrées : 35,7% des logements sociaux de Grenoble sont occupés par une personne immigrée contre 16,7% dans l'ensemble du parc de logements de l'agglomération. Les actifs en emploi

représentent 45,1% des ménages, les chômeurs 15,7%, les retraités 25,2%, les inactifs 15,7% et

3,4% d'étudiants. Les actifs en emplois sont à deux tiers à être en CDI et un tiers à être en contrat

précaires. La géographie de cette occupation sociale se structure autour d'un gradient d'âge

(étudiants/retraités), d'activités (actifs/chômeurs) et d'immigration. Les quartiers de logements

sociaux collectifs de Grenoble (Villeneuve, Village Olympique, Teisseire, Mistral), Echirolles

(Essarts, Surieux, Viscose et Grand'Place) et Saint-Martin-d'Hères (Sémard, Renaudie, Mûriers) et

du Pont-de-Claix appartiennent à des classes où l'occupation sociale est marquée par une

surreprésentation des ménages inactifs, chômeurs et immigrés (classe QIP 4). Des petits quartiers

de logements sociaux, aux formes urbaines différenciées, présentent une nette surreprésentation

de ménages immigrés, chômeurs, et inactifs (classe QIP 9). Ces IRIS se localisent à Fontaine

(Curie-Rolland, Les Floralies) et à Grenoble (Berriat, Génissieu, Rondeau, Constantine). A

l'opposé, se trouvent trois classes avec une présence plus forte que dans le parc de ménages actifs,

soit en CDI (classes QACDI 8 et 10), soit en contrat précaires (classe QAct 5). Les classes de ménages actifs en CDI se situent majoritairement dans les couronnes autour de Grenoble : Meylan, Champs-sur-Drac, Champagnier, Jarrie, Vizille, Vif, Domène, Corenc, Fontanil-Cornillon et

Veurey-Voroize, Saint-Egrève. Ponctuellement, des quartiers de Grenoble (Presqu'île, Hébert-

Mutualité, Jeanne d'Arc). Celle des ménages actifs précaires se situe soit dans le centre de Grenoble

(Préfecture, Gare, Alpins), soit en première couronne grenobloise à La Tronche, Echirolles et

Varces-Allières-et-Risset.

Ensuite, se trouvent deux types de classes opposées : celles où le parc social est occupé fortement

par des retraités (classe QR 3 et QAct 7) et celle où le parc social accueille fortement des étudiants

(classe QInact 6 et 1). Les deux premières se localisent dans le centre de Grenoble (Clémenceau,

Saint-André, Abbaye, Poterne), à Saint-Egrève, Fontaine (quartiers des Alpes), à Pont-de-Claix et

Domène. La classe de quartiers occupés par des étudiants se situent à Grenoble (Presqu'île, Valmy),

à Saint-Martin-d'Hères (Croix-Rouge) et Gières. 11 La dernière classe regroupe un ensemble de quartiers au peuplement proche de la moyenne, principalement localisé dans la première couronne autour de Grenoble (Saint-Martin-le-Vinoux,

Saint-Martin-d'Hères, Gières et Meylan).

12

Source : L. Ghosn, 2019

Au-delà, le parc social grenoblois est marqué par une surreprésentation des ménages immigrés

dans certains quartiers localisés à Grenoble (Village Olympique, Les Baladins dans la Villeneuve),

à Echirolles (quartier des Essarts) et à Fontaine (Les Floralies). Ces quartiers présentent des taux

d'immigrés 1,6 à 1,78 fois plus élevés que la moyenne du parc (35,7%). Cette surreprésentation de

ménages immigrés se lie, dans le quartier des Floralies à Fontaine, avec une surreprésentation de

ménages de femmes au foyer, de ménages monoparentaux féminins et inactifs. Dans le quartier

des Essarts et du Village Olympique, elle se lie avec une surreprésentation statistiquement

significative de ménages aux revenus modestes : 78% des emménagés récents dans le Village

Olympique ont des revenus inférieurs à 20% des plafonds PLUS et 90% des emménagés récents

ont des revenus inférieurs à 60% des plafonds PLUS dans celui des Essarts. Dans ces quartiers, ce

sont 47% et 49% des ménages qui ont des revenus inférieurs à 20% des plafonds PLUS et 70% et

76% qui ont des revenus inférieurs à 40% des plafonds PLUS. Dans le quartier des Essarts, cette

surreprésentation de ménages immigrés pourrait s'expliquer par un effet des niveaux de loyers

constatés. En effet, ils sont statistiquement significativement inférieurs à la moyenne

intercommunale avec 4,6€/m² de loyer principal. Pour les autres quartiers, l'effet des loyers

n'explique pas cette surreprésentation. Dans le quartier des Floralies, du Village Olympique, les

loyers ne sont pas significativement inférieurs à la moyenne tandis que dans celui des Baladins, les

13

loyers sont nettement plus bas que la moyenne mais cela n'est pas corrélé par une surreprésentation

de ménages ou d'emménagés récents modestes dans le quartier.

Source : L. Ghosn, 2019

14 Tableau 1 : Surreprésentation des immigrés et facteurs explicatifs

Source : Fichiers Individus Logements, INSEE, 2015 ; Enquête OPS, 2018, traitement réalisé par

Y. Miot et L. Ghosn.

Il ressort de cette analyse statistique que le peuplement du parc social grenoblois est marqué par

l'existence de grands ensembles où se concentrent des ménages modestes (chômeurs, inactifs),

particulièrement aux franges de la commune de Grenoble (Villeneuve, Essarts, etc.) et par un parc

plutôt récent logeant des ménages actifs, plutôt peu précaires. Une surreprésentation d'immigrés

est également constatée dans un certain nombre de quartier, ce qui peut s'expliquer en partie par

les effets de loyers.

1.2. L'évolution de la répartition spatiale du parc locatif social

En 2016, le parc locatif détenu par des bailleurs sociaux est toujours concentré à 75% dans les

quatre communes les plus importantes de l'agglomération : Grenoble (19 000), Echirolles (6 500),

Saint-Martin-d'Hères (6500) et Fontaine (2600). A Echirolles ou à Saint Martin d'Hères, le taux de

logement sociaux parmi les résidences principales avoisine ainsi les 40%. Il atteint 30% à Pont de

Claix et 26% à Fontaine. Il est compris entre 20 et 24% à Grenoble.

Sous l'impulsion du troisième PLH, un rééquilibrage a été engagé entre les communes urbaines et

les communes périphériques en termes de localisation du parc locatif public. Toutes les communes

concernées par la loi SRU (+ de 3500 habitants) ont ainsi vu leur taux de logement social augmenter

entre 2010 et 2016. " Globalement, les communes soumises à des obligations au titre de l'article 55 jouent le jeu avec une programmation régulière de programmes neufs . La mise en place

d'un nombre important de contrats de mixité sociale [contrats signés entre l'Etat et chaque commune art.55

déficitaire sans portée juridique mais définissant une programmation de logements sociaux neufs afin de

rattraper le déficit] avec les communes concernées a aidé en cela » (DDT, 2018). 15

Le diagnostic établi dans le cadre du quatrième PLH relève toutefois que : " Malgré tout, on constate

que le rééquilibrage du parc se fait lentement, l'offre sociale nouvelle se développant aussi encore principalement dans

les communes ayant un taux de logement social élevé. Entre 2010 et 2016, 29% des nouveaux logements sociaux

ont été réalisés dans une commune disposant de 25% de logements sociaux, contre 23 % dans une commune disposant

de moins de 20 % de logement sociaux » (GAM, 2017, p.57-58).

Un des facteurs explicatifs tient au fait que les communes urbaines restent très attractives pour les

promoteurs immobiliers par leur niveau d'équipements et de services et la qualité de leur desserte

en transport collectif. Dans le même temps, les PLU de ces communes prévoient la présence

systématique de logements sociaux dans les opérations de promotion immobilière. Leur

dynamisme immobilier accroît donc mécaniquement leur nombre de logements locatifs sociaux.

Les communes périphériques continuent elles aussi à voir leur parc de résidences principales

progresser et les objectifs de mixité sociale inscrits dans leur PLU ne sont pas suffisamment

ambitieux pour qu'elles puissent atteindre le seuil des 20% à l'horizon 2025. En lissant

annuellement ce rattrapage jusqu'en 2025, ce serait au moins 788 logements locatifs sociaux qui

devraient être produits par an sur les 10 prochaines années (de 2016 à 2025), soit au moins 4 730

logements locatifs sociaux à produire entre 2017 et 2022.

Les tensions sur le marché du logement ont été un élément central de justification de l'effort de

construction neuve en matière de logements locatifs sociaux. Le PLH3 prévoyait un objectif de production de 7380 logements sociaux sur la période 2010-2015 (1230 / an). 6093 logements

sociaux ont effectivement été livrés pendant cette période correspondant à 26% de PLAI, 63% de

PLUS et 11% de PLS. La part des PLAI, dont les logements sociaux neufs les moins chers, est inférieure à ce qu'elle est dans les autres EPCI de l'Isère. Le PLH4 adopté en 2017 prévoit une production de 1100 logements locatifs sociaux familiaux nouveaux par an dont 900 en construction neuve et 200 en acquisition / amélioration. Cet objectif de production a fait l'objet de commentaires de la part des personnes interviewées. La relative

stabilité de l'objectif entre le PLH3 et le PLH4 est interprétée comme une forme de renoncement

à un choc de l'offre, et notamment de l'offre très sociale, que les acteurs associatifs considèrent

comme la seule réponse plausible pour réduire sensiblement le degré de tension sur les attributions.

Les chiffres observés dans les programmations des années 2016, 2017 et 2018 semblent leur

donner raison puisque 860 logements locatifs sociaux familiaux ont été financés en moyenne sur

ces trois années au lieu des 1100 prévus (Observatoire de l'hébergement et du logement, 2019,

p.55).

Plusieurs arguments sont avancés pour expliquer cette stabilité de l'objectif de production alors

même qu'un consensus se dégage pour reconnaître au PLH4 un degré d'opérationnalité renforcé

pour garantir la production de nouveaux logements locatifs sociaux avec l'identification d'un potentiel de projets d'habitat sur la période du PLH pour chaque commune avec des informations

précises sur le calendrier de leur urbanisation. La rareté au foncier est le premier d'entre eux. Mais

un second renvoie davantage à la déclinaison d'un choix politique portée par les élus écologistes.

Ces derniers entendent clairement donner priorité à la réhabilitation, à la remise sur le marché de

logements vacants sur la construction neuve y compris de logements sociaux. La construction du

plan du PLH4 est révélatrice : les orientations se rapportant à la réhabilitation, à la mobilisation du

parc vacant viennent avant celles se rapportant au développement de l'offre nouvelle en logements 16 locatifs sociaux. L'adjoint au logement de la Ville de Grenoble assume clairement ces orientations

politiques et en fait même un marqueur politique différenciant de la municipalité élue en 2014 :

" Sur le territoire de Grenoble, l'une des principales difficultés est la vacance de logements. Le Sud

de la ville concentre des logements anciens, avec une vraie problématique de copropriétés dégradées.

La réhabilitation est une priorité politique majeure pour la Métro. (...) A Grenoble, le logement n'est pas une politique de grands projets.

Les grands projets sont associés aux

municipalités passées, celles qui ont été sanctionnées par les électeurs en 2014 et

contre lesquelles nous avons construit notre mandat

» (Ville de Grenoble, 2019).

Ces choix politiques assumés en faveur de la production d'un parc conventionné dans le parc

existant par le conventionnement ANAH ou par la gestion locative par des organismes spécialisées

dans le logement de ménages très modestes sont fortement critiqués y compris par des acteurs qui

interviennent directement dans cette filière :

" Les élus écologistes ont décliné leur objectif de décroissance, de moindre développement au champ du logement

social. Ils ont misé sur la captation du parc privé vacant plutôt que sur une relance de laquotesdbs_dbs32.pdfusesText_38

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