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21868.html
Mémoire qui a pour objet de mettre en exergue les diffférentes techniques de gestion des crédits
hypothécaires en Algérie. Ecrit en 2008; 43700 mots; 37 sources; 14,95 €Résumé:
Aifin de développer le crédit hypothécaire en Algérie, qui manque d'une gestion eiÌifiÌicace, les
banques se doivent tout d'abord de le maîtriser. Ceci ne peut se concrétiser qu'en utilisantles diffférentes méthodes de gestion existantes pour minimiser les risques que peut présenter
ce type de prêt et les adapter à la fois au type du crédit qui est à long terme et aux spéciificités de la clientèle qui sont les particuliers. Aussi, le recours aux nouvelles techniques de gestion des crédits immobiliers notamment lereifinancement hypothécaire et la titrisation, paraît des plus indispensables pour un véritable
essor du marché hypothécaire national qui malheureusement s'éternise encore dans sa phase embryonnaire.I. Généralités sur le secteur immobilier
1. Généralités sur l'immobilier
2. Le parc du logement en Algérie
II. Le ifinancement de l'immobilier en Algérie
1. La politique de l'habitat en Algérie
2. Le nouveau dispositif de ifinancement du logement
3. Les crédits immobiliers aux particuliers
III. Gestion des crédits hypothécaires
1. Les risques liés aux crédits immobiliers
2. Les moyens de gestion des risques
3. Les garanties liées aux crédits immobiliers
IV. Le reifinancement et la titrisation des crédits hypothécaires1. Le marché hypothécaire en Algérie
2. La titrisation des créances hypothécaires
3. Les contraintes et les perspectives de développement du marché hypothécaire et de la
titrisation en Algérie V. Cas pratique ' L'évolution d'une créance hypothécaire'1. Le montage d'un dossier de crédit immobilier : Cas de la CNEP-Banque
2. Simulation d'une opération de reifinancement hypothécaire : Cas d'un
portefeuille CNEP3. L'émission obligataire de la SRH sur le marché secondaire : Participation de la CNEP-
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Extrait du document:
Le logement, facteur d'intégration et de reconnaissance sociale, est sans conteste le besoinsocial le plus sensible et le plus porteur. Il joue un rôle économique non négligeable puisqu'il
constitue la forme la plus élémentaire d'investissement des ménages. Le secteur de l'habitat a toujours été un secteur prisé des investisseurs mais un secteur stratégique pour les Etats et les gouvernements car en cas d'insatisfaction de ce besoin apparaissent des germes d'une explosion sociale. A l'inverse, sa satisfaction peut s'avérer comme un excellent stimulant pour la croissance économique et l'amélioration des états de mal vie des populations. D'ailleurs, ce secteur, qui constitue une préoccupation majeure à travers sa triple dimension économique, ifinancière et sociale, prend une place importante dans les programmes de chaque Etat. Tags: ifinancement, assurance, emprunteur, trésor, garantie, adjudication Plus de documents portant sur "La gestion des crédits immobiliers enAlgérie"
1. Commentaire de Texte № 20510 :: Les promesses de l'ombre, Scénarios 2008-2009
pour l'économie mondiale ( 1165 mots; 1 sources; )2. Travail de Recherche № 58 :: Le contrôle de gestion et gouvernement d'entreprise
( 21000 mots; 5 sources; )3. Commentaire d'arrêt № 9328 :: La faute de gestion ayant contribué à l'insuiÌifiÌisance
d'actif ( 1630 mots; )4. Travail de Recherche № 11752 :: Le contrôle de gestion dans les entreprises ( 7090
mots; 14 sources; )Le logement, facteur d'intégration et de reconnaissance sociale, est sans conteste le besoin social le plus
sensible et le plus porteur. Il joue un rôle économique non négligeable puisqu'il constitue la forme la plus
élémentaire d'investissement des ménages.Le secteur de l'habitat a toujours été un secteur prisé des investisseurs mais un secteur stratégique pour les
Etats et les gouvernements car en cas d'insatisfaction de ce besoin apparaissent des germes d'une explosion
sociale. A l'inverse, sa satisfaction peut s'avérer comme un excellent stimulant pour la croissance économique et
l'amélioration des états de mal vie des populations. D'ailleurs, ce secteur, qui constitue une préoccupation
majeure à travers sa triple dimension économique, financière et sociale, prend une place importante dans les
programmes de chaque Etat.En Algérie, et pendant longtemps, le financement de l'immobilier était assuré exclusivement par l'Etat en sa
qualité d'offreur unique, mais aussi la CNEP, seule institution financière qui offrait des prêts hypothécaires aux
détenteurs de comptes d'épargnes. Cette politique n'a pas eu les effets escomptés, bien au contraire, elle n'a fait
qu'aggraver ce secteur au point de créer une crise de logement sans précédent.Cette crise du logement, née d'une confluence de problèmes affectant à la fois la société et l'économie
algériennes, se manifeste surtout dans le Taux d'Occupation par Logement (TOL) estimé à 7,14 et dans
l'inadaptation entre l'offre et la forte demande. Cette dernière, estimée à2 millions de logements(1) est due à l'insuffisance de la production par rapport à la demande actuelle auquel il
faudrait ajouter la demande latente résultant de l'accroissement de la population algérienne à un taux de l'ordre
de 1,7 % l'an (en 2000).Cependant, malgré les importants financements consacrés pour réduire les effets du déficit actuel, ce dernier qui,
partant d'un TOL net illusoire de 05 occupants par logement, se chiffre à 1 200 000 logements environ (estimation
1998). L'objectif, plus réaliste, d'un TOL net de
06 occupants par logement se traduit par un besoin de l'ordre de 800 000 logements.
C'est ainsi qu'il a été jugé nécessaire en 1997 d'introduire des réformes au niveau du système de financement du
logement pour promouvoir le secteur de l'habitat. Ces réformes, entreprises concomitamment avec le
désengagement progressif de l'Etat, visaient essentiellement la transformation de la CNEP en banque de
financement selon des critères purement commerciaux, l'implication des autres banques dans les opérations de
crédits immobiliers et surtout la création d'un certain nombre d'institutions financières spécialisées, notamment la
Société de Refinancement Hypothécaire (SRH), la Société de Garantie des Crédits Immobiliers (SGCI) et le Fonds de Garantie et de Caution Mutuelle de la PromotionImmobilière (FGCMPI).
Les banques se devaient donc de participer massivement au développement du marché hypothécaire, devenu
plus sûr avec les produits offerts par ces nouvelles institutions.Cependant, l'intervention des banques, qui est un élément indispensable pour le bon fonctionnement du nouveau
dispositif mis en place et donc la dynamisation du marché hypothécaire, reste très timide dans un secteur
pourtant prometteur. Cette réticence s'explique par une insuffisance dans la maîtrise du crédit hypothécaire et la
méconnaissance de l'importance des produits des différentes institutions mises en place, surtout ceux de la SRH.
Donc, afin de développer le crédit hypothécaire en Algérie, qui manque d'une gestion efficace, les banques se
doivent tout d'abord de le maîtriser. Ceci ne peut se concrétiser qu'en utilisant les différentes méthodes de
gestion existantes pour minimiser les risques que peut présenter ce type de prêt et les adapter à la fois au type
du crédit qui est à long terme et aux spécificités de la clientèle qui sont les particuliers.
Aussi, le recours aux nouvelles techniques de gestion des crédits immobiliers notamment le refinancement
hypothécaire et la titrisation, paraît des plus indispensables pour un véritable essor du marché hypothécaire
national qui malheureusement s'éternise encore dans sa phase embryonnaire.Donc, le but de notre travail est de mettre en exergue les différentes techniques de gestion des crédits
hypothécaires. Pour ce faire, il s'avère nécessaire de répondre aux questions intermédiaires suivantes :
• Qui intervient sur le marché immobilier? Et quelle est la situation de ce secteur enAlgérie?
• Comment a évolué la politique de l'habitat en Algérie et quelles sont les réformes engagées dans ce créneau?
• En quoi consiste le nouveau dispositif de financement du logement et quel est le rôle que joue chaque
intervenant dans ce dispositif?• Quelles sont les contraintes rencontrées par les banques en matière d'octroi des crédits immobiliers et comment
remédié à cette situation?• Quels sont les caractéristiques et les types des crédits immobiliers? Et quelles sont les précautions à prendre
avant et après l'octroi de crédits immobiliers?• Comment se fait la gestion des risques rencontrés lors de l'octroi des crédits hypothécaires ? Et est-ce que les
méthodes traditionnelles de gestion de ces crédits sont suffisantes pour minimiser les risques y afférents?
Chapitre II: le crédit
hypothécaire dans le système bancaire AlgérienPour cette deuxième partie, nous concluons que le crédit hypothécaire en Algérie n'occupe
pas une place très importante, malgré les effforts de l'Etat dans le développement de ce type
de crédit.Pour le développer, il est nécessaire que les banques algériennes prennent des mesures aifin
de régler le problème actuel de notre société qui est le logement.Conclusion générale
Conclusion générale:
A travers les caractéristiques de l'habitat et ces diffférents modes de ifinancement en Algérie,
ce secteur a vécu une crise durable et pour faire face à cette dernière les banquesinterviennent dans le but d'accroître la mobilisation des ressources ifinancières pour répondre
aux besoins de ifinancement des ménages. Pour cela, elles encouragent l'épargne qui est considéré comme étant le seul moyen pour régler la crise du logement.L'Algérie a engagé des réformes parmi celles-ci le logement évolutif lancé au 1995 destinée
aux faibles revenus et à la résorption de l'habitat précaire mais celui-ci a été abandonné en
1999, après avoir rencontré des diiÌifiÌicultés, laissant le logement social locatif comme unique
outil de production de logement pour les plus pauvres.Ces réformes sont mises en oeuvre pour accélérer la mise en place de mécanismes eiÌifiÌicaces
permettant d'orienter et de régler la production et la gestion de l'habitat par la demande des ménages, dans le cadre de procédures ouvertes et équitables et en fonction de leur capacités contributives.De plus à partir de la ifin de 1999, l'Algérie a commencé à appliquer une nouvelle procédure
qui est l'opération de crédit immobilier (crédit hypothécaire) qui a été prise en charge
ifinancièrement par des nouvelles institutions ifinancières et les sociétés de garantie.Cependant, le crédit hypothécaire n'arrive pas à réponde favorablement à toutes les
exigences de la clientèle, cette dernière cherche une relation de proximité, un conseiller qui
partage avec eux un sentiment de crédibilité et de conifiance leur apporte des conseilles personnalisés et des solutions concrètes, ce qui absent dans nos banques actuelles. A partie de tout ce que nous avons vu, les nouvelles mesures que la banque devra mettre en évidence en matière de crédit hypothécaire, sont > L'amélioration continue de l'accueil et de gestion permanant de la relation banque /client (être a l'écoute de client). > Favoriser l'accès a la propriété pour les jeunes ménages et les foyers aux revenus modestes. > Mettre en place des mesures permettant de réduire les risques cités précédemment. > Suivre l'évolution du système bancaire au niveau international.La liste des abréviations :
AAP : Aide a l'accession à la propriété.
BAD : Banque Algérienne de développement.
BADR: Banque Algérienne de développement rural. BNA : Banque national d'Algérie. BEA : Banque extérieur d'Algérie. BDL : Banque de développement local. CPT: compte de placement à terme. CAT : Crédit a terme.CPA: Caisse populaire d'épargne.
CNAS : Caisse national d'assurance et de subvention.CNEP: Caisse national d'épargne.
CAAR: Caisse Algérienne d'assurance routière. CAAT: Caisse Algérienne d'assurance et de transport.CCP: Crédit courant postal.
CNL : Caisse national de logement.
CSDCA : la caisse de solidarité des départements et des communes d'Algérie DAB :Distribution automatiques et billets.
DID : Développement international des jardins.
DAT : Dépôt a terme.
EPE : Entreprise public économique.
EPIC : Etablissement public industrielle et commercial. FGCMPI : Fonds de garanti et de caution de la promotion immobilière.MAT : Magasin de transit Algérien
PTT : Poste télécommunication et télégramme.SAA: Société Algérienne d'assurance.
SCDL: Société Canadienne de développement et de logement.SIG: Système interbancaire de gestion.
SOGEMA: Société de consultation et de gestion management. SGCI: Société de garanti de crédit immobilier. SONATMG: société national de transite et des magasins généraux. SRH: Société de reifinancement hypothécaireChapitre II : Le crédit
hypothécaireDans le but de ifinancer le parc logement il y a lieu de présenter le crédit hypothécaire qui
s'occupe de ce problème que nous présentons dans ce deuxième chapitre, où nous citonsl'historique et la déifinition de ce crédit, la constitution de dossier, les diffférents intervenants
de ce crédit et les conditions liées à ce dernier. Section 1 : Généralités sur crédit hypothécaire1-1- Historique:
Une formation de formateur en crédit hypothécaire s'est déroulée au Canada du 17 mai au29 juin 2003, avec le consortium canadien, composé de la société canadienne d'hypothèques
et de logement (SCHL), le développement international des jardins (DID), et de société de consultation en gestion et management (CRC SOGEMA). Organisée sous l'égide de la société de reifinancement hypothécaire (SRH), cette formation s'inscrit dans le cadre d'un projet d'appui d'assistance technique pour le développement du crédit hypothécaire en Algérie, ifinancé par la banque mondiale.Plusieurs cadres des banques publiques algériennes ont pu bénéificier de ce stage destiné à
former des formateurs dans le crédit hypothécaire. Le programme à couvert un large éventail des sujets (techniques bancaires, management etcommunication, aspects juridiques, système d'information et progiciels du crédit
immobilier...), d'autres actions viendront complément de ce stage, il s'agit de l'autoformation de mise en application sur les lieux de travail et l'accompagnement des experts étrangères.1-2- Déifinition du crédit hypothécaire:
Le crédit hypothécaire est un crédit à long terme d'une durée maximal de 30ans. Il est
destiné au ifinancement de la réalisation d'un projet tel que l'achat d'un logement, un terrain
ou construire un immeuble, nous pouvons dire que le crédit hypothécaire est un crédit qui est garantie par une hypothèque ou une inscription hypothécaire sur un bien immobilier. 20 Les prêts hypothécaires sont constitués des crédits destinés à: - L'accession " achat d'un logement ». - A la construction "d'une habitation ou sur élévation, extension ». - Achat de terrain. - Aménagement d'une habitation.1-3- Les critères d'éligibilité:
- Avoir la nationalité algérienne résidant ou non résidant en Algérie. - Etre âge(e) de moins de 70 ans a la demande de crédit. - Avoir un revenu stable et régulier, ou moins égale à (1,5) le SNMG (15.000.00 DA) seul le conjoint peut être Co-emprunteur.- Taux d'intérêt est de 6,5% l'an pour un crédit égal ou inferieur à 1000.000.00 DA et de
6,75% l'an pour un crédit supérieur à 1000.000.00 DA.
- La durée maximale de crédit est de 30 ans. - Apport personnel exige égal ou supérieur à 20% sur le montant de logement. - Avoir la capacité juridique de contracter un prêt : être majeur ou émancipé.- Être solvable : justiifie d'une capacité de remboursement suiÌifiÌisante. - Le bien à ifinancer est
situé en Algérie.1-4- Les conditions d'utilisation de crédit:
L'utilisation du crédit sera autorisée après: - La présentation par l'emprunteur de justiificatifs des documents requis pour la constitution du dossier. - L'ouverture d'un compte chèque. - La signature par l'emprunteur d'un échéancier de remboursement mensuel du crédit. - La signature par l'emprunteur d'un engagement ferme de provisionner le compte en couverture des échéances ou d'un ordre de virement permanent en cas de domiciliation de salaire. - Le versement par l'emprunteur des primes d'assurance et de la commission de gestion. - Le recueil de l'hypothèque de premier rang sur logement ou sur terrain d'assiette du logement à construire. - La réception de l'aide de la caisse national du logement (CNL) éventuellement. - La souscription d'un ou plusieurs billets à ordre.1-5- La constitution d'un dossier de crédit hypothécaire:
- Une demande de crédit signé par le postulant. - Formulaire de demande de crédit immobilier fourni par la banque à faire renseigner par le postulant avec l'assistance de l'agence. - Une attestation de travail récente pour les salariés. - Une attestation ifiscale d'existence d'activité pour les non salarié. - Les 3 dernières ifiches de paie dûment authentiifier pour les salaries. - Une déclaration ifiscale du revenu pour les non salariés. - Un extrait de rôle récent du demandeur.- Attestation d'aiÌifiÌiliation CNAS pour les salariés du secteur privé. - Un extrait de naissance de
moins d'un an. - Un certiificat de résidence de moins de 03 mois. - Une ifiche familiale. - Photocopie de la carte d'identité. - Certiificat négatif- Relevés des intérêts arrêtés le jour de la demande des livrets épargne logement, d'un plan
épargne, de bons d'épargne, faire voir sur CPT (compte de placement a terme) ou DAT(Dépôt a terme) du postulant et de ceux des cédant s'il y a lieu, ouverts auprès des agences
et du réseau PTT (Poste télécommunication télégramme).- Attestation de cession de droit d'intérêts si nécessaire. - Caution solidaire s'il y a lieu.
- Attestation de domiciliation des salaires dans un compte ouvert auprès d'une agence avec une autorisation de prélèvement automatique.- Autorisation de prélèvement d'oiÌifiÌice sur compte CCP pour le postulant domicilié auprès des
PTT selon modèle PTT.
- En plus des documents cités ci-dessus, le dossier de demande de crédit devra être complété par les pièces particulières à chaque catégorie de prêt. > Copie légalisée de l'acte de propriété du logement. > Promesse de vente. > Certiificat négatif d'hypothèque. > Rapport d'évaluation par l'expert.1-6- But et objectif du crédit:
Le but général de ce projet est d'accompagner le programme de gouvernement Algérie dansle secteur de l'habitat renforçant le développement du crédit hypothécaire, ce renforcement
s'appuyant sur une assistance stratégique de qualité destinée principalement aux banquesAlgériennes de première ligne
- Les objectifs de ce crédit sont les suivants: > Résoudre le problème du logement. > Renouveler le parc logement existant. > Répondre aux normes de l'urbanisme c'est-à-dire permet de renouveler et de construire dans les normes. 22Section 2 : Les diffférents intervenants et garantie du crédit hypothécaire: 2-1- Les intervenants:
2-1-1- Les banques:
"Banque, établissement de crédit ayant pour objet de procurer des services ifinanciers aux particuliers ainsi qu'aux entreprises, qu'elles soient privées ou publiques »(1). Un examen superificiel de la législation porte à croire que seules les banques et les établissements ifinanciers peuvent consentir des prêts hypothécaires.En efffet, la loi n° 90 - 10 du 14 avril 1990 relative à la monnaie et au crédit classe le prêt
portant intérêt parmi les "opérations de crédits » (art 112), qu'elle interdit à toute personne
physique ou morale autre qu'une banque ou qu'un (établissement ifinancier) de poser (art120). Un " établissement ifinancier » est déifinit comme une banque qui ne reçoit pas de
dépôts (art 115). La banque centrale d'Algérie jouit des droits d'une banque (art 108) mais n'est sans doute pas un intervenant du marché des prêts hypothécaire. Donc les banques jouissent d'une prérogative particulière pour la mise en place d'une hypothèque.2-1-2- Sociétés d'assurance:
L'assurance est un acte de prévoyance contre un certains risques; c'est un acte par lequel une personne (physique ou morale) se garantit sur les sinistres possibles pouvant causer ou subir un dommage. "L'assurance est un contrat par lequel une personne (assureur) généralement une sociétéspécialisée, dans le genre d'afffaires s'engage a indemnisée une personne (assuré)
moyennant le versement d'une somme convenue appelée prime, de réalisation du risque, objet de contrat »(2). Pour les sociétés d'assurance, nous pouvons dire qu'il y a un manque d'informations surl'activité des sociétés algériennes d'assurance en matière de prêts hypothécaires.
Tous ce que nous pouvons dire que la compagnie algérienne d'assurance (SAA) est unactionnaire de la société de reifinancement hypothécaire (SRH). La société de garantie du
crédit immobilier (SGCI) compte aussi des compagnies d'assurance parmi ses actionnaires. Dans plusieurs économies les compagnies d'assurance disposent de fonds à long terme qu'elles prêtent sur hypothèque. (1)(2): Encarta.2-1-3- Société de garantie de crédit immobilier:
a- Présentation de la SGCI:La société de garantie du crédit immobilier est une entreprise publique économique (EPE),
société par action crée le 05 octobre 1997 avec un capital de 1 000 000 000 DA, ces actionnaires sont les banques : BNA, BEA, CPA, BADR et la CNEP - banque et les compagnies d'assurance: SAA, CAAR et CAAT.La SGCI a démarrée ses activités en 1998 et a soumis un premier rapport annuel d'activité
en 1999. Elle a pour mission première d'assurer les crédits hypothécaires octroyés par les
banques et les établissements ifinanciers et de garantir les ifinancements hypothécaires octroyés pour le logement. b- Le rôle et l'activité de la SGCI: + L'activité principale de la SGCI consiste à: y' Fournir des garanties pour les prêts consenties par les institutions ifinancières prêteuses, dans le cadre du crédit immobilier aux acquéreurs et aux promoteurs. y' En ce qui concerne, les crédits acquéreurs, la garantie de la SGCI couvre également le décès, l'invalidité et l'incendie. + La SGCI offfre aux prêteurs hypothécaires: y' Une garantie simple (couvrant l'insolvabilité déifinitive de l'emprunteur).y' Une garantie totale (destinée à couvrir l'insolvabilité momentanée, retard dans les
paiements), avec subrogation aux droits hypothécaires. La réalisation ou mise enjeu de lagarantie hypothécaire pouvant se faire, au choix du prêteur assuré par ce dernier suite à une
subrogation par la SGCI. y' La SGCI peut aussi prendre en charge l'assurance décès et invalidité absolue de l'emprunteur ainsi que l'assurance incendie relative aux biens hypothéqués.L'accord déifinitif qui rend efffective la garantie n'est donné qu'après paiement de la prime
d'assurance due à la SGCI. a-2-1-4- La société de reifinancement hypothécaire (La SRH) (1) :
24Présentation de la SRH:
La société de reifinancement hypothécaire (SRH) crée le 29 novembre 1997, est un
établissement ifinancier agrée par la banque d'Algérie dont les actionnaires sont le trésor
public, les banques (CNEP, BDL, BNA, CPA, BEA, BADR) et les compagnies d'assurance (CAAT, SAA, CAAR), la SRH est une société par action dotée d'un capital social de 3.290.000.000.00 DA intégralement souscrit et libéré, ces ressources consistent dans:- L'émission d'obligations sur le marché hypothécaire et ifinancier. - La banque d'Algérie.
- Financement extérieur si le système est faible. - Une autre source de ifinancement est envisagée dans le futur avec le développement du marché hypothécaire. - La titrisation et donc la transformation des obligations en titres négociables. b- Le rôle de la SRH et sa mission:Le rôle principal de la SRH porte sur le ifinancement des portefeuilles de crédits
hypothécaires octroyés aux ménages par les banques et établissements ifinanciers dans un système de ifinancement de logement à moyen et à long terme.Globalement, ses missions portent sur le développement de l'intermédiation ifinancière et la
participation à la promotion et l'essor du marché hypothécaire, en favorisant l'octroi du crédit
aux ménages pour l'achat de logements. A ce titre; la SRH reifinance jusqu'à 100% les crédits
octroyés par les banques.quotesdbs_dbs15.pdfusesText_21