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Guide de droit immobilier

L'acquisition immobilière internationalePatrick Wautelet

CHAPITRE IL'ACQUISITION DE L'IMMEUBLE

Section 1Le droit applicable au contrat de vente

§ 1.Pourquoi et dans quelles circonstances estil utile de s'interroger sur le droit applicable à la vente d'un immeuble?§ 2.Quelle est la loi du contrat de vente d'immeuble?

A.Les parties peuvent choisir la loi applicable

à leur contratB.Quel r

égime à défaut de choix par les parties?Section 2 A quelles exigences formelles le contrat de vente doitil r

épondre?§ 1.Le lien entre la localisation de l'immeuble et l'intervention d'un professionnel local du

droit

§ 2.L'acte authentique, v

éhicule nécessaire de l'acquisition d'un immeuble ?§ 3.Les exigences li ées au régime de publicité foncière§ 4.Le compromis de vente et autres actes pr

éliminaires§ 5.Les exigences linguistiques

§ 6.Les procurations et mandats

Section 3Les parties

à l'acte - identification, régime matrimonial et capacitéCHAPITRE IILE FINANCEMENT DE LA VENTE

Section 1Le contrat de cr

édit§ 1.L'application du raisonnement classique

§ 2.Les

éléments perturbateursA.L'application imp

érative de dispositions nationales(i)Les limites territoriales de la loi du 4 ao ût 19921.La localisation de l'immeuble : une donn

ée indifférente2.Les crit

ères d'applicabilitéa)La r

ésidence habituelle de l'emprunteurb)Les exigences relatives au pr

êteur(ii)Les limites europ

éennes à l'application des dispositions impératives nationalesB.L'impact du r égime particulier des contrats de consommationSection 2les garanties du financement

§ 1.La s

ûreté reine : l'hypothèqueA.Le r

égime général de l'hypothèque : entre loi réelle et loi d'autonomie(i)La d étermination des lois réelle et contractuelle(ii)Le domaine des lois r éelle et contractuelleBLa circulation d'une hypoth èque conférée à l'étranger§ 2.Les autres garanties du financement

Les opérations immobilières ne sont plus, depuis longtemps, limitées aux frontières

nationales.1 A ce titre, elles suscitent en pratique de nombreuses questions de nature diverse.2

Outre les questions li

ées à l'acquisition de l'immeuble, le praticien peut aussi être confronté à des questions relatives à la gestion de celuici 3 ainsi qu'à sa transmission, tant à titre gratuit qu'on éreux.4 Ce faisant, c'est en réalité l'ensemble du droit privé qu'est susceptible de mobiliser l'op ération immobilière. Il est illusoire de prétendre aborder dans le cadre de la pr ésente contribution chacune des questions susceptible de se poser à propos des opérations immobili ères transfrontières.Aussi celleci sera limit ée aux questions soulevées par l'acquisition d'un bien immeuble.5 Une autre limitation importante doit être soulignée : l'objet du présent rapport est avant tout d' éclaircir les questions de droit international privé.6 Ceci explique pourquoi, sauf quelques incises, il ne sera pas fait mention dans les lignes qui suivent des incidences fiscales de l'acquisition d'un immeuble à l'étranger. Compte tenu de l'importance de ces questions, il para

ît plus opportun qu'elle fasse l'objet d'une contribution spécifique.Avant d'analyser les difficult

és posées par l'acquisition internationale d'un immeuble, il convient d'indiquer que le raisonnement de droit international priv

é conserve dans cette

mati ère toute sa pertinence. Les efforts européens d'harmonisation, qui pourraient s'intensifier

l'avenir, n'ont en effet pas été nombreux dans cette matière. A l'heure actuelle, peu de chose

1Voy. d

éjà les réflexions de W. SNIJDERS, " Buitenlandse notaris en Nederlands onroerend goed », in

Offerhauskring vijfentwintig jaar : feestbundel ter gelegenheid van het vijfentwintigjarig bestaan van de

Studiekring Prof. Mr. J. Offerhaus (19621987), Deventer, Kluwer, 1987, 173184. M

ême en temps de crise économique, les opérations immobilières internationales se développent, voy. C.

DELZANNO, " Les

étrangers investissent en France », Droit et Patrimoine, avril 2009, 17.

2Cette contribution s'appuie et prolonge une r

éflexion entamée à l'occasion d'un projet de recherche consacré à l'immobilier dans les relations internationales priv ées, qui a déjà abouti à plusieurs publications : voy.

notamment "L'acquisition d'un immeuble dans les relations francobelges : questions choisies de droit

international priv

é", in Chroniques notariales, vol. 49, Larcier, 2009, 256299 ainsi que "Champ

d'application ratione loci LCH et cr édit hypothécaire transfrontalier", in Crédit hypothécaire, E. TERRYN et CH.

BIQUET (

éds.), La Charte, 2010.3En ce compris la mise en location. Voy. r écemment sur les questions relatives à la détention d'un immeuble situ

é à l'étranger, J.P. NEMERY DE BELLEVAUX, "L'immobilier dans un cadre familial : la possession de

l'immeuble", in Le patrimoine immobilier familial. Aspects civils et fiscaux, Anthemis, 2009, (35), 5260.

4Des questions sont par exemple susceptibles de se poser

à l'occasion de la transmission à cause de mort d'un immeuble situ

é à l'étranger. Voy. sur cet aspect L. BARNICH, "La transmission successorale des biens situés à

l'

étranger", in Le patrimoine immobilier familial. Aspects civils et fiscaux, Anthemis, 2009, 257268. Dans le

m

ême ouvrage, voy. les réflexions de I. DE STEFANI et PH. DE PAGE sur la transmission par donation d'un

immeuble situ

é à l'étranger : "La transmission successorale (ou à perspective successorale) du patrimoine

immobilier", pp. 251256.

5L'on ne s'interrogera pas dans la pr

ésente contribution sur les questions soulevées par le contrat dit de time share. L'on sait que cette figure fait l'objet de dispositions sp écifiques, adoptées à l'initiative du législateur communautaire (voy. Directive 94/47 du 26 octobre 1994 relative

à la protection des acquéreurs de

l'utilisation

à temps partiel des biens immobiliers). En général, les commentaires de B. VAN BRABANT, "Time

sharing», R

ép. Not., T. VI - l 2, 2006 et, sous l'angle particulier du droit international privé, A. NUYTS, " Les

contrats relatifs aux immeubles en droit international priv é conventionnel européen : le cas du time sharing »,

RDIC, 2000, 143 - 185. Adde dans cet ouvrage la contribution de C MOSTIN, " Time sharing », Guide de droit

immobilier, Kluwer, VI.2.2.1 - VI.2.2.44.

6Le lecteur pourra se reporter

à la contribution de J.L. VAN BOXSTAEL dans cet ouvrage, qui offre un panorama complet du raisonnement de droit international priv é : "Aspects de droit international privé", Guide de droit immobilier, Kluwer, IX.2.1.1 - IX.2.1.411.

ont été réalisées.7 Outre quelques directives,8 l'on recense surtout le système Eulis - European

Land Information Service - qui pr

éfigure un véritable service européen d'information fonci ère. Ce projet, mis sur pied par l'organisation cadastrale et foncière suédoise, est pour l'instant dans une phase de d émarrage.9 Les efforts se poursuivront dans les années à venir.10 L'on comprend cependant que les obstacles sont importants. Pour n'en citer qu'un, l'on sait que les Etats membres n'ont pas la m ême appréhension du transfert de propriété de la chose vendue. Alors qu'en France et en Belgique, la rencontre de volont

és suffit pour entraîner le

transfert de propri été, du moins entre parties, du vendeur à l'acheteur, les droits allemands et n

éerlandais retardent ce transfert après la signature et l'enregistrement d'un acte translatif de

propri

été.11

L'analyse de droit international priv

é impose de distinguer l'acquisition de l'immeuble, qui fera l'objet d'un premier chapitre (I), du financement de l'acquisition, qui appelle des commentaires tant sous l'angle de l'emprunt que sous l'angle des garanties diverses qui peuvent être fournies par l'emprunteur (II).CHAPITRE I.L'ACQUISITION DE L'IMMEUBLE L'op ération première de tout projet immobilier transfrontalier est bien entendu l'achat de l'immeuble.12 Celuici peut prendre diff

érentes formes. A côté du contrat classique de venteachat entre deux personnes physiques, la pratique a multipli

é les innovations. Il est fréquent

que les acheteurs, personnes physiques, pr éfèrent à l'achat en nom propre, l'acquisition par une soci

été civile immobilière - procédé très populaire lorsque le bien est situé sur le territoire

fran çais. L'on sait par ailleurs que pour des raisons liées à la transmission par voie successorale, de nombreux acqu éreurs souhaitent opérer un démembrement dès l'achat - une personne se portant acqu éreur de l'usufruit du bien alors qu'un ou plusieurs de ses héritiers se

7Voy. en g

énéral sur ce thème, A.A. VAN VELTEN, "Europese invloeden op ons privaatrechtelijk onroerend goed

stelsel : een tussenbalans", W.P.N.R., 2008, n ° 6747, 231239 et n° 6748, 251260.8Et certaines r

ésolutions non contraignantes, par ex. une Résolution adoptée par le Parlement européen le 23

juin 1986 sur la protection du consommateur lors de l'achat d'une maison ou d'un appartement. Voy.

galement le rapport dit McMillan Scott du Parlement européen, 1989 et la résolution adoptée par le

Parlement le 14 septembre 1989

à la suite de ce rapport (Résolution A314/89, J.O.C.E., 1989, C256/125).

9L'on trouvera plus de renseignements sur le site www.eulis.org. L'administration belge de la documentation

patrimoniale travaille

à l'heure actuelle à réaliser la connection avec le système Eulis. En général, voy. J. DE

JONG et B. VAN LOENEN, " EULIS : op weg naar harmonisatie van grondboekhoudingen in Europa », WP.N.R.,

2003, n

° 6528, p. 333 e.s. et H. D. PLOEGER et B. VAN LOENEN, " Eulis : At the Beginning of the Road to Harmonization of Land Registry in Europe », Eur. Rev. Priv.L., 2004, 379 e.s.

10Voy. l'important travail r

éalisé par M. van den Haute (E. VAN DEN HAUTE, Harmonisation européenne du crédit hypoth

écaire : perspectives de droit comparé, de droit international privé et de droit européen, thèse ULB

2008, à

paraître aux Editions Bruylant - C.H. Beck, 2009), qui fait le point sur l'acquis existant et propose des

pistes d'

évolution pour un futur droit européen du crédit hypothécaire.11Voy. les informations rassembl

ées par l'Institut Européen de Florence, sous l'égide duquel est mené un projet intitul

é 'Real Property Law and Procedure in the European Union'. Dans le cadre de ce projet, des rapports

nationaux ont

été rédigés qui font le point sur le droit de la propriété. Ces rapports sont disponibles à l'adresse

12Sur l'intervention du notaire dans la n

égociation immobilière internationale, voy. M. VERWILGHEN et J.L. VAN

BOXSTAEL, " La vente immobili

ère dans les relations internationales », in Les relations contractuelles internationales - le r ôle du notaire, Maklu, Anvers, 1995, (263), 265, n° 7 e.s. Ces auteurs rappellent à juste titre qu'

à défaut d'indications contraires dans le contrat, l'intervention du notaire à qui est confiée la mise en

vente d'un immeuble situ é sur le territoire belge relève de la loi belge, au titre de l'article 4 du Règlement

Rome I (R

èglement 593/2008).

porte(nt) acquéreur de la nuepropriété. Dans une perspective de planification successorale, cette acquisition conjointe permet de b énéficier d'un régime successoral favorable.13 Ces m éthodes particulières ne modifient pas les données fondamentales du raisonnement de droit international priv é. Celuici se fonde sur la nature contractuelle de l'opération. Partant, le contrat d'achatvente, qu'il soit conclu entre des personnes physiques, morales, porte sur le droit de propri été ou sur une ou plusieurs de ses composantes, est soumis à des règles identiques. Ces r ègles trouvent leur concrétisation dans les dispositions du Règlement 593/2008, dit R èglement 'Rome I'. Ce Règlement, qui a déjà fait l'objet de nombreux commentaires,14 a vocation

à régir les contrats conclu à partir du 19 décembre 2009. Il ne diffère que sur peu de

points du r égime mis en place par la Convention de Rome du 19 juin 1980 qu'il est destiné à remplacer.15

Avant d'examiner quel droit r

égit le contrat de vente d'un bien immobilier, tant dans ses aspects substantiels que formels, il convient de noter que la distinction qu'op

ère la pratique

belge entre le compromis de vente et l'acte authentique de vente n'affecte pas le raisonnement de droit international priv é. Dans les deux cas, il s'agit en effet d'un contrat qui sera appr éhendé comme tel par les règles de droit international privé.16 Seule la question des exigences formelles auxquelles les deux documents doivent r

épondre, peut appeler une

r

éponse différente. L'on y sera attentif dans le paragraphe consacré à cette question ciaprès.

Les actes qui pr

écèdent l'acquisition, comme par exemple une promesse de vente, ne sont par contre pas n

écessairement soumis au même régime.17

13Voy. les renseignements foules rnis par A. LACOURT, " É

léments fiscaux et patrimoniaux de la détention d'un immeuble en France par un r ésident belge », in L'optimalisation fiscale du patrimoine immobilier. Applications pratiques en Belgique et en France, Anthemis, 2007, (255), 320 e.s. (

à propos notamment de la

pr

ésomption établie par l'art. 751 du Code français général des impôts). Adde les difficultés liées à la

jurisprudence r

écente de la Cour de cassation française et en particulier l'arrêt du 23 janvier 2007.14Voy. par exemple C. NOURRISSAT et al., " Le nouveau droit des contrats internationaux : le R

èglement (CE) n°

593/2008 sur la loi applicable aux obligations contractuelles », R.L.D.A., juillet/ao

ût 2008, n° 1752, p. 61 et

s.; J. DE MEYER, " Verbintenissen uit grensoverschrijdende overeenkomsten », NJW, 2008, pp. 854869; S.

FRANCQ, " Le r

èglement 'Rome I ' sur la loi applicable aux obligations contractuelles Dernier né de l'espace

'Libert

é Sécurité Justice' », Europe, oct. 2008, étude n° 8 ; S. FRANCQ, " Le Règlement 'Rome I' sur la loi

applicable aux obligations contractuelles - de quelques changements... », J.D.I., 2009, 2 e.s.; B. VOLDERS,

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