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1 L'EVALUATION DES ACTIFS IMMOBILIERS Bernard THION Chercheur associé au CEREG, Université Paris-Dauphine Plan de l'étude I- Caractéristiques, typologie et formation des actifs immobiliers §1- La notion d'actif immobilier et ses caractéristiques A. Caractéristiques fondamentales B. Conséquences C. Caractéristiques particulières D. Un bien ambivalent §2- Typologie des biens immobiliers A. Classification des immeubles B. L'immobilier résidentiel C. L'immobilier non résidentiel D. Autres classifications E. Conclusion sur la classification §3- Elaboration du produit immobilier A. La prospection foncière et l'acquisition du terrain B. Le montage d'une opération immobilière C. Financement et rentabilité d'une opération immobilière §4- Conclusion sur la typologie et l'élaboration des produits immobiliers II- Evaluation des biens immobiliers §1- La valeur en théorie §2- Méthodes traditionnelles d'évaluation A. Méthode par comparaison B. Méthode de capitalisation des loyers C. Méthode d'évaluation par les coûts D. Rapprochement des méthodes : la conciliation §3- Méthodes d'évaluation plus récentes A. Evaluation par les cash flows B. La méthode hédoniste §4- Conclusion

2 LʼEVALUATION DES ACTIFS IMMOBILIERS I- Caractéristiques typologie et formation des actifs immobiliers Des terrains désertiques aux palais des Mille et une Nuits, des montagnes rocheuses aux gratte-ciels de nos cités s urpeuplées, les a ctifs fonciers et immobiliers sont d'une inf inie variété. Leur valorisation qui utilise des méthodes complexes passe nécessairement par leur définition et leur classif ication ma is aussi, pour les constructions immobilières, par une meilleure compréhension du processus permettant leur élaboration. Mais préalablement il convient de signaler l'ambiguïté des termes fonciers et immobiliers dans le langage parler. Les expressions real estate aux Etats-Unis ou property an Royaume-Uni qui traduisent la notion d'immobilier englobent à la fois les terrains et les immeubles construits sur ces terrains. En France, la notion de foncier plutôt réservée au sol s'applique parfois aux immeubles érigés sur ces terrains comme dans l'expre ssion " propriétaire foncier " et la notion d'immobilier utilisée de préférence pour les immeubles est presque toujours étendue aux terrains nus, le terme de marché immobilier concernant normalement l'un et l'autre. Ces ambiguïtés au niveau du vocabulaire proviennent de la nature particulière des " objets " immobiliers. Un immeuble n'existe que s'il repose sur un terrain et, tout terrain a vocati on à recevoir un jour au m oins un im meuble afin d'abriter les personnes qui l'exploitent ou en ont la jouissance. De là découle un certain nombre de caractéristiques dont l'analyse suivie d'une typologie constituent les deux premiers paragraphes de cette section. La troisièm e sera consacrée à l'élaboration du produit immobilie r dont le déroulement influence la valorisation des immeubles neufs tout comme ses caractéristiques §1- La notion d'actif immobilier et ses caractéristiques Suivant sa définiti on le mot fonc ier assimilé à bien-fonds, signifie : " un bie n immeuble constitué par un domaine qu'on exploite ou un sol sur lequel on bâtit ". Ainsi ne peut-on dissocier réellement ni l'immeuble du terrain qui le supporte, ni la terre de l'usage qui en sera fait. Par contre, la pratique et les réglementations déterminent deux catégories : d'une part les terrains à bâtir ou bâtis et d'autre part les terres agricoles. Les Américains y rajoutent les réserves détenues par les Indiens. Dans l'étude des biens immobiliers, qui traditionnellement regroupent les terra ins à bâtir et les constructions, plusieurs caract éristiques appara issent comme fondamentales. Elles proviennent de la nat ure même du bien. D'aut res plus particulières se rapportent à l'importance de la valeur des biens immobilie rs e t aux réglementations qui l'accompagnent. Enfin, l'aspect ambival ent de ce bien qui peut être considéré comme un produit ou c omme un service indui t des caractéristiques complémentaires. A- Caractéristiques fondamentales Un bâtiment repose nécessairement sur un terrain, indestructible et sans substitut, sur lequel il est immobilisé . Les conséquences en sont non seulement l'hétérogénéité du bi en e t son manque de fongibilité, mais aussi l'importance considérable de l'emplacement et la durabilité des immeubles dans le temps.

3 Indestructibilité du sol Sauf certains cas très rares (effondrement d'un terrain situé en bord de falaise, par exemple), les terrains sont indestructibles. Le fa it que les terrains soient indestructibles ne signifie toutefois nullement que la valeur de ces terrains ne puisse fluctuer de façon très importante. Pensons par exemple la valeur des terrains dans les "villes fantôme": le terrain existe bel et bien, mais il n'existe pas de demande pour de tels produits et leur valeur est par conséquent très faible. Les bâtiments en revanche sont destructibles. Comme nous le verrons lorsque nous présenterons une prochaine caractéristique des actifs immobiliers, à savoir la caractéristique d'investissements à long terme, même si les constructions sont destructibles elles ont, sauf exceptions, une longue durée de vie. Immobilité Cette caractéristique se comprend très facilement en ce qui concerne les terrains. En effet, un terrain est par définition immobile. On peut toutefois également considérer que la plupart des constructions1 ne peuvent pas être déplacées, sauf si l'on est disposé à engager des grands coûts pour réaliser ce projet. La conséquence de l'immobilité des biens immobiliers est que l'économie locale joue le plus souvent un rôle très important sur la vale ur des objets immobiliers. Selon l'activité économ ique réalisée da ns un bien immobilier donné, un changement majeur dans l'économie d'une région entraînera non pas un déplace ment de l'immeuble (qui comme nous l'avons vu est impossible), mais un changement d'affectation du bien. Les exe mples pouvant ill ustrer cette caractéristi que des biens immobiliers sont très nombreux. Port-Grimaud, par exemple, a été construit sur des terrains destinés auparavant aux chantiers navals. La conjoncture s'étant modifiée, il a été nécessaire de modifier l'affectation de ces terrains d'une activité de chantiers navals à celle d'immobilier de loisirs. De nombreux entrepôts à New York et dans d'autres villes ont été transformés en grands appartements ("lofts"). Non substituable C'est une caracté ristique importante qui le différencie fondamentalement de s matières premières traditionnelles. Car, si le terrain peut être considéré comme la " matière première " d'une opérati on immobilière, aucun a utre substitut ne peut être réelleme nt utilisé pour le remplacer. Même la mer, les lacs ou les rivières sur lesquelles peuvent reposer des bâtiments n'offrent pas de carac téristiques comparable s. Or, lorsqu'on peut substituer par exemple l'aluminium au cuivre, on peut modifier durableme nt les conditions du ma rché de cet te matière première. Ce n'est pas le cas pour le sol. Un immeuble ne peut se concevoir sans le terrain qui le supporte et, sans terrain, on ne peut construire d'immeuble. Par contre, si on ne peut trouver de substitut à la terre, la satisfaction des besoins auxquels répond un immeuble donné peut être trouvée dans un immeuble voisin. On peut ainsi transformer des ateliers - voire des églises - en logement, des habitations en bureau ou, depuis le développement du " télétravail ", abandonner un appartement à da ns le 19e arrondi ssement pour une villa à Arcachon. B- Conséquences Trois conséquences essentielles résultent de la nature particulière du bien immobilier : le manque d'homogénéité des produits existant sur le marché, l'importance de la localisation et le fait que ce soit un produit durable. 1Certaines constructions très "légères" peuvent être déplacées (mobile-home, pavillons préfabriqués).

4 L'hétérogénéité Signifie que deux biens immobiliers ne peuvent jamai s être exactement les mêmes. Le caractère hétérogène des biens immobiliers résulte à la fois de l'unicité de chaque terrain et la possibilité d'y élever des bâtiments de forme, de volume et d'utilisation très variés. Deux parcelles de terrai n ne peuvent jamais ê tre exa ctement identique s car même si leurs caractéristiques sont très semblables, elles ne pe uvent avoir le s mêmes coordonnées géographiques. Outre cet aspec t, les terrains diffèrent souvent selon leur destination (immobilier résidentiel, commercial, industriel), leur taille, leur accessibilité, leur orientation, leur forme. De ux bâtiments éga lement sont le plus souvent différents: ils peuvent se distinguer par exemple selon la qualité de leur construction, leur âge, leur état d'entretien, leur affectation, leur volume, ou leur localisat ion. Comme on pe ut le voir, les s ource s d'hétérogénéité des biens immobiliers sont extrêmement nombreuses, beaucoup pl us nombreuses que pour un bien aussi précieux que l'or. Dans le cas de l'or en effet, il suffit de donner le de gré de pureté du métal pour l e carac tériser de faç on préc ise, alors que pour l'immobilier, il convient en tout cas de donner l'adresse , la surface ou le volume de l'immeuble, la surface du terrain sur lequel est construit l'immeuble, l'année de construction, l'état de rénovation, l'affectation du bâtiment. Même si un acheteur potentiel dispose de tous ces éléments, il voudra visiter l'objet afin de pouvoir mieux le caractériser. Absence de fongibilité. Sur un terra in i ndestructible, les constructions peuvent être reproduites da ns le temps, à l'identique ou différemment en f onct ion des données du marché. Par contre, une fois l'immeuble réalisé il est malaisé de le diviser en éléments plus petits ou de concevoir des répartitions différent es. Transformer un immeuble de grands logem ents (4-5 piè ces) en immeubles de petits appartements peut se révéler difficile voire impossible à réaliser s'il y a, par exemple, nécessité de construire des parkings supplémentaires. Très grande importance de la localisation. Cette caractéristi que se retrouve dans de nombreux manuels traitant de l' investissem ent immobilier. Ces manuels indiquent e n effet fré quemment que les trois é léments les plus importants d'un bien immobilier sont: 1) sa localisation, 2) sa localisation et 3) sa localisation! De cette caractéristique des biens immobiliers, il découle que des décisions prises sur des terrains adjacents peuvent avoir un impact très important sur la valeur d'un terrain. Cet impact peut d'ailleurs aussi bien être positif que négatif. Les exemples illustratifs sont nombreux. Un terrain sur lequel est située une villa peut perdre beaucoup de valeur si une route à grand trafic est construite juste à côté de celui-ci. En revanche, un terrain où est située une station-service peut voir sa valeur s'accroître si l'accessibilité de ce terrain est améliorée, notamment par une modification de l'infrastructure routière. Bien durable. Cela différencie le bien immobilier des biens de grande consommation et des biens industriels et le rapproche de grandes catégories telles l'automobile et les produits électroniques grands publics. Mais curieusement l'INSEE dans ses études sur la consommation n'inclut pas le logement dans la catégorie des biens durables. Suivant Merunka (Merunka⊥D., "⊥Marketing des produits dur ables⊥», in E ncyclopédie de gestion, p.⊥1918-1936, Econo mica, 1997), la catégorie des biens durables reste d'ailleurs un concept flou. Trois spécificités importantes sont généralement reconnues à ces biens: ils sont discrets (ils ne peuvent être fractionnés), ils représentent une partie importante du budget des ménages et ils rendent aux consommateurs un niveau de service pendant une longue période de temps. La demande de biens durables émane essentielle ment de trois sources: le pre mier équipem ent, les achats d'unit és additionnelles et les achats de remplacement. Or, compte tenu du taux d'équipement élevé des

5 ménages dans de nombreuses catégories de produits, les volumes en premier équipement ne peuvent être que faibles et le multi équipement limité. C'est donc l'achat de remplacement qui constitue la source la plus importante du volume des ventes. Or, il apparaît que le produit durable sera remplacé, après une longue période d'utilisation (de 5 à 15 ans), par un produit très différent du produit initialement possédé compte tenu de l'évolution technologique ou de l'évolution générale du marché. Les autres spécificités de ces biens sont une conséquence de leur durabilité: ils peuvent s'acheter neufs ou d'occasion, se louer ou faire l'objet d'un crédit-bail. Les études de m arketing sur les produits durables - qui ignorent le s constructions immobilières - présentent cependant des conclusions fort utiles pour le développement du marché immobilier. Ainsi, un grand nombre de recherches ont montré que la plupart des consommateurs s'engagent dans peu de recherche d'information lors de l'achat d'un bien durable. Elles mont rent aussi que le phénomène d'obsolescence peut i nciter au renouvellement du bien. L'obsolescence peut se définir comme la perte relative de valeur du bien dû à des changements de style (obsolescence de style ou obsolescence symbolique) ou à des améliorations de la qualité (obsolescence fonctionnelle). Cela s'applique aussi au marché de l'immobilier et en particulier à celui des bureaux. De même, la vente de produits durables est souvent associée à une série de services comme la garantie, la livraison, le financement, la réparation et la mainte nance. La promot ion des ventes est aussi un outil essentiel du management des produits durables et les dépenses promotionnelles sont même un peu plus importantes dans le domaine des bi ens durables que dans celui des biens de grande consommation. Elles portent le plus souvent sur le prix et les conditions de paiement. En fait, la promotion est souvent un moyen pour convaincre les consommateurs d'acheter maintenant plutôt que de reporter leur achat à plus tard. Le marché immobilier sera ainsi plus proche du marché de l'automobile ou du marché de l'art que du marché de la grande distribution. C- Caractéristiques particulières Tout bien immobilier a une valeur unitaire élevée qui résulte à la fois de son emplacement, des matériaux et des techniques nécessaires à son élaboration et du temps de leur mise en oeuvre. L'immobil ier est un bien " lourd " qui néc essite des moyens de production importants. Et cela détermine un cycle de production assez long. Mais cela nécessite aussi la disposition de grandes sommes d'argent pour pouvoir investir sur le marché immobilier. Les caractéristiques qui découlent de cette valeur élevée concernent la nature de l'investissement immobilier, les transactions et les modalités de financement de ce bien. Investissements à long terme. Le fait que les placements immobiliers constituent des placements à long terme découle de trois éléments: l'indestructibilité des terrains e t la longue durée de vie des bâtiments, la motivation de nombreux investisseurs et la législation. Si le premier élément ne nécessite pas d'explications complémentaires, il n'en va pas de même pour le s deux autres. En c e qui concerne la motivation des investisseurs, on peut citer le cas des particuliers qui acquièrent un logement ou des entreprises achetant des locaux pour exercer leur activité. Dans ces deux cas, le bien im mobilier est acheté principalement dans une optique de jouissanc e du bien et l'optique de tels invest isseurs est dans la plupart de s cas clairement à long terme. De nombreux autres investisseurs acquièrent de l'immobilier à des fins de rapport mais raisonnent toutefois également dans une optique à long terme: c'est le cas par exemple des caisses de retraite ou des compagnies d'assurance. En ce qui concerne l'effet de la législation sur le caractère à long terme des investissements immobiliers, nous pouvons citer le cas de l'impôt sur les plus-values immobilières qui est très souvent dégressif (c'est-à-dire que plus le bien est conservé longtemps et plus le taux d'impôt sur une éventuelle plus-value est faible) et le

6 niveau souvent élevé des coûts sur les transactions immobilières. Ces deux exemples de lois ont certainement un effet dissuasif sur les reventes très rapides de biens immobiliers. Par contre, il faut souligner deux caractéristiques de l'investissement immobilier qui supprime toute possibilité d'assimilation avec les actifs financiers. En premier lieu, l'immobilier est une forme d'investissement qui exige une gestion active. Cette gestion couvre des domaines aussi différents que la technique du bâtiment, l'action commerciale, le droit et la fiscalité. Elle est aussi la contrepartie du maintien du capital investi. En second lieu, l'immobilier est le seul actif pour lequel le déte nte ur est à même d'agir directement et concrètement sur sa valorisation, notamment par sa rénovation. Illiquidité Elle signifie qu'il faut souvent beaucoup de temps pour pouvoir vendre un objet immobilier au prix du marché. Il est certainement possible d'accélérer la vente si l'on est prêt à faire une concession au niveau du prix, mais les ré glementations qui s'a ppliquent à la vente des immeubles et qui sont destinées à protéger les parties entraînent de toute façon des délais importants. L'illiquidité des biens immobiliers découle à la fois de la valeur unitaire élevée des objets immobiliers, de leur hétérogénéité et du formalisme des transactions. Ainsi pour l'immobilier titrisé, on observe une liquidit é sensiblement plus élevée que pour les investissements directs dans la "pierre". Il existe également un lien évident entre l'illiquidité des biens immobiliers et leur caractère d'investissement à long terme. Le sens du lien de causalité entre ces deux caractéristiques est en revanche plus ardu à établir. Endettement hypothécaire. Cette caractéristique découle de la valeur unitaire élevée des biens immobiliers. En effet, dans de nombreux cas, les investisseurs ne disposent pas de liquidités suffisantes pour acquérir un objet immobilier en ayant intégralement recours à des fonds propres et financent leur achat en ayant partiellement recours à des crédits bancaires. Du point de vue de la banque, notons qu'elle peut prêter une proportion élevée de la valeur d'un objet car elle dispose d'une garantie constituée par le bien immobilie r lui-même (garantie hypothéca ire). Si le propriétaire de l'objet n'est pas en m esure de rembourser le prê t qui a ét é consent i par la ba nque, cette dernière pourra vendre le bien et récupérer le montant du prêt accordé (pour autant, bien entendu, que la valeur de réalisation de l'objet soit au moins égale au solde de l'emprunt). D- Un bien mais aussi un service L'immobilier est aussi un service qui répond à un besoin fondamental : celui d'être abrité et protégé contre les intempéries et les agressions extérieures. Il concerne non seulement l'habitat résidentiel des particuliers mais aussi la plupart des constructions commerciales : bureaux, locaux d'activité ou magasins. Le " service » du logement et l'intervention de l'Etat Cette caractéristique des objets immobiliers a pour conséquence les interventions nombreuses de l'État dans le secteur sensible du logement. Ces interventions sont souvent destinées à limiter certains abus et à donner la possibilité au plus grand nombre de dormir sous un toit. Elles visent aussi bien à faciliter l'accession à la propriété qu'à protéger les locataires (loyers contrôlés ou bloqués, versement de subventions). En définitive, si le nombre élevé des caractéristiques des biens immobiliers témoigne de sa complexité, il complique aussi l'élaboration d'une typologie. Compte tenu du très grand degré d'hétérogénéité de ces biens, plusieurs classifications peuvent être proposées. Dans le cadre d'une étude économique celles qui paraissent les plus pertinentes, parce qu'elles font l'objet de marchés particuliers, reposent sur deux axes, d'une part celui du type d'immeuble et de son usage, d'autre part celui de la localisation géographique.

7 §2- Typologie des biens immobiliers Une observation préliminaire concerne les terrains vierges - qu'ils soient en milieu industriel, agricole ou urbain - et ceux qui supportent des constructions ou des infrastructures comme les routes, les ponts ou les voies ferré es. Dans la cl assification qui suit, le term e immeuble désignera un terrain construit, sachant que les terrains nus peuvent entrer dans chacune des grandes catégories proposées. Une typologie des biens fonciers sera présentée en dernier lieu. Elle repose sur les différentes fonctions possibles de cette acquisition. A- Classification des immeubles Logements et locaux d'activité La première distinction repose sur l'habitat. Certains immeubles sont destinés à loger les habitants d'une commune, ce s ont des i mmeubles résidentie ls et d'autre s abritent l eurs activités ou leurs loisirs et sont désignés sous le nom d'immeubles commerciaux ou non-résidentiels. Ces distinctions correspondent à l'organisation de marchés différents, même si en théorie il est toujours possible de transformer des bureaux en habitation ou des ateliers en " loft " et ré ciproquement. L ongtemps, les immeubles d'habitati on ont d'ailleurs été incorporés ou juxtaposés a ux loc aux d'activité. Dans les ca mpagnes, le s exploitations agricoles regroupent fréquemment ces deux types d'immeubles. En ville, on trouve encore de nombreux témoignages de cette promiscuité. À Bordeaux, par exemple, les immeubles du quartier des Chartrons sont organisés autour du négoce du vin. De belles maisons sur la rue permettent de loger les habitants sur plusieurs étages. Mais l'entresol abrite les bureaux. Un grand porche permet l'accès à l'arrière du bâtiment qui comporte les chais dans lesquels étaient entreposés les barriques de vin. Mais les facilités de communications et la réduction du temps de travail ont débouché sur une séparation de la destination des immeubles. D'une façon générale, les habitants ne résident plus sur leur lieu de travail. Cett e séparation progres sive a même permis de passer de s immeubles mixtes qui regroupent encore commerce et habitation à des immeubles dits " intelligents " conçus uniquement pour le travail en bureau. Typologie Toute classifi cation des immeubles en différentes catégories pose un certain nom bre de problèmes car il est né cessaire d'i ntégrer plusieurs notions. Si l'on s ouhaite rapprocher chaque bien du sous marché sur lequel il est traditionnellement évalué seule une présentation matricielle convient. En effet, un bien immobi lier se définit non seulement par un genre donné, mais aussi par un type de construction, un usage et un stat ut de détention. Cel a correspond d'ailleurs à l'ambivalence de ce bien à la foi s produit et service. D'où la présentation adoptée dans le tableau n° 1 qui permet de segmenter chaque catégorie de bien suivant différents sous marchés. On pourra ainsi différencier une maison secondaire neuve construite par un particulier, d'un appartement en résidence à temps partagé, les deux étant utilisé pour les loisirs des particuliers. Tableau n°1- Typologie des biens immobiliers RESIDENTIEL Construction (Produit) Statut d'occupation (Service) Détention (Utilisation) Individuel (maison) Neuf Rapport Privé Collectif (appartement) Réhabilité Jouissance Public Résidences services Ancien Loisir Temps partagé

8 Hôtels NON RESIDENTIEL Construction (Produit) Statut d'occupation (Service) Détention (Utilisation) • Immeubles commerciaux Classique Locatif Administrations Commerces Immeubles intelligents Crédit-bail Investisseurs Locaux professionnels Centres commerciaux Pleine propriété Sociétés privées Bureaux • Immeubles industriels Classique Locatif Administrations Entrepôts industriels Centre d'activités Crédit-bail Sociétés privées Ateliers, locaux d'activité Pleine propriété Sociétés publiques Usines, industrie lourde • Autres types Monument- tourisme Administrations Santé / Education Ouvrages d'art Public Sociétés privées Casernes, prisons et divers Collectivités Infrastructures B- L'immobilier résidentiel Définition Sont considérés comme biens résidentiels les immeubles dans lesquels es individus choisissent de vivre tout ou partie de leur vie. Le logement familial doit garantir l'autonomie et la vie privée de ses habitants. On y trouve donc aussi bien les maisons et appartements traditionnels que, les résidences services, les hôtels et les maisons de retraite. Les prisons et les chambres d'hôpital n'en font pas partie puisqu'ils ne résultent pas d'un choix délibéré. Lorsqu'il s'agit de les quantifier, on distingue d'abord la résidence principale de la résidence secondaire ou occasionnelle puis les logements individuels des logements collectifs et les logements neufs des logements anciens, chaque sous-catégorie pouvant faire l'objet d'une décomposition suivant le nombre de pièces de l'appartement ou de la maison. Pour désigner la taille des logements les professionnels utilisent d'ailleurs des abréviations et des normes qui ne sont pas toujours standardisées. Ainsi, dans le neuf le T3 désigne un logement de trois pièces alors que dans l'a ncien on parle plus fréquemme nt de F3, la cuisine pouvant être comptabilisée par certain comme une pièce a lors qu'ell e est généralement exc lue de ce décompte. Evolution Le parc im mobilier rési dentiel fait l'objet d'un dé compte lors des recenseme nts de la population. Les chiffres ci-après sont issus de l'exploita tion de l'enquête de rec enseme nt 2004, première du nouveau dispositif de recensement instauré par la loi du 27 février 2002. La nouvelle méthode de recensement substitue au comptage traditionnel organisé tous les huit ou neuf ans une technique d'enquêtes annuelles. L'ensemble du parc immobilier atteignait 30,2 millions de logements avec une augmentation de 5,2% par rapport à 1999. Le nombre de logements augmente au même rythme qu'au cours

9 de la décennie quatre-vingt dix soit 1% en moyenne par an. Parmi ces logements 84% sont classés en résidence principale , en augme ntation d'un point depuis 1999, résulta t d'une diminution équivalente des logements vacants. 37% des logements sont des maisons individuelles non mitoyennes, 20% des maisons individuelles jumelées, et 42,4% se situent dans un immeuble d'habitation de deux logements ou plus. Tableau 1 - Répartition du parc des logements et évolution depuis 1982 2004 1999 1990 1982 nombre (en millions) % nombre (en millions) % % % Résidences principales 25,431 84,0 23,810 83,0 82,1 82,6 Résidences secondaires 2,987 9,9 2,902 10,1 10,7 9,6 Logements vacants 1,846 6,1 1,989 6,9 7,2 7,8 Ensemble 30,263 100,0 28,702 100,0 100,0 100,0 Sources : recensements de la population, Insee Première n°1001 Sur le plan géographique, prés de 60% de ce parc se répartit à égalité entre la campagne et les villes de moins de 100.000 habitants. Les grandes agglomérations avec la région parisienne (15%) et les villes de plus de 100.000 habitants (27%) concentrent le reste. Lorsqu'on rapproche les évolutions de ce parc de celles de la population on constate avec quelque surprise que sur plus d'un quart de siècle, l'augmentation du nombre de résidences principales (+ 7,7 millions) a été sensiblement le même que celui de la population (+ 8,0 millions). Cela signifie que l'on est passé d'une situation de relative pénurie en logements dans les années 70 à une situation plutôt confortable qui a permis une réduction sensible du nombre de personnes par logement. On peut en déduire que le marché du logement est plutôt devenu un marché d'offre qu'un marché dirigé par la demande. Tableau 2 - Evolution démographique et résidences principales (Nombre en milliers) 1975 1982 1990 1993 1999 2004 Population 52.656 54.335 56.615 57.804 58.878 60.663 Résidences principales 17.745 19.525 21.554 22.254 23.810 25.431 Nombre de personnes par logement (moyenne) 2,97 2,78 2,63 2,60 2,47 2,39 Source: INSEE,INED, Compte du Logement, Insee Première n°1001 Le nombre de ré sidences pri ncipales augmentant aussi rapidement que l a population, le nombre moyen de personnes par logement continue à baisser. Il est désormais de 2,4, après 2,5 en 1999 et 3,1 en 1962. Il faut dire que de plus en plus de personnes vivent seules. En quarante ans, la proportion de ces personnes a plus que doublé passant de 6,1% à prés de 14% en 2004, soit actuellement 8,3 millions de personnes dont 5 millions de femmes vivant seules dans un logement. Près d'un ménage sur trois se compose d'une seule personne contre une sur cinq en 1962. Habi ter seul ne signifie plus vivre sans compagnon, certains couples choisissant, en effet, d'habiter chacun son propre logement, provisoirement ou durablement. Entre 20 et 30 ans, 2,5% des hommes et femmes vivant seuls déclarent vivre en couple avec une personne habitant dans un autre logement. Cette proportion augmente avec l'âge puisque entre 50 et 59 ans, 5,3% des hommes déclarent vivre dans cette situation mais seulement 3,5% des femmes.

10 Tableau 3 - Taille des ménages 1999 2004 Nombre de ménages (en milliers) 24 347 26 046 Ménages d'une personne (%) Ménages de deux personnes (%) Ménages de trois ou quatre personnes (%) Ménages de cinq personnes ou plus (%) 30,8 30,9 30,1 8,2 32,5 32,3 28,1 7,1 Source : Insee Première n°1001 La taille des ménages est plus importante en zone rurale (2,6) qu'en zone urbaine. Cette taille diminue lorsque celle de l'agglomération s'élève, jusqu'à 200 000 habitants. Au-delà, et en particulier dans l'agglomération paris ienne, elle est légèrement plus élevée. Au sei n des agglomérations, la taille moyenne est plus faible dans les villes-centre (2,2) que dans les banlieues. En particulier à Paris, les ménages ne comptent en moyenne que 1,9 personne. Tableau 4 - Résidences principales selon le type d'habitat Types d'habitat (en millions d'unités) 1962 1968 1975 1982 1990 1999 2004 Collectif 5,9 40,7% 6,8 43,2% 8,0 44,9% 8,4 43,1% 8,9 41,2% 10,0 41,0% 11,0 42,4 Individuel 5,5 37,8% 6,2 39,2% 7,8 43,7% 9,4 48,1% 11,4 53,1% 13,6 56,2% 14,7 56,3 Autre * 3,1 21,5% 2,8 17,5% 2,0 11,4% 1,7 8,8% 1,2 5,7% 0,7 2,9% 0,3 1% Ensemble 14,6 15,8 17,7 19,6 21,5 24,3 26,0 * dont fermes, chambres d'hotel, meublés, logements foyers pour personnes âgées, etc. Source : Recensement de la population, Insee Première n°1001 Jusqu'au milieu des années 70 le nombre d'appartements en résidence principale est plus important que celui des maisons. L'effort de reconstruction après la guerre a essentiellement porté sur la c onstruction d'immeubles et le développement de villes nouvelles comme Sarcelles. Mais cette tendance c'est inversée depuis, les jeunes ménages préférant s'installer dans des maisons aux environs immédiats des villes surtout lorsqu'ils ont des enfants. Ainsi, dans les com munes périphériques la part des ménages d'une personne n'est que de 20% contre 42% en centre-ville, alors que les trois quarts des ménages sont des familles dont la moitié compte au moins un enfant. Bien que 2,4 millions de logements, soit 10,5% du parc peuvent être qualifiés de surpeuplés suivant la norme INSEE, en revanche les deux tiers sont "sous-peuplés" et ces proportions n'ont pas varié depuis 1992. Le surpeuplement est rare dans l'habitat individuel, où plus de 8 logements sur 10 comportent plus de pièces que la norme. Mais dans le collectif il concerne plus d'un ménage sur cinq. A noter aussi que le confort des résidences principales continue à s'améliorer et que moins de 4% des logements, pour la plupart construits avant 1949, ne dispose pas du minimum de confort, c'est à dire de W-C intérieurs et d'au moins une douche. Cette proportion qui était de

11 10% en 1988, ne cesse de se restreindre sous l'effet de la construction neuve d'une part, de la destruction des logements les plus vétustes ou de leur rénovation d'autre part. Tableau 5 - Répartition du statut d'occupation des résidences principales 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1999 2004 Propriétaires (en %) 50,9 52,1 53,4 54,1 54,2 54,1 54,3 56,7 Locataires (en %) 41,1 40,2 39,2 38,8 39,0 39,3 38,3 40,0 Autres statuts (en %) 8,0 7,7 7,4 7,1 6,8 6,6 7,4 3,3 Milliers de logements 20.121 20.624 21.093 21.554 22.012 22.497 23.810 25.431 Source : Les Comptes du Logement, Insee Première n°1001 On observe ainsi qu'en 20 ans, le nombre des propriétaires occupants a augmenté de 40 %, passant de 10,2 millions en 1984 à 14,4 m ill ions en 2004. C'est dire l'importa nce que continuent d'accorder les Français à la détention d'un patrimoine immobilier. En moyenne, au cours de la vie, on est locataire jusqu'à l'âge de trente ans (quatre Français sur cinq), puis accédant à la propriété jusqu'à cinquante ans (un ménage sur deux), puis propriétaire à partir de soixante ans. Ainsi, 56,7% des ménages étaient propriétaires de leur logement principal en 2004 et seulement 40,0% locataires, les autres étant dans la plupart des cas logés gratuitement par leur employeur. Deux autres critères sont fréquemment utilisés pour classer les logements. Ils se rapportent à son financement. D'une part on distingue le secteur locatif du secteur acquisition et, d'autre part les logements bénéficiant d'un financement public (HLM) de ceux financés par des fonds privés. On dénombre 7,4 millions de propriétaires occupants, 5,1 millions de propriétaires accédants, 8,8 millions de locataires (dont 4,1 millions en secteur HLM) et 1,7 million de statuts divers (meublés, logement gratuit, logement de fonction). Tableau 6 - Secteur locatif : taille du ménage et type de logement HLM Libre Tous secteurs Taille du ménage Oct. 1995 Oct. 2000 Oct. 1995 Oct. 2000 Oct. 1995 Oct. 2000 Une personne 27,8 33,3 39,0 44,0 34,7 39,8 Deux personnes 28,5 25,7 30,4 28,1 29,4 26,8 Trois et plus 43,7 41,0 30,6 27,9 35,8 33,4 Source : Insee Première, n°807 - septembre 2001 En octobre 2000, parmi les résidences principales locatives, 44,5% sont des HLM, 52% font partie du secteur libre et seulement 3,5% sont soumises à la loi de 1948. Parmi ces logements locatifs, 83% appartiennent à des particuliers, 13% à des sociétés et 4% à une collectivité publique Le résidentiel en Europe L'Europe des quinze di spose aujourd'hui de 170 millions de logements dont 80% sont concentrés dans cinq grand pays. Les deux plus importants sont l'Allemagne avec 22% de ce parc et la France avec 16,7%. Viennent ensuite l'Italie (15,5%) le Royaume -Uni (14,5%) puis l'Espagne. Si pour chaque pays on rapproche le parc de sa population, on s'aperçoit qu'il y a une relative abondance des biens immobiliers en Europe, un même logement n'étant partagé au plus que par trois personnes. Ainsi, la France compte aujourd'hui 490 logements pour 1000 habitants. D'après Claudie Louvot-Ruvanot [2001], cette densité est très comparable à celle que l'on trouve en Allemagne de l'Est, en Espagne et en Suède (cf. Louvot-Runavot⊥Cl., Le logement dans l'Union européenne⊥: la propriété prend le pas sur la location, Economie et Statistique,

12 2001, no⊥343).. Elle est moindre au Royaume-Uni et au Pays-Bas avec 420 logements pour 1000 habitants et intermédiaire en Allemagne de l'Ouest (445/1000). En revanche, elle est beaucoup plus faible en Irlande, probablement parce que les grandes familles y sont plus nombreuses. La proportion des logements vacants dans ce parc est beaucoup plus variable. Elle est en effet estimé à 30% en Grèce, 20% en Itali e et 15% en Espagne. Mais en France (7,7%), au Royaume-Uni (4%) et en Allemagne (3%) ces chiffres sont nettement moins élevés. De même la proportion des résidences secondaires est très variable d'un pays à l'autre. Alors qu'elle atteint 6% en Espagne et en Suède et 4% en France et au Portugal, cette catégorie est presque inexistante en Allemagne, au Pays-Bas et au Royaume-Uni. Le nombre moyen d'occupants par logement - qui s'apparente au nombre de personnes par ménage puisque statis tiquement un mén age est déf ini comme l'ense mble des personnes partageant une même résidence principal e - fa it apparaître une si militude entre la France (2,4), la Grande Breta gne et la Belgique (2,4), mais aussi l'A llemagne (2,2) a lors que l'Espagne le Portugal et l'Irlande connais sent un taux d'occupation élevé (3,1) encore supérieur à celui de l'Italie (2,8) et de la Grèce (2,7). Si pour les pays du Sud ce taux élevé peut être lié à la faiblesse de leur PIB, ce n'est toutefois pas le cas de l'Irlande qui dans ce domaine est plus proche du Royaume-Uni que de l'Italie . C- L'immobilier non résidentiel Par définiti on, entrent dans la catégorie de s immeubles non rési dentiels tous les biens immobiliers qui ne sont pas destinés à l'habitation, c'est à dire d'une part les immeubles d'entreprise et, d'autre part divers bâtiments à usage collectifs comme les églises, les écoles et les hôpitaux. Selon Heurteux (Heurteux⊥C., L'immo bilier d'entreprise, PUF, Que sais-je⊥?, 1993 ), un immeuble d'entreprise est un bâtiment ayant pour fonction d'abriter une ou plusieurs activités de l'entreprise. Ce peut être une usine, un entrepôt, des bureaux, un magasin, ou un local high tech. L'immobilier d'entreprise regroupe en fait les locaux de deux secteurs d'activité, le secteur commercial (bureaux et commerces) qui couvre l'ensemble des activités tertiaires et le secteur industriel (usines) pour les activités de production. On distingue donc habituellement deux catégories d'immeubles d'entreprise : d'une part les immeubles commerciaux pour les activités tertiaires et, d'autre part les immeubles industriels (entrepôts e t ateliers de fabrication) pour les activités de product ion. Mais cett e distinction souffre bien sûr de quelques exceptions. Ainsi en est-il du nouveau concept des " hôtels d'entreprise ». Dotés de services communs, ces bâtiments s'articulent autour de cellules modulables, réparties entre bureaux à l'étage et ateliers en rez-de-chaussée. Les immeubles commerciaux L'immobilier commercial se répartit en trois branches : les commerces, les locaux professionnels et les bureaux. Ils ont pour caractéristique fondamentale de faire l'objet d'un bail commercial. Ce bail est, rappelons-le, un élément du fonds de commerce au même titre que le nom, l'enseigne, la propriété industrielle, la clientèle, les marchandises, le matériel et l'outillage. Les commerces : cela va du simple magasin, à l'hypermarché en passant par l'agence de tourisme, ou la galerie commerciale regroupant une multitude de boutiques. Les commerces traditionnels présentent sur le plan juridique deux caractéristiques particulières. Il s'agit du pas-de-porte (somme versée au propriétaire pour occuper un local), le droit au bail (somme versée à l'ancien l ocataire en compensation de la ce ssion d'un bail avantageux).

14 cantons en Suisse, etc... Et l'on différenciera alors la ville de la campagne, puis les grandes villes des petites villes, pour s'intéresser à des quartiers ou des arrondissements. Mais l'intérêt essentiel de cette typologie des localisations est de pouvoir être croisée avec la typologie par type d'immeubles décrite précédemment. On construit alors un outil qui permet de rendre pl us homogène des comparaisons de biens de nature hétérogènes e t donc par essence difficilement comparables. C'est à partir de ces croisements que les grands commercialisateurs comme CB Richard Ellis Bourdais et Atis Real Auguste Thouard publient des comparaisons sur le marché des bureaux dans les gra ndes capitales. De son coté la Chambre des Notaires de Paris a longt emps construit un indice des logem ent s anciens en découpant Paris par a rrondissement et en regroupant les apparte ments suivant l es critères de taille et d'ancie nneté. Selon le but poursuivi, à partir de ces t ypologies, il est donc possibl e de considérer de nombreuses catégories et sous catégories. Mais si cette façon de procéder permet de réduire le nombre des sources d'hétérogénéité, elle ne peut les éliminer toutes puisque chaque bien immobilier est unique. Typologie des biens fonciers Une typologie propos ée par Comby (Comby⊥J., Radiogr aphie des charges foncières et décision d'achat du terrain, ADEF, 1993). classe les terrains suivant les diverses fonctions possibles d'une acquisition foncière. Six catégories sont étudiées : o Le terrain comme bien de production (ex: les terres agricoles) o Le terrain comme bien de consommation (ex: terrain de chasse) o Le terrain comme matière première pour les aménageurs o Les terrains neufs o Les terrains d'occasion o Les terrains recyclés et les terrains à valeur zéro. Cette typologie essai e de rapproc her chaque catégorie d'objets fonciers d'un m arché spécifique. Cependant le sol n'est pas une " matière première » comme les autres. Etant un produit non reproductible, il est par nature un bien rare et diffère ainsi fondamentalement des autres types de biens. Pour Topalov, c'est un produit dérivé. Ce qui est produit, ce sont les équipements; ce qui est objet de propriété, c'est le sol, c'est à dire un droit d'usage sur une fraction d'espace dont les utilisations possibles sont déterminées par l'activité productive de la société (Topalov⊥C., Les promoteurs immobiliers, Mouton, 1974). E- Conclusion sur la classification La nécessité de classifier les biens immobiliers est la contrepartie de leur infinie variété. Mais dans la prati que, les cri tères de classifi cation utilisé s sont relativement peu nombre ux et portent sur les bie ns fais ant l'objet de m archés développés, c 'est à dire les immeubles résidentiels et les immeubles d'entreprises. Ainsi les indices publiés par les principaux pays pour suivre l'évolution des prix des biens immobiliers portent généralement sur ces deux grandes catégories avec en sous-catégories la taille des logements pour le résidentiel et la différenciation entre bureaux et commerces pour les immeubles d'entreprises. Sur le plan géographique ce sont les limites administratives des grandes régions qui sont le plus souvent retenues. Cependant, des études réalisées aux Etats-Unis ont montré que pour la localisation il était plus pertinent d'uti liser l'act ivité économique d'une région qu'un découpage géographique.

15 §3 - Elaboration du produit immobilier La connaissance des biens immobiliers ne peut se limiter à leur identification. Le processus nécessaire à leur élaboration constitue aussi une caractéristique essentielle qui nécessite un développement particulier. Ce processus comporte deux phases. La première correspond à la recherche du terrain et la seconde est constituée par le montage de l'opération immobilière qui doit aboutir à la livraison de l'immeuble. A. La prospection foncière et l'acquisition du terrain L'emplacement du terrain est le critère premier du choix d'un investissement immobilier. Lorsqu'il s'agit d'une opération destinée à la vente ou à la location, l'environnement orientera la conception du programme. De lui dépendra, en effet, le type de bien à commercialiser pour répondre au mieux à la demande locale. La prospection foncière a pour objectif de collecter des informations suffisamment fiables pour entreprendre l'étude d'une opération immobilière. Pour ce faire, elle dispose de deux outils privilégiés : le plan d'occupation des sols (POS) devenu plan local d'urbanisme (PLU) en 2000 et le cadastre. Une autre source d'informations plus complète mais d'accès plus difficile est aussi possible. Il s'agit du fichier immobilier du conservateur des hypothèques. Cette prospection doit déboucher sur la découverte d'un terrain à vendre et aboutir à la conclusion d'une promesse de vente POS et PLU Le POS est un document d'urbanisme, institué par la loi d'orientation foncière no⊥67-1253 du 30⊥décembre 1967 qui réglemente les droits d'utilisation des sols d'un territoire communal. Il est mis en place ou révisé par délibération du conseil municipal. Il est facultatif mais, dans les faits, il s'impose aux grandes agglomérations et groupements de commune de plus de 100.000 habitants. Réparti entre différentes zones, il permet de délimiter celles où il est interdit de construire, celles où la construction est soumise à la délivrance d'un permis de construire et le secteur sauvegardé du centre -ville où l'architecture des immeubles doit être conservé e et remise en valeur en raison de sa grande qualité. Il précise, en outre l'existence des servitudes publiques. Dans les c ommunes qui ne sont pas dotées d'un PO S, les autorisations de construire sont assujetties au Règlement National d'Urbanisme et placées sous le contrôle de l'Etat. Pour les zones constructibles, le POS donne la densité de construction attachée à chacune d'entre elles. Cette densité autorisée est fonction du Coefficient d'Occupation des Sols (COS) qui varie d'une zone à une autre. La reche rche d'un prom oteur immobilier s e fera naturellement sur les emplacements où le COS est le plus élevé, afin de multiplier les surfaces à vendre pour un terrain donné. Ainsi un COS de 3 sur un terrain de 1.000 m2 autorisera la construction d'un immeuble de 3.000 m2 de surface hors oeuvre net (SHON). Ce coefficient de constructibilité va devenir un des éléments intrinsèques de la valeur du terrain dont le prix sera d'autant plus élevé que le COS qui lui est applicable est élevé. Par ailleurs, le POS édicte toute une série de règles à respecter en matière de construction. Ces règles - appe lées prospects - vont de la di stance minimale à respecter entre deux constructions à leur alignement sur la voie publique, en passant par le nombre de places de parking par logement ou l'aspect extérieur des bâtiments. Dans la nouvelle loi sur la " solidarité et le renouvellement urbain » (L.⊥no⊥2000-1208, 13⊥déc. 2000, JO 14⊥déc., p.⊥19777)⊥, le POS est remplacé par le plan local d'urbanisme (PLU) qui en élargit les possibilités. Ceci étant le POS demeure en vigueur tant qu'il n'est pas procédé à sa révision.

16 Le cadastre C'est un ensemble de relevés topographiques et d'inventaires administratifs qui authentifie les limites parcellaires des propriétés foncières en désignant leurs propriétaires. Les informations disponibles en mairie se répartissent en trois fichiers : • le plan cada stral compos é de feuil les parcellaires et d'un tablea u d'assemblage représentant le territoire communal; • la matrice cadastrale, qui inventorie pour chaque propriétaire l'ensemble des biens fonciers lui appartenant dans la commune et lui attribue un numéro matriciel; • les états de section, qui définissent pour chaque parcelle géographiquement identifiée sa surface et son ou ses détenteurs. La consultat ion des microfiches cadastrales permet donc d'obt enir des informations précieuses sur la superficie exacte des parcelles, leurs dépendances, l'état civil et l'adresse du ou des propriétaires et sur la configuration des immeubles entourant le terrain étudié. Le fichier du conservateur des hypothèques Ce fichier recense les propriétaires et les immeubles tout en archivant les actes soumis à publication, les mutations, les ventes, les donations ainsi que les inscriptions de privilèges, comme les hypothèques les charges et les servitudes qui grèvent le terrain ou l'immeuble. Plus de 140 millions de fiches d'immeubles et de propriétaires répartis entre 354 bureaux des hypothèques sont à la disposition de tous. Mais l'accès n'est pas libre. Une demande sur un formulaire administratif approprié, assortie d'un paiement de 75 à 200 francs selon l'extrait d'acte demandé, ainsi qu'un délai de dix à quinze jours sont nécessaires pour obtenir les informations recherchées. Les fiches personnelles de propriétaires listent tous les biens immobiliers que possède une personne dans le res sort géographique du bureau des hypothè ques consulté. Mais po ur y accéder, il faut pouvoir décliner l'état civil du propriétaire et, pour les entreprises, le numéro de Sire n ou de registre du c omme rce. Le s fiches d'immeubles ré capitulent la situation juridique du bien, ses propriétaires successifs, les dates des actes de vente, les prix et les principales servitudes. Il faut fournir la référence cadastrale du bien concerné. Le fichier conserve tous les actes enregistrés depuis le 1er Janvier 1956. Les actes antérieurs sont déposés dans des centres d'archives spéciaux. Les bureaux des Hypothèques sont en cours d'informat isation, cette procédure devant s'achever en l'an 2002. Lorsque l'informatisation sera achevée, il sera possible de consulter les données depuis son domicile en s'abonnant à un serveur minitel ou internet. Ceci étant pour se procurer un terrain, il faut d'abord déterminer son propriétaire à le vendre, puis signer un contrat de transfert de propriété. La promesse de vente Une fois dét ecté le terra in et en avoir fait une étude de faisabi lité sommaire, il s'agit d'entamer les négociations avec le propriétaire pour aboutir à un engagement de celui-ci. Plusieurs difficultés vont surgir qui peuvent repousser la date de signature de la promesse de vente. Il suffit ainsi que le terrain fasse partie d'une succession délicate à régler. Ce peut être aussi le propriétaire qui n'est plus très sûr de vouloir vendre, l'estimation qu'il s'était fait de son bien ne correspondant pas au prix propos é. Mais la pierre d'achoppe ment de ce s négociations concerne aussi souvent l 'immobilisation du bien pendant une période d'observation plus ou moins longue. Il est d'usage , en effet, d'obtenir du ve ndeur une promesse unilatérale de vente avec un délai important permettant de lever les réserves qui peuvent entacher la constructibilité du terrain. La promesse de vente prévoit souvent deux étapes. Dans un premier temps le vendeur (le promettant) s'engage envers l'acheteur (le bénéficiaire) - généralement un promoteur - à ne vendre son terrai n qu'à lui , si ce dernier souhait e l'ac quérir dans un délai donné, f ixé

17 fréquemment à six mois. Le bénéf iciaire de son côté ne s'engage pas à acheter - à la différence d'un compromis - mais simplement à déposer une demande de permis de construire pendant cette durée. Cette promesse doit être enregistrée afin d'être opposable. Elle l'est par les soins de l'acheteur. A la l evée de l'opti on six mois plus tard, la promes se unilatérale de vente devi ent synallagmatique puisque l'acheteur s'engage alors j uridiquement et fi nancièrement. Cet engagement demeure conditionnel pendant un nouveau délai de six mois. Le s c onditions suspensives sont alors, dans la plupart des cas : - l'obtention du permis de démolir - l'obtention du permis de construire - la purge du recours des tiers contre ces deux décisions administratives - la purge du droit de préemption urbain Cette deuxième période de la promesse prévoit le versement d'une inde mnité d'immobilisation, sous forme de caution bancaire, qui restera ac quise au vendeur si le bénéficiaire ne veut pas conclure la vente alors que les conditions suspensives seraient toutes réalisées. La réalisation des conditions suspensives provoque normalement la signature de l'acte authentique chez le notaire, avec paiement complet du prix le jour de la vente. Ce paiement peut, le cas échéant, inclure une dation. Une fois le terrain acquis, il reste à ériger l'immeuble puis à le vendre. Il y a alors une multiplication des acteurs et des tâches à réaliser. B- Le montage d'une opération immobilière La promotion immobilière a pour objectif de réaliser un ouvrage - immeuble d'habitation, bureaux, centre commercial, station touristique - des tiné à être revendu sur le marché immobilier. C'est une activité assez récente. Avant 1914, le maître d'ouvrage, " quiconque prend la décision de construire un immeuble, en définit les caractéristiques générales et en gère le risque financier est maître d'ouvrage », était presque exclusivement un propriétaire immobilier qui construisait un imme uble de " rapport » sur son patrimoine foncie r. Le phénomène du promoteur, prenant l'initiative de lancer un programme immobilier, est lié à la division d'un immeuble en logements et à la multiplicité des propriétaires potentiels qui n'ont des rapports tout au long de la c onstruction qu'avec des promot eurs. La professi on de promoteur de constructi on immobi lière s'est créée et déve loppée en dehors de toute réglementation. Il faut attendre la loi no⊥67-3 du 3⊥janvier 1967 sur la vente d'immeubles à construire et la loi no⊥71-579 du 16⊥juillet 1971 relative à diverses opérations de construction pour qu'il en soit fait état officiellement. Suivant les statuts de la Fédération Nationale des Promoteurs Constructeurs (FNPC), l'activité du promoteur consiste à " prendre de façon habituel et dans le ca dre d'une organisat ion permanente l'initia tive de réalisations immobilières et assumer la responsabilité de la coordination des opérations intervenant pour l'étude, l'exécution et la mise à disposition des usagers de programme de construction ». De fait, l e promoteur c'est le " maître d'ouvrage », l'homme orchestre d'une opération immobilière auquel échoient les respons abilités suiva ntes : choix du terrain, choi x de l'architecte et de son projet, recherche des financement s, choix des entre preneurs, coordination, gestion et vente de l'opération. Il doit donc avoir des compétences de tous ordres - juridiques, financières, architecturales, techniques, commerciales - au service d'un véritable esprit d'entreprise. Les acteurs d'une opération immobilière Fondamentalement deux acteurs sont essentiels dans une opération i mmobilière e t en ont l'initiative : l'investisseur qui apporte l es capi taux et le promoteur qui est chargé de la réaliser. Pour les petites opérations il est d'ailleurs fréquent que ce soit la même personne qui

18 joue les deux rôles. L'expre ssion maître d'ouvrage désigne soit le promoteur lui-même lorsqu'il a constitué une SCI dont il est gérant, soit l'investisseur - une société foncière par exemple - pour lequel l'immeuble est réalisé. Dans ce dernier cas le promoteur devient maître d'ouvrage délégué. Les promoteurs ont souvent été architectes ou entrepreneurs avant de se lancer dans la maîtrise d'ouvrage. L'architecte qui dessine les plans et prépare un descriptif des travaux se fait généralement aidé par un bureau d'études techniques (B.E.T.) pour le calcul de structure du béton ou les installations de chauffage et climatisation. Il peut être chargé de la coordination des travaux lorsque les entrepri ses travaille nt en " corps d'état s éparé ». C'est le maître d'oeuvre de l'opération. Les différentes phases d'une opération immobilière Schématiquement le processus de l'élaboration d'une opération immobilière se déroule selon les phases suivantes. 1- Le promoteur munie d'une promesse de ve nte d'un terrain dema nde à l'a rchitecte de présenter un projet, de déposer un permis de construire et de rédiger un descriptif des travaux. 2- A partir de ce descriptif est lancé un appel d'offre auprès des entrepreneurs. 3- En réponse à cet appel d'offre et après consultation de leurs fournisseurs (négociants et fabricants), les entrepreneurs adressent à l'architecte et au promoteur des devis chiffrés qui permettent d'évaluer le coût des travaux. 4- Le promoteur fait alors une étude de marché pour connaître le prix de vente des locaux envisagés et établi un bilan prévisionnel de l'opération. 5- Il recherche des investisseurs qui puis sent, soit s e porter acquéreur de l'ensemble de l'opération, soit participer à un tour de table en tant qu'apporteurs de capitaux. D ans le premier cas, l'opération peut être lancée sans plus attendre. 6- Sinon, une fois le tour de table réuni, il est nécessaire de constituer avec les apporteurs de fonds et futurs associés une société civile (Société Immobilière de Construction Vente ou Société en Nom Collectif). Cette société achètera le terrain et obtiendra les crédits nécessaires à la réalisation des travaux. 7- Une fois le permis de construire obtenu et les réserves foncières levées, les travaux peuvent alors débuter. 8- Pa rallèlement au démarrage des travaux aura lieu la mise en vente " en l'éta t futur d'achèvement » des l ocaux prévus. Le promoteur aura général ement recours à l'aide de s commercialisateurs ou des agents immobiliers pour vendre l'ensembl e i mmobilier e n un minimum de temps. 9- La fin d'une opération immobilière qui permet la dissolution de la SCI, intervient lorsque tous les tra vaux ont été livré s, les réserves levées , l'ensemble des locaux vendus, les fournisseurs payés et les bénéfices distribués aux associés. Ce qui peut prendre plus d'une bonne dizaine d'années. La responsabilité du constructeur est, en effet de dix ans à compter de la ré ception des t ravaux. Cette responsabilité est couverte par un contrat s pécial de garantie décennale souscrit auprès d'une compagnie d'assurances. Les différents postes du budget Le budget d'une opération immobilière - appelé aussi bilan financier - traduit deux nécessités; d'une part celle de détailler les divers éléments concourant à la détermination du bénéfice et, d'autre part de préparer une répartition dans le temps des dépenses et des recettes. C'est une sorte de compte d'exploitation dont les divers postes sont ventilés dans trois colonnes faisant apparaître simultanément les montants hors taxes, la T.V.A. correspondante et les montants taxes incluses. Cet outil de gestion doit ê tre actuali sé périodiquement afin de suivre l'évolution des différents postes en fonction des aléas rencontrés pendant toute la durée de l'opération qui peut se prolonger sur plusieurs années.

19 La structure du budget comporte les postes suivants - en dépenses : le terrain et ses aménagements, les travaux de construction, les frais de gestion et de ventes, la T.V.A. résiduelle et les frais financiers; - en recettes : les ventes et certains produits accessoires. La présentat ion est parfaitement adaptée à la de scripti on chiffrée du déroulement d'une opération immobilière. On y trouve en effet, se succédant dans l'ordre chronologique de leur apparition : - les éléments concernant l'acquisition du terrain, puis ceux de son aménagement; - les différentes dépenses concernant la construction puis celles relatives au suivi du chantier (honoraires d'architecte et des bureaux de contrôle); - les frais de gestion et les frais financiers - les frais relatifs à la commercialisation - la T.V.A. résiduelle, écart entre la T.V.A. sur les dépenses engagées et les ventes réalisées - les recettes sur ventes. Le shéma 33.1 donne la décomposition du prix de revient en ses différents éléments et les regroupements qui font traditionnellement l'objet d'agrégation. Shéma 1 Décomposition du prix de revient d'une opération immobilière A reprendre sur l'ancienne édition Il faut enfin souligner que l'ordre de ces postes va du plus certain (l'acquisition du terrain) au plus aléatoire (le produit des ventes), car si le promoteur peut contrôler ses dépenses avec une relative précision, il reste dans l'entière dépendance du marché et cela durant de nombreux mois en ce qui concerne ses ventes. Chacun de ces postes représente aussi l'une des composantes essentielles de la stratégie suivie par le promoteur en matière d'approvisionnement en terrain, de qualité du produit, de choix des financements et de politique de vente. En fait, les deux premiers facteurs sont étroitement liés l'un à l'autre. D e l'em placeme nt du terrain et de s a surface dépendra le type de construction à réaliser - logements ou bureaux, immeuble en bande ou immeuble tour, etc... - et la qualité du produit à mettre sur le marché. Les frais financiers sont la résultante à la fois de sa pol itique fina ncière, c'est à dire de l'import ance relative des fonds propres et des emprunts, et de sa politique commerciale. Celle-ci se traduira par une cadence des ventes plus ou moins rapide et donc des besoins faibles ou élevés en matière de crédit. Les frais de promotion regroupent à la fois le s frais engagés par le promoteur pour gé rer le bon déroulement de l'opération tant au niveau de l'élaboration du produit que pour sa commercialisation. Bilan financier d'une opération immobilière Tableau 34.1- Exemple de présentation du bilan financier d'une opération immobilière Désignation des postes (montants en €) HT TVA TTC I. Charges foncières • prix du terrain • frais d'acquisition • VRD (Voiries, Réseau et Divers) et taxes 347 490 274 490 9 000 73 000 49 210 34 520 1 670 13 020 396 690 300 000 10 670 86 020 II. Construction • travaux marchés 759 700 600 000 138 660 111 600 898 360 711 600

20 • révisions • imprévus • conception et contrôles 30 000 80 000 49 700 5 580 14 880 6 600 35 580 94 880 56 300 III. Frais de gestion 100 000 18 600 118 600 IV. Frais de commercialisation 160 000 29 760 189 760 V. Frais financiers 100 000 100 000 VI. TVA résiduelle 77 430 77 430 Prix de revient (total I à VI) 1467 190 313 660 1 780 850 VII. Recettes sur ventes 1 686 340 313 660 2 000 000 VIII. Marge (VII - Prix de revient) 210 915 210 915 Il faut rajouter à ces postes celui de la T.V.A., quelque peu anachronique si l'on se réfère à un budget traditionnel, mais tout à fait essentiel dans le cas de la promotion immobilière. Le promoteur raisonnera s uivant les postes du budget en inclua nt ou en excluant la T.V.A . Lorsqu'il parlera d'un prix de vente, il s'agira d'un prix ttc puisque c'est le seul qui intéresse son client. Par contre avec les entrepreneurs les négociations porteront sur des montants ht. Cette présentation du budget possède un autre avantage: les montants ttc correspondent aux flux financiers c'est à dire aux encaissements et aux décaissements prévisibles. A partir d'un planning des travaux et un planning des ventes, il est relativement aisé d'en déduire un budget de trésore rie qui sera un outil précieux de négociat ion pour l'importance e t la durée des crédits à mettre en place. La prévision de s flux de trésorerie permet de dét erminer les besoins de financement prévisionnel d'une opération immobilière et d'en déduire les frais financiers correspondants. Le plan de trésorerie (voir tableau 1.7) se découpe entre les grandes étapes de réalisation de l'opération dont certaines correspondent aux possibilités d'appels de fonds prévus pour les contrats de vente en l'état futur d'achèvement. Suivant l'article⊥R.⊥261-14 du Code de l a construction et de l'habitation qui précise que le paiement du prix convenu se fait en fonction de l'état d'avancement des travaux, ces appels de fonds ne peuvent dépasser 35 % du prix de vente à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, c'est à dire une fois que le toit de l'immeuble a été réalisé et 95% à la fin des travaux. Les 5 % restant sont à verser après la réception définitive des travaux. Plan de trésorerie Tableau 35.1- Exemple de présentation du plan de trésorerie d'une opération immobilière Total 1er trim. 2e trim. 3e trim. 4e trim. 5e trim. 6e trim. 7e trim. Planning 8 Achat terrain Début travaux Fondation Hors d'eau Fin travaux Livraison I. Charges foncières 396 690 310 670 44 510 41 510 II. Construction 898 360 151 840 151 840 161 330 161 330 161 330 110 710 III. Frais de gestion 118 600 23 720 23 720 23 720 23 720 23 720 IV. Frais de ventes 189 760 37 950 37 950 37 950 37 950 37 950 V. Frais financiers Fonction des crédits bancaires VI. Tquotesdbs_dbs22.pdfusesText_28