[PDF] La Cession de droits sociaux de lassocié minoritaire

View - Download La Cession de droits sociaux de lassocié minoritaire

Previous PDF

Next PDF

2

À ma chère mère,

À mon frère,

À Corine

3

REMERCIEMENTS

Sincères remerciements à toutes les personnes qui m'ont accompagné et soutenu tout au long de cette aventure. Une attention toute particulière à l'égard de Monsieur Jean-Philippe Tricoire pour sa confiance et ses précieux conseils. 4

PRINCIPALES ABRÉVIATIONS

ACNF Association congrès des notaires de France AFDC Association française du droit de la construction

AFNOR Association française de normalisation

AJDA Actualité juridique de droit administratif AJDI Actualité juridique de droit immobilier AJPI Actualité juridique de la propriété immobilière al. Alinéa art. Article

AQC Agence qualité construction

BJDU Bulletin de jurisprudence de droit de l'urbanisme Bull. civ. Bulletin civil des arrêts de la Cour de cassation française

CA Cour d'appel

Cass. ass. plén. Assemblée plénière de la Cour de cassation française Cass. civ. Chambre civile de la Cour de cassation française Cass. com. Chambre commerciale de la Cour de cassation française Cass. crim. Chambre criminelle de la Cour de cassation française CCH Code de la construction et de l'habitation CCMI Contrat de construction de maisons individuelles CGI Code général des impôts

Chron. Chronique

Constr.-Urb. Revue Construction - Urbanisme COPAL Comité Spinetta pour l'application de la loi du 4 janvier 1978

D. Recueil Dalloz

DO Assurance Dommages-ouvrage

Dr. et patr. Droit et patrimoine

Dr. soc. Revue de droit social Dr. pén. Revue de droit pénal

éd. Édition

ENL Engagement national pour le logement 5 et al. Et autres auteurs

Gaz. Pal. Gazette du palais

Insee Institut national de la statistique et des études IR Informations rapides

J.- Cl. JurisClasseur

JCP E JurisClasseur Périodique - édition entreprises et affaires JCP G JurisClasseur Périodique - édition générale JCP N JurisClasseur Périodique - édition notariale JCP S JurisClasseur Périodique - édition sociale LPA Revue Petites affiches LGDJ Librairie générale de droit et de jurisprudence Mon. TP. Moniteur des travaux publics et du bâtiment RDI Revue de droit immobilier Rép. D. imm. Répertoire de droit immobilier Rép. Not. Def. Répertoire du notariat Defrénois Rev. éco. fin. Revue d'économie financière RGDA Revue générale du droit des assurances RSC Revue de science criminelle et de droit pénal comparé RTD civ. Revue trimestrielle de droit civil VEFA Vente en l'état futur d'achèvement 6

SOMMAIRE

INTRODUCTION GÉNÉRALE

PREMIÈRE PARTIE : LES CONTRATS AFFÉRENTS AUX TRAVAUX SUR

EXISTANTS

Titre I : Les contrats combinant transfert de propriété et réalisation des travaux Chapitre 1 : La vente en " état futur de rénovation »

Chapitre 2 : La vente d'immeubles à rénover

Titre II : Les contrats de construction sans transfert de propriété Chapitre 1 : Les insuffisances du cadre contractuel en vigueur Chapitre 2 : La proposition d'un contrat spécial de rénovation SECONDE PARTIE : LES RESPONSABILITÉS DÉCOULANT DES TRAVAUX SUR

EXISTANTS

Titre I : Les responsabilités des constructeurs

Chapitre 1 : Les responsabilités légales

Chapitre 2 : Les responsabilités de droit commun Titre II : Les responsabilités complémentaires Chapitre 1 : Les responsabilités délictuelles Chapitre 2 : La responsabilité pénale de l'urbanisme

CONCLUSION GÉNÉRALE

7 La Faculté n'entend donner aucune approbation ni improbation aux opinions émises dans cette thèse ; ces opinions doivent être considérées comme propres à leur auteur. 8

INTRODUCTION GÉNÉRALE

9

1. Il participe des nombreux devoirs de l'homme, celui d'assurer la pérennité des

ouvrages qu'il édifie. Les premières traces des centres urbains remontent à l'Asie centrale il y a maintenant plus de 5000 ans

1. Si à l'origine, l'essentiel de l'activité immobilière

portait sur la construction, les travaux sur existants, au premier rang desquels figure la rénovation, se sont peu à peu imposés comme une réalité constructive sérieuse.

2. Dans son article consacré à la problématique de la rénovation urbaine, le Professeur

Manuel Fernandez Hechenleitner définit le phénomène de rénovation comme : " l'ensemble de mesures consistant en l'amélioration et à la modernisation de l'habitat dégradé observé dans une zone urbaine donnée » 2.

3. Le phénomène de rénovation peut aussi désigner l'ensemble des plans de

reconstruction réalisés à la suite de guerres ou de catastrophes naturelles ou inexpliquées

3.

Plusieurs périodes et événements ayant marqué l'histoire des sociétés modernes illustrent

bien cela : par exemple la reconstruction de la France à la suite de la guerre de 100 ans qui l'a opposé à l'Angleterre de 1337 à 1453 ; les guerres d'indépendance des pays colonisés

4 ; la reconstruction de Londres au lendemain du puissant incendie de 1966 ; la

reconstitution de la ville de Lisbonne à la suite d'un tremblement de terre qui secoua le pays en 1755 ; la transformation du centre urbain de Hambourg en 1842. Comme un lien entre cette vision classique de la rénovation et la vision moderne d'une rénovation individuelle plus limitée, la rénovation de la cathédrale de Notre Dame de Paris constitue un trait d'union qui traverse le temps dans l'histoire des travaux sur existants.

4. La notion de rénovation dans son acception actuelle est relativement récente. Même

si dès la fin de la Première Guerre mondiale on pouvait déjà relever les prémices d'une

1 A. LAWLER, " Going the distance to uncover the roots of trade in the near est », Science, 8 mai 2009,

vol. 324, news focus, p. 717.

2 M. FERNANDEZ, " La problemática de la Renovación Urbana », Département de l'urbanisme, Faculté

de l'architecture et de l'urbanisme, Université du Chili, Santiago, 1985. In K. EKDAHL, Renovación

urbana en el centro de Santiago : Dinámicas de barrio y procesos de transformación en microterritorios,

Université du Chili, Mémoire, p. 44.

3 C'est dans un sens, les travaux de reconstruction envisagés à la suite d'une démolition, in M.

BOURGEOIS, " L'architecte et la réhabilitation », AJPI 1979, p. 14.

4 Mouvement amorcé dès 1775 avec la guerre d'indépendance des États-Unis qui a conduit par la suite au

processus de décolonisation des pays africains et d'Amérique latine. 10 planification urbaine en France5, au Canada6 ou encore en Grande Bretagne7, la politique urbaine occidentale et plus particulièrement celle de la France, prend une tout autre dimension après 1945

8 ; période durant laquelle l'Hexagone connaît une stabilité non

seulement économique, mais aussi politico-religieuse.

5. Au lendemain de la Seconde Guerre mondiale, pour contrer la pénurie de

logements, les gouvernements européens adoptent des lois importantes en matière de logement

9 et de reconstitution de leurs parcs immobiliers10. Le parc des logements

Français passe ainsi de 16 409 000 en 1962 à 22 236 000 en 1978, soit 29, 5 % de logements construits entre 1968 et 1978 11.

6. Cependant, au cours des années 1990, la nécessité d'entretenir et de rénover

s'impose aux décideurs politiques et privés. S'amorce alors le vaste chantier des travaux sur existants dont l'activité prend l'ascendant sur les constructions neuves

12. Au début du

XXI e siècle, les opérations de réhabilitation représentent plus de 50% des opérations de promotion immobilière

13. Cette domination s'est également traduite sur le plan

5 Les pouvoirs publics Français prennent conscience de l'importance de la croissance urbaine et adoptent à

cet effet le 14 mars 1919, une loi dite " loi Cornudet » qui va poser les bases de la planification urbaine en

édictant le principe essentiel du zonage. Ce mécanisme visait à élaborer dans un délai de 3 ans, des plans

d'agrandissement et d'embellissement dans les communes à caractère urbain de plus de 10 000 habitants,

ainsi que dans celles sinistrées ou pittoresques. In I. SAVARIT-BOURGEOIS, Droit de l'urbanisme, 1re

éd., Lextenso, 2014, p. 22.

6 R. LEMOINE, O. VALLERAND, " 30 ans d'architecture à Québec : Remonter le temps », Inter : art

actuel, n° 100, 2008, p. 40-47.

7 C. MOINDROT, " Le rôle des pouvoirs publics dans la rénovation des quartiers centraux en Grande

Bretagne », Norois, 1993, vol. 160, n° 1, p. 619.

8 Y. GRAFMEYER, " La sociologie urbaine dans le contexte français », SociologieS, Dossiers, Actualité

de la sociologie urbaine dans des pays francophones et non anglophones, 15 nov. 2012 ;

http://sociologies.revues.org/4179; La période post 1945 symbolise également le développement de

l'industrialisation et de fait, l'évolution de la propriété, in J.-L. BERGEL, M. BRUSCHI, et S.

CIMAMONTI, les biens, in Traité de droit civil, Jacques GHESTIN, 2e éd., Les biens, p. 72.

9 Notamment avec la Loi du 1er septembre 1948 qui institue le plafonnement les loyers des logements

achevés. In V. ZALEWSKI-SICARD, Baux d'habitation : congés et droits de préemption, ellipses, p.6.

10 Cette période d'après-guerre marque un tournant décisif dans l'émergence du droit de la construction.

Autrement dit, l'aménagement d'un corps de règles juridiques applicable à la construction immobilière

apparaît désormais comme un réel besoin. In C. SAINT-ALARY-HOUIN, R. SAINT-ALARY, Droit de la construction, Mémento Dalloz, 10e éd., Dalloz, p. 1.

11 J.-B. AUBY, H. PERINET-MARQUET, R. NOGUELLOU, Droit de l'urbanisme et de la construction,

9

e éd., Montchrestien, n° 12, p. 6. En Grande-Bretagne, on assiste en 1981 à une reconstitution de son parc

immobilier traduite par la mise à disposition de 21 700 000 logements pour 54 800 000 habitants, C.

MOINDROT, " Le rôle des pouvoirs publics dans la rénovation des quartiers centraux en Grande

Bretagne », op. cit..

12 M. OCTERNAUD " La réhabilitation à l'heure du développement durable », Les Échos, 31 mai 2007,

p. 26.

13 Ph. MALINVAUD, Ph. JESTAZ, P. JOURDAIN, O. TOURNAFOND, Droit de la promotion

immobilière, 9e éd., Dalloz, p. 451 ; Voir aussi " Les travaux sur existants », Colloque organisé le 5 sept.

11

économique. À cette même époque, le chiffre d'affaires des travaux sur existants est déjà

supérieur à celui des constructions neuves, soit 36 milliards d'euros pour le neuf contre

44 milliards pour les travaux sur existants

14.

7. Outre le vieillissement du bâti existant, d'autres facteurs socio-économiques,

davantage portés sur les comportements humains, expliquent cette expansion du phénomène des travaux sur existants. L'évolution des exigences de confort participe également au développement de ce mouvement d'ampleur. Par exemple, de nombreuses

études révèlent que les français aspirent à habiter des logements plus fonctionnels, mieux

équipés, moins énergivores et aussi plus spacieux. C'est d'ailleurs ce qui pousse certains professionnels à parler d'ergonomie dans l'architecture intérieure. En moyenne, la surface des logements tant individuels que collectifs, a augmenté rapidement dans les décennies 1970 et 1980 puis plus lentement dans les années 1990 et

2000. Entre 2006 et 2013, la moyenne relevée est assez linéaire et s'établit à 91 mètres

carrés

15. C'est toutefois en matière de confort et de qualité que les avancées ont été les

plus importantes. C'est précisément sur ces points que les travaux sur existants prennent toute leur importance.

8. De plus, immeuble rime avec investissement. En effet, celui-ci constitue le plus

souvent l'élément central de l'actif patrimonial d'un individu. Or, toute personne

désireuse de faire perdurer et fructifier son patrimoine est nécessairement confrontée à un

instant donné, à la problématique des travaux sur existants. On est donc en présence d'un

phénomène technique qui permet de garantir une certaine stabilité financière. Monsieur le Professeur Jean-Pierre Leguay déclare à ce propos que " si le nouveau riche dispose surtout d'un capital mobilier, indispensable pour faire fructifier ses affaires, il cherche

très vite à acquérir des biens-fonds et des rentes qui sont le témoignage de sa réussite

professionnelle et de sa supériorité sociale » 16.

2000, par l'Association française pour le droit de la construction (AFDC), RDI 2000, p. 417 et s. ; Depuis

2006, les opérations de réhabilitations immobilières ont largement dépassé les 60%, in A. VALDÈS, " Les

travaux réalisés sur des ouvrages existants », Administrer droit immobilier n° 389, juin 2006, p. 18.

14 H. PÉRINET-MARQUET, " Les aspects économiques du contrat de construction », RDI 2002, p. 1.

15 S. ARNAULT et L. CRUSSON, " Le parc de logements en France au 1er janvier 2014 », Insee focus

n°16, févr. 2015.

16 J.-P. LEGUAY, " La propriété et le marché de l'immobilier à la fin du moyen âge dans le royaume de

France et dans les grands fiefs périphériques », Publications de l'École française de Rome, 1989, vol. 122,

n° 1, p. 143. In " D'une ville à l'autre. Structures matérielles et organisation de l'espace dans les villes

12

9. À une échelle plus importante, l'immobilier constitue l'un des segments centraux

en termes de création de richesse et de moteur économique d'une ville

17, voire d'un pays

tout entier. Cette puissance peut notamment se manifester via les prix moyens de son parc immobilier

18, d'où l'intérêt d'entreprendre des travaux sur existants et de moderniser en

permanence les zones urbaines. Globalement, l'immobilier également considéré comme un indice de richesse d'un pays, doit afficher une vision moins individualiste. Il ne doit

pas être perçu dans l'unique intérêt de son propriétaire, il doit être étendu à une dimension

plus large visant ainsi à faire prévaloir l'intérêt social et général, sur le personnel.

En guise d'illustration, le secteur immobilier représente " plus du quart du patrimoine global de la France

19, emploie plus de 2 millions de personnes et pèse plus

lourd que la finance »

20. En 2011, le patrimoine immobilier national était estimé à 9, 606

milliards d'euros

21. Il semble évident que ces chiffres ont explosé depuis lors.

10. La désertification des campagnes permet aussi d'expliquer ce phénomène

22. En

2010, la population mondiale est devenue majoritairement urbaine. À partir de l'année

prochaine, la population rurale devrait encore décroître. Selon les auteurs du rapport " World Urbanization Prospects » de 2009, la population mondiale vivant dans les zones urbaines va passer de 3,4 milliards, chiffres de 2009, à 6,3 milliards en 2050. Par conséquent, les zones urbaines vont davantage absorber l'explosion démographique, tout en attirant une partie de la population rurale 23.

11. C'est donc logiquement, que le constat de cette " surdensification » urbaine a

contraint les pouvoirs publics à l'institution d'une politique de " reconstruction de la ville

sur la ville ». Cette politique répond entre autres à trois objectifs que sont : la nécessité

européennes (XIIIe - XVIe siècle) », actes du colloque de Rome (1er - 4 déc. 1986), Rome, École Française

de Rome, 1989, pp. 135-199.

17 S. VIGNERON, " L'immobilier dans les petites villes au XVIIIe siècle. Étude des mécanismes du marché

de la pierre dans la France du Nord », Histoire, économie et société, 2004, vol. 23, n° 1, p. 122.

18 En France, depuis le 1er trimestre 1998, on assiste sur le marché immobilier résidentiel à un phénomène

de hausse ininterrompue des prix aux caractéristiques inédites. In M. RUBINSTEIN, " Le marché de

l'immobilier résidentiel en France : évolutions récentes et perspectives », Rev. éco. fin. 2008, vol. 91, n° 1,

p. 143.

19 Aux États-Unis, l'immobilier représente environ les deux-tiers des 10 mille milliards de la richesse du

secteur privé, in J. RUTISHAUSER, " Institutions financières et immobilier commercial aux États-Unis »,

Rev. éco. fin. 1993, vol. 3, n° 1, p. 241.

20 INSTITUT DE L'ÉPARGNE IMMOBILIÈRE ET FONCIÈRE (IEIF), Le marché immobilier français,

21
e éd., Delmas, 2013-2014, p. 11.

21 Ibidem.

22 E. SOURDON, VEFA, vente d'immeubles à rénover et CCMI, Le Moniteur, p. 9.

23 A. HARISSOU, La terre un droit humain, Dunod, 2011, p. 14

13

de protéger le patrimoine architectural des villes24 ; le souci de palier la rareté des terrains

constructibles et des espaces disponibles

25 ; et la volonté affichée de réguler des

constructions en adéquation avec les enjeux de confort de vie et de développement durable

26 qui n'apparaissent plus seulement comme " le combat de groupuscules

activistes et minoritaires ; ni l'apanage de doux rêveurs amoureux de la nature ; ni le champ étroit d'une politique sectorielle gérée par un ministère d'importance secondaire » 27.

12. Face à une crise écologique mondiale sans précédent et aux dégradations

importantes qui affectent quotidiennement notre écosystème, l'ensemble des acteurs, y compris ceux de la construction et de la promotion immobilière doivent se mobiliser afin d'assurer sa préservation

28. Il ne s'agit pas d'être alarmiste. Les chiffres parlent d'eux-

mêmes. D'après les études communiquées par le Ministère de l'écologie, du

développement durable et de l'énergie, en France, le secteur du bâtiment s'avère être le

plus gros consommateur d'énergie. Il représente 43% des consommations énergétiques françaises, soit environs 1,1 tonne équivalent pétrole par an et par habitant. Ce qui veut dire qu'au total, le bâtiment produit chaque année plus de 120 millions de tonnes de dioxyde de carbone, gaz à effet de serre, soit près du quart des émissions nationalesquotesdbs_dbs32.pdfusesText_38

[PDF] CONDITIONS GENERALES DE SERVICE. Dernière version en date du 08/15/12

[PDF] LES MODALITES PRATIQUES DU DROIT DE GARDE

[PDF] SERVICES DES RESSOURCES MATÉRIELLES POLITIQUE D ALIÉNATION DE BIENS ET DE MISE AU REBUT

[PDF] Le Prêt Social de Location Accession

[PDF] DOSSIER DE PRESSE. Visite du logement témoin du 1 er «Chalets Seniors» Résidence 143 route de Launaguet à Toulouse

[PDF] A lire avant de compléter le formulaire de déclaration d enfant(s) à charge

[PDF] DOSSIER DE CANDIDATURE. Date limite de dépôt du dossier : 3 mai 2017

[PDF] Le modèle économique du logement social

[PDF] Emprunt n 710 Budget Ville : 95,43 % + ancien piscine : 0,98 % Budget Eaux : 3,47 % Budget OIC : 0500 : 0,12 %

[PDF] - CRITÈRES DE RÉPARTITION ET D INSCRIPTION DES ÉLÈVES DANS LES ÉCOLES PRIMAIRES ET SECONDAIRES -

[PDF] Nature des épreuves : A1 Durée Note sur

[PDF] QUESTIONNAIRE AUX PARENTS

[PDF] Gouvernement du Canada : Planification intégrée de la technologie de l information

[PDF] CONSEIL SUR LA PRATIQUE

[PDF] SERVEUR MONITOR. le carnet de santé de votre informatique. Arrêtez le mal avant qu il n existe, calmez le désordre avant qu il n éclate.