VALEUR PRIX ET METHODES DEVALUATION EN IMMOBILIER
L'évaluation des biens immobiliers telle qu'elle se pratique fait souvent référence à la notion de valeur plutôt qu'à celle du prix. Le but de cette étude est
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II- Evaluation des biens immobiliers. §1- La valeur en théorie. §2- Méthodes traditionnelles d'évaluation. A. Méthode par comparaison.
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27 janv. 2015 (consulté le 31/03/2014). Valeur prix et méthodes d'évaluation en immobilier
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l'évolution d'une variable économique comme le PIB justifie cette méthode. basés sur des évaluations qui sous estiment la volatilité des séries de prix.
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Méthodes d'évaluation des options ; comparative et autres l'immobilier a été telle que la valeur réelle est souvent nettement supérieur à la valeur.
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1 déc. 2004 Partout on justifie la hausse des prix de l'immobilier par des raisons économiques et sociales : manque d'espace et de terrains
VALEUR PRIX ET METHODES D’EVALUATION EN IMMOBILIER
Plan de l‘étude 1 Valeur et prix • La valeur en théorie • De la théorie à la pratique 2 Méthodes d’évaluation traditionnelles • Définition de la valeur vénale • Les méthodes d’expertise o La méthode par comparaison o Méthode d’évaluation par capitalisation o Méthode d’évaluation par les coûts •
Université Abdelhamid BEN BADIS MOSTAGANEM
Faculté des Sciences Economiques, des Sciences Commerciales et des Sciences de GestionOption: Audit et système financier comptable
Thème
Cas de la Société Saidal
Présentée par: Sous la direction de :
Mme TLAMSI Ismahene née DRAOU Encadreur: DrCo-Encadreur : Dr
Jury de Soutenance
Pr BRAINIS Abdelkader Professeur Université de Mostaganem Président
Dr DOUAH Belkacem Maitre de conférences -A- Université de Mostaganem Rapporteur
Pr BACHOUNDA Rafik Professeur Université de Sidi Bel Abbes Examinateur
Dr GODIH Jamel Turky Maitre de conférences -A- Université de Mostaganem Examinateur
Dr BOUZIANE Ladjel Maitre de conférences -A- Université de Mostaganem Examinateur
Dr LAZREG Mohamed Maitre de conférences -A- Université de Sidi Belabess Examinateur
Année universitaire : 2017-2018
Remerciements
Merci, DIEU
s personnes, qui ont contribué, de près ou de loin, à la réalisation de ce travail de recherche. Je tiens à exprimer ma profonde gratitude au Docteur DOUAH Belkacem, directeur de ma thèse, et au Docteur BOUCHERF Djilali, codirecteur, pour leurs encouragements, leurs orientations et leurs précieux conseils.Je remercie les membres accepté
Je remercie, le Professeur BACHOUNDA Rafik, pour son aide. Je remercie le personnel du décanat, le responsable et le personnel de la bibliothèque de notre faculté, pour leur disponibilité. également, ma reconnaissance, mon affection et ma gratitude à mes parents, mon mari, mes filles, mon fils, mes frères, pour leur soutien, leur présence, leurs encouragements et surtout leur patience.MERCI.
Sommaire
Introduction générale 08
Partie Théorique
2468
91
110
118
144
Partie Empirique
267Conclusion générale 333
Liste des schémas
N° Désignation Page
01 Les rapports de force entre vendeur et acquéreur 29
02 31
03 54
04 Données 60
05 Arbre d'évolution du prix de l'actif sous-jacent dans le modèle binominal. 114
06 213
07 Organisation de la société Saidal 235
Liste des graphiques
01 Evolution du nombre des produits. 237
02 Effectif par catégorie 238
03 241
04 Evolution de la production 242
05 Répartition des ventes 243
06 Répartition des ventes du réseau de distribution 244
07 Evolution des créances 245
08 247
09 Les approvisionnements (2012-2015) 298
10 -2015) 299
11 Dépenses marketing 300
12 Stocks (2012-2015) 301
13 SProduction (2012-2015) 302
14 Créances clients (2012-2015) 304
15 Charges personnel (2012-2015) 305
16 -2015) 306
17 Evolution du résultat (2012-2015) 307
18 319
19 321
20 326
Liste des tableaux
N° Désignation Page
01 Evaluation des actifs et des passifs financiers 36
02 51
03 Une base de données est établie par produit en reprenant les éléments suivants 61
04 Les méthodes d'évaluation de la marque 87
05 Les paramètres d'une option d'expansion 116
06 Les paramètres d'une option d'abandon 116
07 algérienne
(entreprises cotées en bourse) 18208 186
09 La contribution des parties prenantes à la création de valeur 215
10 Principales Saida là
11 Evolution du nombre des produits. 237
12 238
13 239
14 239
15 240
16 241
17 La répartition des ventes : 242
18 Répartition des ventes du réseau de distribution 243
19 Evolution des créances 244
20 Les principaux éléments du passif 245
21 les approvisionnements par nature 246
22 Evaluation de Saidal par la méthode patrimoniale 257
23 Les flux de trésorerie 260
24 Calcul du CMPC 262
25 263
26 Calcul du goodwill 264
27 Bénéfice net 265
28 265
29 les approvisionnements (2012-2015) 298
30 -2015) 299
31 Dépenses marketing 300
32 Stocks (2012-2015) 301
33 Production (2012-2015) 302
34 Créances clients (2012-2015) 303
35 Charges personnel (2012-2015) 304
36 -2015) 305
37 Evolution du résultat (2012-2015) 307
38 Saidal 318
39 320
40 Evolution du capital économique de Saidal 322
41 Evolution de la rentabilité économique 323
42 Evolution du PER, price earning ratio 324
43 325
44 Evolution de la rentabilité financière(ROE) 327
45 Evolution de la valeur ajoutée du marché (MVA) 328
46 Evolution de la valeur ajoutée économique (EVA) 329
Liste des Sigles et Acronymes
AGE : Assemblée Générale Extraordinaire
AGO : Assemblée Générale Ordinaire
ANC : Actif Net Comptable
APAB : Association des Producteurs Algériens de BoissonsBFR : Besoins en Fonds de Roulement
BPA : Bénéfice Par Action
CA : Conseil dAdministration
CF : Cash Flow
CI : Capitaux Investis
CMPC : Coût Moyen du Capital (WACC : Weighted Average Capital). CNPM : Centre National de Pharmacovigilance et de MatériovigilanceCNRC : Centre National du Registre de Commerce
CRD : Centre de Recherche et de Développement
CS : Conseil de Surveillance
DGRST : la Direction Générale de la Recherche Scientifique et du Développement technologique DMIM : Direction Marketing et dinformation MédicaleEBE : Excèdent Brut exploitation
ENPP : entreprise Nationale de Production PharmaceutiqueEVA : Valeur Ajoutée Economique
FCE : Forum des Chefs Entreprise
FNI : Fond National Investissement
FTD : Flux de Trésorerie Disponibles
GW : Goodwill
IGF : Inspection Générale des Finances
INAPI : Institut National Algérien de la Propriété Industrielle ISO : Organisation Internationale de la Normalisation Kcp : le Coût du Capital : Rentabilité FinancièreMEDAF : Modèle Equilibre des Actifs Financiers
MRP : Le Ministère Chargé des Réformes et des ParticipationsMVA : Valeur Ajoutée du Marché
OCDE : Organisation de Coopération et de Développement Economique OMPI : Organisation Mondiale de la Propriété IntellectuelleOPV : Offre Publique de Vente
PBR : Price Book Ratio
PCA : Pharmacie Centrale Algérienne
PCH : Pharmacie Centrale des Hôpitaux
PCN : Plan Comptable National
PER : Price Earning Ratio
RE : Résultat Exploitation
REAI : Résultat Exploitation Moyen
RN : Résultat Net
ROIC : Rentabilité Economique des Capitaux Engagés SARL : Société à Responsabilité LimitéeSGB : Société de Gestion Boursière
SGP : Sociétés de Participation de Gestion
SPA : Société par Action
SWOT : Forces, Faiblesses, Opportunités et MenacesTR : Tableau des Résultats
UCC : Unité Commerciale Centre
UCE : Unité Commerciale Est
UCO : Unité Commerciale Ouest
URMTP : une Unité de Recherche de Médicaments et Techniques Pharmaceutiques ~ 8 ~Introduction Générale:
rythme effréné, rvices existent dans un marché. Elleestconcernée par ce phénomène de transactions accélérées, et par conséquent, la question de
son évaluation se pose de plus en plus fréquemment aux différents notamment, les analystes financiers, les banques, les notaires, les organismes fiscale et surtout les managers qui y trouvent unintérêt croissant, non seulement pour la gestion de leur entreprise, mais aussi dans le cadre de
la planification stratégique.éveloppés, mais aussi dans les États
émergents. La vague de privatisation des entreprises publiques entamée par les pays industrialisés (Grande Bretagne, France, Italie, Etats- lisation économique des pays émergents, particulièrement en Asie et en Amérique Latine, ont considérablement donné un élan à ce phénomène de es devenues un acte fréquent dans la vie économique. En réalité, le développement à partir de 1929, leur entreprise. ompagné de la mondialisation des échanges, induit à un développementLe nombre de cessions
qui représente une valorisation globale annuelle de près de 250 milliards 1 values potentielles de ses actifs » ; s comptables et financières ».1 : -Etienne Palard- Franck imbert, groupe Eyrolles, 2013 P 19.
~ 9 ~êt et également sa difficulté.
éveloppement des échanges en bourse accroissent cela a induit à des évaluations dans un climat international [des vendeurs et des acheteurs de différentes nationalités : cas detélécommunication en Algérie). Cependant les méthodes en cause nécessitent des données
homogènes, notamment en ce qui concerne core au fait que la comptabilitéfondée sur le concept nouveau de " la juste valeur » permettra de se faire une juste opinion de
1 iliter les comparaisons entre entreprises. Grâce à ces normes, les La confrontation, les antagonismes, la dualité constituent les terrains privilégiés de plus ncières que du rapport de force ressenti.2 La notion de la valeur de marché appliquée aux actifs quelques interrogations quant ~ 10 ~».1
scandales financiers établis dans les années 1950 [D. Durand 1957 ; M. Gordon, E. Shapiro 1956 ; F. Modigliani et M.H. Miller 1958, 1961] ont posé toutes les bases pour la pratique decadre du changement de stratégie. Elle a une valeur et peut être évaluée. Cette évaluation se
réalise sur la base de plusieurs méthodes et de différentes techniques. Il existe plusieurs méthod qui ne sont pas parmi lesquelles : - Les méthodes des nt sur des techniquesissues de travaux publiés dans les années 1950 à 1970,(Gordon et Shapiro, 1956 ;
Modigliani et Miller,
Kaplan et Ruback,1996), qui, portent sur la pertinence comparée des méthodes et approches. - Les méthodes des multiples, ont fon valeurs (Lie et Lie, 2002 ; Nissim et Thomas, 2002 ; Nissim et Thomas, 2007 ; Harbula,2009).
- Les méthodes patrimoniales : sont celles traditionnelles, qui procèdent et reposent sur les actifs corporels et incorporels, et sur les passifs de1 : CHAPLAIN, op cit, p 20.
~ 11 ~ Les méthodes hybrides qui identifient la valeur coles et les organismes professionnels.Ce qui a contribué Les méthodes sont devenues relativement complexes et de nombreuses formules mathématiques sont apparues.1 opération:2La méthodolog
e comme la plus pertinente et utiliser les autres à titre secondaire. existe toujours un écart dans les résultats 3 -La connaissance des méthodes utilisées et leurs limites ; -La ;1 : .ANNIE DUOLAT, évaluer votre entrepriseParis 2007, p 8.
2 :. DE LA BRUSLERIE, analyse financière : information financière, évaluation, diagnosticédition ;
Dunod ; Paris2010, p 326.
3 : .CHAPLAIN, op cit, p 20.
~ 12 ~Information sectorielle et environnementale ;
-Information stratégique ; -Information comptable ; -Mesure des risques ;GDQVOHIXWXUquotesdbs_dbs26.pdfusesText_32
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