La révolution numérique et le marché du logement

218677

Rapport ˆ la ministre du Logement

et de l"Habitat durable et au ministre de l"ƒconomie et des FinancesNovembre 2016La révolution numérique et le marché du logement

Nouveaux usages, nouveaux acteurs,

nouveaux enjeux

Bernard Vorms

NOVEMBRE 2016

LA RÉVOLUTION NUMÉRIQUE

ET LE MARCHÉ DU LOGEMENT

Nouveaux usages, nouveaux acteurs,

nouveaux enjeux

Rapport à la ministre du Logement

et de l'Habitat durable et au ministre de l'Économie et des Finances

Bernard Vorms

avec

Pierre-Yves Cusset

FRANCE STRATÉGIE

3 NOVEMBRE 2016

www.strategie.gouv.fr

AVANT-PROPOS

Afin de mieux cerner l'impact de la révolution numérique sur le marché du logement, Emmanuelle Cosse, ministre du Logement et de l'Habitat durable, et Emmanuel Macron, ministre de l'Économie, de l'Industrie et du Numérique, ont demandé à Bernard Vorms de rendre un rapport sur les évolutions du secteur et de faire des propositions visant à aider les professionnels mais aussi la puissance publique à saisir ces nouvelles opportunités. Sollicité pour appuyer M. Vorms dans cette mission, France Stratégie a apporté son concours au rapport, qui est ainsi cosigné par Pierre-Yves Cusset. Le présent rapport adopte une perspective large, en abordant de nombreux sujets, qui vont du développement de nouveaux usages du logement sous l'impulsion des technologies numériques à la question de la collecte et de l'utilisation des données relatives à ce marché. Mais il s'attache plus particulièrement à décrire l'impact du numérique sur les métiers de la transaction et de la gestion immobilières, pour leur partie résidentielle, et livre une comparaison approfondie avec le Royaume-Uni et les États-Unis. Ces deux pays offrent en effet la particularité de se situer aux deux extrémités de la hiérarchie des honoraires de transaction (1,5 -2 % et 6 % respectivement) et de proposer des modèles d'organisation du marché très différents du nôtre. La France se caractérise par des coûts de transaction immobilière parmi les plus élevés du monde, qui tiennent autant au niveau des taux d'honoraires pratiqués par les agences, de l'ordre d e 5 %, qu'au poids des droits de mutation. France Stratégie a déjà eu l'occasion, dans d'autres publications, de souligner combien cette situation est économiquement et socialement dommageable, dans un pays où la propriété du logement est répandue. Elle freine en effet la mobilité géographique des individus et rigidifie de ce fait le fonctionnement des marchés du travail locaux. Conjointement à la fiscalité, elle contribue aussi à une allocation inefficace du capital, pénalisante pour le développement écono mique. On pourrait donc légitimement attendre que la révolution numérique en cours permette de faire baisser ces coûts. Pour l'heure, cependant, ni en France ni dans les La révolution numérique et le marché du logement

FRANCE STRATÉGIE 4 NOVEMBRE 2016

www.strategie.gouv.fr autres pays, les professionnels de l'immobilier n'ont connu le sort des agences de voyage, dont les effectifs ont fondu en même temps que se développaient des sites web de réservation et de comparaison des offres. La part des ventes réalisées par l'intermédiaire d'agents immobiliers n'a pas diminué, au contraire . En outre, nulle part les taux d'honoraires pratiqués ne semblent pour l'instant avoir significativement baissé. Est-ce à dire qu'aucun changement n'est intervenu sur le marché de la transaction immobilière ? Certes non. Les portails d'annonces qui se sont développés ont apporté au x particuliers une information sur l'offre beaucoup plus complète, transparente et riche. Mais ils n'ont pas remplacé les agents immobiliers. Des agences à honoraires réduits sont apparues récemment, aux États-Unis et au

Royaume

-Uni, qui font le pari d'une industrialisation de leurs processus internes grâce au numérique et à un partage différent des tâches entre le professionnel et le particulier. Leur part de marché reste modeste, mais elle progresse assez rapidement au Royaume -Uni. Leur développement en France dépendra de l'appétence des clients pour ce type d'offres et de la capacité de ces nouveaux modèles à dégager une rentabilité suffisante. Il est cependant freiné par les dispositions législatives qui bannissent toute rémunération des intermédiaires avant la réalisation de la transaction. Les auteurs de rapport ne se sont pas, sur ce point, accordés sur une proposition de réforme. Cela ne fait pas disparaître la question. Il est en tout état de cause nécessaire de s'y intéresser car les acteurs de l'économie numérique visent en général la conquête de marchés globaux. L'apparition de plateformes facilitant la location de son logement pour de courtes durées a davantage bousculé les professionnels de la transaction locative. Mais ces plateformes entrent en fait surtout en concurrence avec les professionnels de l'hôtellerie et ont, au moins en partie, créé un marché qui n'existait pas. Leur développement fait l'objet de réactions contrastées de la part des grandes métropoles où elles font l'essentiel de leur chiffre d'affaires. Si elles permettent une utilisation plus intensive du capital logement, elles posent aussi des questions en termes d'équité concurrentielle et de risque de réduction de l'offre locative traditionnelle, particulièrement sur des marchés où celle-ci est insuffisante. Enfin, pour les administrateurs de biens (gestion locative et syndic), la révolution numérique s'est jusqu'à présent plutôt traduite par une extension de leurs offres à des clientèles qu'ils ne pouvaient jusque -là pas servir par des moyens traditionnels.

Avant-propos

FRANCE STRATÉGIE

5 NOVEMBRE 2016

www.strategie.gouv.fr La révolution numérique transforme l'économie dans son ensemble et va continuer de la transformer profondément. Le marché du logement n'échappe pas à cette lame de fond. Comme sur les autres marchés qui ont vu l'irruption du numérique bouleverser les usages, les pouvoir publics doivent lever les freins à l'innovation afin de permettre aux acteurs les plus dynamiques et aux consommateurs de tirer pleinement parti des progrès technologiques. Ils ne doivent pas tarder à le faire, sous peine de voir de nouveaux modèles d'affaires se développer sans que les acteurs français y participent. Dans le même temps, ils doivent définir des règles qui permettent aux divers acteurs de jouer à armes égales et qui assurent la protection des consommateurs et de leurs données. Ce rapport les y invite.

Jean Pisani-Ferry

Commissaire général de France Stratégie

FRANCE STRATÉGIE

7 NOVEMBRE 2016

www.strategie.gouv.fr

SOMMAIRE

Synthèse ............................................................................................................... 11

Synthesis ................................

15

Liste des

recommandations ................................................................................... 19

Introduction

............................................................................................................. 23

Chapitre 1 - La révolution numérique : de quoi parle-t-on ? ............................... 29

1. Numérisation de l'économie : nouveaux modèles d'affaires

et nouvelles formes d'emploi ...................................................................... 29

1.1. De nouveaux modèles d'affaires qui exploitent les effets de réseau ......................... 31

1.2. De nouvelles formes d'emploi à la frontière du salariat et

du travail indépendant ..... 33

2. Le numérique et le logement ...................................................................... 35

2.1. De nouvelles modalités d'occupation des logements : l'irruption d'Airbnb................. 35

2.2. Internet, premier outil de la recherche immobilière ................................

40

2.3. De nouveaux outils au service des clients et des professionnels .............................. 41

Chapitre 2 - Les professionnels face aux nouveaux acteurs .............................. 45

1. Transaction immobilière : des fonctions identiques, des modèles

d'organisation très divers selon les pays .................................................... 45

1.1. Les conditions d'exercice de la profession sont assez encadrées en France

et aux États-Unis, beaucoup plus libres au Royaume-Uni ........................................... 46

1.2. Les transactions entre particuliers sont courantes en France, beaucoup plus rares

aux États-Unis et au Royaume -Uni ............................................................................ 49

1.3. Les marchés sont partout très fragmentés ................................................................. 52

1.4. Le mandat exclusif est prédominant aux États-Unis et au Royaume-Uni

mais reste rare en France .......................................................................................... 53

1.5. Le niveau des honoraires est nettement plus faible au Royaume-Uni

qu'en France et aux États-Unis .................................................................................. 54

1.6. Le déroulement concret d'une transaction fait intervenir davantage

de professionnels aux États-Unis et au Royaume-Uni qu'en France ......................... 55 La révolution numérique et le marché du logement

FRANCE STRATÉGIE 8 NOVEMBRE 2016

www.strategie.gouv.fr

2. Gestion locative et syndic ........................................................................... 58

3. Les nouveaux acteurs ................................................................................ 60

3.1. Les portails d'annonces : de " nouveaux » acteurs déjà anciens qui ne visent pas

à remplacer les agents immobiliers ............................................................................ 60

3.2. Réseaux de mandataires et " virtual brokers » : une évolution interne

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Nouveaux usages, nouveaux acteurs,

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ET LE MARCHÉ DU LOGEMENT

Nouveaux usages, nouveaux acteurs,

nouveaux enjeux

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Bernard Vorms

avec

Pierre-Yves Cusset

FRANCE STRATÉGIE

3 NOVEMBRE 2016

www.strategie.gouv.fr

AVANT-PROPOS

Afin de mieux cerner l'impact de la révolution numérique sur le marché du logement, Emmanuelle Cosse, ministre du Logement et de l'Habitat durable, et Emmanuel Macron, ministre de l'Économie, de l'Industrie et du Numérique, ont demandé à Bernard Vorms de rendre un rapport sur les évolutions du secteur et de faire des propositions visant à aider les professionnels mais aussi la puissance publique à saisir ces nouvelles opportunités. Sollicité pour appuyer M. Vorms dans cette mission, France Stratégie a apporté son concours au rapport, qui est ainsi cosigné par Pierre-Yves Cusset. Le présent rapport adopte une perspective large, en abordant de nombreux sujets, qui vont du développement de nouveaux usages du logement sous l'impulsion des technologies numériques à la question de la collecte et de l'utilisation des données relatives à ce marché. Mais il s'attache plus particulièrement à décrire l'impact du numérique sur les métiers de la transaction et de la gestion immobilières, pour leur partie résidentielle, et livre une comparaison approfondie avec le Royaume-Uni et les États-Unis. Ces deux pays offrent en effet la particularité de se situer aux deux extrémités de la hiérarchie des honoraires de transaction (1,5 -2 % et 6 % respectivement) et de proposer des modèles d'organisation du marché très différents du nôtre. La France se caractérise par des coûts de transaction immobilière parmi les plus élevés du monde, qui tiennent autant au niveau des taux d'honoraires pratiqués par les agences, de l'ordre d e 5 %, qu'au poids des droits de mutation. France Stratégie a déjà eu l'occasion, dans d'autres publications, de souligner combien cette situation est économiquement et socialement dommageable, dans un pays où la propriété du logement est répandue. Elle freine en effet la mobilité géographique des individus et rigidifie de ce fait le fonctionnement des marchés du travail locaux. Conjointement à la fiscalité, elle contribue aussi à une allocation inefficace du capital, pénalisante pour le développement écono mique. On pourrait donc légitimement attendre que la révolution numérique en cours permette de faire baisser ces coûts. Pour l'heure, cependant, ni en France ni dans les La révolution numérique et le marché du logement

FRANCE STRATÉGIE 4 NOVEMBRE 2016

www.strategie.gouv.fr autres pays, les professionnels de l'immobilier n'ont connu le sort des agences de voyage, dont les effectifs ont fondu en même temps que se développaient des sites web de réservation et de comparaison des offres. La part des ventes réalisées par l'intermédiaire d'agents immobiliers n'a pas diminué, au contraire . En outre, nulle part les taux d'honoraires pratiqués ne semblent pour l'instant avoir significativement baissé. Est-ce à dire qu'aucun changement n'est intervenu sur le marché de la transaction immobilière ? Certes non. Les portails d'annonces qui se sont développés ont apporté au x particuliers une information sur l'offre beaucoup plus complète, transparente et riche. Mais ils n'ont pas remplacé les agents immobiliers. Des agences à honoraires réduits sont apparues récemment, aux États-Unis et au

Royaume

-Uni, qui font le pari d'une industrialisation de leurs processus internes grâce au numérique et à un partage différent des tâches entre le professionnel et le particulier. Leur part de marché reste modeste, mais elle progresse assez rapidement au Royaume -Uni. Leur développement en France dépendra de l'appétence des clients pour ce type d'offres et de la capacité de ces nouveaux modèles à dégager une rentabilité suffisante. Il est cependant freiné par les dispositions législatives qui bannissent toute rémunération des intermédiaires avant la réalisation de la transaction. Les auteurs de rapport ne se sont pas, sur ce point, accordés sur une proposition de réforme. Cela ne fait pas disparaître la question. Il est en tout état de cause nécessaire de s'y intéresser car les acteurs de l'économie numérique visent en général la conquête de marchés globaux. L'apparition de plateformes facilitant la location de son logement pour de courtes durées a davantage bousculé les professionnels de la transaction locative. Mais ces plateformes entrent en fait surtout en concurrence avec les professionnels de l'hôtellerie et ont, au moins en partie, créé un marché qui n'existait pas. Leur développement fait l'objet de réactions contrastées de la part des grandes métropoles où elles font l'essentiel de leur chiffre d'affaires. Si elles permettent une utilisation plus intensive du capital logement, elles posent aussi des questions en termes d'équité concurrentielle et de risque de réduction de l'offre locative traditionnelle, particulièrement sur des marchés où celle-ci est insuffisante. Enfin, pour les administrateurs de biens (gestion locative et syndic), la révolution numérique s'est jusqu'à présent plutôt traduite par une extension de leurs offres à des clientèles qu'ils ne pouvaient jusque -là pas servir par des moyens traditionnels.

Avant-propos

FRANCE STRATÉGIE

5 NOVEMBRE 2016

www.strategie.gouv.fr La révolution numérique transforme l'économie dans son ensemble et va continuer de la transformer profondément. Le marché du logement n'échappe pas à cette lame de fond. Comme sur les autres marchés qui ont vu l'irruption du numérique bouleverser les usages, les pouvoir publics doivent lever les freins à l'innovation afin de permettre aux acteurs les plus dynamiques et aux consommateurs de tirer pleinement parti des progrès technologiques. Ils ne doivent pas tarder à le faire, sous peine de voir de nouveaux modèles d'affaires se développer sans que les acteurs français y participent. Dans le même temps, ils doivent définir des règles qui permettent aux divers acteurs de jouer à armes égales et qui assurent la protection des consommateurs et de leurs données. Ce rapport les y invite.

Jean Pisani-Ferry

Commissaire général de France Stratégie

FRANCE STRATÉGIE

7 NOVEMBRE 2016

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SOMMAIRE

Synthèse ............................................................................................................... 11

Synthesis ................................

15

Liste des

recommandations ................................................................................... 19

Introduction

............................................................................................................. 23

Chapitre 1 - La révolution numérique : de quoi parle-t-on ? ............................... 29

1. Numérisation de l'économie : nouveaux modèles d'affaires

et nouvelles formes d'emploi ...................................................................... 29

1.1. De nouveaux modèles d'affaires qui exploitent les effets de réseau ......................... 31

1.2. De nouvelles formes d'emploi à la frontière du salariat et

du travail indépendant ..... 33

2. Le numérique et le logement ...................................................................... 35

2.1. De nouvelles modalités d'occupation des logements : l'irruption d'Airbnb................. 35

2.2. Internet, premier outil de la recherche immobilière ................................

40

2.3. De nouveaux outils au service des clients et des professionnels .............................. 41

Chapitre 2 - Les professionnels face aux nouveaux acteurs .............................. 45

1. Transaction immobilière : des fonctions identiques, des modèles

d'organisation très divers selon les pays .................................................... 45

1.1. Les conditions d'exercice de la profession sont assez encadrées en France

et aux États-Unis, beaucoup plus libres au Royaume-Uni ........................................... 46

1.2. Les transactions entre particuliers sont courantes en France, beaucoup plus rares

aux États-Unis et au Royaume -Uni ............................................................................ 49

1.3. Les marchés sont partout très fragmentés ................................................................. 52

1.4. Le mandat exclusif est prédominant aux États-Unis et au Royaume-Uni

mais reste rare en France .......................................................................................... 53

1.5. Le niveau des honoraires est nettement plus faible au Royaume-Uni

qu'en France et aux États-Unis .................................................................................. 54

1.6. Le déroulement concret d'une transaction fait intervenir davantage

de professionnels aux États-Unis et au Royaume-Uni qu'en France ......................... 55 La révolution numérique et le marché du logement

FRANCE STRATÉGIE 8 NOVEMBRE 2016

www.strategie.gouv.fr

2. Gestion locative et syndic ........................................................................... 58

3. Les nouveaux acteurs ................................................................................ 60

3.1. Les portails d'annonces : de " nouveaux » acteurs déjà anciens qui ne visent pas

à remplacer les agents immobiliers ............................................................................ 60

3.2. Réseaux de mandataires et " virtual brokers » : une évolution interne