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Journal of Integrated Studies In Economics, Law, Technical Sciences & Communication V o l(1), No (1) 2022

1 La cession du bail commercial gage de stabilité et de continuité de

Amina KHALLOUFI

Faculté des Sciences Juridiques, Economiques et Sociales,

Université Chouaib Doukkali

El Jadida

Email : khalloufi2012@hotmail.com

Journal of Integrated Studies In Economics, Law, Technical Sciences & Communication V o l(1), No (1) 2022

2

Titre drançais :

La cession du bail commercial gage de stabilité et de continuité commerciale

Résumé :

Le contrat de bail commercial a constamment eu une grande importance considéré comme le de commerce. déterminé peut se défaire de son exploitation commerciale, et du même coup, de son droit au bail en concluant un contrat de cession du bail commercial.

La cession du droit au

49-16. Cet article frappe de nullité, les stipulations tendant à interdire au locataire de

25 du dahir, sans quoi, devenant clauses de style, elles ruineraient le principe même de

la cession des contrats. Doit-on rejeter aussi radicalement une clause qui limiterait seulemen ? Ou la clause de garantie ou de solidarité ? Mots clés : Bail commercial - principe de la cessibilité du bail commercial - formalités de la cession du bail commercial - clauses restrictive ou limitatives du droit de céder le bail commercial. en anglais : The sale of the commercial lease guarantees stability and continuity of commercial activity

Abstract :

The commercial lease contract has always had great economic, social and legal importance, it is a contract that has always been considered the core of commercial relations. Indeed, this contract allows the lessor on the one hand to invest his property and manage his buildings in the way he wishes and on the other hand allows the tenant to invest capital and develop a business.

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3 A tradesman who has obtained use of premises for a specified period of time may dispose of his commercial operation, and at the same time, his right to the lease by concluding a commercial lease assignment contract. The transfer of the right to the lease is fully regulated by article 25 of law 49-16. This article is null and void, the stipulations tending to prohibit the tenant from assigning his lease to the purchaser of his business or company. These clauses, when they arise, must therefore be deemed unwritten with regard to article 25 of the Dahir, otherwise, becoming style clauses, they would ruin the very principle of the assignment of contracts. Should we reject as radically a clause which would only limit the assignment as the approval clause? Or the warranty or solidarity clause? Key-words : Commercial lease - principle of the transferability of the commercial lease - formalities for the transfer of the commercial lease restrictive or limiting clauses of the right to assign the commercial lease.

Titre d:

La cession du bail commercial gage de stabilité et de continuité

Introduction

ce sens, onéreuse. On assiste donc à un recours généralisé à la location. saire pérennité, possibilité de cession du bail en même temps que du règles de droit à la réalité de ce secteur économique. Cette prise de conscience est relativement réc commercial a vu le jour.

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4

Le bail est le contrat de louage par "

moyennant

»1. Opération usuelle par

excellence, le contrat de bail est aussi l'archétype de la convention synallagmatique : un échange s'effectue entre un louage de chose et un prix, chaque prestation étant la contrepartie de l'autre. Ce mécanisme élémentaire se retrouve inévitablement dans la circulation des richesses et des biens sous toutes ses formes depuis la plus archaïque, comme le troc, jusqu'à ses modalités le plus sophistiquées. Le bail est dit commercial Maroc

quatre années après, en 1930. Une grande réforme a été mise en place par la

promulgation en France du décret de 30 septembre 1953 et, au Maroc du dahir du 24 Le statut présente diverses spécificités. Sans les énumérer toutes, il convient de souligner la notion de " propriété commerciale2» qui désigne le droit au renouvellement

conféré au locataire. Le législateur a en effet opté pour un droit protégeant le locataire,

tendant au maintien du commerce dans les murs. réglementation des baux commerciaux surtout que le dit dahir était compliqué dans son -16 en 20163. Le législateur marocain vient, donc, de franchir un nouveau pas en matière de statut des baux commerciaux mettant ainsi fin à toutes les incertitudes et au manque de prévisibilité qui

en matière de baux commerciaux. Elle vise à renforcer la stabilité industrielle,

nationale ; ce sont en effet des textes dominés par un caractère économique. déterminé peut utiliser celle- -même les lieux, recueillant ainsi jour par jour le profit du bail consenti. Mais il est toujours à la merci de son exploitation commerciale, et du même coup, de son droit au renouvellement.

1 Article 627 du DOC.

2 ommerciale, et ce grâce au droit au renouvellement. V. " la propriété

commerciale »., Ann. Dr. Com. 1926. p. 123 ; Voir aussi la définition du droit au renouvellement par le dictionnaire

du vocabulaire juridique (sous la direction de R. Cabrillac, litec, 2002, p, 146). "

é aussi propriété

commerciale ».

3 Dahir n° 1-16-99 du 13 chaoual 1437 (18 juillet 2016) portant promulgation de la loi n° 49-16 relative aux baux

des immeubles ou des locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal.

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5 -il en prenant à bail un local, assuré non possibilité de céder son droit à la jouissance dudit local. ont été données par certains auteurs par un commerçant de son bail et de son activité à un autre commerçant, qui exercera la même activité4. Cela engendre la relation directe du bail entre le nouveau commerçant et le bailleur5 », cela se dit " spécialement de la transmission des créances et autre droits personnels »6. Peu importe que cette transmission ait lieu à titre gratuit ou onéreux, mais toute disposition testamentaire est

évidemment exclue puisque à cause de mort7.

A partir de là on peut dire que le cessionnaire du bail est celui qui obtient de la ou agricole. Dans le bail commer-siècle, le législateur précise que le locataire a la possibilité de céder son bail. La loi régissant les baux commerciaux frappe de nullité, les stipulations tendant à interdire au locataire de céder son bail à n fonds de commerce ou de son entreprise. Pourtant, de nombreuses

stipulations peuvent être insérées dans le bail commercial afin de limiter ou de

restreindre la liberté de céder du preneur. Doit-on rejeter aussi radicalement une clause qui limiterait seul ? Ou la clause de garantie ou de solidarité ? La réponse à cette question exige de traiter dans un premier axe le principe de la cessibilité du bail commercial (I) analyse du contenu du contrat du bail à savoir les clauses limitatives et restrictives de la cession du bail commercial (II). I- le principe de la cessibilité du bail commercial : 8 français25 de la loi 49-169, cet article en

4 MARKESS. Slimane., Explication du droit des baux des locaux, Partie II, p. 97.

5 ELKECHBOUR. Mohamed., Bail civil et bail commercial, étude dans le cadre du dahir du 24 mai 1955 et dahir

du 25 décembre 1980, p.126.

6 CAPITANT. H., Vocabulaire juridique, édition PUF 1936.

7 MAUS. René., , D. 1955. Chronique 145.

8 le preneur à le droit de sous-louer et même de céder son bail à un autre, en tout ou en

partie, à moins que la défense de sous-louer o

La défense de sous--louer pour partie, ou

de céder la jouissance, même à titre gratuit ».

9 Dahir n° 1-16-99 du 18 juillet 2016 portant promulgation de la loi n°49-16 relative aux baux des immeubles ou

des locaux loues à usage commercial, industriel ou artisanal. ;

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6 locataire qui remplit les condi de céder son bail à ail commercial semble donc rante

le renouvellement au même titre que le locataire originaire. Cependant, il faut être

cessionnaire du fonds exploité dans les lieux. Celui-ci est la personne qui achète les

éléments incorporels et corporels du fonds de commerce10. A- La cession du droit au bail commercial isolée du fonds de commerce : Sans doute, il arrive que le commerçant cède uniquement son droit au bail, dont la

cessibilité est garantie par la loi 49-16. Ce droit au bail peut être défini comme " le capital

conditions financières données pour exerc peut atteindre des montants très importants, selon des méthodes de valorisation diverses, indépendamment de la valeur du fonds de commerce dont il fait partie. La valeur de ce lorsque le fonds de commerce ne vaut plus rien, parce que la clientèle est sporadique, que les résu : il constitue cette entité à laquelle on donne le nom de " pas de porte du locataire, qui a souvent eu pour seul but de réaliser une bonne affaire " sur le dos du propriétaire ».

Cette pratique qui est courante au Maroc

1955, sur lesquelles il importe de

-16 dispose " le locataire a droit à la cession

u bail en sus des éléments du fonds de commerce ou séparément, sans accord du bailleur et nonobstant toute

10 La notion de fonds de commerce a, dans un premier temps, été dégagée par la jurisprudence afin de permettre

au commerçant de valoriser son activité. Le fonds acquiert une valeur attachée supérieure à la valeur cumulée de

respectivement les faillites et banqueroutes, et les droits de mutation, puis par la loi du 1er mars 1898 concernant

le nantissement de cet ensemble que le fonds de commerce fait ses premiers pas en droit interne. Cependant,

du 17 mars 1909 régissant son nantissement et sa cession, sans pour autant être mieux défini Un auteur remarquait

encore il y a plusieurs décennies que " le Code civil ignore le vocable et la notion elle-même ». Voir THESE

" Etude critique des modes de cession applicables au fonds de commerce dans le cadre de la réalisation des actifs

en liquidation judiciaire "THESE Présentée et soutenue publiquement par Matthieu BOURDAIS Le 23 Novembre

2017 Université Lille 2

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7 Un auteur déclare que celle-ci est licite, car le droit au bail est un élément incorporel du : le locataire en constituant un fonds de commerce dans les lieux loués a automatiquement acquis son droit de disposer de son fonds de commerce, du fonds de commerce11. La Cour suprême a confirmé cette doctrine ; La haute juridiction a affirmé que le

locataire à la possibilité de céder son droit au bail isolé du fonds de commerce ou dans son

le droit a12. titre isolé du fonds de commerce, il exige que la cession du fonds de commerce doive être effectuée ddu 24

mai 1955 ne mentionne pas la possibilité pour le locataire de céder le droit au bail

uniquement. Et par conséquent le locataire ne peut en aucun cas céder le droit au bail sans fonds de commerce13. La même opinion été adoptée par un auteur français, qui a interdit la cession du bail isolé du fonds de commerce ; pour cet auteur la cession du bail doit être effectuée avec le fonds de commerce14.

Cependant, un courant

contrat du bail une clause permettant cette opération15. Aussi, certaines juridictions, en vertu de l opération16. Dans le cadre de la loi 49-16, la cession aussi bien du bail que du fonds de commerce est toujours opposable au bailleur alors que pour la cession du bail uniquement,

cessionnaire ne se trouve favorisé au même titre que le locataire lui-même, pour le bénéfice

Or, sur ce point, précisément, le législateur a davantage favorisé le cessionnaire du exploitation personnelle de deux ans. Il suffit que la durée de son exploitation personnelle jointe à celle de son auteur comporte une durée de deux ans. Par contre, celui qui ne serait cessionnaire que du droit au bail ne pourrait pas revendiquer cette jonction de période. Cette

11 ASSIM. Ahmed., le bail commercial et le fonds de commerce, impremerie Afriquia casablanca, Année 1982,

p. 89.

12 Arrêt de la cour suprême, 8 octobre 1980, cité par ASSIM. Ahmed, op. cit, p. 97.

13 BOUNABET. Mohamed,. " Le bail commercial entre le dahir du 24 mai 1955, et le code de commerce », série

Afak Almia 2, année 1999. pp. 142-143.

14 BLATTER. J.P, Droit des baux commerciaux, 3 ème édition, le Moniteur, 2000, p. 252.

15AUQUE . Françoise., les baux commerciaux, théorie et pratique, LGDJ. 1996, p. 161. n° 196.

16 Paris, 25 mars 1988, J.C.P. éd. 1989, p. 136.

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local mais privé de la clientèle qui lui était attachée. Il va donc devoir en constituer une

nouvelle, afin de pouvoir bénéficier du renouvellement conformément loi 49-16 cours de deux ans en v. La cession pour être profitable au cessionnaire,

17. La jonction des

exploitations du cédant et du cessionnaire permise par la loi, pour le calcul de la durée nécessaire

acquis le fonds du cédant, et cela même si le cessionnaire exerce la même activité que le

fonds pendant au moins deux ans. Ainsi, la situation du cessionnaire semble être particulièrement préoccupante et il convient de déconseiller toute cession disjointe. B- Les formalités de la cession du bail commercial : -à-vis du bailleur, le cédant et le cessionnaire sont 18. La cession est établie par acte authentique ou sous-seing privé à date certaine -15 formant code du commerce. révues aux articles de 83 à 89 de la loi n°95-15 formant code de commerce. la notification. Le locataire principal demeure responsable envers le bailleur quant aux engagements antérieurs. Le défaut de signification rendra donc le bail inopposable au bailleur qui pourra en refuser le renouvellement au cessionnaire sans lui verser une quelconque indemnité ; libre à lui de demander également la résiliation du bail. -16 posé aucun mode de notification et aucune forme spécifique indispensable pour la validité de la notification de la cession au bailleur. La notification peut être donné de manières suivantes, Pour la forme de notification, il a été admis , tenir lieu de signification, notamment lorsque le bailleur avait accepté pendant une longue

durée les loyers du cessionnaire 19 sans aucune réserve. Pourtant, il a été jugé que le manque

à cette exigence de notification ne donne pas lieu à une résiliation du bail, mais cette cession

connaissance selon les dispositions de la cession énoncées dans les articles 189-208 du

D.O.C.20.

17 VIATTE. J., " il », Revue. Loyers, 1980, p. 526.

18 Article 25 de la loi 49-16.

19 R.M.D, n° 1, avril 1956. p.166 et sui.

20Revue Al ichâa, n°7, p.115.

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La cour de cassation

21.
La cour de cassation a déclaré on est régie par les et par celles de la cession du droit, et acceptée dans un acte ayant date certaine ou par un acte authentique22. Or, une jurisprudence a relativement renoncé à cette exigence de la signification, le cette obligation. Cela veut dire que cette cours de la procédure23. Mais le locataire principal, reste garant du du bailleur24. La doctrine a soutenu cette jurisprudence en décidant également que la non signification de la cession au bailleur, implique seulement que cette dernière ne peut être la faire en tout moment25. Il est clair que, par cette souplesse, la jurisprudence est surtout soucieuse des intérêts économiques. Elle ne veut faire aucune entrave au déroulement normal de la vie commerciale. Elle souhaite la survie du fonds de commerce et la de jurisprudence ; la cour de cassation cherché si le bailleur a eu connaissance de la vente du fonds de commerce,

et ratifié cette cession, et de ce fait, elle a considéré que le jugement du tribunal manquait

de justification26. La cession du bail commercial une fois réalisée, le cessionnaire va, aux lieux et places du cédant et dans les conditions qui lui étaient applicables, endosser la qualité de public de la législation sur les baux commerciaux, notamment quant à la durée et au droit au renouvellement. Néanmoins, pour ouvrir droit au renouvellement, la cession doit être régulièrement

de cession régulière suivie de notification, le cessionnaire a un droit personnel au

27.

21 Arrêt de la cour suprême, 13 mars 1985. Gazette de la cour suprême n° 39, p. 24 et sui.

22 Arrêt de la cour suprême du 13 novembre 1989, Revue Al ichâa, n°3, p. 84 et sui.

23Cour Casablanca, 16 juin 2004, non publié ; Arrêt de la cour suprême du 24 juin 1992, Gazette de la

cour suprême, n° 48, p. 325 et sui.

24 V. arrêt de la cour suprême du 13 avril 1994. Revue des arrêts de la cour suprême en matière commerciale,

entre 70-97.

25 V. ELKECHBOUR. Mohamed, le droit au bail élément du fonds de commerce, étude dans le cadre du 24 mai

1955, et le code de commerce, Série des études juridiques 2, impremerie Anajah Aljadida, casablanca 1er édition

1998. p. 85.

26 V. arrêt de la cour suprême n°958 du 10 septembre 2003, non publié.

27 Com. 16 février 1959, Bull. Civ. IV, n°82.

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10 la loi n°49-16 également de poursuivre les actions engagées, en vertu de la loi 49-16, et qui étaient en cours avant la date de cession. En cas de cession, la nouvelle loi a institué un droit de préférence au profit du bailleur, qui peut reprendre le local moyennant le versement ou le dépôt des sommes

engagées par le nouveau locataire, le cas échéant, et ce dans un délai de 30 jours à partir de

la date de notification, sous peine de ne plus pouvoir se prévaloir de son droit de préemption.

II- Les clauses restrictives ou limitatives de la cession : Les conventions pouvant restreindre la cession du contrat du bail ont pour objet soit ou dequotesdbs_dbs23.pdfusesText_29

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