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par :

Carmine IMBRIACO

Conseiller au travail de Bachelor :

Christophe BOYA, vacataire à la HEG

Genève, le 20 avril 2021

Haute École de Gestion de Genève (HEG-GE)

Filière

Crise du Covid-19 : quels impacts sur l ?

IMBRIACO, Carmine i

de Bachelor of Science en économie conseiller au travail de Bachelor pour analyse par le logiciel de détection de plagiat URKUND. http://www.urkund.com/fr/student/392-urkund-faq -e le présent travail, sans avoir utilisé des sources autres que celles citées dans la bibliographie ion des conclusions et recommandations formulées dans le travail de Bachelor, sans préjuger de leur valeur, n'engage ni la responsabilité de l'auteur, ni celle du conseiller au travail de Bachelor, du juré et de la HEG. " présent travail, sans avoir utilisé des sources autres que celles citées dans la bibliographie. »

Fait à Genève, le 23 mars 2021

Carmine IMBRIACO

Crise du Covid-19 : quels impacts sur l ?

IMBRIACO, Carmine ii

Avant tout, je tiens à remercier mon conseiller, Monsieur Christophe Boya, pour sa disponibilité tout au long de mon travail, pour avoir répondu à mes questions et pour ses précieux Je remercie tout particulièrement toutes les personnes qui ont gentiment accordé une interview, à savoir Monsieur Constantin Caso, Monsieur Philippe Angelozzi, Monsieur Michel Fantino, Monsieur Vincent Clapasson et Monsieur X (interview Acanthe).

Leurs interventions ont apporté d

Je souhaite aussi remercier ma famille qui, même dans les moments difficiles, a toujours été à mes côtés lors de la rédaction. proposé

Crise du Covid-19 : quels impacts sur l ?

IMBRIACO, Carmine iii

Suisse et imposait un semi-confinement à tous ses habitants. La pandémie de Covid-

19 a bouleversé négativement de nombreux secteurs de et celui du

malheureusement pas échappé. Lde ce travail consiste à identifier les impacts causés par le Covid-19 sur le marché du logement genevois et particulièrement celui relatif au marché locatif a majoritairement frappé. impacts les plus importants et leurs éventuelles conséquences futures sur le marché réponse supplémentaires et tout aussi pertinents que ceux basés sur les études statistiques menées sur le sujet. dans le but de récolter des données sûres.

Crise du Covid-19 : quels impacts sur l ?

IMBRIACO, Carmine iv

Déclaration....................................................................................................... i

Remerciements .............................................................................................. ii

Résumé .......................................................................................................... iii

Liste des tableaux ......................................................................................... vi

Liste des figures ............................................................................................ vi

1. Introduction .............................................................................................. 1

1.1 Objectif ....................................................................................................... 1

1.2 Méthodologie .............................................................................................. 2

2. Aperçu du marché du logement locatif à Genève en 2019 .................. 3

2.1 Évolution de la population et solde migratoire ........................................ 3

2.1.1 Population résidente genevoise et nombre de logements ..................... 5

2.2 Taux de vacance ........................................................................................ 7

2.3 Volume de construction ............................................................................ 8

2.4 Évolution et prix des loyers..................................................................... 12

2.4.1 Loyers libres ........................................................................................ 16

2.4.2 Loyers HLM, HM, HBM ....................................................................... 17

2.5 Indice des prix à la consommation et à la construction ........................ 20

2.6 Etat et structure des bâtiments et des logements ................................. 22

2.7 Résumé ..................................................................................................... 29

3. Le marché locatif Suisse durant la crise du covid-19 ........................ 31

3.1 Baisse de la demande de location .......................................................... 31

3.2 Augmentation des logements vacants ................................................... 31

3.3 Baisse prolongée des loyers ................................................................... 31

3.4 Activité de construction soutenue .......................................................... 31

3.5 Perte moindre concernant les revenus locatifs (loyers) des immeubles

résidentiels ......................................................................................................... 32

3.6 Préférence des locataires pour les logements à proximité des grandes

villes 32

4. Résumé des entretiens ......................................................................... 34

4.1 -19 ......... 34

4.2 Les impacts du covid-19 sur le marché résidentiel genevois ............... 35

4.2.1 ..................... 35

4.2.2

location ........................................................................................................... 36

4.2.3 ............................... 36

4.2.4 ...................... 37

4.2.5 ..................... 37

Crise du Covid-19 : quels impacts sur l ?

IMBRIACO, Carmine v

4.2.6 Diminution des aides au loyer pour certains employés ........................ 38

4.2.7 Diminution des résiliations de bail ....................................................... 38

4.2.8 ...................................................................... 38

4.2.9 Réflexion dans la conception des nouveaux immeubles résidentiels ... 38

4.3 Autres impacts induit par le covid-19 ..................................................... 39

4.3.1 Hausse et baisse des transactions de certains biens immobiliers ....... 39

4.4 Marché commercial en difficulté ............................................................. 39

4.5 Marché logistique en plein essor ............................................................ 40

4.6 -19 ...................... 40

4.6.1 Attractivité pour les immeubles de rendements locatifs toujours

présente .......................................................................................................... 40

4.6.2 Le marché de la propriété dans une impasse ...................................... 41

5. Analyse ................................................................................................... 42

5.1 Observations ............................................................................................ 42

6. Synthèse et conclusion ......................................................................... 46

Bibliographie ................................................................................................ 47

Annexes ........................................................................................................ 52

6.1 Définitions ................................................................................................ 52

7. Annexes .................................................................................................. 54

7.1 Annexe 1 : Interview avec Monsieur Constantin Caso, directeur de la

régie Wincasa Genève ....................................................................................... 54

7.2 Interview avec Monsieur Vincent Clapasson, directeur chez

Wüestpartner SA ................................................................................................ 58

7.3 Interview avec Monsieur Philippe Angelozzi, secrétaire général de

.................................................................................................... 66

7.4 Interview avec Alexandre Baettig, expert immobilier chez Acanthe SA

72

Crise du Covid-19 : quels impacts sur l ?

IMBRIACO, Carmine vi

Tableau 1 .......................................... 4

Tableau 2 : Gain total de logements en 2019 ............................................................. 9

Tableau 3 : Logements neufs ................................................................................... 11

Tableau 4 : Loyer mensuel des logements à loyer libre, selon le nombre de pièces et

le statut du bail, en 2019 .......................................................................................... 16

Tableau 5 : Loyer mensuel moyen selon le nombre de pièces et la nature du

logement, en 2019.................................................................................................... 17

Figure 1 : Evolution de la population résidante et du nombre de logements dans le

canton de Genève, de 1989 à 2020 ........................................................................... 5

Figure 2 : Variations annuelles relatives de la population résidante et du parc de logements, depuis 1981 Ecart entre ces deux variations, depuis 1981 .................... 6 Figure 3 : Taux de vacance des logements dans le canton de Genève, depuis 1985 . 7

Figure 4 : Gain total de logements depuis 1999 ....................................................... 10

Figure 5 : Indice des loyers en ville de Genève, ville de Zurich, canton de Bâle -Ville

et Suisse, depuis 1939 ............................................................................................. 12

Figure 6 : Indice du prix relatif des logements locatifs en ville de Genève, ville de

Zurich, canton de Bâle-Ville et Suisse ...................................................................... 13

Figure 7 : Variation annuelle des loyers, taux hypothécaire et taux de vacance des

logements, depuis 1967 ........................................................................................... 14

Figure 8 : Variation annuelle des loyers des logements non neufs à loyer libre, dans

le canton de Genève, depuis 2000 ........................................................................... 18

Figure 9 : Loyer moyen en francs, par canton, en 2019 ............................................ 19

Figure 10 : Indices genevois des prix de la construction de logements et des prix à la

consommation. Evolution depuis janvier 1989 .......................................................... 21

Figure 11

de construction, dans le canton de Genève, à fin 2020 ............................................ 22

Figure 12 : Logements selon la période de construction du bâtiment, dans le canton

de Genève, à fin 2020 .............................................................................................. 23

Figure 13 : Logements selon le nombre de pièces, en ville de Genève et dans les

autres communes, à fin 2020 ................................................................................... 24

Figure 14 : Logements selon le nombre de pièces, dans le canton de Genève, année

2019 Répartition en % ........................................................................................... 25

Figure 15 : Logements selon le nombre de pièces, en 2019 ..................................... 26

Figure 16

................................................................................................................................. 28

Figure 17

2019 ......................................................................................................................... 29

Figure 18 : Expansion attendue en % du parc de logements en location .................. 32

Figure 19 pour les logements locatifs en %

de la population (2T19 1T20), selon la durée du trajet en transports publics vers la grande ville la plus proche (Bâle, Berne, Genève, Lausanne, Zurich) ...................... 33

Crise du Covid-19 : quels impacts sur l ?

IMBRIACO, Carmine 1

1.

1.1 Objectif

et souhaitant me spécialiser dans la gérance genevois actuel et son évolution dans les années à venir constitue selon moi un aspect fondamental à connaître pour pouvoir exercer correctement ce métier.

De plus, la pandémie 1 désormais.

actuelle il est difficile de prévoir quand elle prendra fin et pour les acteurs du marché immobiliers, notamment les investisseurs , il est important de savoir comment évoluera ce marché si la crise qui en a découlé durera dans le temps. empiriques. publient régulièrement des analyses chiffrées des tendances qui pourraient en découler. J donc jugé pertinent, en ce qui concerne mon sujet, de rédiger mon mémoire en me basant sur celles-ci et

ressortir à la clé un document de synthèse destiné à offrir des pistes de réflexions aux

investisseurs dans les immeubles à rendement locatif et pourquoi pas les guider dans leur

1 KUBICEK, Katharina, MESTIRI, Feriel et KOTTELAT, Didier, 2021. Il y a un an, la

Suisse basculait dans le confinement. rts.ch [en ligne]. 16 mars 2021. [Consulté le 13 mai https://www.rts.ch/info/suisse/12044807-

Crise du Covid-19 : quels impacts sur l ?

IMBRIACO, Carmine 2

1.2 Méthodologie

Pour réaliser mon travail, je me suis avant tout rendu Travail de Bachelor » présenté et

expliqué les différentes étapes à suivre pour établir une méthodologie2 de recherche

pertinente. urant cet atelier, que déterminé les questions de recherche afin de cibler davantage mon sujet et de répondre plus facilement à ma problématique.

Pour commencer, Quels sont les

nt ? », " Quel segment de

marché cibler ? Locatif ou de propriété ? » ou encore " Choisir les indicateurs au niveau

national, régional ou faire une comparaison des deux ? » dans le but de connaître quel locatif en Suisse puis à Genève avant le début de la pandémie. , dans un premier temps, 2019 comme année de référence. Le e durant laquelle la crise a participé à l atelier Zotero » proposé au cours duquel en ms deux documents écrits (" : guide pratique » et " Zotero » qui fourni une aide précieuse dans le processus de recherche de mes sources et n de ma bibliographie. à travers les entretiens menés directement sur le terrain. Une fois cette recherche répondant à ma problématique.

2 HAUTE ECOLE DE GESTION (Genève). Infothèque, 2021. Atelier Travail de

Bachelor, facilitez-vous la vie avec une méthodologie de recherche efficace [fichier PowerPoint]. Version 2021. Mars 2021

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IMBRIACO, Carmine 3

2. aux typologies de marché certains cours à la HEG : F demande, Une offre qui est caractérisée par les mettant à disposition de la population leurs biens en les louant, Une demande qui est représentée par les ménages désirant louer un appartement, Un niveau des prix qui varient en fonction de ces deux facteurs, Une complexité due à la présence de nombreuses lois qui en entravent le développement.

Afin de mieux comprendre en

me basant sur

2.1 Évolution de la population et solde migratoire

. En effet,

consolidé avec le fil des années et la présence sur son territoire de nombreuses

organisations non gouvernementales, de grandes multinationales inter Au fil du temps, ces entités se sont développées et ont donc dû recruter de nouveaux collaborateurs. Elles ont ainsi ouvert ce qui a poussé de nombreux travailleurs suisses mais surtout étrangers à Genève pour des raisons professionnelles. De ce fait, sa population notamment étrangère, croître ces dernières années.

Crise du Covid-19 : quels impacts sur l ?

IMBRIACO, Carmine 4

Tableau 1

(Bilan et état de la population du canton de Genève en 2019, OCSTAT, 2020, p.1) suivant, cette tendance a continué à se vérifier en 2019 habitants, dont 40% (202'712 habitants) étrangers, avec une évolution positive de 1%3 On constate également un gain migratoire étranger positif (+5'609 eu davantage d gain migratoire était négatif (- 2'331) en ce qui concerne les personnes suisémigrés suisses que dans le canton. Le solde migratoire total (+3'278) représentait donc la différence entre celui Suisse et celui étranger. En prenant également en compte le solde naturel total (+1'739) issu du mouvement naturel entre les naissances et les décès et du . On constate donc que la populrsonnes par rapport au début de année. En revanche, cette augmentation constante de la population genevoise implique forcément une hausse de la demande en logements.

3 OFFICE CANTONAL DE LA STATISTIQUE DE GENEVE, MONTFORT, Hervé, 2020.

Bilan et état de la population du canton de Genève en 2019. ge.ch [en ligne]. 5

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IMBRIACO, Carmine 5

2.1.1 Population résidente genevoise et nombre de logements

Figure 1 : Evolution de la population résidante et du nombre de logements dans le canton de Genève, de 1989 à 2020

(OCSTAT Genève Statistique cantonale de la population, statistique de la construction 17.06.2021)

Or, d de logement ne suit

pademande liée à la croissance de la population et la tendance se confirme si on analyse les graphiques ci-dessus. En analysant ce graphique, on invers

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