[PDF] article le congé (Pr A Khalloufi)VF)

View - Download article le congé (Pr A Khalloufi)VF)

Previous PDF

Next PDF

Journal d'Economie, de Management, d'Environnement et de Droit (JEMED)

ISSN 2605-6461 Vol 2. N° 3, novembre 2019

9 Le caractère obligatoire du congé dans la résiliation du bail commercial The mandatory nature of the holiday in the termination of the commercial lease

Amina KHALLOUFI

Enseignante-chercheuse

Faculté des Sciences Juridiques, Economiques et Sociales, Université Chouaib

Doukkali El Jadida, Maroc

khalloufi2012@hotmail.com ABSTRACT: In the context of the lease, which is a successor contract. Leave is defined as the unilateral act by which one of the parties to the contract manifests its intention of breaking off. The analysis of leave in unilateral legal act makes it possible to specify the reason for the unilateral will in the decision of rupture, and thus to define the exact nature of the different obligations of the unilateral rupture. It is not only, the whole regime of the leave, that is concerned, but also, its conditions, effects and sanction. The act of leave will have to respect the conditions and deadlines fixed by the law; therefore, it will have to respect a precise formalism. Hence, it may be carried out by bailiff or in accordance with the provisions of the civil procedure. The leave will simply have to express sufficiently the will of the person who gives it to terminate the lease. Law 49-16 regulating leases or premises for commercial, industrial or craft purposes also imposes the obligation to justify the leave. KEYWORDS: Leave; unilateral act; leave formalism; refusal of renewal; validity of leave

RESUME: Dans le cadre du contrat de louage, contrat à exécution successive, le congé est l'acte

unilatéral, par lequel l'une des parties à ce contrat manifeste son intention d'y mettre fin.

L'analyse du congé en acte juridique unilatéral permet de préciser le rôle de la volonté

unilatérale dans la production de la rupture, et définir ainsi la nature exacte des différentes

obligations de la rupture unilatérale. C'est l'entier régime du congé, qui est concerné, ses

conditions, ses effets, sa sanction. Le congé devra respecter les conditions et délais fixés par la

loi, il devra respecter un formalisme précis. Il pourra être réalisé, par exploit d'huissier de justice

ou conformément aux dispositions de la procédure civile. Le congé devra simplement exprimer

de façon suffisante la volonté de celui qui le donne de mettre fin au bail. La loi 49-16

réglementant les baux ou locaux à usage commercial, industriel ou artisanal impose également

l'obligation de justifier le congé.

MOTS-CLEFS: Congé ; acte unilatéral ; formalisme du congé ; refus de renouvellement ;

validité du congé

Introduction

Après une langue attente, la nouvelle loi relative aux baux d'immeubles ou de locaux à usage

commercial, industriel et artisanal, publiée au Bulletin Officiel n° 6490 du 11 août 2016, est

entrée en vigueur le 11 février 2017. Par cette législation, le Maroc se dote d'une nouvelle loi

qui modernise et renforce l'efficacité de droit afin de clarifier les relations entre bailleurs et

locataires. Cette réglementation est venue abroger et remplacer les dispositions du dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux d'immeubles ou locaux loués à usage commercial, industriel et

artisanal. Le texte est simple et cohérent qui a innové en matière de baux commerciaux

notamment au niveau de la forme, des congés, de la validation du congé, du délai,

renouvellement, indemnité d'éviction... Journal d'Economie, de Management, d'Environnement et de Droit (JEMED)

ISSN 2605-6461 Vol 2. N° 3, novembre 2019

10

S'il existe une préoccupation qui devrait tourmenter l'esprit d'un commerçant, il sera forcément

celle de la stabilité de son entreprise. Une sollicitude alimentée par le déséquilibre qui

caractérise la relation bailleur-locataire. Le législateur reste sensible à cette question, en

témoigne les efforts qu'il déploie pour la protection du locataire. En effet, méfiant à l'égard du

pouvoir du bailleur, susceptible de fragiliser le lien contractuel, il n'hésite pas à forcer les

mécanismes légaux dans le but d'assurer la stabilité du contrat du bail commercial. Certes, il a

réglementé la faculté de rupture unilatérale du contrat du bail commercial, mais son action

demeure de même impuissante face à l'ampleur du contentieux relatif aux baux commerciaux.

Bien que le bail soit destiné à durer, il ne saurait être perpétuel afin de ne pas dénaturer le droit

de propriété du bailleur et de ne pas porter atteinte à la liberté d'action du preneur

1. Il va donc

pouvoir prendre fin par un " congé ». Le congé trouve ainsi sa raison d'être dans le bail à durée

indéterminée. Il est également utile pour un bail à durée déterminée, car il permettra selon les

cas de faire échec à la tacite reconduction.

Le congé est un acte unilatéral par lequel une des parties au contrat (le plus souvent le bailleur)

manifeste à l'autre son intention d'y mettre fin à l'expiration d'un certain délai dit préavis

2. Il a pour résultat, en même temps qu'il fait cesser pour l'avenir les rapports contractuels, de permettre au bailleur la reprise des lieux avec ou sans indemnité d'éviction.

Ainsi défini, le congé se révèle comme la manifestation obligatoire du refus de renouvellement

lorsque le propriétaire en a pris l'initiative. Il en résulte qu'ayant des conséquences importantes

notamment quant au droit du locataire à exercer son droit au renouvellement, le congé est revêtu

d'un formalisme rigoureux dont le non-respect le rend caduc (I). Il doit également renfermer

certaines mentions spécifiques en vue d'informer le locataire sur les motifs allégués pour mettre

fin au bail (II).

1. Un congé particulièrement formaliste

Le contrat de bail commercial est un contrat solennel3, l'écrit constitue une condition

nécessaire à son existence et à sa validité. L'exigence de l'écrit comme condition obligatoire

pour la réalisation d'un contrat de bail commercial est une innovation très importante dans une

société plutôt réticente à toute forme de traçabilité

4. Le formalisme réapparaît aussi pour le

congé mettant fin au contrat de bail commercial ou offrant un nouveau contrat à des conditions nouvelles. C'est pour cette raison que, le bailleur ne peut user de son droit de refuser le

renouvellement ou de l'accepter à des conditions nouvelles que s'il délivre un congé dans une

forme spéciale (A), et selon un mode de notification particulier (B).

1.1. La forme du congé

Avant de se pencher sur la question de la forme que doit revêtir le congé, une question doit être

résolue. Quels sont les auteurs et les destinataires du congé.

1.1.1. L'auteur du congé

Evoquer l'acteur du congé alors que le congé est un acte juridique unilatéral

5 peut sembler

curieux. Dès lors que seule une personne intervient dans son élaboration, le rôle du destinataire

1 Jean-Claude GROSLIERE " le congé en matière de bail ». JCL éd. G. 59 n°1537.

2 Y. CHEMINADE, " une question toujours actuelle : la nature juridique du congé en matière de louage de choses

et de services » RTD com.1972, p. 307

3 Article 3 du dahir du 18 juillet 2016 portant promulgation de la loi n°49-16 relative aux baux des immeubles ou

des locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal

4 MOUATAMID Ahmed " Etude analytique de la loi 49-16 a la lumière du droit comparé », revue de conseil

juridique n° 4-5, 2018

5" Le congé est un acte unilatéral par lequel une des parties au contrat manifeste à l'autre son intention d'y mettre

fin à l'expiration d'un certain délai dit de préavis ». EL KACHBOUR Mohamed " Bail civil et bail commercial,

Journal d'Economie, de Management, d'Environnement et de Droit (JEMED)

ISSN 2605-6461 Vol 2. N° 3, novembre 2019

11

est purement passif. Donc, le congé doit être envoyé par une personne qui aura la qualité de

propriétaire de la chose loué, s'il est la partie bailleur ou par toute autre personne ayant acquis

cette qualité. S'il y a plusieurs personnes, le congé doit mentionner le nom de tous les

propriétaires, sauf si les parties se font présenter par l'un d'entre eux pour envoyer le congé

6.

Le congé doit préciser et désigner clairement l'adresse et la situation géographique des locaux

susceptibles d'éviction. Rien ne s'oppose à ce que le congé soit délivré à l'adresse des locaux

où le locataire exploite son fonds de commerce 7.

Il est fréquent en pratique que le titulaire du droit d'agir qui est ici le propriétaire confié ses

pouvoirs à un mandataire. Il a été admis que le congé mettant fin au contrat de bail peut être

donné par le représentant gérant ou mandataire de la personne physique ou morale propriétaire

de l'immeuble

8, à la condition toutefois que l'existence du mandat de donner congé soit établie9.

La cour de cassation française a cependant condamné le congé anonyme ; il faut donc porter sur l'acte, entendu comme instrument, le nom et l'adresse du titulaire du droit 10.

Néanmoins, ce congé ne doit pas être délivré par un tiers qui n'a aucune relation avec les parties

au contrat de bail, comme par exemple une personne prétendant être le propriétaire des locaux

ou immeubles. Pour ce qui est du nouvel acquéreur des locaux celui-ci est considéré comme un

ayant droit du vendeur pouvant ainsi délivrer le congé 11.

Au-delà de ces hypothèses où l'auteur du congé est une personne unique ou représentée par une

personne unique, il en existe d'autres où plusieurs personnes qui interviennent sans pour autant remettre en cause l'unicité des parties. Il s'agit de l'indivision. En cas d'indivision, et en

l'absence de texte spécifique, les articles 815 et suivants du code civil trouvent ici application.

C'est ainsi que, le congé relevant de la catégorie des actes d'administration

12, doit être donné

en principe par tous les coîndivisaires. L'accord de tous est requis pour la conclusion du bail 13, ou pour y mettre fin. Nous optons pour notre part pour cette solution car le défaut de conclusion

d'un bail par l'ensemble des coîndivisaires est sanctionné par la nullité du bail, pour y mettre

fin, il doit en être de même.

Toutefois et toujours en cas d'indivision, la Cour suprême a décidé que le congé comportant le

refus du bailleur de renouveler le bail délivré par un coîndivisaire qui dispose d'une part de

43 /45 du bien indivis est valable, car la résiliation du bail relève de la catégorie des actes

d'administration ; le propriétaire de la majorité des parts dispose du droit de le délivrer tout

seul 14.

Les difficultés relatives à la détermination de l'auteur du congé étant résolues ; il importe

d'analyser celles qui apparaissent quand il s'agit de déterminer le destinataire du congé.

1.1.2. Le destinataire du congé

Le principe est simple, tout comme l'auteur du congé est le cocontractant qui prend la mesure,

le destinataire du congé est le cocontractant qui va la subir. C'est en effet lui qui va devoir réagir

étude dans le cadre du dahir du 24 mai 1955 et dahir du 25 décembre 1980 », Imprimerie Anajah Aljadida

Casablanca 1

ère édition, 1997, Yvonne CHEMINADE " une question toujours actuelle : la nature juridique du congé en matière de louage de choses et de services » R.T.D.C 1972, p. 307.

6 Mohamed BOUNABET -le bail commercial entre le dahir du 24 mai 1955 et le code de commerce, série Afak

AlKANOUNE N 2, année 1999.

7Ahmed ASSIM " La protection juridique du bail commercial, étude théorique et pratique des textes à la lumière

des arrêts de la Cour de cassation », 3 ème édition, La maison marocaine d'édition, 1988.p. 47.

8 Cass. Civ. 29 Avril 1949, Bull. civ. II, n°178.

9 Cass. Civ. 10 October 1972, Rev. Loyers 1972, 559.

10 Cass. Ass. Plénière. 13 février 1998, JCP. 1998, II 10060.

11 Arrêt de la cour suprême du 2 juin 1978, Revue de juridiction et de droit, n° 129. p. 92.

12Cass. Civ 2 février 1950, D 1950. 228.

13 Orléans 18 avril 198, Loyers et cop. 1989, n° 23.

14 Arrêt de la cour suprême du 17 novembre 2004, n° de l'arrêt 1257.

Journal d'Economie, de Management, d'Environnement et de Droit (JEMED)

ISSN 2605-6461 Vol 2. N° 3, novembre 2019

12 face à la mesure envisagée et annoncée. Il convient donc qu'il en soit le destinataire. Ce destinataire est le locataire des lieux comme il peut être un mandataire, un tuteur, un curateur ou un ayant droit. Ce principe est régulièrement appliqué.

Mais il faut être certain d'une part que le cocontractant intéressé par la mesure soit

effectivement informé et d'autre part que cette information lui parvienne le plus rapidement

possible, car le congé commence à courir dès la notification. Or si l'on adresse la notification

au mandataire ou à tous autres que le locataire cette certitude n'existe pas. C'est pour cette

raison qu'il est conseillé au bailleur de délivrer le congé au locataire même, pour être certain

de cette notification. Mais qu'on est-il lorsque plusieurs sont titulaires du droit au bail, comme c'est le cas des

héritiers ? Dans cette hypothèse, tous les héritiers doivent recevoir le congé. Le congé notifié à

l'un d'entre eux seulement est inopposable aux autres

15. Cette solution se justifie par le fait que

cet état de copreneur n'est pas un gage de transmission de l'information ; or l'information est particulièrement importante et il est nécessaire de s'assurer que tous en ont connaissance.

La cour suprême a cependant jugé que le congé notifié à tous les héritiers sans indiquer leurs

noms, ne rend pas cet acte nul et de nul effet pour les héritiers, s'il est prouvé que l'un d'entre

eux a valablement reçu cet acte 16. Nous approuvons cette souplesse de la jurisprudence, qui a pour but de faciliter la procédure pour l'auteur du congé et de rendre l'information du congé plus accessible au destinataire.

1.1.3. La forme du congé

Dans le cadre du droit commun du louage de choses, le congé est laissé à l'appréciation de son

auteur. En outre, il n'est soumis à aucune exigence de forme particulière, excepté celle d'avoir

à respecter un délai de préavis.

La loi spéciale qui est venue ultérieurement réglementer les baux dans le secteur commercial a

nettement porté atteinte à ces deux caractéristiques essentielles du congé. L'article 26 du dahir

du 18 juillet 2016 portant promulgation de la loi n°49-16 relative aux baux des immeubles ou des locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal pose un principe en contradiction avec le droit commun, " par dérogation aux articles 687, 688 et 689 du dahir du 12 août 1913 (9 ramadan 1331) formant Code des obligations et contrats, les baux des locaux soumis aux

dispositions du présent dahir ne cessent que par l'effet d'un congé. Le congé serait alors le seul

moyen de mettre fin unilatéralement au contrat.

Deux questions seront envisagées ici, la langue de rédaction d'un côté et la signature de l'autre.

Le congé doit -il forcement être rédigé en arabe sous peine d'invalidité ?

En se référant aux dispositions du dahir, et en particulier à celles de l'article 26 du dahir du 18

juillet 2016, on ne trouve aucune disposition en ce sens. Ledit article a seulement mentionné

que le congé doit être écrit. Le congé n'est pas soumis à l'application de la loi de l'arabisation

17,

qui ne concerne pas les documents et pièces justificatives qui peuvent être présentés dans le

cadre d'une action quelconque 18.

La doctrine, dans son ensemble adhère à cette position, même si certains auteurs ont manifesté

une réserve à cet égard. Le niveau culturel et éducatif d'une grande tranche de la masse

15 Arrêt de la cour suprême, n° 1829, 1984. Revue de la jurisprudence de la cour suprême, n° 38, p. 9.

16 Arrêt de la cour suprême du 9 novembre 1981. Revue de la jurisprudence de la cour suprême, n° 30, p. 23.

17 Il s'agit d'un texte de loi promulgué en 1965 qui concerne l'arabisation la marocanisation et l'unification des

tribunaux au Maroc.

18 Un arrêt de la cour suprême de 8juin 1987 en matière civile n°93159, cité par ASSIM : p 31 qui dit que le congé

peut être écrit en français puisque ce dernier n'est pas concerné par la loi de l'arabisation lié uniquement aux

plaidoiries et aux requêtes. Journal d'Economie, de Management, d'Environnement et de Droit (JEMED)

ISSN 2605-6461 Vol 2. N° 3, novembre 2019

13

intéressée ne comprend pas la langue française, et peut être éventuellement lésée, par

l'incompréhension d'une langue imposée 19.

Par contre, la signature du congé par le bailleur est une formalité indispensable à sa validité ; la

doctrine et la jurisprudence ont mis l'accent plusieurs fois sur cette question, et considérer la

signature comme acte corollaire de la validité du congé, sans quoi le caractère sérieux de ce

dernier ne peut être prouvé

20. De même, la jurisprudence française, a affirmé dans un arrêt

ancien que l'absence de signature dans un congé entraîne la nullité de ce dernier 21.

1.2. Notification du congé

Le congé est un acte récepteur. Il doit donc être porté à la connaissance de son destinataire. Si

le congé régi par le droit commun n'est soumis à aucun mode de notification particulier ; il n'en

est pas de même de celui régi par la loi 49-16 , qui impose des modes de notifications particulières et le respect du délai de préavis.

1.2.1. Les modes légaux de la notification

Aux termes de l'article 34 de la loi 49-16, le congé peut être donné de deux manières, soit par

un huissier de justice

22, soit dans les formes prévues dans le code de la procédure civile (les

articles 37, 38 et 39 du CPC). Ainsi la notification par huissier de justice a mis fin aux

contradictions jurisprudentielles concernant la validité du congé délivré par huissier de justice ;

il a exclu de ce fait les autres modes de notification et, il s'agit là aussi d'une innovation par

rapport au dahir du 24 mai 1955. L'ancien texte laisse une possibilité de choix entre le congé donné selon les formes prévues aux articles 37, 38, et 39 du CPC ou par lettre recommandée

avec demande d'avis de réception. Ce faisant le bailleur évite de nombreux obstacle résultant

de la notification par lettre recommandée avec accusé de réception, tel le refus de réception,

prétendre que la notification a été faite à quelqu'un dépourvu de qualité, ou encore avancer que

l'enveloppe postale était vide

23. Ainsi, le congé doit être fait selon les dispositions juridiques,

s'il est envoyé au locataire lui-même, à son épouse, ces proches, ou son conjoint ou bien à toutes

autres personnes résida avec lui conformément à l'article 39 de la procédure civile. La cour

suprême prend en considération l'obligation d'indiquer dans le certificat de réception l'identité

du récepteur c'est ce qui ressort d'un arrêt qui décide que " la réception correcte doit indiquer

sous peine de nullité le nom et le prénom du récepteur » 24.
L'article 26 de la loi 49-16 englobe des dispositions dangereuses concernant les règles de base d'un litige ou d'un procès. L'alinéa 1 dispose que le bailleur qui entend mettre fin au bail, doit adresser au locataire un

congé motivé, et lui accorder un délai pour vider les lieux à compter de la date de notification,

pourtant le même article dispose en cas d'impossibilité de notification pour cause de fermeture

du local, le bailleur peut s'adresser au tribunal pour demander la validation du congé après expiration du délai à compter du jour de l'établissement d'un PV constatant les faits.

L'article 26 a empiété sur le principe contradictoire et le droit de défense reconnu au défendeur

par la constitution, et constitue ainsi un recul vis-à-vis des règles ancrées par le travail

jurisprudentiel. La jurisprudence a considéré que l'envoi du préavis n'est pas suffisant ainsi que

19 V Jaouad Amahmoul, " le renouvellement du bail commercial à la lumière du dahir du 24 mai 1955 ». Faculté

pluridisciplinaire des sciences humaines juridiques économiques et sociales, perpignan année 1999. p.75.

20 Ahmed ASSIM., " la protection juridique du bail », op. cit. p. 47.

21 Tribunal, civ. Lyon 28 mars 1929, D.H. 1929, p. 296.

22 Voire l'article 15 de la loi 81-03 portant organisation de la profession d'huissier de justice (B.O n° 5400 du 2

mars 2006)

23 - Najat Al KASSE, " Le droit au bail, élément du fonds de fonds de commerce, et l'étendu de sa protection

instituée par le dahir du 24 mai 1955 » thèse de doctorat (en arabe), FSJES, Université Hassan 2, année de

soutenance 2004-2005.

24 Arrêt de la cour suprême du 15 mars 1978, n°188. Revue de justice et de droit, n°129, p.76.

Journal d'Economie, de Management, d'Environnement et de Droit (JEMED)

ISSN 2605-6461 Vol 2. N° 3, novembre 2019

14

le bailleur devait prouver que le locataire a reçu le préavis et que le congé répond aux exigences

de l'article 6 du dahir de 1955. 25

1.2.2. Le délai de congé

Quel que soit le régime auquel se trouve soumis le bail, le congé ne va pas produire ses effets

immédiatement, le législateur impose en effet le respect d'un préavis, dont il quantifie lui-même

la durée. Le préavis relève de l'ordre public de protection, il en effet été édicté dans l'intérêt du

destinataire du congé.

L'article 26 de la loi 49-16 édicte deux délais de congé, se différent selon le motif invoqué. Le

délai est fixé à 15 jours pour des cas précis et de 3 mois pour d'autres. -15 jours, il s'agit de deux cas qui sont : · lorsque le locataire est en demeure de paiement des loyers ; · lorsque le local est menacé de ruine ou d'effondrement. -3 mois dans les autres cas, à savoir : · la récupération du local pour utilisation personnelle ; · l'évacuation du local pour cause de démolition et reconstruction ; · l'évacuation du local pour cause d'expansion et surélévation ; · l'évacuation du local pour cause de non-respect des clauses contractuelles.

En ce qui concerne la durée de validité du congé la nouvelle loi dispose que le droit du bailleur

pour demander la validation du congé auprès du tribunal se prescrit par 6 mois à compter de l'expiration du délai du congé, mais le bailleur peut souvent s'adresser au tribunal pour la

validation du congé sur la base d'un nouveau congé notifié au locataire dans les mêmes

conditions citées par l'article 26 de la loi 49-16. La nouvelle loi a apporté une nouvelle

disposition à ce propos, l'ancien dahir dans son article 33 fixe un délai de deux ans pour la

prescription de toute action intentée dans le cadre de ce dahir, la même position était adoptée

par la cour de cassation.

2. L'analyse du contenu du congé

Les interventions spéciales pour encadrer le régime de certains baux ont toutes réglementé le

congé délivré par le bailleur en imposant des motifs qu'il doit alléguer pour mettre fin au bail.

C'est ainsi que la loi 49-16 relative aux baux commerciaux a principalement prévu dans l'article

26 la motivation du congé par le propriétaire qui dispose, " le bailleur qui entend mettre fin au

bail, doit adresser au locataire un congé exposant obligatoirement le motif ....». La nécessité

d'une motivation valable est le fruit de l'ancien dahir de 1955, mais l'objet de cette nécessité

se diffère dans le cadre de la nouvelle loi. Mais, il est important de signaler que, cette obligation de motiver n'était cependant pas absolue sous l'empire du dahir du 24 mai 1955. En effet, la motivation n'a pas la même teneur pour le bailleur en toutes situations 26.
Certainement, lorsque le bailleur délivre un congé avec offre de renouvellement, la motivation consistera simplement dans l'offre ferme de renouveler. Le congé dans ce cas ne peut être non valable, s'il ne mentionne aucun motif.

Mais, en cas de refus de renouvellement, il faut distinguer entre le refus avec indemnité

d'éviction, et le refus sans indemnité d'éviction.

En ce qui concerne, le refus sans indemnité d'éviction, une question s'est posée celle de savoir

si le refus pur et simple, ne mentionnant pas l'offre d'une indemnité, constitue en lui-même un

motif suffisant comme impliquant ipso facto l'obligation de payer une indemnité, le bailleur

n'étant tenu de motiver son refus que s'il entend s'exonérer du versement de cette indemnité.

25 Décision de la cour de cassation n° 474 à la date 25/04/2007 dossier commercial n° 1319/3/2/2004.

26 J. VIATTE " La motivation des congés en matière de baux commerciaux » Revue. Loyers, 1962, p. 349.

Journal d'Economie, de Management, d'Environnement et de Droit (JEMED)

ISSN 2605-6461 Vol 2. N° 3, novembre 2019

15

La doctrine s'est divisée sur ce point. Certains auteurs estiment que le bailleur est tenu d'offrir

expressément le paiement d'une indemnité d'éviction pour satisfaire à l'obligation de motiver

27.
L'offre de cette dernière sera ainsi une motivation suffisante

28. Même la cour de cassation a

jugé suffisamment motivé le congé qui manifeste l'intention du bailleur de mettre fin au bail et

de payer l'indemnité d'éviction ; l'offre de cette dernière sera une motivation suffisante 29.
D'autres sont d'une opinion contraire. Selon ces auteurs le propriétaire n'est jamais tenu de

consentir le renouvellement, il a le droit absolu de le refuser sauf à payer l'indemnité ; il n'a

pas de motif à donner : le motif c'est sa volonté de refuser

30. Dans cette thèse, le congé est

suffisamment motivé s'il contient un refus pur et simple de renouvellement, ce refus impliquant

sans qu'il soit nécessaire de l'indiquer expressément l'offre d'une indemnité. Par conséquent,

le motif non valable ne conduit pas à la nullité du congé mais il donne lieu à l'indemnisation

du locataire évincé. Toutefois, Certaines juridictions déclarent que le congé qui porte des motifs inexacts ou qui énonce des motifs inopérant et non sérieux est nul

31. Une telle solution a été critiquée. M. El

KECHBOUR

32 approuve le fait que la nullité du congé soit écartée au profit du bailleur qui ne

mentionne pas les motifs du refus de renouvellement dans le congé. D'une part, parce que le

législateur n'a pas sanctionné le défaut de cette obligation par la nullité du congé, et d'autre

part parce que le législateur a automatiquement fait bénéficier le locataire, dans le cas d'un

refus non fondé, d'une indemnité d'éviction.

Devant ces opinions extrêmes, la Cour suprême n'est pas parvenue à prendre une position claire.

Tantôt, elle considère le congé qui ne mentionne pas les motifs de refus comme non valable et

rejette une décision de la cour d'appel de Rabat, qui avait appliqué les dispositions de l'article

dix du dahir, sans chercher à savoir si le bailleur avait justifié son refus par des motifs sérieux

et réels 33.

Tantôt, elle valide le congé portant des motifs inopérants ou inexacts ou qui ne mentionne aucun

motif, en affirmant que le congé portant des mentions inopérantes ou non sérieuses n'est pas

nul, le locataire ayant droit à l'indemnité d'éviction

34. Le bailleur a toujours la faculté de refuser

sans motif, dès l'instant qu'il offre l'indemnité d'éviction, il semble logique d'admettre qu'en

cas d'annulation de motifs de refus, qui l'auraient dispensé de l'indemnité intégrale, le congé

doit être interprété comme un refus pur et simple.

A contrario, la nécessité de la justification du congé sous l'empire de la nouvelle loi 49-16 se

diffère à celle qu'on a vu dans les dispositions du dahir de 24 mai 1955, ainsi, le défaut de

motivation n'a qu'une seule conséquence, bien, évidemment le refus du congé et le rejet de la

demande et non pas la possibilité d'indemnisation, ce qui constitue l'inverse des décisions antérieures de la cour de cassation.

27 Robert Martin Maus René et Pierre Lafarge, " Manuel des baux commerciaux, propriété commerciale,

prorogation, révision », Edition Librairie Dalloz, 1951 p. 319.

28Ahmed ASSIM. " La protection juridique du bail commercial » op. cit, ; p. 55

29 Arrêt de la Cour de cassation, 19 novembre 2008, non publié

30 ARCHEVEQUE Jean, BELOT Philipe, LEGRAND Jacques " Les baux commerciaux », 2eme édition, Paris

Sirey 1954 p. 230.

31 Cour d'appel de Casablanca du 28 octobre 1980, Revue Almohamet, année 1982. p. 95 ; Arrêt de la cour

suprême, du 30 novembre 1988, cité par TAWFIK. Abdel Aziz.la jurisprudence de la cour suprême sur le bail

commercial, Année 1957- 2004. p.194 ; cour d'appel de Rabat 4 mars 1960, GTM. 25 novembre 1961, p. 105.

Observation Pr, ELKECHBOUR

32 Mohamed EL KACHBOUR " Le droit au bail élément du fonds de commerce. Etude dans le cadre du 24 mai

1955, et le code de commerce », Série des études juridiques 2, Impremerie Anajah Aljadida, casablanca 1er édition

1998.

33 Arrêt de la cour suprême du 13 octobre 1993. Revue de la jurisprudence de la cour suprême. N°4, p. 52.

34 Arrêt de la cour suprême du 23 juin 1999, cité par TAWFIK. Abdel Aziz., la jurisprudence de la cour suprême

sur le bail commercial, Année 1957- 2004, p. 56 Journal d'Economie, de Management, d'Environnement et de Droit (JEMED)

ISSN 2605-6461 Vol 2. N° 3, novembre 2019

16

Conclusion

De ce qui précède on peut conclure que le congé témoigne de l'importance du formalisme en

la matière. En réalité, le formalisme qui entoure la matière sert à éviter toute discussion

ultérieure sur la notification du congé et sur l'interprétation de ce qu'il renferme. Il empêche en

outre, les surprises des mentions particulières par la précision de son contenu. En effet, la motivation du congé n'est pas une simple formalité matérielle mais constitue une mention substantielle. La motivation exigée consiste en une prise de position au sujet de l'exercice du

droit au renouvellement. Son but est de permettre au locataire de vérifier la régularité du congé,

de se renseigner sur les intentions réelles du bailleur et de prendre parti pour surveiller ses droits

et intérêts notamment son droit au renouvellement ou ses corollaires et ce, soit en contestant le

motif invoqué ou en demandant une indemnité d'éviction. C'est pour cette raison que le congé

doit porter les motifs du refus de renouvellement. Ces motifs doivent être réels et sérieux.

Bibliographie

· Al KASSE Najat, " Le droit au bail, élément du fonds de fonds de commerce, et l'étendu de sa protection instituée par le dahir du 24 mai 1955 », thèse de doctorat (en arabe), lieu de soutenance FSJES Université Hassan 2, Casablanca année 2004-2005. · AMAHMOUL Jaouad, " Le renouvellement du bail commercial à la lumière du dahir du 24 mai 1955 », Faculté pluridisciplinaire des sciences humaines juridiques

économiques et sociales, perpignan 1999.

· ARCHEVEQUE Jean, BELOT Phillipe, LEGRAND Jacques, " Les baux commerciaux », 2eme édition, Paris Sirey 1954. · ASSIM Ahmed, " La protection juridique du bail commercial, étude théorique et

pratique des textes à la lumière des arrêts de la Cour de cassation », 3ème édition, La

maison marocaine d'édition, 1988. · BOUNABET. Mohamed, " Le bail commercial entre le dahir du 24 mai 1955 et le code de commerce », série Afak Alkanoun, N 2, 1999. · CHEMINADE Yvonne, " Une question toujours actuelle : la nature juridique du congé en matière de louage de choses et de services » R.T.D.C 1972, p. 307. · Dahir du 18 juillet 2016 portant promulgation de la loi n°49-16 relative aux baux des immeubles ou des locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal. · EL KACHBOUR Mohamed, " Le champ d'application du dahir du 1955 et du dahir du

1980 », Revue Almaiadine, n°8, 1993

· EL KACHBOUR Mohamed, " Le droit au bail élément du fonds de commerce. Etude dans le cadre du 24 mai 1955, et le code de commerce », Série des études juridiques, N

2, Imprimerie Anajah Aljadida, Casablanca 1

ère édition, 1998.

· EL KECHBOUR Mohamed, " Bail civil et bail commercial, étude dans le cadre du dahir du 24 mai 1955 et dahir du 25 décembre 1980 », Imprimerie Anajah Aljadida

Casablanca 1

ère édition, 1997.

· GROSLIERE Jean-Claude " Le congé en matière de bail ». JCL éd. G. 59 n°1537 · La loi 81-03 portant organisation de la profession d'huissier de justice (B.O n° 5400 du

2 mars 2006).

· La loi promulguée en 1965 qui concerne l'arabisation la marocanisation et l'unification des tribunaux au Maroc. · Robert Martin Maus René et Pierre Lafarge, " Manuel des baux commerciaux, propriété commerciale, prorogation, révision», Edition Librairie Dalloz, 1951. · MOUATAMID Ahmed, " Etude analytique de la loi 49-16 a la lumière du droit comparé », revue de conseil juridique n° 4-5, 2018. Journal d'Economie, de Management, d'Environnement et de Droit (JEMED)

ISSN 2605-6461 Vol 2. N° 3, novembre 2019

17 · VIATTE. J. " La motivation des congés en matière de baux commerciaux », Revue

Loyers, 1962.

quotesdbs_dbs25.pdfusesText_31

[PDF] Baux commerciaux

[PDF] Convention de location ? durée déterminée - Brussels Destination

[PDF] code civil du québec - Infologis

[PDF] Bailleur de fonds : Agence Américaine pour le Développement

[PDF] IVG médicamenteuse \(Mifépristone-Prostaglandines\) - G Bianchi

[PDF] Inventaire des sources thermominérales de Corse - Infoterre - brgm

[PDF] Une approche complémentaire pour les dermatoses chroniques

[PDF] Baisse de loyer: marche ? suivre

[PDF] ISO 31000:2009 - Gestion-calidad Consulting

[PDF] jean de la fontaine bajky - Rodon

[PDF] Guide de la randonnée dans les Alpes de Haute-Provence

[PDF] Balance alimentaire électronique Weight WatchersMD : Guide de

[PDF] statistiques du commerce exterieur de l 'algerie - Douanes Algériennes

[PDF] Télécharger - EconomiX

[PDF] Finances publiques et balance des paiements du Maroc - E-Periodica